Решение от 9 июня 2022 г. по делу № А40-229846/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ 115225, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17 http://www.msk.arbitr.ru


РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

Дело № А40-229846/21-77-1558
г. Москва
09 июня 2022 г.
Резолютивная часть решения объявлена 02 июня 2022года

Полный текст решения изготовлен 09 июня 2022 года Арбитражный суд города Москвы в составе: председательствующего судьи: Романенковой С.В., единолично, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Хабатнюк Н.В., с участием представителей:

от истца: ФИО1 (доверенность № б/н от 11.06.2021г., предъявлено удостоверение адвоката № 12018 дата выдачи 08.066.2012г., регистрационный № 77/10919 в реестре адвокатов),

от ответчика: ФИО2 (доверенность № 77 АГ 3375759 от 18.01.2021г., предъявлен паспорт и документ о ВЮО),

от третьих лиц: не явились, извещены, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МТФПА" (119019, РОССИЯ, Г. МОСКВА, МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ХАМОВНИКИ ВН.ТЕР.Г., БОЛЬШОЙ ЗНАМЕНСКИЙ ПЕР., Д. 2, СТР. 7, ЭТ./КОМ. 2/39, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 13.09.2016, ИНН: <***>)

к ответчику ИНДИВИДУАЛЬНОМУ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЮ ФИО3 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 14.06.2017)

с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 1. ЗАКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "МОСКОВСКАЯ ТОНКОСУКОННАЯ ФАБРИКА ИМЕНИ ПЕТРА АЛЕКСЕЕВА" в лице Конкурсного управляющего ФИО4 (125438, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 29.01.2003, ИНН: <***>),

2. ДЕПАРТАМЕНТ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ ГОРОДА МОСКВЫ (115035, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 23.08.2002, ИНН: <***>)


3.АКЦИОНЕРНЫЙ КОММЕРЧЕСКИЙ БАНК "АБСОЛЮТ БАНК" (ПУБЛИЧНОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО) (127051, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 12.07.2002, ИНН: <***>)

о расторжении договора купли-продажи будущей вещи (апартаментов) от 21.10.2016г.,

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МТФПА" обратилось в арбитражный суд к ИНДИВИДУАЛЬНОМУ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЮ ФИО3 о расторжении договора купли-продажи будущей вещи (апартаментов) от 21.10.2016г.

Истец указывает на то, что ответчик допустил существенные нарушения условий договора купли-продажи будущей вещи (апартаментов) от 21.10.2016г., а также исполнение договора невозможно в силу объективных причин, что является основанием для расторжения вышеуказанного договора.

В судебном заседании истец поддержал заявленные исковые требования по доводам искового заявления.

Ответчик исковые требования не признал по доводам письменного отзыва на иск.

Определением суда от 07.04.2022г. привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ЗАКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "МОСКОВСКАЯ ТОНКОСУКОННАЯ ФАБРИКА ИМЕНИ ПЕТРА АЛЕКСЕЕВА" в лице Конкурсного управляющего ФИО4, ДЕПАРТАМЕНТ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ ГОРОДА МОСКВЫ.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, отзывы на иск не представили, в связи с чем, дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, между ЗАО «Московская тонкосуконная фабрика имени Петра Алексеева» (продавец) и ФИО3 (фамилия до замужества ФИО5, Свидетельство о заключении брака <...> от 12 апреля 2017 года, покупатель, ответчик) был заключен Предварительный договор купли-продажи Апартамента от 5.07.2013, по условиям которого стороны говорились в будущем заключить основной договор купли-продажи апартамента, по которому Продавец передаст в собственность, а Покупатель примет в собственность и оплатит апартамент.

Согласно п. 2.1 Предварительного договора общая цена апартамента составила 9000 долларов США. ФИО3 оплатила Фабрике полную стоимость апартамента и приобрела право требования к Фабрике на заключение основного договора купли-продажи апартамента и его передаче в собственность ФИО3.

Вместе с тем, Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22.07.2016 по делу № А40-13937/15 Фабрика была признана несостоятельной (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство. К дате признания Фабрики банкротом апартамент не был передан в собственность ФИО3.

Между ООО «МТФПА» (истец, Продавец), ФИО3 (Покупатель) и ПАО «Абсолют Банк» (Банк) заключен Договор купли-продажи будущей вещи (апартаментов) от 31.10.2016 г.

В рамках договора стороны договорились осуществлять согласованные действия, которые позволят истцу построить Здание, передать ответчику как покупателю, пострадавшему от действий предыдущего Застройщика (ЗАО «Московская


тонкосуконная фабрика имени Петра Алексеева»), оплаченные ответчиком апартаменты.

В соответствии с пунктом 6 договора купли-продажи Продавец обязуется в течение (двух) лет с даты заключения Договора завершить строительство (реконструкцию, ремонт) Здания и передать Покупателям в собственность нежилое помещении, площадь, назначение и расположение которого будут по возможности (ввиду необходимости производства технических, ремонтных и иных работ по объекту), соответствовать характеристикам и параметрам Апартамента, указанным в Предварительном договоре купли-продажи (максимальное расхождение по площади не должно составлять более 15% в большую или меньшую сторону) при условии приобретения Продавцом в установленном законом порядке права собственности на Здание, в составе которого должен будет находиться Апартамент, по итогам проведенных в рамках процедуры банкротства торгов недвижимым имуществом Фабрики.

Передача в собственность Покупателей Нового апартамента осуществляется после получения Продавцом разрешения на строительство (реконструкцию) здания (если необходимо), последующего производства необходимых строительно-монтажных работ (работ по реконструкции, ремонтных работ) по завершению возведения комплекса апартаментов в соответствии с проектной документацией, получения разрешения на ввод Здания в эксплуатацию ( если необходимо), регистрации права собственности Продавца на Новый апартамент, уточнения сторонами описания Нового апартамента и его цены в порядке, указанном в следующем абзаце, полной оплаты Покупателями цены Нового апартамента.

До передачи Нового апартамента Покупателям стороны заключат дополнительное соглашение к Договору, в котором уточнят адрес, этаж, номер и фактическую площадь Нового апартамента, его окончательную цену в соответствии с фактической площадью, и обязательства сторон по окончательному расчету (пункте 7 Договора купли- продажи).

В силу пункта 13 Договор купли-продажи считается прекращенным в случае наступления любого из следующих отменительных условий:

- со дня опубликования протокола о результатах торгов имуществом Фабрики, согласно которому победителем объявляется иное лицо, нежели Продавец,

- со дня вступления в законную силу решения суда о признании Здания самовольной постройкой;

- прекращения действия Соглашения от 30.12.2016 в рамках реализации девелоперского проекта LoftPark (ЗАО Московская Тонкосуконная Фабрика им. Петра Алексеева), заключенного Банком, ООО «Управляющая Компания «Благосостояние Медицины», и Покупателем, до приобретения Продавцом прав на Имущество Фабрики.

В соответствии с п. 8 Договора стоимость апартамента составляет 13 864 893 руб. 03 коп., оплаченных Покупателем Фабрике во исполнение Предварительного договора.

Истец полагает, что договор купли-продажи будущей вещи (апартаментов) от 21.10.2016г. подлежит расторжению, поскольку ответчик нарушил свои обязательства по оплате апартаментов, что является существенным нарушением договора и самостоятельным основанием для расторжения договора.

Решением Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40-83787/18 от 20.06.2018 суд удовлетворил иск Департамента культурного наследия города Москвы и обязал ООО «МТФПА» провести работы по сохранению выявленного объекта культурного наследия «Фабрика Товарищества суконной мануфактуры Иокиш», 1860-е, расположенного по адресу: <...> (часть) в порядке, установленном статьей 45 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ, а именно:


в течение 4 месяцев с даты вступления в силу решения по настоящему делу разработать и согласовать с Департаментом проектную документацию на проведение работ по сохранению Объекта, включающую приведение объемно-пространственных характеристик Объекта в состояние, предшествовавшее его реконструкции (по состоянию БТИ на 24 января 2003 г.); в течение 8 месяцев с даты вступления в силу решения по настоящему делу провести в установленном порядке работы по сохранению Объекта и благоустройству его территории по проектной документации, согласованной Департаментом.

Кроме того, Приказом Мосгорнаследия от 11.03.2019 № 170 объект культурного наследия - «Фабрика Товарищества суконной мануфактуры «Иокиш», 1870-е гг. нач. XX в., архитектор ФИО6», на территории которого располагается Здание, включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ в качестве объекта культурного наследия регионального значения, утверждены границы его территории и предмет охраны. Указанное обстоятельство подтверждается, в том числе ответом Департамента культурного наследия г. Москвы от 25.09.2019.

В связи с нахождением здания на территории объекта культурного наследия Департамент культурного наследия г. Москвы наложил запреты на проведение реконструкции Здания, что подтверждается выпиской из ЕГРН. По причине наличия данных запретов Департамент культурного наследия г. Москвы в письме от 25.09.2019 отказал ООО «МТФПА» в согласовании проектной документации на проведение работ по реконструкции Здания, указал на невозможность их проведения.

Определением от 17.09.2019 по делу № А40-83787/18 Арбитражный суд г. Москвы подтвердил невозможность проведения работ по реконструкции Здания, находящегося на территории объекта культурного наследия, и предоставил Департаменту культурного наследия города Москвы право приведения объемно-пространственных характеристик объекта в состояние, предшествовавшее его реконструкции (по состоянию на 24 января 2003 г.) путем сноса реконструктивной части объекта.

Московский городской суд в определении от 24.12.2020 № 33-419121/20 в рамках спора по делу № 02-2071/2020 между ООО «МТФПА» и Кимом О.Ю., расторгая аналогичный договор купли-продажи, установил объективную невозможность его исполнения в связи установленными ограничениями на реконструкцию Здания.

Истец также ссылается на то, что невозможность проведения работ по зданию, расположенному по адресу: ул. Михалковская 48, строение 2 делает невозможным и экономически нецелесообразным осуществление реконструкции всего участка и находящихся на нем строений, включая строение 1.

При этом истец, заключая Договор с ответчиком, объективно не мог знать о том, что в будущем Приказом Мосгорнаследия от 11.03.2019 № 170 Зданию будет присвоен объекта культурного наследия, что приведет к полной невозможности исполнения обязательств истца перед ответчиком.

В соответствии с отчетом об оценке от 27.09.2016 № 1603 и техническому отчету от 2017 г. Здание «не завершено строительством, не введено в эксплуатацию, на дату оценки не используется», а также «имеет дефекты и повреждения, в целях обеспечения его безопасной эксплуатации необходимо провести ряд мероприятий».

Разрешение на ввод здания в эксплуатацию не выдавалось, реконструкция здания не осуществлена, что следует из ответа Комитета государственного строительного надзора г. Москвы от 20.07.2020. Иными словами, эксплуатация здания и обустройство апартаментов без проведения реконструкции не представляется возможным.

ООО «МТФПА» направило ответчику 03.04.2021 предложение расторгнуть Договор купли-продажи в связи с объективной невозможностью его исполнения.

Удовлетворяя исковые требования истца, суд исходит из следующего.


В соответствии с положениями ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ).

Понятие предварительного договора определено в ст. 429 ГК РФ, в соответствии с п. 1 которой по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Пунктом 4 вышеназванной статьи установлено, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу пункта 1 статьи 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 487 ГК РФ в случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В силу п. п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 ГК РФ со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы.

В пункте 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» указано, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или


приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями п. 3 и п. 4 ст. 487 ГК РФ, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Пунктом 5 того же постановления Пленума ВАС РФ определено что, если у продавца право собственности на имущество, которое он должен передать покупателю, не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ч. 2. ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 15-дневный срок.

В соответствии с пунктом 5 статьи 453 ГК РФ, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

В силу п. 1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

В силу п. 1 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или ^ не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Таким образом, абз. 2 п. 1 ст. 451 ГК РФ признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.

В силу ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных


правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Постановлением Девятого арбитражного суда г. Москвы от 25 апреля 2022 года по делу № А40-80316/21 по иску ИП ФИО3 к ООО «МТФПА», ООО «СЗ «СМТ», АО «Банк Дом.РФ», АКБ «Абсолют банк» (ПАО) о признании недействительными сделок по отчуждению здания, расположенного по адресу, <...>, и договора ипотеки в отношении данного здания установлено, что ИП ФИО3 не произвела оплату по договору купли-продажи будущей вещи (апартамента) от 24 октября 2016 года, что является существенным нарушением условий договора и лишает ФИО3 оснований для предъявления требований по данному договору.

ООО «МТФПА» было признано победителем торгов имуществом Фабрики (ЗАО «Московская тонкосуконная фабрика им. Петра Алексеева) в декабре 2016 года. Соответственно, срок на заключение соглашений уступки и зачета, указанных в пункте 9 Договора, истек в январе 2017 года стороны указанных выше сделок уступки и зачета не заключали, соответственно, оплата апартамента ФИО3 не производилась.

Реконструкция объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...>, в том числе стр. 1, не была осуществлена ООО «МТФПА» в связи с ограничениями на реконструкцию, наложенными Департаментом культурного наследия г. Москвы. В связи с нахождением здания на территории объекта культурного наследия ДКН наложил запреты на проведение реконструкции. По причине наличия данных запретов ДКН в письме от 25.09.2019 отказал ООО «МТФПА» в согласовании проектной документации на проведение работ по реконструкции здания, указал на невозможность их проведения (имеется в материалах дела).

Разрешение на ввод здания, расположенного по адресу: <...>, в эксплуатацию не выдавалось, реконструкция здания не осуществлена, что следует из ответа Комитета государственного строительного надзора г. Москвы от 20.07.2020.

Поскольку реконструкция не была осуществлена, а Новый апартамент, являющийся предметом договора купли-продажи будущей вещи с ФИО3, не был создан и не был оплачен, каких-либо прав у ФИО3 на объект недвижимости, расположенный по адресу: Москва, Михалковская, 48, стр. 1, не возникло.

В силу части 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вышеуказанные обстоятельства, в силу ст.450 ГК РФ, являются существенными нарушениями договора, что, по мнению суда, является основаниям для применения положений ст. 10 ГК РФ.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

При указанных обстоятельствах и ввиду объективной невозможности строительства и передачи апартамента, а также доказанных существенных нарушениях условий договора со стороны ответчика, ООО «МТФПА» вправе расторгнуть договор купли-продажи будущей вещи (апартаментов) с ответчиком на основании ст. ст. 416, 451,452 ГК РФ.

С учетом изложенного, требования истца о расторжении договора купли-продажи будущей вещи (апартаментов) от 21.10.2016г., являются доказанными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на ответчика, поскольку исковые требования заявлены обоснованно.


На основании изложенного, ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 314, 328, 421, 429, 431, 450, 451, 452, 453, 487 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 65, 66, 70, 71, 75, 104, 110, 112, 123, 124, 156, 158, 159, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МТФПА" удовлетворить в полном объеме.

Расторгнуть договор купли-продажи будущей вещи (апартаментов) от 21.10.2016г., заключенный между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МТФПА" и ИНДИВИДУАЛЬНЫМ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕМ ФИО3.

Взыскать с ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО3 в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МТФПА" расходы по уплате госпошлины в размере 6 000 (шесть тысяч) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный, срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья: С.В. Романенкова