Решение от 23 мая 2024 г. по делу № А07-41886/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А07-41886/2023
г. Уфа
24 мая 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 24.05.2024 г.

Полный текст решения изготовлен 24.05.2024 г.


Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Хамидуллиной З.Р., при ведении протокола помощником судьи Новиковой Я.Н., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению (заявлению)

Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к Администрации муниципального района Хайбуллинский район Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "ОценкаПро" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального района Хайбуллинский район РБ

с учетом частичного отказа и уточнения исковых требований

при участии в судебном заседании:

от (онлайн) –ФИО2, паспорт, доверенность от 01.12.2023г., диплом о высшем юридическом образовании;

от ответчика (онлайн) - ФИО3, паспорт, доверенность от 09.01.2024г., диплом о высшем юридическом образовании

от третьего лица – не явились, извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

эксперт общества с ограниченной ответственностью «Финэкспертоценка» ФИО4


Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Администрации муниципального района Хайбуллинский район Республики Башкортостан о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной на основании отчета об оценке недвижимого имущества №518- 23 от 03.11.2023, выполненного ООО «Оценка Про» в отношении объектов недвижимости - нежилого здания, 1-этажного, общей площадью 153,7 кв. м. с кадастровым номером: 02:50:110212:306, расположенного по адресу: <...>, и земельного участка под недвижимым имуществом, площадью 593 кв. м., с кадастровым номером: 02:50:110212: 7, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, р-н Хайбуллинский, с/с Акъярский, <...>; об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального района Хайбуллинский район Республики Башкортостан.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечено общество с ограниченной ответственностью "ОценкаПро" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>).

Разногласия сторон возникли относительно выкупной цены объекта.

В ходе рассмотрения дела в целях определения значимых для дела обстоятельств истцом заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, которое в соответствии со ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом удовлетворено, определением от 08.02.2024 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Финэкспертоценка» ФИО4, производство по делу приостановлено до получения заключения экспертизы.

22.03.2024г. поступило заключение эксперта.

В связи с поступлением заключения эксперта производство по делу возобновлено.

04.04.2024 от истца поступило уточнение исковых требований, просит признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной на основании отчета об оценке недвижимого имущества №518-23 от 03 ноября 2023 г., выполненного ООО «Оценка Про» в отношении объектов недвижимости - нежилого здания, 1-этажное, общей площадью 153,7 кв. м., с кадастровым номером 02:50:110212:306, расположенного по адресу: <...>, и земельного участка под недвижимым имуществом, площадью 593 кв. м., с кадастровым номером 02:50:110212:7, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, р-н Хайбуллинский, с/с Акъярский, <...>;

- урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора № 7 купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и составляющего муниципальную казну муниципального района Хайбуллинский район Республики Башкортостан, установив в пункте 3.1 договора цену недвижимого имущества в размере 890 000 рублей, из расчета стоимости здания – 620 000 рублей, земельного участка – 270 000 рублей.

18.04.2024 от ответчика поступил отзыв.

23.04.2024 от ООО «Оценка Про» поступил отзыв.

02.05.2024 от истца поступило заявление от 25.04.2024 об отказе от иска в части признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной на основании отчета об оценке недвижимого имущества №518-23 от 03 ноября 2023 г., выполненного ООО «Оценка Про», уточняет исковые требования и излагает их следующим образом:

Урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора № 7 купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и составляющего муниципальную казну муниципального района Хайбуллинский район Республики Башкортостан, обязать ответчика изложить в договоре купли-продажи недвижимого имущества пункты 3.1, 3.1.1, 3.1.2 в следующей редакции:

«3.1. Общая стоимость Имущества составляет 890000,00 рублей (Восемьсот девяносто тысяч рублей 00 копеек)

3.1.1. Стоимость здания составляет 620000,00 рублей (Шестьсот двадцать тысяч рублей 00 копеек)

3.1.2. Стоимость земельного участка составляет 270000,00 рублей (Двести семьдесят тысяч рублей 00 копеек)»

Отказ от иска в части принят судом к рассмотрению, уточнение судом принято в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

08.05.2024 от истца поступило ходатайство о вызове эксперта ФИО4 для дачи пояснений по заключению.

13.05.2024 от ответчика поступили возражения на уточненное исковое заявление.

14.05.2024 от истца поступили письменные пояснения.

Суд определил ходатайство истца удовлетворить, вызвать эксперта общества «Финэкспертоценка» ФИО4 для дачи пояснений.

По правилам ст.163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в заседании 23.05.2024 объявлен перерыв до 24.05.2024 для обеспечения явки эксперта.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, представители сторон те же, явка предпринимателя не обеспечена, очная явка эксперта - ФИО4, эксперту заданы вопросы представителем Администрации, даны пояснения, также экспертом комментарии по вопросам представлены в письменном виде, приобщены.

Представитель истца исковые требования с учетом уточнений поддержал.

Представитель ответчика просит определить рыночную стоимость объекта, исходя из отчета об оценке общества "ОценкаПро", полагает, что оценка объекта недвижимости должна быть произведена по состоянию на апрель 2023г.

Дело рассмотрено в порядке ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации без участия третьего лица.

Рассмотрев материалы дела, выслушав сторон, арбитражный суд 



УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 17.03.2022 ИП ФИО1 в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» обратился в Администрацию с заявлением о выкупе арендуемого объекта - нежилого здания, 1-этажное, общей площадью 153,7 кв. м., с кадастровым номером: 02:50:110212:306, расположенного по адресу: <...>, и земельного участка под недвижимым имуществом, площадью 593 кв. м., с кадастровым номером: 02:50:110212: 7, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, р-н Хайбуллинский, с/с Акъярский, <...>.

Администрацией направлен письменный ответ истцу исх. № 1371 от 15.04.2022, где сообщалось, что предпринимателю будет предоставлено преимущественное право выкупа арендуемого им имущества.

Как указывает истец, в дальнейшем ответчик более года не предпринимал никаких предусмотренных законодательством действий, обуславливающих возможность реализации истцом своего преимущественного права покупки, в частности, ответчиком не принималось официальное решение о предоставлении имущества в собственность арендатору за плату в порядке, предусмотренном статьей 4 Закона 159-ФЗ. Только в мае 2023 года ответчик направил истцу письмо исх. № 1884 от 26.05.2023 с предложением о выкупе арендуемого имущества по общей стоимости 1 704 000 руб. с приложением отчета об оценке имущества ООО ТОФ «Заурал-Эксперт» № Н/2023-188 от 20.04.2023 и проекта договора купли-продажи.

23.06.2023 истец направил ответчику заявление, в котором подтвердил намерение реализовать преимущественное право покупки арендуемого имущества, но по цене 1 020 000 руб., с приложением отчета об оценке имущества, подписанного с протоколом разногласий договора купли-продажи и протокола разногласий.

Как указывает истец, ответчик от рассмотрения указанного истца уклонился указав, что вопрос о включении арендуемого истцом недвижимого имущества вынесен на рассмотрение Совета муниципального района Хайбуллинский район РБ, о чем направил истцу письмо исх. № 2543 от 21.07.2023. В дальнейшем, после неоднократных устных обращений истца ответчик 04.10.2023 вновь направил истцу письмо исх. № 3455 от 04.10.2023 с предложением о выкупе арендуемого имущества по цене 1 704 000 руб. с приложением предыдущего отчета об оценке имущества ООО ТОФ «Заурал-Эксперт» и проекта договора купли-продажи.

27.11.2023 в адрес истца направлено письмо исх. № 4149 с предложением заключить договор купли-продажи указанного арендуемого имущества с приложением проекта договора купли-продажи и нового отчета об оценке имущества. Согласно представленному ответчиком отчету об оценке недвижимого имущества №518-23 от 03.11.2023, подготовленному специализированной организацией ООО «Оценка Про», рыночная стоимость недвижимого имущества составляет 1 560 333 руб., из которых 788 333 руб. - стоимость здания, 772 000 руб. - стоимость земельного участка.

Не согласившись с предложенным ответчиком проектом договора в части оценки стоимости недвижимого имущества, истец 29.11.2023 направил ответчику заявление с подтверждением намерения реализовать преимущественное право покупки муниципального имущества при условии определения его цены в договоре купли-продажи в размере 1 020 000 руб., из которых стоимость здания – 622 000 руб., земельного участка – 398 000 руб. Также ответчику направлен протокол разногласий к договору с соответствующими изменениями в части цены недвижимого имущества. При этом, цена недвижимого имущества в размере 1 020 000 руб. определена истцом на основании отчета об оценке недвижимого имущества № 2023_02_234 от 21.06.2023, подготовленного независимым частнопрактикующим оценщиком ФИО5

13.12.2023 ответчиком было направлено истцу письмо исх. № 4394 от 13.12.2023, где Администрация отклонила предложенный истцом протокол разногласий.

Истец, полагая, что указанная в проекте договора купли-продажи цена нарушает его права и законные интересы, обратился в суд с заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 названного Кодекса, не применяются.

Следовательно, цена недвижимости в договоре купли-продажи является существенным условием.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу п. 4 ст. 421 и ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Из материалов дела следует, что преддоговорной спор между сторонами возник относительно выкупной цены объекта.

Предпринимателем предложено о применении рыночной стоимости согласно отчету № 2023_02_234 от 21.06.2023 оценщика ФИО5

Администрация полагает, что указанная стоимость является заниженной, настаивает на применении стоимости объекта, определенной независимым оценщиком ООО «Оценка Про» в соответствии с отчетом №518-23 от 03.11.2023.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Согласно положениям ст. 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца по делу назначена судебная экспертиза, дополнительная судебная экспертиза, производство экспертизы поручено эксперту ООО «ФинЭкспертОценка»  ФИО4, на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Определить соответствует ли федеральным стандартам оценки, стандартам и правилам оценочной деятельности, иным нормативным правовым актам Российской Федерации в области оценочной деятельности отчет № 518-23 от 03.11.2023, выполненный обществом "ОценкаПро" по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером 02:50:110212:306, общей площадью 153,7 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, <...>; - земельного участка с кадастровым номером 02:50:110212:7, общей площадью 593 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, <...>. Если не соответствует, то указать в чем заключается не соответствие и повлияло ли это на величину рыночной стоимости.

2. Определить рыночную стоимость - нежилого здания с кадастровым номером 02:50:110212:306, общей площадью 153,7 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, <...>;

- земельного участка с кадастровым номером 02:50:110212:7, общей площадью 593 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, <...>  без учета НДС по состоянию на 17.03.2022.

22.03.2024 в суд поступило заключение эксперта.

Экспертом  ФИО4 в заключении, содержащим подписку о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, на вопрос первый сделан вывод о том, что в результате экспертизы отчета № 518-23 от 03.11.2023, выполненного "ОценкаПро" по оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда выявлено:

Нарушение п.5 ФСО № 3, ст.11 ФЗ № 135-ФЗ - не корректное определение (идентификация) технического состояния объекта оценки привело к искажению рыночной стоимости объекта оценки (объекта исследования) в сторону завышения.

В нарушение п. 5 ФСО № 3, cт. 11 ФЗ № 135-ФЗ  - двойной учет прав на оцениваемый земельный участок привел к существенному завышению рыночной стоимости объекта оценки (объекта исследования).

В представленной копии отчета № 518-23 имеется существенное нарушение действующего законодательства: рыночная стоимость объектов оценки определена на 03.11.2023 (стр. 1 отчета), что противоречит позиции Президиума ВАС РФ в Постановлении по делу "Галактики" от 18 октября 2012 г № 7240/12: оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым экспертом на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

На второй, поставленный перед экспертом вопрос, сделан вывод, что рыночная стоимость арендуемого объекта муниципального нежилого фонда - нежилого здания с кадастровым номером 02:50:110212:306, общей площадью 153,7 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, <...> – 620 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером 02:50:110212:7, общей площадью 593 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, <...> – 270 000 руб. без учета НДС по состоянию на 17.03.2022.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выяснится, что оно соответствует действительности.

В соответствии с требованиями ч. 4 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение экспертизы подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами. Поскольку экспертное заключение каких-либо противоречий не содержит, изложено последовательно и логично, соответствует требованиям ст. 86 АПК РФ, выводы экспертов понятны и мотивированны, суд считает, что указанное экспертное заключение соответствует требованиям законодательства. Оснований не доверять выводам эксперта, имеющего необходимые специальные познания и предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, суд в данном случае не усматривает.

На все возражения ответчика, третьего лица экспертом даны пояснения.

Таким образом, исследовав и оценив выводы эксперта, сопоставив их также с имеющимися в материалах дела доказательствами, суд приходит к выводу о возможности принятия заключения эксперта в качестве надлежащего доказательства (статьи 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности указанного заключения эксперта, а равно о необходимости назначения повторной экспертизы, судом не установлено.

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

В связи с этим Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, в настоящее время прямо закрепляет возможность приведения оценщиком своего профессионального суждения о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться определенная им рыночная стоимость.

Кроме того, в соответствии с абзацем 1 статьи 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности).

Несоответствие представленного в материалы дела отчета об оценке, подготовленного экспертом ФИО4 положениям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, не установлено.

При таких обстоятельствах суд полагает, что выкупная стоимость спорного объекта должна определяться исходя из рыночной стоимости, установленной заключением эксперта в рамках назначенной судебной экспертизы. Спорные условия договора подлежат урегулированию в редакции условий договора, предлагаемых истцом.

Доводы Администрации судом рассмотрены, отклоняются исходя из следующего.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135- ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Материалами дела подтверждается, что истец с 2019 года на основании договоров аренды №№ 193 от 10.06.2019г., 193/1 от 25.01.2021г., 193/2 от 12.11.2021г., 193/3 от 16.12.2022г. и 193/4 от 20.09.2023г. является арендатором муниципального имущества МР Хайбуллинский район - нежилого здания кадастровым номером: 02:50:110212:306 и земельного участка под недвижимым имуществом площадью 593 кв. м. с кадастровым номером: 02:50:110212:7. Также истец с 01.08.2016 включен в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства по категории субъектов малого и среднего предпринимательства «малое предприятие».

Факт наличия у истца такого преимущественного права подтвержден документально, и не оспаривается ответчиком.

Материалами дела также подтверждается, что с заявлением о выкупе арендуемого муниципального недвижимого имущества истец обратился 17.03.2022.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, то есть, в данном случае, на 17.03.2022.

Довод ответчика о том, что на момент обращения истца с заявлением о выкупе арендуемого недвижимого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ (17 марта 2022 года) спорное недвижимое имущество не было включено в Прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества МР Хайбуллинский район РБ, а было включено в него Решением Совета МР Хайбуллинский район РБ лишь 14.08.2023, в силу чего у истца отсутствуют основания для приобретения недвижимого имущества по рыночной стоимости, определенной на 17.03.2022, является необоснованным.

Федеральный закон 159-ФЗ не содержит законоположений, согласно которым на момент обращения лица с заявлением о выкупе арендуемого имущества данное имущество в обязательном порядке должно быть включено в прогнозный план (программу) приватизации.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Согласно части 4 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Таким образом, согласно данным императивным нормам законодательства ответчик в указанные сроки обязан был принять меры по оценке имущества и направлении заявителю проекта договора купли-продажи, либо, при наличии на то правовых оснований, принять решение об отказе в приобретении имущества.

В силу названных норм закона дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Ответчик в своих возражениях на уточненное исковое заявление также указывает, что на момент подачи истцом заявления о выкупе имущества земельный участок не был до конца оформлен, и имелись ошибки в кадастровом учете. Однако данный довод не может иметь правового значения для рассматриваемого спора, поскольку, как указывалось, решения об отказе в выкупе имущества по данному основанию ответчиком не принималось.

Более того, на момент рассмотрения данного дела судом спорное недвижимое имущество, как указано и документально подтверждено ответчиком, и не оспаривается истцом, надлежащим образом состоит на кадастровом учете, включено в Прогнозный план (программу) приватизации, в силу чего отсутствуют препятствия для его выкупа истцом по цене, определенной независимым оценщиком по состоянию на 17.03.2022.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с урегулированием разногласий в редакции истца расходы по оплате государственной пошлины по заявлению (6000 руб.) и по оплате экспертизы (30 000 руб.) относятся на Администрацию.

По факту проведения судебной экспертизы ООО «ФинЭкспертОценка» на выплату экспертного вознаграждения в суд представлен счет на оплату экспертного вознаграждения в размере 30 000 руб.

В связи с чем, с учетом ст. ст. 108, 109 АПК РФ, экспертному учреждению подлежат выплате экспертное вознаграждение в сумме 30 000 руб., о чем судом вынесено отдельное определение.

Руководствуясь ст. ст. 49, 110, 150, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Принять отказ Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) от исковых требований в части признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной на основании отчета об оценке недвижимого имущества №518-23 от 03 ноября 2023 г., выполненного ООО «Оценка Про».

Производство по делу в указанной части прекратить.

Урегулировать разногласия, возникшие между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)  и Администрацией муниципального района Хайбуллинский район Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального района Хайбуллинский район РБ.

Определить пункты 3.1, 3.1.1, 3.1.2 договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального района Хайбуллинский район РБ (нежилого здания с кадастровым номером 02:50:110212:306, общей площадью 153,7 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, <...>; земельного участка с кадастровым номером 02:50:110212:7, общей площадью 593 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, <...>) в следующей редакции:

««3.1. Общая стоимость Имущества составляет 890000,00 рублей (Восемьсот девяносто тысяч рублей 00 копеек) без НДС.

3.1.1. Стоимость здания составляет 620000,00 рублей (Шестьсот двадцать тысяч рублей 00 копеек) без НДС

3.1.2. Стоимость земельного участка составляет 270000,00 рублей (Двести семьдесят тысяч рублей 00 копеек) без НДС».

Взыскать с Администрации муниципального района Хайбуллинский район Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 6 000 руб., по судебной экспертизе 30 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.



Судья                                                                        З.Р. Хамидуллина