Решение от 4 декабря 2024 г. по делу № А41-98843/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-98843/19
05 декабря 2024 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 06 ноября 2024

Полный текст решения изготовлен 05 декабря 2024

Арбитражный суд Московской области в составе: председательствующий судья А.О. Уваров при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску возбужденного по исковому заявлению Администрации городского округа Химки Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 30.09.1993, адрес: 141411, <...>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Авто-95" (141400, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 26.02.2003, ИНН: <***>),

о расторжении Договора аренды,

по встречному исковому заявлению:

Общества с ограниченной ответственностью "Авто-95" (141400, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 26.02.2003, ИНН: <***>)

к Администрации городского округа Химки Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 30.09.1993, адрес: 141411, <...>)

о признании незаконным решения от 01 октября 2020 года № Р001-6484051661-38207992, обязании осуществить подготовку проектов договора купли-продажи земельного участка с КН 50:10:0010121:24, взыскании государственной пошлины в размере 3 000 руб.,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 18.08.2000, адрес: 143407, <...>), ИП ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>; адрес: <...>), Министерство экологии и природопользования Московской области (143407, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 02.12.2002, ИНН: <***>), Межрайонная природоохранная прокуратура Московской области (143432, Московская область, г. Красногорск, <...>)

при участии в заседании:

от истца (заявителя): ФИО3, паспорт РФ, доверенность от 23.10.2024, диплом;

от ответчика: не явился;

от Межрайонная природоохранная прокуратура: ФИО4, уд 338651, доверенность от 05.11.2024

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "АВТО-95" с требованиями:

1. Расторгнуть Договор аренды земельного участка от 20 июня 2006 года № ЮА-49, расположенного по адресному ориентиру: <...>, кадастровый № 50:10:0101210024, общей площадью 1 100 кв. м, с видом разрешенного использования - «для строительства и эксплуатации павильона по ремонту автомобилей и продаже запчастей», сроком на 49 лет;

2. Обязать ООО «Авто-95» вернуть Администрации городского округа Химки Московской области земельный участок, расположенный по адресному ориентиру: <...>, кадастровый № 50:10:0101210024, общей площадью 1 100 кв. м, с видом разрешенного использования - «для строительства и эксплуатации павильона по ремонту автомобилей и продаже запчастей», в соответствии со статьей 622 ГК РФ в том состоянии, в котором он его получил.

К рассмотрению принят встречный иск ООО "АВТО-95" к Администрации городского округа Химки Московской области с требованиями:

1. Признать незаконным решение Администрации городского округа Химки Московской области от 01 октября 2020 года № Р001-6484051661-38207992 об отказе в предоставлении Обществу с ограниченной ответственностью «АВТО-95 государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность без проведения торгов».

2. Обязать Администрацию городского округа Химки Московской области в срок, не превышающий 30 дней с даты вступления решения в законную силу, осуществить подготовку проектов договора купли-продажи земельного участка площадью 1100 кв.м., кадастровый номер 50:10:0010121:24, находящегося по адресу: <...>, категория земель — земли населенных пунктов, разрешенное использование — для строительства и эксплуатации павильона по ремонту автомобилей и продаже запчастей, с ценой продажи равной пятнадцати процентам от кадастровой стоимости земельного участка, в трех экземплярах и их подписание, а также направить проекты указанных договоров для подписания Обществу с ограниченной ответственностью «АВТО-95».

3. Взыскать с Администрации городского округа Химки Московской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью «АВТО-95» (ОГРН <***>, ИНН/КПП <***>/504701001) сумму государственной пошлины в размере 3 000,00 (Три тысячи) рублей 00 копеек.

Исследовав материалы дела, суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, 20 июня 2006 года между Администрацией городского округа Химки Московской области (далее именуемая - «Истец/Арендодатель») и Обществом с ограниченной ответственностью «Авто-95» (далее именуемое - «Ответчик») был заключен Договор аренды земельного участка № ЮА-49 (далее именуемый -«Договор аренды), в отношении земельного участка общей площадью: 1 100 кв. м, категория земель - «земли населенных пунктов», кадастровый № 50:10:0101210024. Земельный участок расположен по адресному ориентиру: <...>, вид разрешенного использования - «для строительства и эксплуатации павильона по ремонту автомобилей и продаже запчастей», участок предоставлен сроком на 49 лет.

Между тем Ответчиком существенно нарушаются условия Договора аренды, что подтверждается Актом проверки от 21.05.2019 года, Представлением Межрайонной природоохранной Прокуратуры Московской области от 15.08.2019 года, а также письмом от Межрайонной природоохранной прокуратуры Московской области от 20.09.2019 года.

Согласно акту проверки от 21.05.2019 года, составленному Старшим помощником природоохранного прокурора Московской области, Специалистом-экспертом Лобненского территориального отдела Роспотребнадзора по Московской области, Ведущим инженером участка по охране и мониторингу Химкинского водохранилища ФГВУ «Центррегионводхоз», Экспертом отдела экологической безопасности управления территориальной безопасности и противодействия коррупции Администрации г. о. Химки МО, Государственным инспектором в области окружающей среды Министерства экологии и природопользования МО, Начальником инспекции АО «Мосводоканал» восточная станция водоподготовки, Заместителем начальника отдела водного хозяйства ФГВУ «Центррегионводхоз» и Кадастровым инженером МП «Архитектурно-планировочное управление г. о. Химки» в присутствии генерального директора ООО «Авто-95» установлено, что при использовании арендатором земельного участка нарушаются положения ст. 65 ВК РФ, СНИП СП 2.1.4. 2625-10 «Зона санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г. Москвы», п. 4.2 СанПин 2.1.5.980-00 «Водоотведение населенных мест, санитарная охрана водных объектов», СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-09 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», ст. 69.2 ФЗ «Об охране окружающей среды».

В соответствии с п. 4.6 Договора аренды Ответчик обязан выполнять в полном объеме все условия Договора, использовать Участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

В соответствии с пунктом 4.10 Договора аренды Ответчик обязан не осуществлять на участке работы без разрешения соответствующих компетентных органов (архитектурно-градостроительных, пожарных, санитарных, природоохранных и других органов), для проведения которых требуется соответствующее разрешение.

В соответствии с пунктом 4.11 Договора аренды Ответчик обязан не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству территории.

В соответствии с пунктом 4.16 Ответчик обязан заключить со специализированной организацией договор на вывоз мусора, осуществлять вывоз мусора и благоустройство участка самостоятельно, соблюдать санитарные правила и правила пожарной безопасности.

В соответствии с пунктом 4.17 Договора аренды Ответчик обязан исполнять иные обязанности, предусмотренные законодательными актами Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 5.1 договора аренды Истец вправе требовать досрочного расторжения Договора аренды в случае использования участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, использовании участка способами, запрещенными земельным и иным законодательством Российской Федерации, в случае существенного нарушения условий Договора аренды, а также гражданского и земельного законодательства при использовании участка.

04.10.2019 года Истец направил в адрес Ответчика претензию с предложением в добровольном порядке подписать соглашение о расторжении Договора аренды. Ответ на претензию не поступил, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Как установлено судом, в соответствии с договором переуступки права аренды земельного участка от 30.03.2021 (дата регистрации 10.04.2021) ООО «АВТО-95» на момент рассмотрения спора не является арендатором земельного участка по договору аренды земельного участка № ЮА-49 от 20 июня 2006 года.

Таким образом, оснований для удовлетворения первоначального иска не имеется.

Оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.

Рассмотрев встречные требования, суд исходит из следующего.

22 ноября 1996 года между Химкинским районным потребительским обществом и ООО «Авто-95» был заключен договор, согласно которому ООО «Авто-95» приобрело строение № 4 (здание павильона вторичного сырья), общей площадью 21,8 кв.м., инв.№ 264, лит.А, объект № 1, расположенное по адресу: <...> стр.4., о чем 13 января 1999 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 50-01.10-2.1999-111 Л,что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 13.01.1999 года, серия АБ 0244458, справочной информацией по объектам недвижимости в режиме online от 20.01.2020 года.

Во исполнение Постановления Главы городского округа Химки Московской области от 13.02.2006 года № 88-р «О предоставлении Обществу с ограниченной ответственностью «АВТО-95» в аренду земельного участка, расположенного по адресу: <...>, для строительства и эксплуатации павильона по ремонту автомобилей и продаже запчастей», 20 июня 2006 года между Администрацией городского округа Химки Московской области (именуемое в дальнейшем «Арендодатель») и ООО «Авто-95» (именуемое в дальнейшем «Арендодатель») был заключен договор аренды земельного участка №ЮА-49 (именуемый в дальнейшем «Договор»), согласно которому Арендодатель предоставил, а Арендатор принял в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 50:10:010121:0024, находящийся по адресу: <...>, для использования в целях для строительства и эксплуатации павильона по ремонту автомобилей и продаже запчастей, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) Участка, прилагаемой к настоящему Договору, и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 1100 кв.м. Приведенное описание цели использования является окончательным (п. 1.1. Договора). На участке имеется объект недвижимого имущества: нежилое здание (здание магазина) общей площадью 21,8 кв.м., номер объекта 50:10:0580:01:000, принадлежащий ООО «АВТО-95» на праве собственности. Срок аренды Участка составляет 49 лет с момента передачи земельного участка (п. 1.3 настоящего Договора). 08 февраля 2007 года данный договор был зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службы по Московской области.

Нежилое здание, принадлежащее ООО «АВТО-95» расположено на земельном участке, принадлежащее Администрации городского округа Химки Московской области, площадью 1100 кв.м., кадастровый номер 50:10:0010121:24, категория земель - «Земли населенных пунктов, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка и установленных на местности, расположенный по адресу: <...>.

08.09.2020 года Истец обратился в Администрацию городского округа Химки Московской области с заявлением о предоставлении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственной собственность на которые не разграничена в собственность за плату без проведения торгов. В ответ на данное заявление, 01 октября 2020 года Администрация г.о. Химки Московской области приняла решение № Р001-6484051661-38207992 об отказе в предоставлении Обществу с ограниченной ответственностью «АВТО-95» в собственность за плату без проведения торгов земельного участка площадью 1100 кв.м., кадастровый номер 50:10:0010121:24, находящегося по адресу: <...>,поскольку площадь объекта капитального строительства составляет менее 10 процентов от площади испрашиваемого земельного участка и не является необходимой для его эксплуатации (несооразмерной).

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ юридические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений, действий (бездействия) уполномоченных органов, если полагают, что оспариваемые решения, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из положений вышеуказанной статьи, основанием для принятия решения суда о признании незаконным решения, действия (бездействия) уполномоченных органов является одновременное несоответствие этого решения, действия (бездействия) закону или иному правовому акту, а также нарушение оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, обратившегося в суд с соответствующими требованиями.

Согласно пункту 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) уполномоченных органов, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основаниями для признания ненормативного правового акта незаконным является несоответствие его закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами; деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 Земельного кодекса земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Согласно статье 39.2 Земельного кодекса предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно пункту 2 статьи 39.17 Земельного кодекса, к заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4 - 6 пункта 2 статьи 39.15 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.17 Земельного кодекса, в течение десяти дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган возвращает это заявление заявителю, если оно не соответствует положениям пункта 1 статьи 39.17 Земельного кодекса, подано в иной уполномоченный орган или к заявлению не приложены документы, предоставляемые в соответствии с пунктом 2 статьи 39.17 Земельного кодекса. При этом уполномоченным органом должны быть указаны причины возврата заявления о предоставлении земельного участка.

Пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса предусмотрено, что в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В силу пункта 25 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если площадь земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, превышает его площадь, указанную в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов.

По смыслу приведенных норм собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории.

Указанная правовая позиция изложена и в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 11 июля 2017 года по делу N А41-80074/16.

Согласно разъяснений, изложенных в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 и от 03.04.2012 N 12955/11 при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ, арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения).

При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Из приведенной выше нормы следует, что для удовлетворения заявленных требований в полном объеме необходимо установить, что для эксплуатации объекта недвижимости необходим весь спорный земельный участок.

Из решения Химкинского городского суда Московской области от 05.03.2021 по делу №2-54/2021следует, что на спорном земельном участке с КН 50:10:0010121:24 расположены 2 объекта недвижимости, а именно: здание автосервиса площадью 218 кв.м. с кадастровым номером 50:10:01:0580:01:000; пристройка площадью 153 кв.м., которые признаны судом самовольными.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие обстоятельство того, что площадь испрашиваемого земельного участка является объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания магазина).

При этом, в судебные заседания суда ответчик не является, ходатайство о проведении экспертизы в порядке ст. 82 АПК РФ не заявлял.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что решение Администрации № Р001-6484051661-38207992 от 01.10.2020 соответствует требованиям закона.

Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении первоначального иска отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

СудьяА.О. Уваров