Решение от 5 июля 2021 г. по делу № А31-2151/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ

156000, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е



Дело № А31-2151/2020
г. Кострома
05 июля 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 29 июня 2021 года

Полный текст решения изготовлен 05 июля 2021 года

Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Голубевой Ольги Дмитриевны, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Лагуна», г. Кострома (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о признании недействительными действий ответчика по изменению арендной платы по договору аренды от 10.10.2007 № Д.0856.4, оформленные уведомлением от 17.07.2019 № 02-37исх-1275/19;

об утверждении с 06.03.2019 годовой арендной платы за земельный участок площадью 30183,71 кв.м., кадастровый номер 44:27:061202:44, расположенный по адресу: <...>, в размере 3403000 руб.,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Региональный центр оценки» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и общество с ограниченной ответственностью «Центр оценки» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии: стороны и третьи лица не явились, уведомлены надлежаще,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Лагуна» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском (в уточненной редакции) к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (далее – Управление) о признании недействительными действий по изменению арендной платы по договору аренды от 10.10.2007 № Д.0856.4, оформленные уведомлением от 17.07.2019 № 02-37исх-1275/19; об утверждении с 06.03.2019 годовой арендной платы за земельный участок площадью 30183,71 кв.м., кадастровый номер 44:27:061202:44, расположенный по адресу: <...>, в размере 3403000 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Региональный центр оценки» (далее – ООО «РЦО») и общество с ограниченной ответственностью «Центр оценки» (далее – ООО «Центр оценки»).

Определением от 13.11.2020 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено независимому оценщику индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>) (<...>). Производство по делу приостановлено.

Экспертное заключение поступило в суд 20.01.2021.

Производство по делу возобновлено 23.03.2021.

От истца поступило ходатайство о рассмотрении дела без его участия.

Стороны и третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие сторон и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в нем доказательствам.

Изучив материалы дела, оценив представленные в дело доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Департаментом имущественных отношений Костромской области (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 10.10.2007 № Д.0856.4.

Дополнительным соглашением от 08.08.2017 произведена замены стороны арендодателя на Управление, стороны арендатора на Общество.

В соответствии с условиями договора арендатору предоставлен земельный участок площадью 30183,71 кв.м., из земель «земли населенных пунктов», кадастровый номер 44:27:061202:0044, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): <...>, для использования для строительства дилерского центра по продаже автомобилей (далее – земельный участок).

Срок аренды установлен с 08.08.2007 по 08.08.2010. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункты 2.1, 2.3 договора).

Размер арендной платы устанавливается на основании действующих нормативных актов Костромской области и может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением коэффициента, соответствующего индексу потребительских цен в Костромской области за предшествующий период, ежегодно утверждаемого постановлением Администрации Костромской области, при изменении кадастровой стоимости земельного участка и в иных случаях – при изменении законодательства Российской Федерации, Костромской области, нормативных правовых актов Костромской области, заключения дополнительного соглашения к договору не требуется. Уведомление об изменении размера арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору арендодателем заказным письмом с уведомлением, либо вручается арендатору или его полномочному представителю под роспись. Уведомление об изменении размера арендной платы считается полученным в день его получения арендатором либо в день извещения организацией почтовой связи об отсутствии арендатора по всем адресам, указанным в договоре (пункт 3.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 08.08.2017).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 10.10.2007.

Договор и дополнительное соглашение зарегистрированы в Управлении Росреестра по Костромской области.

Управление уведомило Общество о размере арендной платы на 2019 г. Размер арендной платы с 07.03.2019 составил 4878100 руб. за год, 1219525 руб. за квартал. Расчет арендной платы произведен в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, утвержденного постановлением Администрации Костромской области от 07.07.2015 № 251-а, отчетом № 243-03/19 от 07.03.2019 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы (письмо от 17.07.2019 № 02-37исх-1275/19).

Согласно отчету об оценке № 243-03/19, составленному 07.03.2019 ООО «Центр оценки», рыночная стоимость годовой арендной платы за земельный участок составила по состоянию на 06.03.2019 - 4878100 руб.

Согласно доводам иска отчет об оценке № 243-03/19 не подтверждает указанную в нем рыночную стоимость арендной платы и изменение Управлением с 07.03.2019 арендной платы на основании данного отчета нельзя признать обоснованным. В обоснование данных доводов Общество представило рецензию на отчет об оценке № 243-03/19, подготовленный независимым экспертом-оценщиком ФИО4 16.01.2020, а также отчет № 9158 об определении рыночной стоимости годового размера арендной платы земельного участка по состоянию на 06.03.2019, подготовленный ООО «Региональный центр оценки». Согласно отчету № 9158, подготовленному ООО «Региональный центр оценки», рыночная стоимость годового размера арендной платы земельного участка по состоянию на 06.03.2019 составила 2207000 руб.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в Арбитражный суд Костромской области с требованием о признании недействительными действий ответчика по изменению арендной платы по договору аренды от 10.10.2007 № Д.0856.4, оформленные уведомлением от 17.07.2019 № 02-37исх-1275/19; об утверждении с 06.03.2019 годовой арендной платы за земельный участок площадью 30183,71 кв.м., кадастровый номер 44:27:061202:44, расположенный по адресу: <...>, в размере 3403000 руб.

Управление не согласно с исковыми требованиями, считает, что исковые требования не направлены на восстановление нарушено права истца, так как уведомление не является решением/действием органа, которым установлен размер арендной платы, такой размер арендной платы установлен отчетом на основании норм действующего законодательства. Требования истца не связаны с незаконностью оспариваемого уведомления, а направлены на оспаривание рыночной стоимости годовой арендной платы, установленной отчетом об оценке.

В ходе рассмотрения настоящего спора истец заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, которое определением Арбитражного суда Костромской области от 13.11.2020 удовлетворено.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1) допущены ли ООО «Центр оценки» при составлении отчета от 07.03.2019 № 243-03/19 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка по адресу: <...>, нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета размера годовой арендной платы конкретного объекта оценки, иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины годовой арендной платы, в том числе правильно ли взяты объекты-аналоги, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости;

2) допущены ли ООО «Региональный центр оценки» при составлении отчета № 9158 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка по адресу: <...>, нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета размера годовой арендной платы конкретного объекта оценки, иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины годовой арендной платы, в том числе правильно ли взяты объекты-аналоги, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости;

3) если при проведении оценки допущены нарушения требований законодательства, регламентирующего оценочную деятельность, что не позволяет признать достоверным определенный в вышеуказанных отчетах годовой размер арендной платы указанного объекта недвижимости, то каков тогда действительный размер годовой арендной платы на дату оценки – 06.03.2019.

Согласно заключению эксперта, выполненному независимым оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>) (<...>), сделаны следующие выводы:

по первому вопросу: ООО «Центр оценки» при составлении отчета от 07.03.2019 № 243-03/19 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка допущены нарушения требования к содержанию отчета, федеральных стандартов оценки, к методам расчета размера годовой арендной платы, которые повлияли на определение итоговой величины годовой арендной платы, так как неправильно выбраны все объекты-аналоги – из другого сегмента рынка объекта недвижимости (ИЖС), что привело к искажению рыночной стоимости объекта на начальном этапе до проведения расчетов. В отчете не выполнен ряд обязательных к применению требований федеральных стандартов ФСО 1,3,7. Отчет не обладает достоверностью, так как нарушены принципы обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Отчет не обладает полнотой и достоверностью исходной информации, а в большей степени содержит искаженную и противоречивую информацию. Содержание заключения вводит пользователей в заблуждение, нарушены требования п. 3 ФСО № 2, п. 5,9 ФСО № 3, нарушены п. 10.22 ФСО № 7, п. 8 ФСО № 1;

по второму вопросу: ООО «Региональный центр оценки» при составлении отчета № 9158 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки при расчете рыночной стоимости земельного участка, в частности неверно были выбраны и применены поправки в расчетах, часть из них была искажена, ценовая информация при выборе аналогов различается с общедоступным источником АВИТО, это привело к занижению рыночной стоимости земельного участка. Размер годовой арендной платы оказался существенно занижен ввиду того, что занижена рыночная стоимость и занижен коэффициент капитализации, это существенным образом повлияло на определение итоговой величины годовой арендной платы. Отчет не обладает достоверностью, так как нарушены принципы обоснованности, однозначности, проверяемости (требования п. 25 ФСО № 7), а также п. 3 ФСО № 2, п. 5,9 ФСО №3;

по третьему вопросу: в вышеуказанных отчетах при проведении оценки допущены нарушения требований законодательства, регламентирующего оценочную деятельность, что не позволяет признать достоверным годовой размер арендной платы земельного участка. Согласно проведенному расчету рыночная стоимость годового размера арендной платы земельного участка на дату оценки 06.03.2019 составляет 3403000 руб.

В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Оспариваемые действия Управления по изменению арендной платы, оформленные уведомлением от 17.07.2019 № 02-37исх-1275/19, являются односторонними сделками.

Способы защиты гражданских прав определены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и иными законами; одним из таких способов является признание сделки недействительной.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Общество оспаривает уведомление Управления как одностороннюю сделку, основанную на отчете об оценке № 243-03/19 от 07.03.2019, в связи с недостоверностью указанного отчета. Фактически истец оспаривает величину стоимости объекта оценки, определенную в данном отчете, и заявил требования о признании недействительной сделки по одностороннему изменению размера арендной платы.

В силу положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации одностороннее изменение условий обязательства допускается также в случаях, предусмотренных договором.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Подпунктом 1 пункта 2 постановления Администрации Костромской области от 23 октября 2017 № 388-а (в редакции от 20 августа 2018 года) «О внесении изменения в постановление администрации Костромской области от 07 июля 2015 № 251-а» (вместе с «Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области» (далее - Порядок) установлено, что арендная плата по заключенным до 1 июня 2018 года договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности Костромской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, подлежит перерасчету в соответствии с положениями постановления администрации Костромской области от 7 июля 2015 года № 251-а «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области» в случаях определения размера арендной платы по результатам рыночной оценки в период с 1 июня 2018 года до 31 декабря 2020 года, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка. При этом новый размер арендной платы устанавливается с даты составления соответствующего отчета об оценке в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Согласно подпункту 3 пункта 2 указанного Порядка размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Костромской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в случаях, не указанных в пунктах 3-8 Порядка, определяется по результатам рыночной оценки ежегодной арендной платы, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статьям 8, 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Как разъяснено в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Суд установил, что право Управления в одностороннем порядке изменить размер арендной платы предусмотрено пунктом 3.3 договора аренды земельного участка (в редакции дополнительного соглашения).

Основанием для изменения размера арендной платы, о котором Общество извещено уведомлением от 17.07.2019 № 02-37исх-1275/19, явился отчет № 243-03/19 от 07.03.2019, составленный ООО «Центр оценки».

Суд в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценил представленные в материалы дела доказательства относительно рыночной стоимости арендной платы, в том числе отчет № 243-03/19 от 07.03.2019, на основании которого Управление определило арендную плату в 2019 г., отчет № 9158, а также экспертное заключение, подготовленное по результатам проведения судебной экспертизы.

Суд признает выводы, изложенные в заключении эксперта ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>) (<...>), подготовленном по результатам проведения судебной экспертизы, полными, ясными и обоснованными, соответствующими требованиям статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Из экспертного заключения следует, что оба отчета об оценке, представленные сторонами в материалы дела, не соответствуют в полной мере Федеральным стандартам оценки, согласно проведенному расчету рыночная стоимость годового размера арендной платы земельного участка на дату оценки 06.03.2019 составляет 3403000 руб.

Таким образом, учитывая выводы эксперта, суд не может считать достоверным и соответствующим требованиям действующего законодательства отчет № 243-03/19 от 07.03.2019, составленный ООО «Центр оценки», который положен в основу установленной на 2019 г. арендной платы по договору аренды земельного участка.

Суд полагает доказанным тот факт, что рыночная стоимость годовой арендной платы за спорный земельный участок по состоянию на 06.03.2019 составляет 3403000 руб.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что действия Управления по изменению арендной платы по договору аренды от 10.10.2007 № Д.0856.4, оформленные уведомлением от 17.07.2019 № 02-37исх-1275/19, являются недействительными в связи с тем, что отчет об оценке, положенный в основу определения арендной платы по договору на 2019 г., не обладает достоверностью и полнотой, не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки.

Рыночная стоимость годовой арендной платы за спорный земельный участок по состоянию на 06.03.2019 должна составлять 3403000 руб.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные издержки подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

иск удовлетворить.

Признать недействительными действия Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) по изменению арендной платы по договору аренды от 10.10.2007 № Д.0856.4, оформленные уведомлением от 17.07.2019 № 02-37исх-1275/19.

Утвердить с 06.03.2019 рыночную стоимость годовой арендной платы за земельный участок площадью 30183,71 кв.м., кадастровый номер 44:27:061202:44, расположенный по адресу: <...>, в размере 3403000 руб.

Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Лагуна», г. Кострома (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) 6000 руб. расходов по уплате государственной пошлины, 35000 руб. в качестве возмещения расходов на оплату судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Костромской области в течение месяца с момента принятия решения.

Решение также может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа через Арбитражный суд Костромской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяО.Д. Голубева