Решение от 8 апреля 2024 г. по делу № А35-8083/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ


г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А35-8083/2023
08 апреля 2024 года
г. Курск


Резолютивная часть решения объявлена 25 марта 2024 г.

Полный текст решения изготовлен 08 апреля 2024 г.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Белых Н.Н. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в открытом судебном заседании после объявленного перерыва дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО2

к обществу с ограниченной ответственностью «Дельта-М»

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды жилых помещений от 11.05.2023 за период с июня по сентябрь 2023 года в размере 805 000 руб., пеней за период с 11.05.2023 по 25.08.2023 в размере 97 290 руб. с последующим начислением по день фактического погашения долга, расходов по оплате государственной пошлины

и встречному исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Дельта-М»

к индивидуальному предпринимателю ФИО2

о взыскании неосновательного обогащения в размере 460000 руб., уменьшении размера арендной платы по договору аренды жилых помещений от 11.05.2023 за июнь-сентябрь 2023 года до 0 руб. 00 коп. и освобождении от арендной платы за июнь-сентябрь 2023 года в сумме 805 000,00 руб., признании договора аренды жилых помещений от 11.05.2023 расторгнутым с 17.07.2023.

В судебном заседании приняли участие представители:

от ИП ФИО2 – ФИО3 - по доверенности от 12.12.2023 (до перерыва), не явился, уведомлен (после перерыва),

от ООО «Дельта-М» – ФИО4 по доверенности от 10.01.2024 (подключение онлайн).


Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2) обратился в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Дельта-М» (далее – ООО «Дельта-М») о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды жилых помещений от 11.05.2023 за период с июня по сентябрь 2023 года в размере 805 000 руб. 00 коп., пеней за период с 11.05.2023 по 25.08.2023 в размере 97 290 руб. 00 коп. с последующим начислением в размере 0,3% от суммы непогашенной задолженности за каждый день, начиная с 26.08.2023 по день фактического погашения долга, расходов по оплате государственной пошлины в размере 21 046 руб.

Определением Арбитражного суда Курской области от 07.02.2024 для рассмотрения совместно с первоначальным иском было принято к производству встречное исковое заявление ООО «Дельта-М» о взыскании с ИП ФИО2 неосновательного обогащения в размере 460 000 руб. 00 коп., расходов по оплате государственной пошлины.

На рассмотрении у суда находится ходатайство ООО «Дельта-М» о запросе у ИП ФИО2 оригинала договора аренды.

В судебное заседание 29.02.2024 представитель ИП ФИО2 в судебное заседание не явился, через канцелярию суда представил: 19.02.2024 отзыв на встречное исковое заявление (приобщен судом к материалам дела) и 26.02.2024 ходатайство о приобщении к материалам дела оригинала акта приема денежных средств (ходатайство удовлетворено).

Представитель ООО «Дельта-М» возражала против удовлетворения первоначальных исковых требований, поддержала встречные исковые требования, посредством системы подачи документов в электронном виде представила: 29.02.2024 ходатайство о запросе у ИП ФИО2 развернутого расчета первоначальных исковых требований по договору аренды за предъявленный ко взысканию период с отдельным выделением за каждый месяц сумм начислений (компенсации) по электроэнергии, холодному водоснабжению, водоотведению и подтверждением несения указанных затрат, мотивированное тем, что в сумму арендной платы входит и сумма компенсации коммунальных услуг (принято к рассмотрению), дополнение к встречному исковому заявлению (приобщено к материалам дела), ходатайство о вызове и допросе в качестве свидетелей ФИО5, ФИО6, ФИО7 Рахид, ФИО7 Роял, ФИО7 Камран, ФИО8, ФИО9 Наиб, ФИО10 Агхарим в целях подтверждения факта освобождения помещения и даты передачи ключей арендодателю (принято к рассмотрению), ходатайство об отложении судебного заседания для возможности ознакомления с материалами дела, предоставления оригинала акта приема-передачи денежных средств, отказе в участии судебном заседании посредством веб-колнференции.

Исходя из оснований отложения судебного разбирательства, приведенные в статье 158 АПК РФ, учитывая, что отложение судебного заседания является правом, а не обязанностью суда, в удовлетворении ходатайства ООО «Дельта-М» об отложении судебного заседания было отказано ввиду его необоснованности. Вместе с тем, суд посчитал возможным объявить перерыв в судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ.

На основании изложенного, в судебном заседании, назначенном на 29.02.2024 на 12 час. 15 мин., был объявлен перерыв до 12.03. 2024 до 12 час. 10 мин.

12.03.2024 от ООО «Дельта-М» посредством системы подачи документов в электронном виде поступило заявление об уточнении встречного искового заявления, в соответствии с которым ООО «Дельта-М» просит суд: взыскать с ИП ФИО2 неосновательное обогащение в размере 460 000 руб. 00 коп., расходы по оплате государственной пошлины.; уменьшить размер арендной платы по договору аренды жилых помещений от 11.05.2023 за июнь-сентябрь 2023г. до 0 руб. 00 коп. и освободить от арендной платы по договору аренды жилых помещений от 11.05.2023 за июнь-сентябрь 2023 года в сумме 805 000 руб. 00 коп.; признать договор аренды жилых помещений от 11.05.2023 расторгнутым с 17.07.2023.

Уточнение встречных исковых требований принято судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

После объявленного перерыва представитель ИП ФИО2 поддержал первоначальные исковые требования, возражал против удовлетворения встречных исковых требований.

Представитель ООО «Дельта-М» возражала против удовлетворения первоначальных исковых требований, поддержала встречные исковые требования, посредством системы подачи документов в электронном виде представила: 12.03.2024 ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов (удовлетворено судом), письменные пояснения по делу (приобщены к материалам дела) с заявлением об оставлении первоначально заявленного иска без рассмотрения в связи с несоблюдением претензионного порядка (принято судом к рассмотрению). Кроме того, поддержала ранее заявленные ходатайства о запросе у ИП ФИО2 развернутого расчета исковых требований по договору аренды за период и о вызове и допросе свидетелей.

Представитель ИП ФИО2 пояснил, что представлять развернутый расчет исковых требований по договору аренды не намерен, возражал против оставления первоначально заявленного иска без рассмотрения. Кроме того, заявил устное ходатайство о рассмотрении в дальнейшем дела в отсутствие ИП ФИО2 и его представителя (удовлетворено судом).

На основании статьи 64, 66, 88 АПК РФ в удовлетворении ходатайств ООО «Дельта-М» о запросе у ИП ФИО2 развернутого расчета исковых требований по договору аренды за спорный период, о вызове и допросе свидетелей судом отказано ввиду необоснованности и отсутствия процессуальной необходимости.

Ввиду необходимости ООО «Дельта-М» представить дополнительные документы по делу, в порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании, назначенном на 12.03.2024 на 12 час. 10 мин., был объявлен перерыв до 25.03. 2024 до 10 час. 15 мин.

После объявленного перерыва представитель ИП ФИО2 в судебное заседание не явился, ходатайств и заявлений не направил.

Представитель ООО «Дельта-М» возражала против удовлетворения первоначальных исковых требований, поддержала встречные исковые требования, посредством системы подачи документов в электронном виде представила: ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов (удовлетворено судом) и о вызове и допросе в качестве свидетеля замдиректора по строительству ООО «Дельта-М» ФИО11 в целях подтверждения доводов о нежилом и полуразрушенном состоянии арендованных помещений и передачи ключей. Кроме того, поддержала ранее заявленное ходатайство о запросе от ИП ФИО2 оригинала договора аренды жилых помещений от 11.05.2023, ссылаясь на его неподписание на бумажном носителе.

В связи с тем, что ранее в судебном заседании судом был представлен на обозрение оригинал договора аренды жилых помещений от 11.05.2023, на основании статьи 66 АПК РФ в удовлетворении ходатайства ООО «Дельта-М» о запросе его оригинала у ИП ФИО2 судом отказано ввиду отсутствия процессуальной необходимости.

На основании статей 56, 88 АПК РФ в удовлетворении ходатайства о вызове и допросе свидетеля судом отказано ввиду необоснованности и отсутствия процессуальной необходимости.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

11.05.2023 между ИП ФИО2 как арендодателем и ООО «Дельта-М» как арендатором был заключен договор аренды жилых помещений.

В соответствии с пунктом 1.1 договора Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное владение и пользование за плату следующие жилые помещения, расположенные по адресу: <...>: квартира № 1 площадью 44,3 кв.м. с кадастровым номером 46:29:101047:269; квартира № 2 площадью 52,8 кв.м. с кадастровым номером 46:29:101047:270, а также хозяйственные постройки, расположенные на территории жилого дома, в котором находятся жилые помещения. Арендатор обязуется указанные жилые помещения принять, использовать их на условиях договора и вносить Арендодателю арендную плату за пользование жилыми помещениями в размере и в сроки, определенные договором. Жилые помещения предоставляется в аренду вместе с расположенным в них имуществом (мебель, инженерная и бытовая техника, сантехническое оборудование).

Жилые помещения предоставляется Арендатору для временного проживания работников Арендатора в количестве и в составе по усмотрению Арендатора (пункт 1.2 договора). При этом жилые помещения предоставляется Арендатору исключительно для временного проживания в ней лиц, указанных в пункте 1.2 договора, с правом ихвременной регистрации по месту жительства в этих Жилых помещениях на срок, не превышающий срок действия договора (пункт 1.6 договора).

Согласно пункту 1.4 договора передача Арендодателем жилых помещений Арендатору, а в случае прекращения действия настоящего договора возврат Арендатором Жилых помещений Арендодателю осуществляется по Акту приема-передачи.

В силу пункта 2.1 договора арендная плата по договору составляет 230 000 рублей в месяц (НДС не облагается в связи с применением Арендодателем упрощенной системы налогообложения). В стоимость арендной платы входит стоимость коммунальных услуг: электроэнергия, холодное водоснабжение, водоотведение (пункт 2.2 договора).

В пункте 2.3 договора установлено, что Арендатор обязуется вносить арендную плату ежемесячно не позднее 25 числа месяца, предшествующего расчетному (предварительная оплата). Арендная плата за первый месяц аренды подлежит внесению Арендатором в день подписания договора.

Начисление арендной платы по договору производится со дня передачи жилых помещений Арендатору по день фактического возврата жилых помещений Арендодателю при прекращении договора (пункт 2.4 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора Арендатор обязуется в день подписания договора внести Арендодателю обеспечительный платеж в сумме месячного размера арендной платы, установленного пунктом 2.1 договора - 230 000 рублей.

Обеспечительный платеж является обеспечением надлежащего исполнения Арендатором своих обязательств по использованию жилого помещения в течение всего срока аренды, исполнения обязательств по внесению платежей по договору, включая уплату неустоек и возмещение убытков, исполнения обязательств по содержанию жилых помещений в надлежащем состоянии, а также обеспечением надлежащего исполнения Арендатором иных обязательств, предусмотренных договором (пункт 3.2 договора).

Согласно пункту 3.3 договора в случае нарушения Арендатором обязательств по договору Арендодатель вправе в одностороннем порядке зачесть сумму (часть суммы) обеспечительного платежа в счет текущих платежей по договору, уплаты неустоек, возмещения убытков и погашения иных собственных расходов, связанных с допущенными Арендатором нарушениями Договора, уведомив об этом Арендатора.

При нарушении Арендатором договора сумма обеспечительного платежа в первую очередь направляется на погашение предусмотренных договором неустоек, затем на погашение убытков, связанных с допущенными Арендатором нарушениями, а в оставшейся части - на погашение сумм основного долга (пункт 3.4 договора).

В случае надлежащего исполнения Арендатором обязательств по договору обеспечительный платеж подлежит зачету Арендодателем в счет арендной платы за последний месяц аренды. Сумма обеспечительного платежа сверх подлежащей внесению Арендатором платы за последний месяц аренды подлежит возврату Арендатору Арендодателем при подписании возвратного Акта приема-передачи Жилых помещений (пункт 3.6 договора).

При этом в пункте 5.5 договора стороны согласовали, что в случае просрочки внесения арендной платы Арендатор обязан уплатить Арендодателю неустойку в размер 0,3% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В пункте 6.1 договора стороны согласовали, что договор заключен сроком на 3 месяца со дня подписания Акта приема передачи жилых помещений. В случае, если не позднее, чем за 10 (десять) дней до истечения срока действия договора ни одна из сторон не заявит письменно о его прекращении, договор считается продленным на следующие 3 месяца без ограничения количества продлений (пункт 6.1 договора).

В соответствии с пунктом 7.1 договор может быть расторгнут по основаниям предусмотренным действующим законодательством РФ, условиями договора или по соглашению сторон.

Арендатор по истечение первых 3 месяцев действия договора, а Арендодатель в любое время вправе отказаться от исполнения настоящего договора, письменно уведомив об этом другую Сторону не позднее, чем за 30 (тридцать) дней до расторжения договора. В таком случае по истечении срока, указанного Стороной в уведомлении об отказе от исполнения договора, но не ранее чем через 30 дней с момента его направления, настоящий Договор прекращает свое действие и считается расторгнутым (пункт 7.2 договора).

В пункте 8.2 договора стороны согласовали, что в случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров они подлежат рассмотрению в соответствующем суде по месту нахождения Арендодателя в соответствии с действующим законодательством РФ.

По акту приема-передачи от 15.05.2023 Арендодатель передал, а Арендатор принял арендуемое имущество, а также ключи от жилых помещений (пункты 1, 2). При этом согласно пунктам 3, 4 акта принятые жилые помещения и имущество Арендатором осмотрено, проверено, замечания к техническому состоянию жилых помещений, расположенных в нем инженерных систем и оборудования у Арендатора отсутствуют; стороны признают, что переданные Арендодателем и принятые Арендатором жилые помещения соответствуют условиям договора аренды жилых помещений от 11.05.2023, находятся в исправном и надлежащем санитарном и техническом состоянии, и пригодны для использования по назначению.

По платежному поручению от 19.05.2023 №175 ООО «Дельта-М» перечислила ИП ФИО2 оплату за помещение по договору аренды от 15.05.2023 в размере 230 000 руб. 00 коп.

По платежному поручению от 25.05.2023 №178 ООО «Дельта-М» перечислила ИП ФИО2 оплату за помещение, обеспечительный платеж по договору аренды от 15.05.2023 в размере 230 000 руб. 00 коп.

Ссылаясь на то, что арендная плата по договору в полном объеме внесена только за первый месяц аренды – май и частично – 115 руб. за июнь, ИП ФИО2 направил ООО «Дельта-М» претензию от 21.07.2023, в которой предлагал погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате за июнь-июль 2023 года в размере 345 000 руб. 00 коп., внести текущий платеж за август 2023 года в размер 230 000 руб. 00 коп., а также проценты за просрочку ее внесения в размере 2 528 руб. 43 коп.

В ответном письме от 24.07.2023 ООО «Дельта-М» сообщило, что работники общества съехал из дома 19.07.2023 и не осуществляют пользование помещениями, услуга аренды не оказывается с 20.07.2023, в связи с чем полагало начисление платы за аренду с 20.07.2023 и процентов необоснованным; кроме того, предлагало зачесть обеспечительный платеж и в связи с этим считать задолженность по договору аренды и иные претензии сторон друг к другу отсутствующими; в связи с освобождением помещений 19.07.2023 уведомило о расторжении договора аренды от 10.05.2023 с 19.07.2023.

С учетом изложенного, ИП ФИО2 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Дельта-М» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды жилых помещений от 11.05.2023 за период с июня по сентябрь 2023 года в размере 805 000 руб. 00 коп., пеней за период с 11.05.2023 по 25.08.2023 в размере 97 290 руб. 00 коп. с последующим начислением в размере 0,3% от суммы непогашенной задолженности за каждый день, начиная с 26.08.2023 по день фактического погашения долга, расходов по оплате государственной пошлины в размере 21 046 руб.

В свою очередь ООО «Дельта-М» обратилось со встречными исковыми требованиями к ИП ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения в размере 460 000 руб. 00 коп., расходов по оплате государственной пошлины.; уменьшении размера арендной платы по договору аренды жилых помещений от 11.05.2023 за июнь-сентябрь 2023г. до 0 руб. 00 коп. и освобождении от арендной платы по договору аренды жилых помещений от 11.05.2023 за июнь-сентябрь 2023 года в сумме 805 000 руб. 00 коп.; признании договора аренды жилых помещений от 11.05.2023 расторгнутым с 17.07.2023.


Оценив представленные документы в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает первоначальные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, а встречные исковые требования (с учетом уточнений) не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 4 АПК РФ предоставляет заинтересованному лицу право обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее– ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно части 1 статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ (часть 2 статьи 307 ГК РФ).

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию (часть 3 статьи 307 ГК РФ).

В соответствии с часть 1 статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как усматривается из материалов дела, между ИП ФИО2 как арендодателем и ООО «Дельта-М» как арендатором был заключен договор аренды жилых помещений от 11.05.2023, в соответствии с условиями которого Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное владение и пользование за плату следующие жилые помещения, расположенные по адресу: <...>: квартира № 1 площадью 44,3 кв.м. с кадастровым номером 46:29:101047:269; квартира № 2 площадью 52,8 кв.м. с кадастровым номером 46:29:101047:270, а также хозяйственные постройки, расположенные на территории жилого дома, в котором находятся жилые помещения, а Арендатор обязуется указанные жилые помещения принять, использовать их на условиях договора и вносить Арендодателю арендную плату за пользование жилыми помещениями в размере и в сроки, определенные договором (пункт 1.1). При этом жилые помещения предоставлялись Арендатору для временного проживания работников Арендатора вместе с расположенным в них имуществом (мебель, инженерная и бытовая техника, сантехническое оборудование) (пункты 1.1, 1.2 договора).

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В свою очередь арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (часть 1 статьи 614 ГК РФ).

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, то есть, исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (часть 1 статьи 328 ГК РФ).

Арендодатель передал, а Арендатор принял арендуемое имущество, а также ключи от жилых помещений по акту приема-передачи от 15.05.2023.

Между тем, возражая против удовлетворения первоначальных исковых требований и предъявляя встречные исковые требования об уменьшении размера арендной платы по договору аренды жилых помещений от 11.05.2023 до 0 руб. 00 коп. и освобождении от арендной платы по договору аренды жилых помещений от 11.05.2023, ООО «Дельта-М» указало, что договор аренды был заключен с целью размещения работников общества; однако арендуемые помещения находились в антисанитарном, замусоренном, непригодном для проживания состоянии; хозяйственные постройки были разрушенными и непригодными для использования; на территории дома имелись мусорные завалы, в том числе строительного мусора; мебель, определенная условиями договора аренды, Арендодателем предоставлена не была; в помещении частично имелись обои, частично краска, отсутствовал ремонт, даже в минимальном объеме, окна разбиты и частично не закрывались; не имелось надлежащего и достаточного сантехнического оборудования. В подтверждение указанных доводов ООО «Дельта-М» представило фотоматериалы арендуемого имущества (приложены к ходатайству от 25.10.2023). Кроме того, как пояснило ООО «Дельта-М», ввиду арендуемых жилых помещений в полуразрушенном и непригодном для проживания состоянии, ООО «Дельта-М» было вынуждено заключить договоры аренды иных жилых помещений для проживания в них своих работников, а именно договор аренды жилого помещения от 01.06.2023 с ФИО12 и договор аренды помещения от 02.05.2023 с ИП ФИО13 (договоры аренды и платежные поручения по оплате по договору аренды приложены к заявлению от 22.03.2024).

Согласно части 1 статьи 612 ГК РФ Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Вместе с тем, в силу части 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В акте приема-передачи от 15.05.2023, подписанном между Арендодателем и Арендатором, указано, что принятые жилые помещения и имущество Арендатором осмотрено, проверено, замечания к техническому состоянию жилых помещений, расположенных в нем инженерных систем и оборудования у Арендатора отсутствуют; стороны признают, что переданные Арендодателем и принятые Арендатором жилые помещения соответствуют условиям договора аренды жилых помещений от 11.05.2023, находятся в исправном и надлежащем санитарном и техническом состоянии, и пригодны для использования по назначению (пункты 3, 4).

Между тем, перечисленные ООО «Дельта-М» недостатки арендуемого имущества (антисанитарное, замусоренное, непригодное для проживания состояние) невозможно отнести к скрытым недостаткам, которые не могли быть обнаружены при простом визуальном осмотре участка при заключении договора аренды и приемке имущества в аренду. Как добросовестный участник гражданского оборота, при проявлении должной степени разумности, осмотрительности и заботливости, арендатор имел объективную возможность установления непригодности арендуемых объектов для проживания своих работников, которая с очевидностью обнаруживается при обычном осмотре. Следовательно, подписав акт приема-передачи без каких-либо оговорок, арендатор тем самым согласился с состоянием имущества, переданного в аренду.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований для отнесения приведенных ответчиком обстоятельств к зоне ответственности арендодателя и освобождения в связи с этим арендатора от обязанности по внесению арендной платы.

С учетом изложенного, встречные исковые требования ООО «Дельта-М» об уменьшении размера арендной платы по договору аренды жилых помещений от 11.05.2023 за июнь-сентябрь 2023г. до 0 руб. 00 коп. и освобождении от арендной платы по договору аренды жилых помещений от 11.05.2023 не подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно части 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В пункте 6.1 договора стороны согласовали, что договор заключен сроком на 3 месяца со дня подписания Акта приема передачи жилых помещений.

При этом в пункте 6.2 договора стороны согласовали, что в случае, если не позднее, чем за 10 дней до истечения срока действия договора ни одна из сторон не заявит письменно о его прекращении, договор считается продленным на следующие 3 месяца без ограничения количества продлений.

Предъявляя первоначальные исковые требования, ИП ФИО2 указал, что о прекращении действия договора по истечении его срока или по иным основаниям ни ИП ФИО2, ни ООО «Дельта-М» заявлено не было, возврат арендуемых жилых помещений не произведен, в связи с чем до 15.08.2023 договор действовал без изменений, а с 15.08.2023 срок действия договора продлился еще на 3 месяца; ответ на претензию от 24.07.2023 не может быть принят судом в качестве доказательства заявления ответчиком о прекращении договора в связи с истечением срока его действия, поскольку выражает намерение арендатора прекратить договор досрочно с 19.07.2023.

Между тем, в ответе от 24.07.2023 на претензию ИП ФИО2 ООО «Дельта-М» сообщило, что работники общества съехали из дома 19.07.2023 и не осуществляют пользование помещения, услуга аренды не оказывается и помещения не используются с 20.07.2023, ввиду чего в связи с освобождением помещений уведомило о расторжении договора аренды от 10.05.2023 с 19.07.2023. В ходе рассмотрения дела ООО «Дельта-М» поясняло, что в данном письме общество указало фактически выразило волеизъявление на отказ от продления действия договора.

Поскольку положения пункта 2 статьи 610 ГК РФ не содержат определенных требований к содержанию уведомлении о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, стороны обладают достаточной свободой в выборе его формы и конкретных формулировок, в связи с чем определяющим является наличие объективной возможности установить контрагентом четко выраженное волеизъявление другой стороны на прекращение действия договора аренды.

При таких обстоятельствах, поскольку в пункте 6.2 договора стороны согласовали, что для продления срока действия договора аренды на следующие три месяца необходимо отсутствие заявления о прекращении договора не только со стороны арендодателя, но и со стороны арендатора, из содержания письма арендатора от 24.07.2023 очевидно усматривается намерение и воля ответчика прекратить договорные отношения по аренде имущества с арендодателем и указанные действия совершены арендатором с соблюдением установленного договором срока (не менее, чем за 10 дней до истечения срока, в рассматриваемом случае отсутствуют основания полагать, что заключенный между сторонами договор аренды после окончания срока его действия был продлен на следующие три месяца.

Относительно доводов о возможности возобновления рассматриваемого договора на неопределенный срок на основании части 2 статьи 621 ГК РФ ввиду отсутствия возврата арендуемого имущества арендодателю, суд учитывает, что в пункте 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020, разъяснено, что отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом и договор аренды был возобновлен на неопределенный срок; часть 2 статьи 621 ГК РФ связывает возобновление ранее заключенного и прекратившего действие по истечении установленного в нем срока договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором ранее арендованного имущества, но не с фактом составления акта приема-передачи.

Поскольку в рассматриваемом случае доводы ИП ФИО2 сводятся к отсутствию доказательства возврата ему арендуемого имущества и ключей от него, доказательства продолжения использования указанных помещений арендатором в нарушений требований статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлены, суд не усматривает достаточных правовых оснований для вывода о возобновлении действия спорного договора на неопределенный срок в порядке части 2 статьи 621 ГК РФ.

Между тем, ООО «Дельта-М», возражая против удовлетворения первоначальных исковых требований и предъявляя встречные исковые требования, полагало, что договор аренды от 11.05.2023 расторгнут с 17.07.2023 в связи с фактическим освобождением в указанную дату арендуемых помещений, передачей ключей и невозможностью использования арендованных помещений ввиду их состояния.

Согласно части 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором (часть 2 статьи 310 ГК РФ).

При этом, как разъяснено в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении», если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

Согласно части 1 статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Вместе с тем, как пояснял ИП ФИО2, соглашение о расторжении договора аренды между сторонами не заключалось и ни одна из сторон с предложением о расторжении договора не обращалась, вопрос о заключении такого соглашение не рассматривался.

Иные, предусмотренные законом случаи расторжения договора по требованию одной из сторон (часть 2 статьи 450 ГК РФ), в том числе по требования арендатора (статья 620 ГК РФ), предусматривают расторжение договора в судебном, а не в одностороннем порядке.

В соответствии с пунктом 7.1 договор может быть расторгнут по основаниям предусмотренным действующим законодательством РФ, условиями договора или по соглашению сторон.

При этом в пункте 7.2 договора стороны согласовали, что Арендатор по истечение первых 3 месяцев действия договора, а Арендодатель в любое время вправе отказаться от исполнения договора, письменно уведомив об этом другую Сторону не позднее, чем за 30 дней до расторжения договора.

Доводы ООО «Дельта-М» о том, что пункт 7.2 договора аренды в части запрета Арендатору на расторжение договора аренды в течение первых трех месяцев является ничтожным, поскольку существенно ухудшает его права, общие нормы по договорным обязательствам и условиям ГК РФ об условиях договора аренды, не принимаются судом во внимание, поскольку условие о возможности одностороннего отказа от договора по истечение 3 месяцев не ограничивает права на односторонний отказ, является согласованной волей сторон и не противоречит действующему законодательству (статьям 421, 422, 450.1 ГК РФ).

Вместе с тем, поскольку односторонний отказ от договора аренды от 11.05.2023 был заявлен арендатором 24.07.2023, то есть до истечения первых трех месяцев действия договора, такой отказ совершен в нарушение условий договора и не влечет за собой юридических последствий. При этом суд принимает во внимание, что ни законом, ни договором не предусмотрено право арендатора на односторонний отказ от договора аренды в случае досрочного освобождения арендуемого имущества.

При таких обстоятельствах, оценив условия рассматриваемого договора и доводы сторон, суд приходит к выводу о том, что договора аренды от 11.05.2023 прекратил свое действие по истечении согласованного срока аренды 15.08.2023, то есть по истечению установленных пунктом 6.1 договора трех месяцев со дня подписания акта приема-передачи (15.05.2023).

С учетом изложенного, встречные исковые требования ООО «Дельта-М» о признании договора аренды жилых помещений от 11.05.2023 расторгнутым с 17.07.2023 не подлежат удовлетворению.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Тем самым в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (пункт 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Согласно пункту 1.4 договора передача Арендодателем жилых помещений Арендатору, а в случае прекращения действия договора возврат Арендатором жилых помещений Арендодателю осуществляется по Акту приема-передачи.

В пункте 4.2.9 договора предусмотрено, что арендатор обязуется освободить жилые помещения и возвратить их Арендодателю вместе с принятым имуществом по Акту приема-передачи не позднее последнего дня срока действия договора в таком же состоянии, в котором Жилые помещения и имущество находились на момент заключения договора, с учетом их нормального естественного износа.

При этом в пункте 7.5 договора стороны согласовали, что в случае прекращения действия договора по любым основаниям Арендатор и вселенные им в жилые помещения лица утрачивают право пользования этими жилыми помещения.

Обращаясь в суд с первоначальными исковыми требованиями, ИП ФИО2 указывал, что возврат арендуемых жилых помещений произведен не был, ключи от помещений не возвращались; никакой инициативы по возврату имущества арендатор не проявлял и по данному вопросу к арендодателю не обращался.

Между тем, как разъяснялось в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 N 310-ЭС19-26908 по делу № А35-6435/2018, включенном в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020, в силу части 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных частью 1 статьи 655 ГК РФ. Однако обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества, предусмотренная частью 2 статьи 655 ГК РФ, не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения по истечении срока договора. Само по себе несоставление акта приема-передачи при отсутствии фактического владения и пользования арендатором имуществом не подтверждает возобновление договора аренды на неопределенный срок и не является основанием для удовлетворения иска о взыскании арендной платы.

Как пояснило ООО «Дельта-М» в ходе рассмотрения дела, договор с ИП ФИО2 был заключен с целью размещения работников ООО «Дельта-М», зарегистрированного по месту нахождения в г. Севастополь, для выполнения комплекса по монолитным работам на объекте «Крытый футбольный манеж г.Курск», в подтверждение чего представило договор подряда 14-04/2023 от 14.04.2023, заключенный между ООО «СМС+» как заказчиком и ООО «Дельта-М» как исполнителем, в рамках государственного контракта №466; согласно общего журнала производства работ, а также переписке (писем ООО «Дельта-М» к заказчику от 15.07.2023 №003, от 14.07.2023 №002) последние монолитные работы были проведены на объекте в г. Курск 14.07.2023; в связи с чем 17.07.2023 8 работников ответчика (ФИО5, ФИО6, ФИО7 Рахид, ФИО7 Роял, ФИО7 Камран, ФИО8, ФИО9 Наиб, ФИО10 Агхарим) уехали из г. Курска ввиду окончания работы на объекте, что подтверждается представленными в материалы дела билетами об отъезде указанных лиц из г. Курска в г.Ростов железнодорожным транспортом.

В подтверждение указанных доводов ООО «Дельта-М» представило: общий журнал производства работ (в подтверждение сроков выполнения работ на объекте при строительстве футбольного корта в г. Курск); журнал регистрации инструктажа на рабочем месте (в подтверждение нахождения работников ответчика в г. Курске для строительства объекта – футбольный корт в г. Курске и периоде нахождения работников в г. Курск); журнал регистрации вводного инструктажа (в подтверждение нахождения работников ответчика в г. Курске и периоде их убытия); акты выполненных работ и переписка (в подтверждение сдачи работ 30.06.2023, а также в подтверждение направления данных актов выполненных работ заказчику); итоговые и отредактированные акты выполненных работ от 30.07.2023 (в подтверждение направления заказчику итоговых отредактированных актов выполненных работ с учетом замечаний заказчика по ранее предоставленным актам выполненных работ); приказ от 19.05.2023 на ФИО11 о закреплении объекта, приказ от 19.05.2023г. о назначении ответственного лица, доверенность от 19.05.2023 о регистрации в ФМС (в подтверждение трудовых отношений с работником, нахождении его в г. Курск и осуществлении ответчиком действий по регистрации работников в г. Курск), 12 квитанций о штрафе за неосуществление регистрации по месту пребывания работников (в подтверждение уклонения ИП ФИО2 от исполнения обязательств по регистрации в ФМС работников ООО «Дельта-М»), отрывные корешки подачи 20.07.2023 в ФМС уведомлений об убытии иностранных гражданин (в подтверждение выезда работников ООО «Дельта-М» из г. Курск в июле 2023 года).

Кроме того, как пояснило ООО «Дельта-М», доказательствами освобождения арендуемых помещений являются письмо ООО «Дельта-М» от 24.07.2022 в адрес ИП ФИО2 - ответ на претензию, в котором указана дата освобождения (19.07.2023), тогда как ИП ФИО2 указанную дату не опровергает, как и не указывает иную конкретную дату освобождения помещения.

Доказательств использования объекта аренды, а также наличия в арендуемом помещении имущества арендатора с 20.07.2023 и позднее, материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что, несмотря на отсутствие подписанного сторонами акта возврата объекта аренды, ООО «Дельта-М» фактически прекратило использование арендуемых помещений и имеющаяся в деле совокупность доказательств свидетельствует об освобождении обществом арендованных помещений.

Вместе с тем, суд не может согласиться с доводами арендатора о том, что арендная плата подлежит начислению по день фактического освобождения арендуемых помещений. Как разъяснено в пункте 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. В связи с чем правомерно требование арендодателя о взыскании арендной платы до момента прекращения действия договора.

В пункте 2.4 договора стороны также согласовали, что начисление арендной платы по договору производится со дня передачи жилых помещений Арендатору по день фактического возврата жилых помещений Арендодателю при прекращении договора.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае арендатор обязан был вносить арендную плату за весь период действия договора с 15.05.2023 по 15.08.2023, что составило 690 000 руб. (230 000 руб.*3).

Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 2.1 договора арендная плата по договору составляет 230 000 рублей в месяц (НДС не облагается в связи с применением Арендодателем упрощенной системы налогообложения). В стоимость арендной платы входит стоимость коммунальных услуг: электроэнергия, холодное водоснабжение, водоотведение (пункт 2.2 договора).

В ходе рассмотрения дела ООО «Дельта-М» указало, что по данным бухгалтерского учета согласно карточки счета 60 - начислено по договору аренды 690 000,00 руб., оплачено 690 000,00 руб., задолженности не имеется – 00,00 руб. В подтверждение чего представил в материал дела: платежное поручение от 19.05.2023 №175, которым ООО «Дельта-М» перечислило ИП ФИО2 оплату за помещение по договору аренды от 11.05.2023 в размере 230 000 руб. 00 коп., платежное поручение от 25.05.2023 №178, которым ООО «Дельта-М» перечислило ИП ФИО2 оплату за помещение, обеспечительный платеж по договору аренды от 11.05.2023 в размере 230 000 руб. 00 коп. При этом, как пояснило общество, данные платежи проводились за счет бюджетных средств заказчика ООО «СМС+» по контракту через Электронный бюджет с прохождением казначейского контроля УФК Курской области следующими платежными поручениями: платежное поручение №46 от 18.05.2023г. на сумму 230 000,00 руб., платежное поручение №75 от 24.05.2023г. на сумму 230 000,00 руб.

Кроме того, ООО «Дельта-М» указало, что 24.05.2023 ИП ФИО2 были переданы наличные денежные средства в размере 230 000 руб. 00 коп. в качестве обеспечительного платежа. В подтверждение указанных доводов был представлен акт приема-передачи денежных средств от 24.05.2023, подписанный ООО «Дельта-М» и ИП ФИО2 в двустороннем порядке, согласно которому в соответствии с условиями пункта 3.1 договора Арендатор передал, а Арендодатель принял наличными денежными средствами сумму обеспечительного платежа по договору в размере 230 000 руб. 00 коп.

В свою очередь ИП ФИО2 представил свой экземпляр акта приема-передачи денежных средств от 24.05.2023 (оригинал), на котором имеется отметка о том, что 26.05.2023 представитель ООО «Дельта-М» ФИО15 Умат-Гириевич принял возврат денежных средств в размере 230 000 руб., заверенная печатью ООО «Дельта-М». При этом, как пояснил ИП ФИО2 в отзыве на встречный иск, обеспечительный платеж в размере 230 000 руб. должен был внесен ООО «Дельта-М» в день подписания договора, однако по причине временных трудностей у ООО «Дельта-М» с осуществлением безналичных расчетов представитель общества ФИО15 У.-Г., через которого велись все переговоры по аренде, предложил временно внести в счет обеспечительного платежа предоставленные ему под отчет на иные цели наличные денежные средства; в связи с достигнутой договоренностью 24.05.2023 ФИО15 передал наличными денежными средствами 230 000 руб. в качестве обеспечительного платежа, что было оформлено актом приема-передачи денежных средств (при этом экземпляр ИП ФИО2 не содержит подписи и печати от имени ООО «Дельта-М»); после перечисления 26.04.2023 ООО «Дельта-М» обеспечительного платежа ИП ФИО2 наличные денежные средства, полученные от ФИО15, были ему возвращены, о чем на акте им собственноручно была совершена соответствующая запись и скреплена печатью общества.

В ходе рассмотрения дела ООО «Дельта-М» не отрицало тот факт, что ФИО15 являлся работником ООО «Дельта-М» (в представленном обществом общем журнале работ (первый лист раздела 3) имеются записи от имени ФИО15 как руководителя проекта). Вместе с тем, указало, что не выдавало ему доверенность ни на получение денежных средств, ни по иным основаниям, приказ по предприятию о передаче ему печати также отсутствует.

Вместе с тем, в силу статьи 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.).

Согласно пункту 5.24 ГОСТ Р 7.0.97-2016. Национальный стандарт Российской Федерации. «Система стандартов по информации, библиотечному и издательскому делу. Организационно-распорядительная документация. Требования к оформлению документов», утвержденного Приказом Росстандарта от 08.12.2016 № 2004-ст, печать заверяет подлинность подписи должностного лица на документах, удостоверяющих права лиц, фиксирующих факты, связанные с финансовыми средствами, а также на иных документах, предусматривающих заверение подписи печатью в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Юридическое значение круглой печати юридического лица заключается в удостоверении ее оттиском подлинности подписи (подписей) лица (лиц), управомоченного (управомоченных) представлять юридическое лицо во внешних отношениях, а также того факта, что соответствующий документ исходит от определенной организации как юридического лица, являющегося самостоятельным участником гражданского оборота.

Наличие у лица, подписавшего акт приема-передачи, доступа к печати подтверждает, что полномочия лица, получавшего денежные средства, также явствовали из обстановки (часть 1 статьи 182 ГК РФ).

Учитывая, что о фальсификации указанного акта приема-передачи денежных средств в порядке статьи 161 АПК РФ заявлено не было, доказательств принадлежности печати другому юридическому лицу, равно как и выбытия печати из распоряжения ООО «Дельта-М» (хищения, неправомерного использования третьими лицами) не представлено, суд приходит к выводу о том, что заверенная печатью ООО «Дельта-М» подпись ФИО15 на акте приема-передачи денежных средств является достаточным подтверждением того обстоятельства, что данные денежные средства были возвращены обществу, а полномочия ФИО15 на получение денежных средств явствовали из обстановки.

Факт получения оставшихся денежных средств (обеспечительного платежа в размере 230 000 руб. 00 коп. и арендной платы в размере 230 000 руб. 00 коп.) ИП ФИО2 не отрицал.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела ИП ФИО2 указал, что обязанность по зачету обеспечительного платежа в счет арендной платы является правом, а не обязанностью арендодателя и в рассматриваемом случае не наступили обстоятельства, с которым закон и договор связывают такой зачет.

В свою очередь ООО «Дельта-М», ссылаясь на отсутствие обязанности по внесению арендной платы, полагало, что у ИП ФИО2 отсутствуют правовые основания для удержания суммы обеспечительного платежа, который подлежит возврату арендатору как неосновательное обогащение.

Согласно части 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу части 1 статьи 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 ГК РФ, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором части 1 статьи 381.1 ГК РФ, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (часть 2 статьи 381.1 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3.1 договора Арендатор обязуется в день подписания договора внести Арендодателю обеспечительный платеж в сумме месячного размера арендной платы, установленного пунктом 2.1 договора - 230 000 руб.

Обеспечительный платеж является обеспечением надлежащего исполнения Арендатором своих обязательств по использованию жилого помещения в течение всего срока аренды, исполнения обязательств по внесению платежей по договору, включая уплату неустоек и возмещение убытков, исполнения обязательств по содержанию жилых помещений в надлежащем состоянии, а также обеспечением надлежащего исполнения Арендатором иных обязательств, предусмотренных договором (пункт 3.2 договора).

Согласно пункту 3.3 договора в случае нарушения Арендатором обязательств по договору Арендодатель вправе в одностороннем порядке зачесть сумму (часть суммы) обеспечительного платежа в счет текущих платежей по договору, уплаты неустоек, возмещения убытков и погашения иных собственных расходов, связанных с допущенными Арендатором нарушениями Договора, уведомив об этом Арендатора.

В случае надлежащего исполнения Арендатором обязательств по договору обеспечительный платеж подлежит зачету Арендодателем в счет арендной платы за последний месяц аренды. Сумма обеспечительного платежа сверх подлежащей внесению Арендатором платы за последний месяц аренды подлежит возврату Арендатору Арендодателем при подписании возвратного Акта приема-передачи Жилых помещений (пункт 3.6 договора).

Обращаясь в суд с рассматриваемыми требованиями, ИП ФИО2 указывал, что у ООО «Дельта-М» несвоевременное и не в полном объеме внесло арендную плату, в связи с чем на стороне арендатора образовалась задолженность по арендной плате и арендодателем была начислена неустойка, то есть в рассматриваемом случае имеет место наличие предусмотренных пунктом 3.3 договора основания (нарушение арендатором обязательств) для осуществления зачета из обеспечительного платежа в размере, составляющем задолженность по арендной плате и неустойке.

В связи с чем, отказ ИП ФИО2 от зачета обеспечительного платежа в счет сформировавшейся по договору задолженности, подлежит оценке как злоупотребление правом, поскольку исключительно по воле индивидуального предпринимателя происходит уменьшение суммы оплаты арендных платежей на сумму обеспечительного платежа и увеличение размера штрафной неустойки, не учитываемой в составе основного долга. Фактически, по смыслу статьи 10 ГК РФ имеет место реализация ИП ФИО2 своего права не производить зачет обеспечительного платежа в размере суммы задолженности с целью и намерением причинить вред ООО «Дельта-М» за счет увеличения состава и размера задолженности на сумму, покрытую обеспечительным платежом. Аналогичный правовой подход сформулирован в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 06.09.2023 № Ф09-4941/23 по делу № А47-3578/2022.

С учетом изложенного, поскольку прекращение договора аренды и возврат арендованного имущества порождают необходимость соотнести взаимные представления сторон по такому договору, совершенные до момента его прекращения (сальдо встречных обязательств), и определить завершающую обязанность одной стороны в отношении другой, суд приходит к выводу о необходимости зачета обеспечительного платежа в счет образовавшейся у арендатора задолженности по состоянию на 15.08.2023.

Вместе с тем, согласно пункту 3.4 договора при нарушении Арендатором договора сумма обеспечительного платежа в первую очередь направляется на погашение предусмотренных договором неустоек, затем на погашение убытков, связанных с допущенными Арендатором нарушениями, а в оставшейся части - на погашение сумм основного долга.

Согласно части 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В пункте 5.5 договора стороны согласовали, что в случае просрочки внесения арендной платы Арендатор обязан уплатить Арендодателю неустойку в размер 0,3% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В пункте 2.3 договора установлено, что Арендатор обязуется вносить арендную плату ежемесячно не позднее 25 числа месяца, предшествующего расчетному (предварительная оплата). При этом предусмотрено, что арендная плата за первый месяц аренды подлежит внесению Арендатором в день подписания договора.

Обращаясь в суд с рассматриваемыми требованиями, ИП ФИО2 производит начисление неустойки за несвоевременное внесение арендных платежей за май-август 2023 года по состоянию на 25.08.2023 в размере 97 290 руб. 00 коп.

В свою очередь, с целью соотношения встречных предоставлений на момент прекращения договора (15.08.2023) суд считает необходимым пересчитать размер начисленной неустойки по состоянию на 15.08.2023.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 11.05.2023

Задолженность

Период просрочки

Формула

Проценты

с
по

дней

115 000,00

11.05.2023

19.05.2023

9
115 000,00 ? 9 ? 0.3%

3 105,00 р.

-115 000,00

19.05.2023

Оплата задолженности

Итого:

3 105,00 р.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 26.05.2023

Задолженность

Период просрочки

Формула

Проценты

с
по

дней

-115 000,00

19.05.2023

Оплата задолженности

115 000,00

26.05.2023

15.08.2023

82

115 000,00 ? 82 ? 0.3%

28 290,00 р.

Итого:

28 290,00 р.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 27.06.2023

Задолженность

Период просрочки

Формула

Проценты

с
по

дней

230 000,00

27.06.2023

15.08.2023

50

230 000,00 ? 50 ? 0.3%

34 500,00 р.

Итого:

34 500,00 р.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 26.07.2023

Задолженность

Период просрочки

Формула

Проценты

с
по

дней

115 000,00

26.07.2023

15.08.2023

21

115 000,00 ? 21 ? 0.3%

7 245,00 р.

Итого:

7 245,00 р.

Сумма основного долга: 460 000,00 р.

Сумма процентов по всем задолженностям: 73 140,00 р.


Таким образом, на дату прекращения договора аренды (15.08.2023) размер задолженности ООО «Дельта-М» перед ИП ФИО2 (с учетом внесенной арендной платы и зачета обеспечительного платежа в счет неустойки, а затем основного долга) составил 303 140 руб. 00 коп.:

115000руб.+230000руб.+230000руб.+115000руб.–230000руб.–(230000руб.-73140руб.).

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что первоначальные исковые требования ИП ФИО2 о взыскании с ООО «Дельта-М» задолженности по арендной плате по договору аренды жилых помещений от 11.05.2023 подлежат удовлетворению в размере 303 140 руб. 00 коп.

Кроме того, согласно части 4 статьи 425 ГК РФ окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Как разъяснено в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства. Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 ГПК РФ, статья 179 АПК РФ). При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

С учетом указанной ИП ФИО2 даты (25.08.2023), исходя из установленной судом суммы основного долга, суд произвел расчет неустойки за период с 16.08.2023 по 25.08.2023, что составляет 9 094 руб. 20 коп.:

303 140 руб. 00 коп.*10*0,3%=9 094 руб. 20 коп.

В заявлении от 11.03.2024 ООО «Дельта-М» заявило ходатайство по статье 333 ГК РФ, в котором просило уменьшить размер пени до 0,00 руб. ввиду ее чрезмерности, необоснованности заявленной суммы, а также ввиду того, что на заявленную сумму пени ИП ФИО2 не понес никаких затрат, убытков, и подтверждений иному в деле не имеется. Кроме того, просило уменьшить размер пени до 00,00 руб. в связи с неиспользованием помещения и невозможностью его использования, нежилым состоянием помещений и построек, а также ввиду факта передачи помещений истцу (возврата помещений и ключей).

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Согласно пункту 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» несоразмерность неустойки и необоснованности выгоды кредитора могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

В пункте 2 Обзора практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (Приложение к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.07.1997 № 17) разъяснено, что критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательств и другие.

На основании изложенного, оценив конкретные обстоятельства дела, пояснения сторон, длительность неисполнения арендатором обязательства по оплате аренды и при этом отсутствие обстоятельств, предусмотренных законом для освобождения от гражданско-правовой ответственности, учитывая компенсационный характер неустойки и необходимость соблюдения баланса интересов участников процесса, размер неисполненного обязательства и размер начисленной неустойки, а также отсутствия в силу прямого указания закона обязанности кредитора доказывать наличие у него убытков для взыскания неустойки (часть 1 статьи 330 ГК РФ), суд не усматривает оснований для снижения размера взыскиваемой неустойки.

Согласно пункту 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статьи 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 ГПК РФ, статья 179 АПК РФ).

При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки (процентов).

При таких обстоятельствах, учитывая, что на момент рассмотрения настоящего дела задолженность по арендной плате не погашена, суд полагает первоначальные исковые требования ИП ФИО2 о взыскании с ООО «Дельта-М» пени за просрочку внесения арендной платы по договору аренды жилых помещений от 11.05.2023 подлежащими удовлетворению за период с 16.08.2023 по 25.08.2023 в размере 9 094 руб. 20 коп. с последующим начислением пени в размере 0,3% от суммы непогашенной задолженности за каждый день просрочки, начиная с 26.08.2023 по день фактического погашения долга.

С учетом изложенного, поскольку обеспечительный платеж засчитан в счет образовавшейся задолженности по арендной плате и начисленной неустойки, иных надлежащих доказательств внесения арендной платы в материалы дела не представлено (акт приема-передачи денежных средств судом в качестве такового не принят по основаниям, изложенным выше) и на стороне арендатора имеется задолженность перед арендодателем, суд полагает, что ООО «Дельта-М» не доказано необоснованное удержание ИП ФИО2 денежных средств арендатора, в связи с чем встречные исковые требования ООО «Дельта-М» к ИП ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения в размере 460 000 руб. не подлежат удовлетворению.

Согласно статье 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив представленные в материалы дела доказательства с позиций их относимости, допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ, суд полагает первоначальные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, а встречные исковые требования – не подлежащими удовлетворению.

Иные доводы сторон, с учетом установленного и изложенного выше, не принимаются судом во внимание, поскольку не подтверждаются представленными в дело доказательствами и не имеют правового значения для рассмотрения данного спора по существу.

Кроме того, в ходе рассмотрения настоящего дела ООО «Дельта-М» было заявлено ходатайство об оставлении первоначального искового заявления без рассмотрения, поскольку претензия истцом была заявлена по договору аренды жилых помещений от 10.05.2023, а исковые требования на основании договора аренды от 11.05.2023.

В силу пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

В соответствии с частью 5 статьи 4 АПК РФ спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором.

В материалы дела ИП ФИО2 представлена претензия от 21.07.2023 и ответное письмо от 24.07.2023 ООО «Дельта-М». Наличие опечатки в претензии в дате договора не свидетельствует о несоблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора. Доказательства того, что между сторонами имеются договорные отношения по двум договорам с разными датами, суду не представлено.

На основании изложенного, в удовлетворении заявления ООО «Дельта-М» об оставлении первоначального искового заявления без рассмотрения отказано судом.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании статьи 110 АПК РФ, с учетом результатов рассмотрения настоящего дела, расходы по оплате государственной пошлины по первоначальному иску относятся судом на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований, расходы по оплате государственной пошлины по встречному иску относятся судом на истца по встречному иску.

Руководствуясь статьями 17, 27, 28, 65, 71, 102, 110, 167-171, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Первоначальные исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дельта-М» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 задолженность в размере 303 140 руб. 00 коп., пени в сумме 9 094 руб. 20 коп., продолжив начисление пени исходя из 0,3 % за каждый день просрочки с 26.08.2023 по день фактического исполнения обязательств в размере 303 140 руб. 00 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 7 283 руб. 00 коп.

В удовлетворении остальной части первоначального иска отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Дельта-М» отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дельта-М» в доход федерального бюджета 12 200 руб. 00 коп. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Курской области, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в кассационную инстанцию в Арбитражный суд Центрального округа в г. Калуге при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Н.Н. Белых