Постановление от 2 июля 2024 г. по делу № А55-31638/2023

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения,

не вступившего в законную силу

11АП-7723/2024

03 июля 2024 года                                                                                  Дело № А55-31638/2023


Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2024 года

Постановление в полном объёме изготовлено 03 июля 2024 года


Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Назыровой Н.Б.,

судей Кузнецова С.А., Сафаевой Н.Р.,

при ведении протокола помощником судьи Сердитовой Д.Д.,

с участием:

от истца – представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – ответчик 1) – представитель ФИО2, доверенность от 02.08.2021,

от общества с ограниченной ответственностью «Рекреационный центр «Благодать» (далее – ответчик 2) – представитель ФИО3, доверенность от 17.07.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства лесного хозяйства, охраны окружающей среды и природопользования Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 11.04.2024 по делу № А55-31638/2023

по исковому заявлению Министерства лесного хозяйства, охраны окружающей среды и природопользования Самарской области к

индивидуальному предпринимателю ФИО1,

обществу с ограниченной ответственностью «Рекреационный центр «Благодать»

об оспаривании сделок, 



УСТАНОВИЛ:

Министерство лесного хозяйства, охраны окружающей среды и природопользования Самарской области (далее - Министерство, Арендодатель, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - Ответчик-1, Арендатор) и обществу с ограниченной ответственностью Рекреационный Центр "Благодать" (далее - ответчик-2, Новый Арендатор) о признании соглашений № 1 и № 2 от 15.12.2022 об уступке прав и обязанностей по договорам аренды № 09/14 от 15.04.2008 и № 123/14 от 10.05.2017, заключенных между ИП ФИО1 и ООО «Рекреационный центр «Благодать», недействительными.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 11.04.2024 в иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Апелляционная жалоба мотивирована нарушением норм материального права. Заявитель ссылается на то, что при принятии решения суд не учел отсутствие действий сторон соглашения по соблюдению баланса интересов между сторонами и третьими лицами, а именно не учел интересы министерства, выраженные в волеизъявлении путем принятия решения о продолжении или прекращении договорных отношений с новым арендатором. Также указывает, что положения Закона №206-ФЗ, в соответствии с которым ч.4 ст.71 Лесного кодекса Российской Федерации изложена в новой редакции и содержит отсылку к положениям земельного законодательства, не подлежит применению к спорным отношениям по договору 09/14 от 15.04.2008, поскольку указанный Закон вступил в силу с 01.10.2015 и не имеет обратной силы.

Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: WWW.11ааs.arbitr.ru.

Ответчики в отзывах на апелляционную жалобу просят оставить обжалуемый судебный акт без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представители ответчиков не согласились с доводами апелляционной жалобы, просили оставить решение без изменения, жалобу – без удовлетворения.

В судебное заседание истец явку своих представителей не обеспечил, извещен надлежащим образом, что в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Рассмотрев дело в порядке апелляционного производства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены и изменения судебного акта.

Как усматривается из материалов дела, между истцом и ответчиком-1 были заключены договоры аренды лесных участков:

-  от 15.04.2008 № 9/14, во исполнение условий которого Арендатору во временное пользование предоставлен лесной участок из земель лесного фонда с кадастровым номером 63:09:0305025:63, имеющий местоположение: Самарская область, Тольяттинское лесничество, квартал №50, общей площадью 4,50 га, для осуществления рекреационной деятельности. Пунктом 20 договора установлен срок действия с 15.04.2008г. по 16.01.2055г. Договор зарегистрирован в установленном порядке 02.02.2009г.

-  от 10.05.2017 № 123/14, во исполнение условий которого Арендатору во временное пользование предоставлен лесной участок из земель лесного фонда с кадастровым номером 63:09:0305025:55, имеющий местоположение: Самарская область, г.о. Тольятти, Тольяттинское лесничество, квартал №50, выдел 43, общей площадью 1,0 га, для осуществления рекреационной деятельности. Пунктом 22 Договора установлен срок действия 49 лет с даты государственной регистрации права аренды лесного участка. Договор зарегистрирован в установленном порядке 16.06.2017.

Как следует из материалов дела и не оспаривается истцом, на лесном участке, предоставленном в аренду по Договору от 15.04.2008 № 9/14, расположен Объект недвижимого имущества - здание с кадастровым номером 63:09:0305025:1851, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН). Данный объект введен в эксплуатацию по завершению строительства в 2013 году, поставлен на кадастровый учет 14.02.2014. Правомерность возведения указанного объекта недвижимости истцом не оспорена.

Из имеющихся в деле выписок из ЕГРН следует, что на лесном участке, предоставленном в аренду по Договору от 10.05.2017 № 123/14, расположен Объект недвижимого имущества - здание с кадастровым номером 63:09:0305025:2048, который поставлен на кадастровый учет 09.11.2016, год завершения строительства указан 1991. Следовательно, указанный объект находился на лесном участке на дату заключения договора аренды от 10.05.2017 № 123/14, что истцом также не оспаривается.

Суд апелляционной инстанции установил, что факт нахождения на указанном лесном участке объектов с кадастровыми номерами  63:09:0305025:2026, 63:09:0305025:1634, выписками из ЕГРН не подтверждается.

Арендатором указанных лесных участков с момента заключения договоров аренды и правообладателем объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках в составе участков лесного фонда, являлся ФИО1, что подтверждалось соответствующими записями в ЕГРН.

15.12.2022 по договору купли-продажи объекты недвижимого имущества, в том числе расположенные в пределах границ лесных участков, были отчуждены ФИО1 в пользу ООО «Рекреационный центр «Благодать».

Право собственности ООО «Рекреационный центр «Благодать» на купленные объекты недвижимого имущества было зарегистрировано в ЕГРН 29.12.2022.

В день заключения договоров купли-продажи объектов недвижимости, 15.12.2022, Арендатор и Новый арендатор заключили также:

- соглашение №1 об уступке прав и обязанностей по договору аренды лесного участка №9/14 от 15.04.2008 с кадастровым номером 63:09:0305025:63;

- соглашение №2 об уступке прав и обязанностей по договору аренды лесного участка №123/14 от 10.05.2017 с кадастровым номером 63:09:0305025:55.

По условиям указанных соглашений Арендатор передал, а Новый арендатор принял на себя все права и обязанности по договорам аренды лесных участков.

Указанные соглашения заключены с учетом заключенного между сторонами договора купли-продажи объектов недвижимости от 15.12.2022 в отношении расположенных на указанных земельных участках зданий  (пункты 5 соглашений).

16.12.2022 ФИО1 было подготовлено уведомление в адрес Министра лесного хозяйства, охраны окружающей среды и природопользования Самарской области о безвозмездной передаче прав и обязанностей по договорам аренды лесных участков в связи с продажей объектов недвижимого имущества, расположенных в пределах данных участков. Уведомление было направлено истцу 17.12.2022 и получено Министерством лесного хозяйства, охраны окружающей среды и природопользования Самарской области 22.12.2022.

29.12.2022 Управление Росреестра по Самарской области зарегистрировало право аренды ООО «Рекреационный центр «Благодать» на земельные участки в составе земель лесного фонда и право собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на указанных участках.

26.01.2023 ООО «Рекреационный центр «Благодать» подготовило уведомление в адрес Министра лесного хозяйства, охраны окружающей среды и природопользования Самарской области о состоявшейся государственной регистрации уступки прав и обязанностей между ФИО1 и ООО «Рекреационный центр «Благодать» по договорам аренды лесных участков в связи с продажей объектов недвижимого имущества, расположенных в пределах данных участков.

Указанное уведомление было получено Министерством 03.02.2023.

Истец, ссылаясь на то, что соглашения о передаче прав и обязанностей по договорам аренды заключены без согласия Арендодателя в нарушение действующего законодательства, обратился в суд с иском.

Суд первой инстанции, отказывая в иске, правомерно исходил из следующего.

В соответствии с частью 4 статьи 71 Лесного кодекса Российской Федерации к договору аренды лесного участка применяются положения об аренде, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом.

По смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2001 № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды, к покупателю переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования.

Как разъяснено в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в данном случае для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.

Суд первой инстанции указал, что пунктом 17 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» установлено, что если в заключенном до введения в действие Земельного кодекса РФ договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет содержится условие о порядке получения согласия арендодателя на передачу этого участка в субаренду или на распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться требованиями договора. Положения п. 9 ст. 22 ЗК РФ не применяются.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что поскольку договоры аренды лесных участков №9/14 от 15.04.2008 и №123/14 от 10.05.2017 были заключены после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (2001 год) суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что применению к спорным правоотношениям подлежит применению часть 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которой при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Рассматривая апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что применительно к спорным правоотношениям отсутствует противоречие между нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации и Лесного кодекса Российской Федерации, поскольку переданные по договорам аренды №9/14 от 15.04.2008 и №123/14 от 10.05.2017 лесные участки заняты объектами недвижимого имущества, права на которые зарегистрированы в установленном законом порядке.

При указанных обстоятельствах, только собственник таких объектов имеет исключительное право пользования земельным участком.

Перечисленные положения гражданского, земельного и лесного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный (лесной) участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определённость в спорных правоотношениях и не нарушают порядка заключения договора аренды, предусмотренного лесным законодательством.

Суд первой инстанции, оценив заявленные доводы и возражения сторон, пришел к правильному выводу, что оспариваемые Министерством соглашения не противоречат действующему законодательству, в связи с чем правомерно отказал в иске.

Доказательства нарушения оспариваемой сделкой каких-либо прав истца либо прав и законных интересов третьих лиц Министерством не представлены.

Доводы подателя жалобы о том, что ответчики, заключив соглашения об уступке прав и обязанностей по договорам аренды, не учли интересы министерства, поставив последнего в заведомо неравное положение, что не соблюден баланс интересов между сторонами и третьими лицами, судебной коллегией отклоняются как несостоятельные, основанные на неверном толковании норм права, поскольку в  рамках настоящего дела ИП ФИО1 не передавал права и обязанности по договорам аренды лесных участков третьим лицам, такая передача прав и обязанностей арендатора произошла в силу закона ввиду смены собственника объектов недвижимости, расположенных на лесных участках.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий её недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Перечисленных условий при оценке спорных правоотношений и проверке соглашений №1 и №2 от 15.12.2022 о передаче прав и обязанностей по договорам аренды лесных участков №9/14 от 15.04.2008 и №123/14 от 10.05.2017 судом установлено не было.

Довод заявителя о том, что положения Закона №206-ФЗ, в соответствии с которым п.3 ст.71 Лесного кодекса Российской Федерации изложен в новой редакции и содержит отсылку к положениям земельного законодательства, не подлежит применению к спорным отношениям в части уступки прав и обязанностей по договору 09/14 от 15.04.2008, поскольку указанный Закон вступил в силу с 01.10.2015 и не имеет обратной силы, признается судом апелляционной инстанции несостоятельным и основанным на неверном толковании норм права.

Действительно, пунктом 3 статьи 71 Лесного кодекса Российской Федерации в редакции на 15.04.2008 было предусмотрено, что к договору аренды лесного участка применяются положения об аренде, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Между тем, положения Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде, в частности, пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, допускали возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

В рассматриваемом случае, исходя из положений пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, абзаца второго пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 следует, что при продаже объекта недвижимости, расположенного на арендованном участке у арендатора отсутствует обязанность испрашивать согласие арендодателя на передачу своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка новому собственнику объекта недвижимости, поскольку покупатель объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, при отчуждении объекта недвижимого имущества в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, тем самым, принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Ссылка истца на судебную практику не может быть принята во внимание, поскольку приведенные в качестве примера судебные акты основаны на иных фактических обстоятельствах и доказательствах, отличных от установленных по настоящему делу.

Несогласие заявителя с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона, не означают допущенной судом при рассмотрении дела ошибки и не подтверждают нарушений судом норм права, в связи с чем не имеется оснований для отмены судебного акта.

Арбитражный апелляционный суд также обращает внимание, что в силу разъяснений, изложенных в п. 27 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" суд апелляционной инстанции по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы судебной коллегией проверены и признаны несостоятельными. Указанные доводы не свидетельствуют о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора в данном конкретном случае исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.

Оснований для отмены решения суда не имеется.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд


ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 11.04.2024 по делу № А55-31638/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев, в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.


Председательствующий                                                                    Н.Б. Назырова



Судьи                                                                                                   С.А. Кузнецов



Н.Р. Сафаева