Постановление от 12 марта 2026 г. ФАС ПО (ФАС Поволжского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД


ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА


420066, <...>, тел. <***>

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ


арбитражного суда кассационной инстанции


Ф06-4548/2025

Дело № А57-14443/2024
г. Казань
13 марта 2026 года
Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2026 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 марта 2026 года.


Арбитражный суд Поволжского округа в составе: председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,

судей Хисамова А.Х., Хайруллиной Ф.В.,


при ведении протокола секретарем судебного заседания Сузько Н.В. (протоколирование ведется с использованием систем веб-конференции, материальный носитель видеозаписи приобщается к протоколу),

при участии посредством систем веб-конференции представителя: ИП ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 01.08.2024),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1, индивидуального предпринимателя ФИО3

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2025


по делу № А57-14443/2024

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН ИП 324645700021068, ИНН <***>), индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРН ИП 304645009000086, ИНН <***>) к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) об изменении договора аренды земельного участка, обязании произвести перерасчет стоимости арендной платы,

третьи лица: ФИО4, ФИО5,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1), индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ИП ФИО3) обратились в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением (с учетом принятых судом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области (далее - ответчик, ТУ Росимущества) об изменении договора аренды № 978 от 10.07.2009 земельного участка кадастровый номер 64:39:020306:6 путем внесения изменений в приложение № 1 в части стоимости годовой арендной платы за период 2020 год - 210 000 руб., за 2021 год - 210 000 руб., за 2022 год - 210 000 руб., за 2023 год - 210 000 руб.; об обязании ответчика произвести перерасчет стоимости арендной платы и установить по договору аренды № 978 от 10.07.2009 земельного участка кадастровый номер 64:39:020306:6 арендную плату в следующем порядке: за 2020 год с 20.02.2020 по 31.12.2020 в размере 181 808,21 руб.; за 2021 год с 01.01.2021 по 31.12.2021 в размере 217 770 руб.; за 2022 год с 01.01.2022 по 31.12.2022 в размере 226 480 руб.; за 2023 год с 01.01.2023 по 20.02.2023 в размере 33 385,75 руб.


К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ), привлечены: ФИО4; ФИО5.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 03.03.2025 исковые требования удовлетворены частично.

Суд внес изменения в приложение № 1 к договору аренды № 978 от 10.07.2009 земельного участка с кадастровым номером 64:39:020306:6, находящегося в федеральной собственности, установив размер годовой арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 64:39:020306:6, находящийся в федеральной собственности, в сумме 210 000 руб. в год на период с 16.04.2021 по 20.02.2023, определенной в заключении эксперта № О/ИК-154/64 об оценке рыночной стоимости.

Суд обязал ТУ Росимущества произвести перерасчет стоимости арендной платы по договору аренды № 978 от 10.07.2009 земельного участка с кадастровым номером 64:39:020306:6, находящегося в федеральной собственности, в следующем порядке:

- с 16.04.2021 по 31.12.2021 в размере 163 327,50 руб.;

- с 01.01.2022 по 31.12.2022 в размере 226 480 руб.;

- с 01.01.2023 по 20.02.2023 в размере 33 385,75 руб.

В удовлетворении остальной части требований отказано.


Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2025 решение Арбитражного суда Саратовской области от 03.03.2025 отменено, в иске отказано.

ИП ФИО1 и ИП ФИО3 обратились в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просят постановление суда апелляционной инстанций отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, мотивируя неправильным применением судом норм материального и процессуального права.


Податели жалобы считают, что суды рассмотрели спор по тому основанию, на котором иск не основывался; решение районного суда не имеет преюдициальное значение; судом необоснованно не принят отчет об оценки в качестве допустимого доказательства; неправомерно применен срок исковой давности.

Подробно доводы изложены в кассационной жалобе.


В судебном заседании, проведенном с использованием системы веб- конференции, представитель ИП ФИО1 поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Арбитражного суда Поволжского округа и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, проверив в порядке статей 286, 287 и 288 АПК РФ законность обжалованного судебного акта исходя из доводов, приведенных в кассационной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 10.07.2009 между ТУ Росимущества (арендодатель) и ООО «Завод Газ-Стандарт» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 978, по условиям которого арендатору сроком на 49 лет предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 64:39:020306:6, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 11930 кв. м, с разрешенным использованием – для производственных целей.


Согласно пункту 3.5 указанного договора размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке, в том числе при изменении рыночной стоимости земельного участка и рыночной стоимости арендной платы не реже, чем раз в 5 лет.

По договору замены стороны в обязательстве от 20.02.2020 ФИО1 и ФИО3 приняли на себя все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 10.07.2009 № 978.

С момента заключения договора аренды годовой размер арендной платы составлял 316 078 руб., который был определен на основании отчета ООО «Областной центр оценки» от 03.03.2009 № 15-2009.

ФИО1 и ФИО3 направили в адрес ТУ Росимущества заявление, в котором просили провести оценку рыночной стоимости права аренды и сделать перерасчет стоимости арендной платы за период с 20.02.2020 по 20.02.2023 ссылаясь на статью 9 Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) и постановление Правительства РФ от 10.02.2023 № 191 «О внесении изменений в Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление Правительства РФ № 191), согласно которому арендная плата, рассчитанная по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка до дня вступления в силу изменений, утвержденных настоящим постановлением, подлежит перерасчету по истечении 5 лет со дня ее установления, которое последним была оставлена без удовлетворения.

ФИО3 обратился в оценочную организацию ООО «Правовое бюро оценки недвижимости» для определения рыночной стоимости арендной платы за 1 (один) год, согласно отчету об оценке рыночной стоимости № О/ИК-154/64 рыночная стоимость объектов оценки Право временного возмездного пользования (аренды) земельным участком


за 1 (один) год, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных целей, общей площадью 11 930 кв. м, кадастровый номер: 64:39:020306:6, расположенный по адресу: <...>, составляет на дату оценки 01.03.2020 с учетом округлений - 210 000 руб. в год» (стр.39).

ИП ФИО1, ИП ФИО3, полагая, что стоимость арендной платы на 106 078 руб. меньше, чем первоначально установленная 316 078 руб., в связи с чем надлежит внести изменения в приложение № 1 договора за период 2020 год - 210 000 руб., за 2021 год - 210 000 руб., за 2022 год - 210 000 руб., за 2023 год - 210 000 руб., обратились в суд с настоящим иском (с учетом уточнения).

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 8, 195, 196, 200, 421, 424, 450, 606, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статей 22, 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и пришел к выводу об урегулировании разногласий путем внесения изменений в приложение № 1 к договору аренды № 978 от 10.07.2009 земельного участка с кадастровым номером 64:39:020306:6 и установления размера годовой арендной платы в сумме 210 000 руб. в год на период с 16.04.2021 по 20.02.2023, определенной в заключении эксперта № О/ИК-154/64 об оценке рыночной стоимости, при этом указав, что удовлетворение исковых требований приведет к восстановлению нарушенного права истца на правомерный и обоснованный расчет размера годовой арендной платы, в связи с чем частично удовлетворил исковые требования о перерасчете стоимости арендной платы с учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности.

Суд апелляционной инстанций руководствовались статьями 4, 11, 424, 450, 451, 453, 606, 607 ГК РФ, статьями 39.7, 65 ЗК РФ, статьей 12 Закона № 135-ФЗ, пунктом 6 правительства Российской Федерации


от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - постановление № 582, Правил № 582), пунктом 2 постановления Правительства РФ № 191, пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», правовыми позициями, изложенными в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.06.2004 № 2045/04, исходил из того, что все условия договора, включая стоимость аренды как существенное условие договора, доведены до арендаторов, которые, подписав договору замены стороны в обязательстве от 20.02.2020, выразили согласие со всеми условиями договора аренды, сочтя размер арендной платы приемлемым, внесение изменений в договор аренды возможно на будущее время, определил, что обстоятельства, установленные решением Кировского районного суда г. Саратова от 26.10.2022 № 2-5031/2022, обладают свойством преюдициальности по отношению к настоящему спору, на основании чего пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска и отменил решение суда первой инстанции.

Суд округа не усматривает оснований для отмены обжалованного судебного акта применительно к доводам, изложенным в кассационной жалобе.


В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 ГК РФ).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; вследствие неосновательного обогащения (подпункты 1, 7 пункта 1 статьи 8 ГК РФ).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное


обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, пункта 3 статьи ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 ЗК РФ (в действующей редакции) плата за пользование спорным публичным участком относится к категории регулируемых цен.

Согласно абзацу втором пункта 3 статьи 65 ЗК РФ (в редакции на момент заключения договора и действовавшей до 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ (действующей с 01.03.2015) также предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены Правила, согласно пункту 2 которых размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

- на основании кадастровой стоимости земельных участков;

- по результатам торгов, проводимых в форме аукциона;


- в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;

- на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (до постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 - рыночной стоимости земельных участков).

Согласно пункту 6 Правил № 582 в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 данных Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Пунктом 10 Правил № 582 предусмотрено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости земельного участка (права аренды земельного участка), федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка (права аренды земельного участка), но не чаще одного раза в 5 лет (в редакции, действовавшей до постановления № 531, - не чаще чем 1 раз в год). При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.


Постановлением Правительства РФ № 191 в Правила № 582 внесены изменения. Пункт 6 Правил № 582 признан утратившим силу. Арендная плата за земельный участок, арендуемый предпринимателем под объектом незавершенного строительства, подлежит определению в размере 3% его кадастровой стоимости (подпункт «е» пункта 3 Правил). При этом в соответствии с пунктом 2 постановления Правительства РФ № 191 арендная плата, рассчитанная по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка до дня вступления в силу изменений, утвержденных настоящим постановлением, подлежит перерасчету по истечении 5 лет со дня ее установления.

Таким образом, в рамках существовавшего после заключения договора от 10.07.2009 № 978 правового механизма регулирования размера арендной платы за федеральные земельные участки, предоставленные, в том числе, под объектами незавершенного строительства, ее изменение в период до 21.02.2023 могло производиться также в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка (права аренды земельного участка).

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13; далее - постановление Пленума № 73) разъяснено, что к договору аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы по общему правилу применяются


к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Суд округа учитывает, что договор аренды от 10.07.2009 № 978 федерального земельного участка заключен с собственником объекта недвижимости после введения в действие Земельного кодекса не по результатам торгов. Следовательно, арендная плата по такому договору, определенная на основании рыночной стоимости земельного участка (права аренды земельного участка), является регулируемой и может быть изменена арендодателем в связи с изменением такой рыночной стоимости.

Пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» содержит разъяснение, согласно которому в силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статей 12, 13 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.


Указание заявителей на наличие иного результата оценки в связи с проведенной экспертизой не свидетельствует о недостоверности ранее определенной рыночной стоимости объекта.

Само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Признаваемый Законом № 135-ФЗ вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Закона № 135-ФЗ, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности).

Из содержания статьи 13 Закона № 135-ФЗ следует, что возникновение спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, может быть обусловлено, в том числе, наличием иного отчета об оценке этого же объекта. В этом случае суд обязывает совершить действия, например, связанные с заключением договора по цене, определенной в ходе рассмотрения спора судом, в том числе по результатам проведенной судебной экспертизы, определившей не только саму цену, но и недостоверность какого-либо из представленных сторонами отчетов.

Суд апелляционной инстанции обоснованно принял во внимание, что отчет об оценке не оспаривался как на момент заключения договора


замены стороны в обязательстве от 20.02.2020, так и в гражданском дел № 2-5031/2022, в рамках которого предметом спора являлось взыскание задолженности за период по уплате арендной платы по договору аренды от 10.07.2009 № 978 за период с 20.02.2020 по 30.06.2022 по 613 378 руб. 20 коп. основного долга и пени по состоянию на 31.03.2022 в размере 90 000 руб., решением Кировского районного суда г. Саратова от 26.10.2022, оставленным без изменения апелляционным определением Саратовского областного суда от 08.02.2023, иск удовлетворен, размер арендной платы за период, входящий в спорный, признан обоснованным.

Суд округа также учитывает, что размер арендной платы за пользование арендуемым предпринимателем федеральным земельным участком в настоящее время определен нормативно (постановление № 582 в редакции постановления Правительства РФ № 191). Такая арендная плата подлежит внесению в размере, нормативно установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора - 3% от кадастровой стоимости земельного участка (подпункт «е» пункта 3 Правил № 582 с учетом пункта 2 постановления Правительства РФ № 191, пункт 19 постановления Пленума № 73).

В соответствии с пунктом 2 постановления Правительства РФ № 191, арендная плата, рассчитанная по результатам оценки рыночной стоимости права аренды до дня вступления в силу изменений (до 21.02.2023), подлежит перерасчету по истечении 5 лет со дня её установления.

Суд кассационной инстанции принимает во внимание, что указанное положение направлено на защиту интересов арендатора и означает, что по истечении пятилетнего срока ранее определенная рыночная стоимость утрачивает свою актуальность и не может более применяться для расчетов. При этом перерасчет производится по правилам, действующим на момент истечения этого срока.


Соответственно, поскольку пятилетний срок с даты установления арендной платы (2009 г.) истек в 2014 году, а новое правовое регулирование (постановление Правительства РФ № 191) вступило в силу 21.02.2023, то не ранее именно этой даты у арендатора возникло право на применение нового порядка расчета (в частности, подпункт «е» пункта 3 Правил № 582 — 3% от кадастровой стоимости для застроенных участков).

Между тем, как следует из материалов дела, истцы при обращении в суд заявили требования фактически о ретроспективном изменении условий договора аренды и осуществлении перерасчета арендной платы за период с 2020 года по 20.02.2023, ссылаясь на новый отчет об оценке от 2023 года.

Однако такой подход противоречит как общим началам гражданского законодательства, так и специальным нормам о регулируемой арендной плате.

Во-первых, в силу статьи 453 ГК РФ изменение договора действует на будущее время и не распространяется на уже исполненные обязательства, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон. В данном случае ни закон, ни договор не предусматривают возможность ретроспективного изменения арендной платы по требованию арендатора.

Во-вторых, в период до 21.02.2023 действовала предыдущая редакция правил (пункты 6 и 10 Правил № 582), предоставлявшая право арендодателю изменять арендную плату в связи с изменением рыночной стоимости, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендатор не обладал правом инициировать такой пересмотр в судебном порядке, а мог лишь оспаривать достоверность ранее проведенной оценки.

В связи с этим суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что с 21.02.2023 размер арендной платы должен определяться по новым правилам (в данном случае — 3% от кадастровой стоимости). Однако это не означает, что арендатор вправе требовать перерасчета за предшествующий период, как того просят истцы.


Пункт 2 постановления Правительства РФ № 191 связывает перерасчет с истечением 5 лет с даты установления платы, но не наделяет арендатора правом требовать перерасчета за прошлое время по старой методике (путем проведения новой оценки).

Напротив, данный пункт, в совокупности с состоявшейся отменой пунктов 6 и 10 Правил № 582, свидетельствует об отказе от механизма «рыночной переоценки» в пользу механизма, основанного на кадастровой стоимости.

Таким образом, защита прав истцов на будущее время (после 21.02.2023) возможна, но избранный ими способ защиты (изменение договора на 2020-2023 гг. на основании нового отчета) является ненадлежащим и не ведет к восстановлению их прав за указанный период.

В этой связи в рассматриваемом случае действительных оснований для признания незаконным решения территориального управления об отказе в перерасчете арендной платы, понуждения к проведению такого перерасчета, а также возложения обязанности по возврату истцам части арендной платы в качестве неосновательного обогащения, у суда первой инстанции не имелось, суд апелляционной инстанции обоснованно отменил решение суда первой инстанции и отказал предпринимателям в удовлетворении исковых требований о внесении изменений в договор аренды на период до 21.02.2023, предшествующий обращению в суд.

Помимо прочего, при отклонении аргументации предпринимателей о необходимости определения цены договорного пользования спорным земельным участком на основании отчета № О/ИК-154/64, суд апелляционной инстанции установил несоответствие данного отчета пункту 6 постановления № 582.

Суд апелляционной инстанции обратил внимание на то, что отчет № О/ИК-154/64 об оценке рыночной стоимости содержит выводы о стоимости права временного возмездного пользования (аренды)


земельным участком за 1 (один) год, и составлен на дату оценки 01.03.2020, в связи с чем указанным выше требованиям не отвечает.

Суд апелляционной инстанции учел, что поскольку оценке подлежит право пользования земельным участком, выраженное правом аренды (а фактически размером арендной платы), рассчитанное за весь срок аренды за период 49 лет, оценщик некорректно идентифицировал объект оценки как земельный участок, при этом отчете проанализирован рынок земельных участков, а не рынок права аренды; применяя доходный подход, эксперт принял во внимание определенную им сравнительным методом рыночную стоимость земельного участка в размере 1 470 000 руб. и коэффициент капитализации земли 14,3 %, получив значение годовой арендной платы в размере 210 000 руб., указывая, что применяет доходный подход к оценке земельного участка путем прямой капитализации дохода.

Как указал суд апелляционной инстанции, в отчете нормативное обоснование с указанием на конкретные положения нормативных правовых актов Российской Федерации, в связи с которыми возникла необходимость проведения оценки, не приведено; понятия ежегодной арендной платы и права аренды не прописаны, тогда как право аренды - стоимость прав, переданных арендатору, обычно определяется исходя из возможности извлечения им дохода из переданного в аренду земельного участка.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции обоснованно не принял данный отчет в качестве допустимого доказательства по делу.

Суд апелляционной инстанции также не усмотрел оснований для назначения экспертизы по инициативе суда и проведение экспертизы за счет средств федерального бюджета.

Согласно статьям 8, 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия и состязательности сторон. Арбитражный суд не вправе своими действиями ставить какую-либо


из сторон в преимущественное положение, равно как и умалять права одной из сторон.

В силу пункта 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

При проведении назначенной по инициативе суда экспертизы в негосударственной экспертной организации либо лицом, обладающим специальными знаниями, но не являющимся работником экспертного учреждения (организации), выплата вознаграждения производится за счет средств федерального бюджета (часть 3 статьи 109 АПК РФ, пункт 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»).

Исходя из предмета и оснований заявленного иска, экспертиза по делу могла быть назначена судом по ходатайству лица, участвующего в деле, либо с его согласия. Однако, поскольку подобное ходатайство истцами не заявлялось, суд апелляционной инстанции обоснованно рассмотрел дело исходя из представленных в материалы дела доказательств.

Иные изложенные в кассационной жалобе суждения предпринимателей являлись предметом надлежащей оценки апелляционного суда, который мотивированно отклонил доводы истцов как относительно того, что у ответчика имелась безусловная обязанность по установлению рыночной стоимости права аренды каждые 5 лет,


так и относительно обратной силы пункта 2 постановления Правительства РФ № 191.

Исходя из доводов жалобы, Арбитражный суд Поволжского округа не усматривает оснований для отмены апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителей.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2025 по делу № А57-14443/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья А.Ф. Фатхутдинова


Судьи А.Х. Хисамов


Ф.В. Хайруллина