Решение от 25 марта 2022 г. по делу № А51-7554/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-7554/2021
г. Владивосток
25 марта 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 22 марта 2022 года .

Полный текст решения изготовлен 25 марта 2022 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Кобко Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «АЛТЕКС» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>), третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» об урегулировании разногласий,

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель ФИО2, доверенность от 07.09.2020, паспорт, диплом;

от ответчика: представитель ФИО3, доверенность от 17.12.2021, диплом, служебное удостоверение, свидетельство о заключении брака;

от третьего лица: не явились, извещены,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «АЛТЕКС» обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора № 354-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства), изложив пункт 3.1. договора в следующей редакции: «Согласно отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленного независимым оценщиком, стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 3 475 723 (три миллиона четыреста семьдесят пять тысяч семьсот двадцать три) рубля 00 копеек (без учета НДС)».

Определением суда от 04.06.2021 в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости».

Определением от 29.11.2021 судом по ходатайству истца в порядке ч. 1 ст. 82 АПК РФ назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости недвижимого имущества, проведение экспертизы поручено индивидуальному предпринимателю ФИО4.

В судебном заседании 16.02.2022 судом в порядке ст. 49 АПК РФ удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований, согласно которому истец просит урегулировать разногласия между ООО «АЛТЕКС» и УМС г. Владивостока, возникшие при заключении договора №354-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) недвижимого имущества: нежилое помещение, общей площадью 99,1 кв.м., этаж: цокольный, расположенное по адресу: <...>, пом. II, кадастровый номер: 25:28:040005:3125; доля в праве общей долевой собственности на земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов) с кадастровым номером 25:28:040005:284, пропорциональная размеру общей площади помещения с кадастровым номером 25:28:040005:3125. Общая площадь земельного участка – 2 021 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир многоквартирный дом. Почтовый адрес ориентира: <...> Владивостоку, 44. Вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации многоквартирного жилого дома, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «3.1. Согласно заключению эксперта № 10/2022-СЭ от 01.02.2022, составленного Индивидуальным предпринимателем ФИО4, стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 3 093 000 (три миллиона девяносто три тысяч) рублей (без учета НДС)».

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), ходатайств процессуального характера не поступило, в связи с чем, дело рассмотрено в отсутствие третьего лица по имеющимся материалам в порядке статьи 156 АПК РФ.

Истец поддержал заявленные требования с учетом уточнений, просил удовлетворить иск.

Ответчик исковые требования оспорил по доводам, изложенным в ранее представленном в материалы дела письменном отзыве, просил отказать в иске.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, 23.05.2015 между Управлением муниципальной собственности г. Владивостока (Арендодатель) и ООО «АЛТЕКС» (Арендатор) заключен договор № 05-04-00598-003-Н-АР-7096-00 аренды недвижимого имущества, по условиям которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество – помещение II, назначение: нежилое, общая площадь 99,1 кв.м., этаж цокольный номера на поэтажном плане 1, 4, 5, 6, расположенное по адресу: <...>, для использования в целях: офис, торговое, оказание социально-бытовых услуг. После чего, указанное нежилое помещение было передано истцу по акту приема-передачи от 23.05.2015.

Вышеуказанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю 29.07.2015 за номером 25-25-001-25/001/006/2015-4049.

21.01.2020 ООО «АЛТЕКС» направило в адрес Управления заявление о реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения.

09.03.2021 истцом было получено уведомление № 21/191 от 05.02.2021 с предложением заключить договор купли-продажи, к которому приложены копия Решения Думы г. Владивостока № 485 от 28.01.2021 и три проекта договора с различными условиями о единовременной оплате, о выкупе в рассрочку путем внесения ежемесячных платежей в равных долях сроком на пять лет, о выкупе в рассрочку путем внесения ежеквартальных платежей в равных долях сроком на пять лет.

При этом, пунктом 3.1 всех проектов договора предусмотрена цена Помещения 7 115 166 рублей 67 копеек (без учета НДС).

Цена, указанная в договоре, определена на основании отчета об оценке № 2738/20 от 21.09.2020, подготовленного ООО «Аналитик Центр».

Не согласившись с указанной выкупной стоимость, ООО «АЛТЕКС» обратилось за проведением независимой оценкой. Согласно выписке из отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 01-02/03-21 от 08.04.2021, выполненным ООО Консалтинговая фирма «КОНСАН» по заказу истца, величина рыночной стоимости нежилых помещений составляет 3 475 723 рубля (без учета НДС).

Посчитав, что величина рыночной стоимости имущества завышена, ООО «АЛТЕКС» 09.04.2021 направило Муниципальному казенному учреждению «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» предложение заключить Договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества № 354-ППВ с условием о рассрочке в редакции приложенного протокола разногласий.

Письмом № 21/173 от 12.04.2021 МКУ «АПМЗН» отказало Обществу с ограниченной ответственностью «АЛТЕКС» в заключении договора купли-продажи в редакции протокола разногласий Покупателя, в связи с отсутствием у МКУ «АПМЗН» полномочий самостоятельно вносить изменения в сумму выкупа муниципальных помещений.

Истец, полагая, что выкупная стоимость спорного объекта недвижимости, предложенная ответчиком, является завышенной, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Арбитражный суд, исследовав материалы дела и оценив доводы сторон, считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ, статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Как следует из материалов дела, истцом заявлено требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 99,1 кв.м. с кадастровым номером 25:28:040005:3125, этаж цокольный, находящегося по адресу: пр-т 100-летия Владивостока, д. 44, пом. II; доли в праве общей долевой собственности на земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов) с кадастровым номером 25:28:040005:284.

В соответствии с ч. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу положений статьи 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рассматриваемом случае между сторонами возникли разногласия по условиям договора в части его положений, касающихся выкупной цены имущества.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ) отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Как следует из материалов дела, при подготовке проекта договора купли-продажи УМС г. Владивостока руководствовалось отчетом об оценке ООО «Аналитик Центр» № 2738/20 от 21.09.2020, согласно которому рыночная стоимость помещения составила 7 115 166 рублей 67 копеек (без учета НДС).

В свою очередь, истец обратился к другому независимому оценщику – ООО Консалтинговая фирма «КОНСАН», которым подготовлен отчет № 01-02/03-21 от 08.04.2021, согласно которому величина рыночной стоимости спорного помещения составила 3 475 723 рубля (без учета НДС).

В связи с наличием существенных отличий в выкупной цене имущества по спорному договору, судом по ходатайству истца в рамках рассмотрения настоящего спора была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта Индивидуального предпринимателя ФИО4 № 10/2022-СЭ от 01.02.2022, выполненному в рамках судебной экспертизы, стоимость спорного недвижимого имущества по состоянию на 21.01.2020 составила округленно 3 093 000 рублей.

Таким образом, достоверность выводов оценщика в отчете № 2738/20 от 21.09.2020 опровергнута экспертным заключением, которое, в свою очередь, УМС г. Владивостока не оспорено.

Оценив, в свою очередь, экспертное заключение Индивидуального предпринимателя ФИО4, суд признал, что оно соответствует требованиям статей 67, 38 АПК РФ, нормам Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». В этой связи, принимая во внимание то обстоятельство, что экспертом даны полные, конкретные и достаточно ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования, суд считает представленное заключение эксперта надлежащим доказательством по делу.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, суду не представлено. Ходатайство о проведении дополнительной или повторной экспертизы в порядке, установленном статьей 87 АПК РФ, ответчик не заявлял.

Суд также принимает во внимание, что выводы судебной экспертизы о стоимости имущества (3 093 000 рублей) не противоречат совокупности собранных в деле доказательств и сопоставимы со сведениями о стоимости недвижимого имущества, указанными в отчете ООО Консалтинговая фирма «КОНСАН» № 01-02/03-21 от 08.04.2021 в сумме 3 475 723 рубля.

При таких обстоятельствах доводы УМС г. Владивостока о необходимости заключения с истцом договора купли-продажи по цене, предложенной УМС, являются необоснованными и нарушают права истца.

Таким образом, с учетом выводов эксперта, разногласия сторон по договору № 354-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке, подлежат урегулированию с учетом стоимости выкупаемого помещения, определенного заключением эксперта № 10/2022-СЭ от 01.02.2022 по состоянию на 21.01.2020 в сумме 3 093 000 рублей (пункт 3.1 договора).

Доводы ответчика о том, что цена договора в рассматриваемом случае не может быть отличной от цены, установленной на основании отчета об оценке ООО «Аналитик Центр» № 2738/20 от 21.09.2020, поскольку оценка рыночной стоимости отчуждаемого в порядке Закона № 159-ФЗ имущества может быть обеспечена исключительно уполномоченным органом, признаются судом несостоятельными, поскольку покупатель государственного и муниципального имущества, не согласный с предлагаемой ему ценой выкупа, не лишен права на предложение иной цены, которая, вместе с тем, определяется не им лично, а тем же способом, что и при подготовке проекта договора продавцом – на основании отчета независимого оценщика, отвечающего требованиям действующего законодательства, в соответствии с требованиями законодательства о приватизации.

Понесенные истцом судебные расходы на уплату государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Урегулировать разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью «Алтекс» и Управлением муниципальной собственности г. Владивостока, возникшие при заключении договора № 354-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) недвижимого имущества: нежилое помещение, общей площадью 99,1 кв.м., этаж цокольный, расположенное по адресу: <...>, пом. II кадастровый номер 25:28:040005:3125, доля в праве общей долевой собственности на земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов) с кадастровым номером 25:28:040005:284, пропорционально размеру общей площади помещения с кадастровым номером 25:28:040005:3125. Общая площадь земельного участка 2 021 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир многоквартирный дом, Почтовый адрес ориентира: <...> Владивостоку, 44. Вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации многоквартирного жилого дома, изложив пункт 3.1. договора в следующей редакции: «Согласно заключению эксперта № 10/2022-СЭ от 01.02.2022, составленного Индивидуальным предпринимателем ФИО4, стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 3 093 000 (три миллиона девяносто три тысячи) рублей 00 копеек (без учета НДС)».

Взыскать с Управления муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "АЛТЕКС" (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 (шесть тысяч) рублей.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.


Судья Кобко Е.В.