Постановление от 1 декабря 2022 г. по делу № А07-20287/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075

http://fasuo.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-7709/22

Екатеринбург

01 декабря 2022 г.


Дело № А07-20287/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 декабря 2022 г.



Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Суспициной Л.А.,

судей Столярова А.А., Беляевой Н.Г.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу обществас ограниченной ответственностью «Уфастройресурс» (далее – общество «Уфастройресурс», заявитель жалобы) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2022 по делу № А07-20287/2021 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле № А07-20287/2021, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняла участие представитель Прокуратуры Республики Башкортостан (далее – Прокуратура РБ) – ФИО1 (доверенность от 20.12.2021 № 8/2-15-2021).

Иные лица, участвующие в деле, не направили своих представителейв судебное заседание суда округа. В силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка надлежащим образом извещенных лиц не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.

От Прокуратуры РБ поступил в суд отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела на основании статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Прокуратура РБ обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление земельных и имущественных отношений, Управление) и обществу «Уфастройресурс», потребовав признания недействительной (ничтожной) сделкой договора аренды земельного участка от 25.12.2020 № 866-20, заключенного между Управлением и обществом «Уфастройресурс», и применения последствий недействительности сделки путем обязания общества «Уфастройресурс» возвратить Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее – Минземимущества РБ, Министерство) по акту приема-передачи земельный участок площадью 3298 кв. м с кадастровым номером 02:55:011004:34, расположенный по адресу: Кировский район городского округа <...>.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц,не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее – Управление Росреестра по РБ), Минземимущества РБ, Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Администрация города Уфы).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.05.2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2022 решение суда первой инстанции отменено, по делу принят новый судебный акт об удовлетворении исковых требований с указаниемна признание недействительным оспариваемого договора аренды земельного участка от 25.12.2020 № 866-20, применении последствий недействительности сделки путем возложения на общество «Уфастройресурс» обязанности возвратить Минземимуществу РБ по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 02:55:011004:34.

Не согласившись с постановлением апелляционного суда, общество «Уфастройресурс» обратилось в Арбитражный суд Уральского округас кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции.

Оспаривая как ошибочный вывод апелляционного судао недействительности (ничтожности) договора аренды от 25.12.2020№ 866-20, заявитель жалобы настаивает на незаключенности данного договора ввиду несогласования сторонами условия о его предмете, поскольку объект аренды – земельный участок с кадастровым номером 02:55:011004:34 не индивидуализирован в договоре должным образом (стороны не достигли соглашения о границах земельного участка, не могут описать ихс достаточной степенью определенности, между ними имеется спор по этому основанию). Договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий,на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а, следовательно,не может породить такие последствия и в будущем. Учитывая изложенное, заявитель жалобы указывает на отсутствие у апелляционного суда правовых оснований для удовлетворения исковых требований Прокуратуры РБ.

В обоснование жалобы также приведены доводы об отсутствии государственной регистрации договора аренды от 25.12.2020№ 866-20 со ссылками на то обстоятельство, что в рамках настоящего арбитражного дела судом по заявлению Прокуратуры РБ приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Росреестра по РБ осуществлять регистрационные действия в отношении как спорного земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34, таки расположенной на нем недвижимости, а Управлением Росреестра по РБ указано на образование из состава земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34 нового земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:281, что также препятствует осуществлению государственной регистрации договора аренды от 25.12.2020 № 866-20.

В отзыве на кассационную жалобу Прокуратура просит оставить постановление апелляционного суда без изменения, считая его законными обоснованным, а приведенные в жалобе доводы о незаключенности договора аренды от 25.12.2020 № 866-20 несостоятельными.

Законность обжалуемого судебного акта проверена судом округав порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Управлением земельных и имущественных отношений и обществом «Уфастройресурс» совершен договор аренды от 25.12.2020 № 866-20в отношении земельного участка площадью 3298 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:011004:34, расположенного по адресу: Кировский район городского округа <...> разрешенное использование участка – для проектированияи строительства досугового центра с объектом общественного питания, для иных видов жилой застройки, целевое (функциональное) назначение – для завершения строительства досугового центра с объектом общественного питания – объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011004:51 (пункт 1.1 договора).

Срок аренды определен в договоре от 25.12.2020 № 866-20 с 24.12.2020 до 24.12.2023 (пункт 3.1 договора).

Проведенной Прокуратурой РБ проверкой установлено, чтов соответствии с договором купли-продажи от 04.07.2011 № 3/11, заключенным между обществом с ограниченной ответственностью «Башэнергостроймонтаж» (далее – общество «Башэнергостроймонтаж») и обществом «Уфастройресурс», к последнему перешло право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011004:51, расположенный в границах спорного земельного участка.

Общество «Уфастройресурс» 24.02.2012 обратилось в Администрацию города Уфы с заявлением о предоставлении земельного участкас кадастровым номером 02:55:011004:34 в аренду для завершения строительства гостинично-делового центра.

На основании данного обращения между Управлением земельныхи имущественных отношений и обществом «Уфастройресурс» совершен договор аренды от 14.12.2012 № 1036-12 в отношении земельного участка площадью 4227 кв. м с кадастровым номером 02:55:011004:34, расположенного по адресу: Кировский район городского округа <...> с установлением цели аренды – для завершения строительства гостинично-делового центра, срока аренды –с 10.12.2012 до 10.12.2015.

На основании постановления Главы администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 30.04.2015 № 1783 между Управлением земельных и имущественных отношений и обществом «Уфастройресурс» 03.06.2015 заключено дополнительное соглашение № 1о внесении изменений № 1 в вышеуказанный договор аренды от 14.12.2012 № 1036-12 в части указания цели аренды, а именно: слова «для завершения строительства гостинично-делового центра» заменены на «для проектирования и строительства досугового центра с объектом общественного питания».

Письмом от 30.10.2015 № 45 общество «Уфастройресурс» обратилосьв Управление земельных и имущественных отношений с заявлениемо предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34 в аренду для завершения строительства досугового центрас объектом общественного питания.

На основании данного обращения между Управлением и обществом «Уфастройресурс» совершен договор аренды от 14.12.2015 № 1049-15в отношении земельного участка площадью 4227 кв. м с кадастровым номером 02:55:011004:34, расположенного по адресу: Кировский район городского округа <...> с установлением цели аренды – для проектирования и строительства досугового центра с объектом общественного питания (для завершения строительства досугового центра с объектом общественного питания – объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011004:51 (02:55:011004:34:2), срока аренды – с 30.10.2015до 30.10.2018.

Общество «Уфастройресурс» 24.12.2020 вновь обратилосьв Управление земельных и имущественных отношений с заявлениемо предоставлении земельного участка для завершения строительства вышеуказанного объекта незавершенного строительства, то естьпо истечении 2-х лет с момента окончания срока действия договора аренды от 14.12.2015 № 1049-15.

На основании данного обращения между Управлением и обществом «Уфастройресурс» совершен оспариваемый договор аренды от 25.12.2020№ 866-20.

Как посчитала Прокуратура БР, для заключения договора арендыот 25.12.2020 № 866-20 отсутствовали условия, предусмотренные пунктами 4, 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, при этому Управления не имелось также законных оснований, предусмотренных подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для предоставления обществу «Уфастройресурс» без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимостиот 02.12.2021 № КУВИ-002/2021-159962731 следует, что за обществом «Уфастройресурс» на праве собственности зарегистрирован объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011004:51 (степень готовности 20%), расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Сочинская, номер кадастрового квартала 02:55:011004.

Из представленного акта осмотра и установления фактического использования земельного участка от 27.05.2021 № 910/о следует, что при осмотре земельного участка, расположенного по адресу: г. Уфа,р-н Кировский, ул. Сочинская, с кадастровым номером 02:55:011004:34, площадью 3298 кв. м, предоставленного обществу «Уфастройресурс», установлено: на огороженном земельном участке расположена трансформаторная подстанция, территория заросла дикорастущими деревьями и кустарником, в связи с чем установить факт наличия (отсутствия) объекта незавершенного строительства не представилось возможным.

Прокуратура РБ, полагая, что в результате указанных действий нарушены интересы публично-правового образования – Республики Башкортостан (в связи с принятием Закона Республики Башкортостанот 02.11.2020 № 319-з «О внесении изменений в статью 10.1 Закона Республики Башкортостан «О местном самоуправлении в Республике Башкортостан», в соответствии с которым уполномоченному республиканскому органу исполнительной власти переданы полномочияв области земельных отношений по предоставлению гражданами юридическим лицам земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, с учетом правил землепользования и застройки, утвержденных органами местного самоуправления), а также интересы неопределенного круга лиц, обратилась в суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд в числе прочего с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований, а также с искомо применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной указанными лицами.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции признал оспариваемый договор аренды от 25.12.2020 № 866-20 незаключенным, соответственно, не порождающим последствий,на которые был направлен, сделав вывод о том, что стороны не достигли соглашения по всем условиям, существенным для такого вида договоров,а именно: о площади и границах передаваемого в аренду земельного участка, а также не произвели государственную регистрацию договора.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя заявленные требования, апелляционный суд указал на ошибочность выводао незаключенности договора аренды от 25.12.2020 № 866-20 и исходилиз того, что у Управления земельных и имущественных отношенийне имелось законных оснований для предоставления обществу «Уфастройресурс» без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34.

Проверив законность обжалуемого судебного акта, суд округа приходит к следующим выводам.

На основании статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Общие положения о последствиях недействительности сделки определены в статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанныес недействительностью сделки (пункт 1); сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанныес недействительностью сделки (пункт 2).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерацииот 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление Пленума от 23.06.2015 № 25), ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна,или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизнии здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 Постановления Пленума от 23.06.2015 № 25).

В пункте 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что имущественные отношения по владению, пользованиюи распоряжению земельными участками, а также по совершению сделокс ними регулируются гражданским законодательством, если иноене предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности,в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерацией.

Как следует из материалов дела, изначально право на заключение договора аренды в отношении земельного участка, расположенногопо адресу: Кировский район городского округа <...> – под строительство гостинично-делового центра было выставлено на продажу путем проведения торгов, что отражено в постановлении главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 21.08.2006 № 3949.

Характеристики указанного земельного участка утверждены постановлением главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 25.10.2006 № 5359.

По итогам торгов договор аренды в отношении данного земельного участка, поставленного на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 02:55:011004:34, с установлением цели аренды – для проектирования, проведения подготовительных работ и строительства гостинично-делового комплекса, срока аренды – с 10.09.2007 по 27.12.2009 был заключенс обществом «Башэнергостроймонтаж» (договор аренды земельного участка от 08.10.2007 № 1087-07).

Обществу «Башэнергостроймонтаж» Администрацией города Уфы было выдано разрешение на строительство объекта «Гостинично-деловой комплекс по ул. Сочинская в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» (разрешение на строительство № RU 03308000-699-П).

Указанный договор от 08.10.2007 № 1087-07 продлевался на срокдо 27.12.2011 (дополнительное соглашение от 05.02.2010 № 1 к договору), расторгнут с обществом «Башэнергостроймонтаж» в связи с продажей обществу «Уфастройресурс» возведенного на земельном участке объекта незавершенного строительства, поставленного на кадастровый учетс присвоением кадастрового номера 02:55:011004:51, по договору купли-продажи от 04.07.2011 № 3/11 (соглашение от 02.08.2011 о расторжении договора).

Впоследствии с обществом «Уфастройресурс» совершен договор аренды от 14.12.2012 № 1036-12 в отношении земельного участкас кадастровым номером 02:55:011004:34 с указанием цели аренды – для завершения строительства гостинично-делового центра, срока аренды –с 10.12.2012 до 10.12.2015. Дополнительным соглашением от 03.06.2015 № 1 в указанный договор внесены изменения в части указания цели аренды,а именно: слова «для завершения строительства гостинично-делового центра» заменены на «для проектирования и строительства досугового центра с объектом общественного питания».

Затем с обществом «Уфастройресурс» был совершен договор арендыот 14.12.2015 № 1049-15 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34 уже с указанием цели аренды – для проектирования и строительства досугового центра с объектом общественного питания (для завершения строительства досугового центра с объектом общественного питания – объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011004:51 (02:55:011004:34:2), срока аренды – с 30.10.2015до 30.10.2018.

По истечении 2-х лет с момента окончания срока действия договора аренды от 14.12.2015 № 1049-15 с обществом «Уфастройресурс» совершен оспариваемый договор аренды от 25.12.2020 № 866-20 с установлением цели аренды – для завершения строительства досугового центра с объектом общественного питания – объекта незавершенного строительствас кадастровым номером 02:55:011004:51, срока аренды – с 24.12.2020до 24.12.2023.

Указанные обстоятельства участвующими в деле лицами, в том числе заявителем жалобы, не оспариваются.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации используются в соответствиис установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категориии разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Таким образом, разрешенное использование земельного участка влияет на его правовой режим, в том числе на возможность и на порядок его предоставления в аренду для строительства.

По смыслу положений статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации допускается изменение вида разрешенного использования земельного участка, однако данная процедура находитсяв сфере градостроительного регулирования и не может нарушать установленный Земельным кодексом Российской Федерации порядок предоставления земельного участка для соответствующего вида использования.

При решении вопроса об изменении вида разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду по договору, стороны связаны предписывающим действующим законодательством порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Материалами дела подтверждено, что первоначальнопредоставление земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34 в аренду с соблюдением конкурентных процедур (на торгах) обществу «Башэнергостроймонтаж» на основании договора аренды от 08.10.2007№ 1087-07По было обусловлено обязанностью использования земельного участка исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для проектирования, проведения подготовительных работ и строительства объекта «Гостинично-деловой комплекс по ул. Сочинская в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан».

В связи с продажей обществом «Башэнергостроймонтаж» возведенного на обозначенном земельном участке объекта незавершенного строительства обществу «Уфастройресурс» с последним был заключен без проведения торгов договор аренды от 14.12.2012 № 1036-1 для завершения строительства вышеуказанного объекта.

Между тем из материалов дела не следует, что общество «Уфастройресурс» осваивало переданный ему в аренду земельный участокс кадастровым номером 02:55:011004:34 в целях завершения строительства объекта «Гостинично-деловой комплекс по ул. Сочинская в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан». При этом незадолго до окончания срока договора аренды от 14.12.2012 № 1036-1 в него внесены изменения в части указания цели аренды: в результате земельный участок с кадастровым номером 02:55:011004:34 стал предназначенным для проектирования и строительства иного объекта – досугового центрас объектом общественного питания, а затем с обществом «Уфастройресурс» был заключен также без проведения торгов договор аренды от 14.12.2015№ 1049-15 для проектирования и строительства досугового центрас объектом общественного питания.

Таким образом, основанием для заключения договора арендыот 14.12.2015 № 1049-1521 стали положения пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закона№ 137-ФЗ), согласно которым в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемсяв государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 годав аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствиис настоящим пунктом.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегосяв государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Вышеуказанные положения земельного законодательства направлены на предоставление возможности добросовестному застройщику, являющемуся собственником объекта незавершенного строительства, приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года для завершения его строительства.

Однако, как подтверждается материалами дела, земельный участокс кадастровым номером 02:55:011004:34 обществом «Уфастройресурс»не осваивался в целях завершения строительства объекта «Гостинично-деловой комплекс по ул. Сочинская в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан», фактически был предоставлен указанному лицу с целью осуществления нового строительства иного объекта (досуговый центр с объектом общественного питания) в обход установленной законом процедуры, без торгов, под видом завершения уже начатого на земельном участке строительства объекта недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

Принимая во внимание изложенное и руководствуясь приведенными выше нормами гражданского и земельного законодательства, суд округане усматривает оснований для отмены состоявшегося по делу постановления апелляционного суда в части признания недействительным (ничтожным) оспариваемого договора аренды от 25.12.2020 № 866-20, совершенногос обществом «Уфастройресурс» уже для завершения строительства досугового центра с объектом общественного питания по истечениипо истечении 2-х лет с момента окончания срока действия договора аренды от 14.12.2015 № 1049-15, учитывая в числе прочего и отсутствие в деле доказательств начатого строительства обозначенного объекта – досугового центра с объектом общественного питания.

В рассматриваемом случае совершенными с обществом «Уфастройресурс» договорами от 14.12.2015 № 1049-15 и от 25.12.2020№ 866-20 по существу был нарушен прямой запрет на предоставление без торгов земельного участка, кроме случаев, предусмотренных законом,и, следовательно, публичные интересы, в защиту которых Прокуратурой РБ заявлен иск на основании статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы общества «Уфастройресурс» о незаключенности договора аренды от 25.12.2020 № 866-20 со ссылками на несогласование сторонами условия об объекте аренды и отсутствие государственной регистрации договора являлись предметом детальной оценки апелляционного судаи отклонены по мотивам, которые признаются судом округа правильными.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации объектом договора аренды могут быть земельные участки. При этомв договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонамиа соответствующий договор не считается заключенным.

Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации правна землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (пункт 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Сведения о земельном участке площадью 3298 кв. м с кадастровым номером 02:55:011004:34, расположенном по адресу: Кировский район городского округа <...> который указан в договоре аренды от 25.12.2020 № 866-20 в качестве объекта аренды, внесены в Единый государственный реестр недвижимости, что подтверждается соответствующей выпиской из реестра.

Учитывая положения статьи 5 Федерального закона от 13.07.2015№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»об идентификаторах, используемых при ведении Единого государственного реестра недвижимости, указание в договоре кадастрового номера земельного участка, его площади и места нахождения является достаточным для определения участка, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Сторонами также подписан расчет годовой арендной платы (приложение № 2 к договору от 25.12.2020 № 866-20).

Вывод об отсутствии у сторон договора неопределенностиотносительно площади передаваемого в аренду земельного участкас кадастровым номером 02:55:011004:34 сделан апелляционным судовс учетом в числе прочего составленного к договору акта приема-передачи земельного участка в аренду, писем общества «Уфастройресурс»от 08.02.2021, от 10.08.2021, от 28.09.2021, а также отзывов ответчиков,в которых последние указывали на заключенность договора.

Вывод апелляционного суда о том, что отсутствие государственной регистрации договора аренды не свидетельствует о его незаключенности при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям такого договора, согласуется с правовой позицией, изложенной в пунктах 2, 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практикипо спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».

Как верно отмечено апелляционным судом, по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется лишьв целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Учитывая, что ответчики являлись сторонами договора аренды, для них договор аренды являлся заключенным с момента его подписания.

Вместе с тем, удовлетворяя требование Прокуратуры РБ о применении последствий недействительности договора аренды от 25.12.2020 № 866-20 путем возложения на общество «Уфастройресурс» обязанности возвратить Минземимуществу РБ по акту приема-передачи земельный участокс кадастровым номером 02:55:011004:34, апелляционный суд не учел следующего.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 171-ФЗ)в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так ив Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегосяв государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Федерального закона№ 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются также на договор аренды, заключенныйпосле 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, чтоне может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказев предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанномв заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участкови прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекс Российской Федерации).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участкаи собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированнойв кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5, определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699.

Как следует из материалов настоящего дела, согласно данным Единого государственного реестра недвижимости за обществом «Уфастройресурс» зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011004:51 (степень готовности 20%), расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Сочинская, номер кадастрового квартала 02:55:011004,то есть в границах спорного земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34.

Сведений о том, что указанное зарегистрированное право было оспорено, прекращено в установленном порядке, в деле не имеется, равноне имеется сведений о том, что публичный собственник спорного земельного участка воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в порядке подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из представленных в дело акта осмотра и установления фактического использования земельного участка от 27.05.2021 № 910/о усматривается, что территория спорного земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34 заросла дикорастущими деревьями и кустарником, в связис чем установить факт наличия (отсутствия) объекта незавершенного строительства не представилось возможным.

Существенный для правильного разрешения дела вопрос о том, имеется ли в действительности на земельном участке с кадастровым номером 02:55:011004:34 незавершенный строительством объект «Гостинично-деловой комплекс по ул. Сочинская в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан», для завершения строительства которого с обществом «Уфастройресурс» был заключен договор арендыот 14.12.2012 № 1036-1, или этот объект по состоянию на момент судебного разбирательства физически уничтожен и земельный участок является свободным от него, апелляционным судом фактически не был исследован.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения срока действия договора арендыот 14.12.2012 № 1036-1 (без учета внесения в него изменений относительно целевого использования земельного участка) возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

При таких обстоятельствах обжалуемое постановление апелляционного суда в указанной части, а также в части распределения судебных расходовне может быть признано законным и обоснованным, как того требует часть 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,в связи с чем на основании пункта 3 части 1 статьи 287 и частей 1 и 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В остальной части постановление апелляционного суда следует оставить без изменения.

При новом рассмотрении дела в отмененной части суду необходимо принять во внимание изложенное и рассмотреть спор по существув соответствии с нормами материального и процессуального права, учесть правовые позиции, сформулированные в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5, определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699, исследовать в полной мере обстоятельства, связанные с установлением наличия/отсутствия в границах спорного земельного участка незавершенного строительством объекта, и с учетом доводов и возражений участвующихв деле лиц, и принять решение в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного судаот 24.08.2022 по делу № А07-20287/2021Арбитражного суда Республики Башкортостан отменить в части указания на возложение на обществос ограниченной ответственностью «Уфастройресурс» обязанности возвратить Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по акту приема-передачи земельный участок площадью3298 кв. м с кадастровым номером 02:55:011004:34, расположенныйпо адресу: Кировский район городского округа <...> а также в части распределения судебных расходов.

Дело № А07-20287/2021 в отмененной части направить на новое рассмотрение в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд.

В остальной части постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2022 по делу № А07-20287/2021 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.



Председательствующий Л.А. Суспицина


Судьи А.А. Столяров


Н.Г. Беляева