Решение от 5 марта 2024 г. по делу № А40-286717/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ 115191, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17 http://www.msk.arbitr.ru
РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

Дело № А40-286717/23-135-2192
г. Москва
05 марта 2024г.
Резолютивная часть решения изготовлена 06 февраля 2024г. Мотивированное решение изготовлено 05 марта 2024г. Арбитражный суд г. Москвы в составе: В составе судьи В.В. Дудкина (единолично)

Рассмотрел в порядке упрощенного производства дело по исковому заявлению ДГИ г. Москвы (ИНН <***>)

к ответчику ООО "Экоинвест" (ИНН <***>)

о взыскании неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора от 07.04.2017 № М- 04-050415 аренды земельного участка площадью 6 888кв.м, имеющего адресные ориентиры: <...>, за период с 06.10.2018 по 04.07.2019 размере 44 433 руб. 70 коп.,

без вызова сторон

УСТАНОВИЛ:

ДГИ г. Москвы (далее – истец) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ООО "Экоинвест" (далее – ответчик) о взыскании неустойки размере 44 433 руб. 70 коп.

Иск основан на положениях ст. 309, 310, 614 ГК РФ, ст.ст. 64 ЗК РФ, 125 АПК РФ и мотивирован тем, что истец предоставил ответчику в аренду земельный участок по договору от 07.04.2017 № М-04-050415, однако ответчик арендные платежи оплачивал с нарушением установленного договором срока и размера. Истец указывает на то, что, соблюдая досудебный порядок, обратился к ответчику с требованием оплатить неустойку за период с 06.10.2018 по 04.07.2019, однако в добровольном порядке требование истца ответчиком удовлетворено не было, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Определением от 12.12.2023г. исковое заявление ДГИ г. Москвы принято к производству судом для рассмотрения в порядке упрощенного производства, по правилам главы 29 АПК РФ.

Стороны извещены надлежащим образом о рассмотрении дела в порядке упрощенного производства в прядке ст. 123 АПК РФ.

Ответчиком представлен отзыв на иск в котором он просит суд в иске отказать, по доводам отзыва.

Резолютивная часть решения в порядке п. 1 ст. 229 АПК РФ по делу № А40286717/23-135-2192 изготовлена 06.02.2024г. и размещена на сайте суда.

Согласно п. 2 ст. 229 АПК РФ по заявлению лица, участвующего в деле, или в случае подачи апелляционной жалобы по делу, рассматриваемому в порядке упрощенного производства, арбитражный суд составляет мотивированное решение. Заявление о составлении мотивированного решения арбитражного суда может быть подано в течение пяти дней со дня размещения решения, принятого в порядке упрощенного производства, на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети

"Интернет". В этом случае арбитражным судом решение принимается по правилам, установленным главой 20 настоящего Кодекса, если иное не вытекает из особенностей, установленных настоящей главой. Мотивированное решение арбитражного суда изготавливается в течение пяти дней со дня поступления от лица, участвующего в деле, соответствующего заявления или со дня подачи апелляционной жалобы.

От ответчика поступила апелляционная жалоба на решение Арбитражного суда города Москвы от 06.02.2024.

Дело рассмотрено в порядке упрощенного производства в порядке главы 29 АПК РФ.

Исследовав и оценив доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела, суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ДГИ г. Москвы (арендодатель) и ООО "Экоинвест" (арендатор) заключен договор от 07.04.2017 № М-04-050415 аренды земельного участка площадью 6 888кв.м, имеющего адресные ориентиры: <...>, кадастровый номер 77:04:0001018:12539, предоставленный в аренду для целей проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства. Договор заключен сроком до 20.04.2024.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 02.02.2010 № 12404/09, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором.

В соответствии с п. 4.11 договора арендная плата по договору аренды после изменения цели предоставления земельного участка для осуществления строительства (реконструкции) устанавливается в сумме 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка земельного участка № 1 и 80,0% от кадастровой стоимости земельного участка земельного участка за первый год срока аренды земельного участка после изменения цели его предоставления, что составляет 322 748 150 руб. 00 коп.

Согласно п. 4.12 договора арендатор обязуется оплатить арендную плату в размере 322 748 150 руб. 00 коп. за первый год срока аренды в рассрочку на следующих условиях: рассрочка по оплате арендной платы за первый год срока аренды земельного участка предоставляется сроком на три года, но не более чем до даты ввода в установленном порядке объекта в эксплуатацию (п. 4.12.1 договора).

На весь срок действия рассрочки на сумму платежа начисляются проценты в размере ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату выпуска распоряжения от 20.04.2018 № 12445 (п. 4.12.2 договора).

Арендная плата за первый год срока аренды после изменения цели предоставления участков для строительства, подлежащая уплате в рассрочку, вносится ежеквартально равными платежами (п. 4.12.4 договора).

Проценты начисляются ежеквартально на сумму неуплаченной арендной платы за первый год срока аренды земельного участка и вносятся совместно с платежами по основному долгу (п. 4.12.5 договора).

В п. 4.12.6 договора установлен график платежей.

В обоснование заявленного требования истец указывает, что в нарушение условий договора, норм действующего законодательства, не допускающих односторонний отказ от исполнения обязательства ответчиком несвоевременно и не в полном объеме внесилась арендная плата, в связи с чем истцом заявлено требование о взыскании пени за период с 06.10.2018 по 04.07.2019 в размере 44 433 руб. 70 коп.

В соответствии со ст.ст.307-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательств не предусмотрен.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Направленная истцом в адрес ответчика претензия от 15.06.2023 № 33-6-672495, с требованием оплатить образовавшуюся задолженность оставлена последним без ответа, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

В отзыве на иск ответчик указывает, что между сторонами подписано Дополнительное соглашение от 18.05.2018 об изменении вида разрешенного использования земельного участка для целей строительства объекта.

Объект введен в эксплуатацию на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 10.11.2021 № 77-223000-010401-2021, выданного Комитетом государственного строительного надзора города Москвы.

15.11.2021 между ответчиком и участником долевого строительства был подписан Акт приема-передачи объекта долевого строительства (жилого помещения) по договору № 185 участия в долевом строительстве от 27.09.2019 г., в результате чего первое право собственности по объекту на жилое помещение зарегистрировано 18.11.2021, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 19.11.2021 об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве.

В соответствии с абз. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее. В соответствии с ч. 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, с 18.11.2021 (с даты регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме) соответствующий земельный участок поступил в общую долевую собственность, а застройщик утратил права на него. В связи с этим, начисление и уплата арендной платы по договору, начиная с 19.11.2021, ответчиком не производится.

В соответствии с условиями договора аренды, в редакции дополнительного соглашения от 18.05.2018, арендная плата по договору аренды земельного участка от 07.04.2017 № М-04-050415 после изменения цели его предоставления для осуществления строительства (реконструкции), устанавливается в сумме 80% от кадастровой стоимости земельного участка и 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка за первый год

срока аренды земельного участка после изменения цели его предоставления, что составляет 322 748 150 руб. 00 коп. в соответствии с кадастровым паспортом от 18 апреля 2018 г. № 77/ИСХ/18-1200371.

За второй год срока действия договора аренды, а так же с даты ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке, годовой размер арендной платы устанавливается в размере 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

За третий год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 3 % от кадастровой стоимости земельного участка.

За четвертый год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

За пятый год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 7 % от кадастровой стоимости земельного участка.

За шестой год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 8 % от кадастровой стоимости земельного участка.

За период с даты истечения шестилетнего срока действия договора аренды и до даты ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке, годовой размер арендной платы устанавливается в размере 10 % от кадастровой стоимости земельного участка.

В договоре аренды и Дополнительном соглашении указан единый ФЛС для зачисления платежей - ФЛС № М-04-050415-001. Соответственно свои обязательства по оплате арендной платы ответчик исполнял на указанный счет.

Ответчик указывает, что в рамках действия договора было начислено 67 791 руб. 70 коп. пени, а оплачено ответчиком 222 206 руб. 6 коп. пени, что подтверждается п/п № 123 от 25.08.2017, п/п № 37 от 15.03.2018, п/п № 547 от 22.07.2021, п/п № 548 от 22.07.2021, таким образом переплата составляет 154 414 руб. 96 коп.

На оснвоании изложенного ответчик просит суд в удовлетворении иска отказать.

Конституционный суд Российской Федерации в Постановлении от 28 декабря 2021 года № 55-П по делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки ФИО1 указал, что в связи с тем, что в действующих нормативных актах, как правило, не применяется понятие "коттеджный поселок" и не раскрывается его содержание, в настоящем Постановлении для его обозначения будут использоваться термины "комплекс индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой" или "жилищно-земельный комплекс" с учетом, однако, того обстоятельства, что такого рода комплексы могут включать не только отдельно стоящие индивидуальные жилые дома, но и жилые дома блокированной застройки.

Вместе с тем в настоящее время в контексте интенсивного развития в России рыночных отношений, сопровождающихся передачей (покупкой) земли в частную собственность, наблюдаются активные освоение и застройка земель населенных пунктов, отведенных под индивидуальное жилищное строительство. Нередко это ведет к появлению относительно обособленных от окружающей застройки и (или) местности и зачастую имеющих огороженную и охраняемую территорию комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой (контрольно-пропускные пункты, внутрипоселковые дороги, ливневая канализация, сети инженерно-технического обеспечения и наружного освещения, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, детские и спортивные площадки, оборудованные площадки для сбора твердых бытовых отходов и др.)

Действующее законодательство, не устанавливая правового статуса комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не регламентирует состав и правовой режим имущества общего пользования в этих комплексах, а равно не регламентирует отношения по управлению этим имуществом и его содержанию. Обычно к такого рода имуществу на практике относятся земельные участки

общего пользования конкретного жилищно-земельного комплекса, а также возводимые (приобретаемые) для обслуживания домов, участков и всего комплекса объекты инфраструктуры.

Хотя имущество общего пользования в таких комплексах и может принадлежать на праве частной собственности определенному лицу (зачастую застройщику либо аффилированному с ним лицу или лицам), фактически же оно используется не только в интересах этого лица, но и в интересах собственников входящих в состав комплекса участков и домов, а также других проживающих там граждан. При этом сам по себе факт приобретения права собственности на земельный участок (в расположенным на нем жилым, домом или без такового) в жилищно-земельном комплексе, безусловно, не влечет возникновения у приобретателя какой-либо доли в праве собственности на имущество общего пользования в данном, комплексе, что само по себе исключает возможность установить (в системе действующего правового регулирования - кроме как посредством гражданско-правовых договоров) в отношении указанного имущества правовой режим имущества, принадлежащего собственникам соответствующих участков и домов на праве общей долевой собственности."

Земельный участок, на котором расположен жилой дом, в том числе с предназначенной для благоустройства территорией, перешли в общую долевую собственность собственников помещений.

В пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено: "При разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее. Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона" О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок".

Соответственно, в силу прямого указания закона договор аренды прекращен.

Пунктом 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи

305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Согласно пункту 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. ГК РФ и ЖК РФ не содержат прямого определения понятия "многоквартирный дом" применительно к приведенным выше положениям закона.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации в Российской Федерации жилые дома блокированной застройки представляют собой дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

На основании изложенного, а также учитывая, что на стороне ответчика имеется переплата, в удовлетворении требвоания истца за заявленный истцом период о взыскании неустойки суд отказывает.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений, неся, в противном случае, бремя негативных для себя последствий.

С учетом изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований истца.

Расходы по уплате госпошлины относятся судом на истца на основании ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 314, 330, 331, 606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 65, 66, 70, 71, 75, 104, 110, 112, 123, 124,

156, 158, 159, 167-170, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в Девятый

арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его

принятия.

Судья В.В. Дудкин