Постановление от 27 августа 2025 г. по делу № А60-57479/2024

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, <...> e-mail: 17aas.info@arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-6220/2025-ГК
г. Пермь
28 августа 2025 года
Дело № А60-57479/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 28 августа 2025 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Власовой О.Г.,

судей Гладких Д.Ю., Гребенкиной Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шималиной Т.В.,

при участии представителей:

от истца ФИО1, паспорт, доверенность от 30.11.2023, диплом, ФИО2, паспорт, доверенность от 01.08.2024,

от ответчика ФИО3, паспорт, доверенность от 01.08.2025, диплом,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 03 июня 2025 года

по делу № А60-57479/2024

по иску Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Альтаир» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании действий по расчету и начислениям за коммунальные услуги незаконными, взыскании убытков,

установил:

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее – истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Альтаир» (далее - ответчик) о признании действий ООО «Альтаир» по расчету и начислению Управлению платы за коммунальные услуги, содержание и текущий ремонт, отчислений на капитальный ремонт, комиссионное вознаграждение незаконными в период с 03.10.2021 по 31.12.2024;

о взыскании с ООО «Альтаир» убытков за период с 03.10.2021 по 31.12.2024 в размере 5 475 533 руб. 08 коп., из которых:

- коммунальные услуги 1 777 592 руб. 08 коп., - содержание и текущий ремонт 3 550 574 руб. 49 коп., - капитальный ремонт 133 735 руб. 62 коп.,

- комиссионное вознаграждение 13 630 руб. 89 коп. (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в соответствии со ст. 49 АПК РФ)

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 03 июня 2025 года (резолютивная часть от 20.05.2025) в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение, удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на то, что управляющая компания перераспределила доли в праве собственности на помещения без определения надлежащего собственника помещений, которые были ранее зарегистрированы на праве собственности за кем-либо. Изменение правового режима недвижимого имущества, влекущее перевод такого имущества из статуса индивидуальной собственности в статус общего имущества и при утрате права собственности в статус общего имущества, возможно при условии выраженной воли конечного круга правообладателей. При этом, решения собственников о том, что помещения, права на которые не зарегистрированы, надлежит считать общим имуществом не могли являться подтверждением возникновения права общей собственности на помещения, поскольку они приняты не в рамках проведения общего собрания собственников в здании.

Судом первой инстанции ошибочно указано на то, что в период 2016 по 2017 год собственниками производился раздел исходных помещений на несколько помещений меньшей площади с выделением мест общего пользования, обеспечивающих доступ неограниченного круг лиц, для целей их дальнейшего использования в предпринимательской деятельности. Истцом предоставлялась техническая информация на здание, а также материалы


реестровых дел, из которых следует, что помещения, возведенные на основании инвестиционных договоров, содержали в себе коридоры, холлы и тп., что означает, что поименованные таким образом помещения являлись индивидуальной собственностью, были частью индивидуальных объектов, а не местами общего пользования. Суд не дал оценку реестровым делам, в которых содержалась информация о том, что спорные помещения до раздела были предметом многочисленных сделок, в частности предметом залога, дарения, купли-продажи. Данные сделки не могли быть совершены с местами общего пользования.

Заявитель также не согласен с тем, что действие решения общего собрания собственников здания 2025 года распространено судом на правоотношения сторон в период с 2021 года по 2024 год. Указывает на отсутствие в законодательстве норм права, устанавливающих возможность возникновения права собственности на прошлые периоды. Признание в 2025 году помещений, права на которые не зарегистрированы, общим имуществом фактически является доказательством того, что ранее таковые помещения общим имуществом не являлись. Поскольку помещения не находились в составе общего имущества, следовательно, управляющая компания не должна была распределять бремя содержания данных помещений на иных собственников, начисляя плату за них индивидуальным собственникам до тех пор, пока в установленном законом порядке не определится новый собственник помещений. То, что управляющая компания не установила собственников помещений, ранее находившихся в индивидуальной собственности, включив их в состав общего имущества и уменьшив доли некоторых из собственников, увеличив соответственно доли в общем имуществе иных собственников, свидетельствует о несоблюдении управляющей компанией своих обязанностей. Наличие у управляющей компании сведений о том, что часть помещений, бремя содержание которых ранее несли индивидуальные собственники, перестала принадлежать этим собственникам, не дает оснований автоматически причислять данные помещения к местам общего пользования.

Заявитель отмечает, что в целях определения бремени содержания управляющая компания должна была уточнить площадь мест общего пользования, подтвердить их документально, убедиться, что площади действительно перешли в категорию мест общего пользования из индивидуальных.

В выписке из ЕГРН на здание, имеющейся в материалах дела не имеется информация о том, что все спорные помещения являются местами общего пользования. Выписки, в которых не содержится информация о том, что помещение является общим имуществом, не могут являться основанием внесения изменений в реестр собственников, а также возложения бремени содержания таких помещений на всех собственников здания.

В ходе рассмотрения дела судом у ответчика истребованы доказательства по принятию мер по установлению правового режима помещений в


обслуживаемом здании. Однако таких доказательств ответчиком не представлено. Письма о разделе помещений, а также выписки из ЕГРН свидетельствуют о том, что произведен раздел помещений и на часть из помещений права остались не зарегистрированными.

По мнению заявителя жалобы судом также сделаны неверные выводы относительно того, что спорные помещения более семи лет используются для нужд всех собственников. Истцом предоставлялись сведения, в том числе фотографии о том, что помещения продолжают использоваться как индивидуальные, а не как общее имущество.

Кроме того заявитель указывает на необходимость привлечения в качестве третьих лиц, всех собственников помещений. Поскольку предметом иска является, в том числе, законность начисления бремени содержания общего имущества и распределения долей, то итоговый судебный акт, выводы, содержащиеся в нем, могут повлиять на права и обязанности собственников помещений в здании, касающиеся бремени содержания общего имущества.

Помимо этого заявитель указывает на действующий в период регистрации порядок регистрации прав собственности, так до 01.01.2017 порядок государственного кадастрового учета регулировался Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», государственная регистрация прав – Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В указанных нормативных актах не содержалось требований об одновременном осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права.

Согласно ст. 24 № 221-ФЗ в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате преобразования объекта или объектов недвижимости предоставляются одно заявление о кадастровом учете всех одновременно образуемых объектов недвижимости и необходимые для их кадастрового учета документы. Постановка на учет всех таких образуемых объектов недвижимости осуществляется одновременно. При этом, государственная регистрация права осуществлялась в заявительном порядке, на основании заявления правообладателя. На момент проведения государственного кадастрового учета не было требований о необходимости одновременной государственной регистрации прав на все образованные помещения. Все помещения, образованные при разделе поставлены на государственный кадастровый учет. В настоящем случае отсутствовал факт одновременного обращения за государственным кадастровым учетом в результате раздела и государственной регистрацией прав. В указанном случае проводились действия по постановке объектов на государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав проводились в разное время. Нормы действующего законодательства не распространяются на прошлые периоды и следовательно истец не имел права требовать заявление о государственной регистрации прав на все объекты.


В связи с изложенными доводами заявитель не согласен с примененными ответчиком тарифом и методикой определения суммы оплаты за содержание мест общего пользования.

Заявитель отмечает, что судом первой инстанции принят только один протокол общего собрания собственников от 24.12.2020 № 7, где указана общая площадь нежилого здания, участвующая в голосовании 23443,09 кв.м. Вместе с тем судом не приняты во внимание противоречивые сведения об общих площадях, содержащиеся в иных протоколах от 20.11.2018 (26031,20 кв.м.) и от 29.12.2018 № 6 (26031,2 кв.м., при этом в голосовании приняли участие собственники 28432,6 кв.м.). Учитывая, что общая площадь здания составляет 34464,1 кв.м., а также неоднозначные формулировки в протоколах (общая площадь здания имеется в виду или площадь, учитываемая при голосовании) совершенно непонятно какие именно площади, и с какой целью использовала управляющая компания в расчетах. При этом истец многократно обращался к ответчику с просьбой разъяснить порядок расчетов как письменно, так и устно. Оплата выставленных ответчиком счетов не влечет автоматически законность действий управляющей компании по начислению и взиманию платежей в периоды оплаты таких платежей, поскольку, истец внося оплаты действовал в рамках законодательства, в целях избегания финансовых санкций.

Помимо этого истец не согласен с примененным судом сроком исковой давности, полагает, срок не пропущен.

Представители истца поддержали в судебном заседании ранее изложенную в апелляционной жалобе позицию. Просят удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным. Против доводов апелляционной жалобы возражает по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, указывает, что оспариваемые начисления произведены путем простого умножения установленного общим собранием тарифа на принадлежащую истцу площадь, соответственно общая площадь в расчетах не участвовала.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, здание с кадастровым номером 66:41:0704037:205 (торгово-развлекательный центр «Антей» (вторая очередь) расположено по адресу: <...>.

Сведения о здании внесены в ЕГРН на основании технического паспорта, составленного ЕМУП «БТИ» по состоянию на 20.10.2005, с учетом частичных


обследований 12.08.2008, 31.05.2011 и 16.09.2011. По данным последнего обследования общая площадь здания составила 34 464,1 кв.м.

В данном здании на помещения площадью 2638 кв.м. 18.11.2013 зарегистрировано право собственности о Российской Федерации (на основании договора финансирования строительства).

Управлению указанные помещения переданы на праве оперативного управления (нежилое помещение с кадастровым номером 66:41:0704037:2534).

06.04.2016 общим собранием собственников помещений здания принято решение о выборе способа управления зданием управляющей компанией - ООО «Альтаир», которое создано 27.11.2015 и основным видом его экономической деятельности является: 68.32 Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе.

Как указывает истец, 29.12.2018 на общем собрании собственниками помещений в здании большинством голосов утверждена методика расчетов и тариф расходов на 1 кв.м. площади, включая содержание и обслуживание мест общего пользования с 01.01.2019.

26.01.2023 между истцом (заказчик) и ответчиком (управляющая компания) заключен договор на оказание услуг по управлению и эксплуатации (обслуживанию) объекта недвижимости № 01/23 в редакции дополнительного соглашения, согласно приложения № 1 к договору, содержание и текущий ремонт конструкций здания рассчитывается, исходя из фиксированного тарифа 120 руб. за 1 кв.м.

В приложении № 1 сторонами установлена фиксированная сумма, рассчитанная на 1 кв.м. площади собственников, составляющая 120 руб. 07 коп.

Согласно п. 7.1 договора, в редакции дополнительного соглашения, настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения обязательств по настоящему договору, распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 01.12.2022 по 31.12.2023.

Дополнительным соглашением от 07.06.2023 № 1 срок договора продлен до 31.12.2025.

Обращаясь с исковыми требованиями в суд, Управление полагает, что ответчиком в одностороннем порядке в нарушение требований законодательства и прав иных собственников помещений, произведен перерасчет оплаты коммунальных платежей на содержание здания в связи с изменением площади незарегистрированный в ЕГРН площадей мест общего пользования в здании.

Указывая на то, что в здании на государственный кадастровый учет поставлены и зарегистрированы права в отношении 76 помещений общей площадью 23 443,1 кв.м., поставлено на государственный кадастровый учет и не зарегистрированы права в отношении 16 помещений общей площадью 9574,1 кв.м., не поставлены на государственный кадастровый учет помещения ориентировочной площадью 1500 кв.м., управление обратилось в суд с исковым


заявлением, о признании действий ООО «Альтаир» по расчету и начислению Управлению платы за коммунальные услуги, исходя из площади мест общего пользования 9510,6 кв.м. в период с 03.10.2021 по 03.10.2024 незаконными; о пересчете платы за коммунальные услуги, исходя из площади мест общего пользования 1353,9 кв.м. в период с 03.10.2021 по 03.10.2024.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, истец уточнил исковые требования и просит признать действия общества «Альтаир» по расчету и начислению Управлению платы за коммунальные услуги, содержание и текущий ремонт, отчислений на капитальный ремонт, комиссионное вознаграждение в период с 03.10.2021 по 31.12.2024, незаконными.

О взыскании с ООО «Альтаир» убытков за период с 03.10.2021 по 31.12.2024 в размере 5 475 533 руб. 08 коп., из которых:

- коммунальные услуги 1 777 592 руб. 08 коп.,

- содержание и текущий ремонт 3 550 574 руб. 49 коп., - капитальный ремонт 133 735 руб. 62 коп.,

- комиссионное вознаграждение 13 630 руб. 89 коп.

Суд первой инстанции в иске отказал, указав на недоказанность несоблюдения Управляющей компанией-ответчиком стандартов управления здания в части ведения реестра собственников и как следствие нарушений по начислению Управлению платы за оказанные услуги и причинение последнему убытков, а также на пропуск срока исковой давности.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав в судебном заседании пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ и нормы Жилищного кодекса Российской Федерации (Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в том числе и нормы жилищного законодательства.

В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных


платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Из пункта 2 Постановления Пленума № 64 следует, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно - техническое и иное оборудование, находящиеся за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с п. 1 - 2 ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ст. 37 ЖК РФ).

Как следует из материалов дела, в спорный период ответчик осуществлял функции управления зданием, оказывал эксплуатационные и коммунальные услуги и нес затраты на содержание и ремонт имущества, в том числе в отношении помещений, принадлежащих истцу.

Истец, как собственник нежилых помещений общей площадью 2638 кв.м., расположенных по адресу: <...>, в силу закона обязан нести расходы на содержание находящихся у них во владении, пользовании, распоряжении помещений, участвовать в расходах на содержание общего имущества пропорционально своей доле.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком 01.03.2021 был заключен договор на оказание услуг по управлению и эксплуатации (обслуживанию) объекта недвижимости, по условиям п. 1.1 которого управляющая компания по заданию заказчика в течение указанного в п. 7.2 срока настоящего договора за плату обязуется оказывать услуги (деятельность) по управлению и эксплуатации (обслуживанию) общего имущества офисного здания, расположенного по адресу: <...>, в котором находится нежилое помещение общей площадью 2638 кв.м., принадлежащее заказчику на праве оперативного управления. Осуществлять иную направленную на достижение целей управления зданием деятельность, а заказчик обязуется оплачивать оказанные услуги.

Согласно п. 1.2 договора, управляющая компания оказывает услуги по


управлению и эксплуатации (обслуживанию) здания в сроки, объемах и на условиях, предусмотренных настоящим договором.

Приложением № 1 к договору определены статьи затрат на содержание здания и методика расчета тарифа на 1 кв.м. площади собственников.

Кроме того, 10.03.2021 сторонами заключен договор комиссии № 02к/21, по условиям п. 1.1 которого, комиссионер обязуется от своего отмени и за счет комитента за обусловленное настоящим договором вознаграждение организовать обеспечение здания, расположенного по адресу: <...>, в котором находится нежилое помещение общей площадью 2638 кв.м., принадлежащее заказчику на праве оперативного управления, коммунальными услугами: электроэнергией, водоснабжением и водоотведением, теплоснабжением, в соответствии с условиями настоящего договора.

В соответствии с п. 1.2 договора, цель договора – обеспечение здания и помещения заказчика коммунальными и эксплуатационными услугами.

Согласно п. 3.1 договора, вознаграждение комиссионеру устанавливается в размере 1% от стоимости оказанных услуг, ежемесячно рассчитанной в соответствии с методикой расчета (Приложение № 1), утвержденной общим собранием собственников здания.

Аналогичным образом между сторонами урегулированы отношения в период 2021 года, 2022 года, 2023 года, сторонами в спорные периоды заключены соответствующие договоры.

Ответчиком в материалы дела представлен протокол общего собрания от 29.12.2018 № 6, согласно которого утверждена методика расчета и тарифа расходов на 1 кв.м. площади, включая содержание и обслуживание мест общего пользования с 01.01.2019. относительно распределения платы за коммунальные услуги собственниками принято решение о формировании тарифа как объем потребленных ресурсов за месяц, исходя из показаний ОДПУ за минусом объема потребления ресурсов, учитываемых по показаниям ИПУ, оставшаяся часть распределяется между всеми собственниками пропорционально их долевому участию.

Размер тарифов по эксплуатационным услугам является фиксированным (содержание и ремонт, капитальный ремонт здания) и утвержден общим собранием собственников (протокол № 6 общего собрания собственников помещений нежилого здания от 29.12.2018, протокол № 7 общего собрания собственников помещений нежилого здания от 24.12.2020 (в части капитального ремонта), протокол очередного общего собрания собственников помещений нежилого здания от 29.01.2024). Решения общих собраний оформленные вышеуказанными протоколами не признаны недействительными.

Расчет стоимости оказанных услуг по содержанию и ремонту, на капитальный ремонт, представляет простую арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения истца.


Расчет за поставленные коммунальные услуги на содержание общего имущества также правомерно, представляет собой математическую операцию вычитания из общего объема потребленных ресурсов здания той части, которая была затрачена всеми собственниками в соответствии с показания ИПУ, и умножением полученного числа на долю собственности в общем имуществе.

Между сторонами возникли разногласия относительно площади, из которой определяется доля в праве общей собственности.

Как указывает истец, в помещениях с кадастровыми номерами 66:41:0704037:2384, 66:41:0704037:2510, 66:41:0704037:2511, 66:41:0704037:2517, 66:41:0704037:2520, 66:41:0704037:2523, 66:41:0704037:2524, 66:41:0704037:2528, 66:41:0704037:2530, 66:41:0704037:2531 (общая площадь 18602,1 кв.м.) проведена перепланировка и указанные помещения были разделены. В результате раздела на образованные помещения общей площадью 10520,4 кв.м. права зарегистрированы, на помещения общей площадью 8160,3 кв.м. права не зарегистрированы.

Судом апелляционной инстанции учтено, что строительство здания, в котором расположены спорные помещения, велось на основании инвестиционного договора, после завершения строительства выполнен кадастровый учет отдельных этажей как единого помещения и государственная регистрация права собственности инвесторов на такие помещения без определения мест общего пользования в здании.

В период с 2016 г. по 2017 г. собственниками производился раздел исходных помещений на несколько помещений меньшей площади с выделением мест общего пользования (коридоры, холлы и т.п.), обеспечивающих доступ неограниченного круга лиц, для целей их дальнейшего использования в предпринимательской деятельности (последующей реализации отдельных помещений нежилого (коммерческого) назначения, передачи в аренду и прочее).

В апреле 2017 г. (письма от 10.04.2017 и 12.04.2017) ООО «Бизнес центр «Высоцкий» (в настоящее время ликвидировано), являвшееся собственником помещений в здании, направило письменное обращение управляющей компании, сообщив о:

произведенном разделе помещения с кадастровым номером № 66:41:0704037:2384 и регистрации права собственности на вновь образованные помещения с приложением выписок из ЕГРН, а также о прекращении права собственности на помещение с кадастровым номером № 66:41:0704037:2834 площадью 2159,4 кв.м., что послужило основанием для внесения соответствующих данных в реестр собственников помещений здания;

произведенном разделе помещения с кадастровым номером № 66:41:0704037:2523 и регистрации права собственности на вновь образованные помещения с приложением выписок из ЕГРН, а также о прекращении права собственности на помещения с кадастровыми номерами № 66:41:0704037:2800 площадью 1947 кв.м., № 66:41:0704037:2802 площадью 77,3


кв.м., № 66:41:0704037:2803 площадью 36,4 кв.м. В мае 2017 г. (письмо от 17.05.2017) общество с ограниченной ответственностью «Бизнес центр «Высоцкий» повторно направило письменное обращение, сообщив о:

произведенном разделе помещения с кадастровым номером № 66:41:0704037:2524 и регистрации права собственности на вновь образованные помещения с приложением выписок из ЕГРН (не сохранились за истечением срока хранения), а также о прекращении права собственности на помещения с кадастровыми номерами № 66:41:0704037:2782 площадью 94,7 кв.м.; № 66:41:0704037:2784 площадью 345,5 кв.м.; № 66:41:0704037:2790 площадью 35,8 кв.м.; № 66:41:0704037:2791 площадью 364,9 кв.м.; № 66:41:0704037:2796 площадью 39,8 кв.м.

В мае 2017 г. (письмо от 28.05.2017) ООО «Рико», являющееся собственником помещений в здании, предоставило в адрес управляющей компании выписки из ЕГРН, сообщив о разделе помещения с кадастровым № 66:41:0704037:2531 и прекращении права собственности на вновь образованное помещение с кадастровым номером № 66:41:0704037:2763 площадью 975,7 кв.м.

В июле 2017 г. (письма от 28.07.2017) ООО «ОфисА», являющееся собственником помещений в здании, направило в адрес управляющей компании уведомление о произошедшей перепланировке, указав, что соглашением между собственниками установлено, что вновь образованное помещение с кадастровым номером № 66:41:0704037:2809 площадью 991 кв.м. по соглашению собственников отнесено к площадям мест общего пользования, соответствующие изменения внесены в реестр по заявлению собственников, право собственности на данное помещение погашено, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В мае 2018 г. (письмо от 29.05.2018) ФИО4 направил в адрес управляющей компании уведомление о прекращении права собственности на помещение с кадастровым № 66:41:0704037:2521 площадью 1278,4 кв.м. Приложением к обращению являлась выписка из ЕГРН.

В июле 2018 г. от собственника помещения ООО «Ристейт» поступило письменное обращение (письмо от 25.07.2018) о разделе помещения с кадастровым № 66:41:0704037:2511 и прекращением права собственности на помещение площадью 1029,3 кв.м. с кадастровым номером № 66:41:0704037:2831. К уведомлению приложена выписка из ЕГРН.

В августе 2018 г. от ООО «Визион» поступило уведомление (письмо от 03.08.2018) о разделе помещения с кадастровым № 66:41:0704037:2510, регистрации права собственности на вновь образованные помещения с приложением выписок из ЕГРН, а также прекращении права собственности на помещения с кадастровыми номерами № 66:41:0704037:2806 площадью 26,6 кв.м. и № 66:41:0704037:2807 площадью 36,9 кв.м.

В ноябре 2018 г. в адрес управляющей компании (письмо от 16.11.2018) собственником помещений ФИО5 направлено обращение о прекращении права собственности и погашении записи в отношении


помещения с кадастровым номером № 66:41:0704037:2525 площадью 135,4 кв.м. Приложением к обращению являлась выписка из ЕГРН.

Для государственной регистрации права собственниками представлялись документы, в том числе техническая документация (технический план), а также решения собственников о разделе. Согласно технической документации по переустройству и перепланировке исходных помещения в результате раздела образованы коридоры и иные места общего пользования, необходимые для доступа всех собственников к коммерческим и иным помещениям, находящимся в индивидуальной собственности, и их эксплуатации.

О режиме помещений с кадастровыми № 66:41:0704037:2521, № 66:41:0704037:2525, № 66:41:0704037:2763, № 66:41:0704037:2782, № 66:41:0704037:2784, № 66:41:0704037:2790, № 66:41:0704037:2791, № 66:41:0704037:2796, № 66:41:0704037:2800, № 66:41:0704037:2802, № 66:41:0704037:2803, № 66:41:0704037:2806, № 66:41:0704037:2807, № 66:41:0704037:2809, № 66:41:0704037:2831, № 66:41:0704037:2834 собственники помещений в здании уведомляли управляющую компанию, а поступившие сведения являлись основанием для внесения изменений в реестр собственников и, соответственно, перерасчета доли в праве общей собственности.

Как разъяснено в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 64 от 23.07.09 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В пункте 4 названного Постановления указано, что при рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения,


приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 287.5 ГК РФ, а также действовавшего ранее регулирования отнесение того или иного помещения и/или технологического оборудования в здании к общему имуществу зависит от помещения (оборудования); единственным условием для признания имущества общим является его необходимость для обслуживания более одного помещения в здании. При этом указание в законе на то, что общее имущество может быть образовано по решению собственников, не означает возможность произвольного исключения из состава общего имущего имущества помещений (оборудования), объективно необходимых для обслуживания всего здания. При ином истолковании закона могут быть нарушены права лиц, приобретающих помещение в здании.

Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.

В рассматриваемом случае собственники помещений, проведя разграничение (обособление) принадлежащих им площадей, учитывая возможность либо невозможность самостоятельного использования, обслуживание образованными помещениями помещений нескольких собственников, оформили в установленном порядке произведенные изменения путем регистрации права собственности.

Решением общего собрания собственников, оформленного протоколом от 19 марта 2025 состав общего имущества собственников нежилых помещений помещения с 01.01.2021 определяется путем вычета из общей площади нежилого здания с кадастровым номером 66:41:0704037:205 суммы площадей тех помещений, право индивидуальной собственности на которые не зарегистрировано в ЕГРН, помещения площадью 9574,1 кв.м., в том числе помещения с кадастровыми номерами: 66:41:0704037:2834 площадью 2159,4 кв.м. (подвал-9,300), 66:41:0704037:2803 площадью 36,4 кв.м. (подвал -4,880), 66:41:0704037:2802 площадью 77,3 кв.м. (подвал -4,880), 66:41:0704037:2800 площадью 1947 кв.м. (подвал-4,880), 66:41:0704037:2809 площадью 991 кв.м. (2 этаж), 66:41:0704037:2782 площадью 94,7 кв.м. (4 этаж), 66:41:0704037:2784 площадью 345,5 кв.м. (4 этаж), 66:41:0704037:2790 площадью 35,8 кв.м. (4 этаж), 66:41:0704037:2791 площадью 364,9 кв.м. (4 этаж), 66:41:0704037:2796 площадью 39,8 кв.м. (4 этаж), 66:41:0704037:2763 площадью 975,7 кв.м. (5 этаж), 66:41:0704037:2525 площадью 135,4 кв.м. (6 этаж), 66:41:0704037:2831 площадью 1029,3 кв.м. (6 этаж), 66:41:0704037:2807 площадью 36,9 кв.м. (6 этаж), 66:41:0704037:2806 площадью 26,6 кв.м. (6 этаж), 66:41:0704037:2521 площадью 1278,4 кв.м. (технический этаж).


Таким образом, решением собрания собственников на исковой период определены как размеры мест общего пользования, так и методика начисления платы за содержание, порядок распределения потребленных общим имуществом коммунальных ресурсов.

Ссылка истца на отсутствие в законодательстве норм права, устанавливающих возможность возникновения права собственности на прошлые периоды подлежит отклонению, поскольку помещение, которое по своим характеристикам относится к общему имуществу в силу закона, вне зависимости от его регистрации принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в здании.

Апелляционная коллегия принимает во внимание то обстоятельство, что произведенные разделы помещений, выделение помещений обслуживающих помещения нескольких собственников, т.е. относящихся по своим характеристикам к общему имуществу, а также регистрация выделенной индивидуальной площади собственниками происходило в 2016-2018 годах, т.е. до внесения изменений в Порядок ведения ЕГРН Приказом Росреестра от 01.06.2021 № П/0241, в отсутствие правила об обязательной одновременной регистрации собственности на каждый вновь образованный объект.

Вопреки мнению Истца, действующее законодательство не содержит запрета на распространение решения общего собрания на прошлый период. При этом учитывая специфику такой собственности, отсутствие государственной регистрации права общей собственности, носящей заявительный порядок, не изменяет статуса спорных помещений как общего имущества до его государственной регистрации в качестве такового.

Кроме того, апелляционная коллегия отмечает, что в рассмотренном случае использованные ответчиком методика начисления, примененные тарифы и физические показатели (площади и доли) соответствуют решениям общих собраний собственников.

Именно общее собрание собственников определило порядок действия ответчика. Управляющая компания лишь исполнила волю собственников.

Апелляционная коллегия в данном случае соглашается с выводом суда первой инстанции о недоказанности Истцом виновных действий ответчика – управляющей компании, при расчете соответствующих плат при содержании общего имущества и соответственно вины в возникновении убытков.

В части доводов о неправомерности применения срока исковой давности, оснований для их принятия судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего


лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела (пункт 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности".

Судом первой инстанции верно указано Истец с 2021 знал об используемых ответчиком при расчете сумм площадей, находящихся в индивидуальной собственности, не оспаривало отнесение более 11 000 кв.м. к помещениям общего пользования, что подтверждается доказательствами:

протокол собрания собственников помещений в здании от 24.12.2020 № 7 (указана площадь 23443,09 кв.м., управление принимало участие в голосовании); письмо от 13.07.2021 № 08-22967/21, подписанное руководителем управления – ФИО6, – который участвовал в судебных заседаниях в качестве представителя управления при рассмотрении настоящего дела (на странице 4 письма имеется ссылка на представленную управляющей компанией справку-расчет от 31.05.2021 об общей площади здания 35000 кв. м., и о нахождении в собственности помещений площадью 23 507,2 кв.м.).

Истец был осведомлен о площади помещений в здании, в отношении которых зарегистрировано право собственности, самое позднее – с июля 2021 г. С методикой расчета начислений за оказанные услуги – с 24.12.2020 (дата проведения собрания), и далее - 01.03.2021 (договор на оказание услуг по управлению и эксплуатации объекта недвижимости № 02/21/ГД06-21), соответственно в данном случае исковая давность истекла в июле 2024 г., конкретно – 13.07.2024, при этом в суд Истец обратился только в октябре 2024 года.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направленными на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ.

Учитывая, что заявитель в апелляционной жалобе не ссылается на доказательства, и не приводит доводы, которые бы не были учтены и оценены судом первой инстанции, равно как и доказательства, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционный суд приходит к мнению о том, что спор рассмотрен судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем не имеется правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.


Руководствуясь статьями 110, 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 03 июня 2025 года по делу № А60-57479/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий О.Г. Власова

Судьи Д.Ю. Гладких Н.А. Гребенкина

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:

Дата 15.07.2024 9:11:56

Кому выдана Власова Ольга Григорьевна