Решение от 19 апреля 2019 г. по делу № А51-22079/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-22079/2018
г. Владивосток
19 апреля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 15 апреля 2019 года .

Полный текст решения изготовлен 19 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Галочкиной Н.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кравченко В.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Дальинвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации 07.02.2006)

к Администрации Находкинского городского округа (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации 26.10.1999)

о признании незаконным решения, изложенного в письме от 13.08.2018 №1317-4678 об отказе предоставлении земельного участка, с кадастровым номером 25:31:010211:1827 площадью 35 373 кв.м., из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир здание, участок находится примерно в 230 м от ориентира по направлению на юго-запад, почтовый адрес ориентира: <...>, в собственность без проведения торгов; об обязании принять решение о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов

при участии в судебном заседании: от заявителя – представитель ФИО2 (доверенность от 10.01.2019);

от ответчика - представитель ФИО3 (доверенность от 11.05.2018 № 1-31-1320)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Дальинвест» (далее – заявитель, общество, ООО «Дальинвест») обратилось в арбитражный суд к администрации Находкинского городского округа (далее – ответчик, Администрация) с заявлением о признании незаконным решения, изложенного в письме от 13.08.2018 № 1317-4678 об отказе в предоставлении земельного участка, с кадастровым номером 25:31:010211:1827 площадью 35 373 кв.м из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир здание, участок находится примерно в 230 м от ориентира по направлению на юго-запад, почтовый адрес ориентира: <...>, в собственность без проведения торгов и об обязании принять решение о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов.

Представитель заявителя поддержал требования по доводам, изложенным в заявлении. Пояснил, что на земельном участке площадью 35 373 кв. м, предоставленном ответчиком на основании договора аренды обществом произведены строительные работы объекта площадью застройки площадью 5 181,3 кв.м, который поставлен на кадастровый учет и оформлено право собственности. Указал, что по результатам рассмотрения обращения общества о предоставлении данного земельного участка без проведения торгов в собственность, ответчиком оспариваемым решением было отказано. Считает оспариваемое решение незаконным и принятым в нарушение пункта 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации и ущемляющим его права и законные интересы, так как препятствует в дальнейшем реализации обществом права, предусмотренного пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации на приобретение прав на земельный участок, а также препятствует дальнейшему оформлению прав на недвижимое имущество. Просит признать незаконным оспариваемое решение и обязать ответчика принять решение о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность без проведения торгов.

Представитель ответчика в судебном заседании не согласился с требованиями заявителя по доводам, изложенным в письменном отзыве. Полагает, что заявитель не вправе претендовать на предоставление испрашиваемого им земельного участка в собственность в соответствии с подпунктом 6 статьи 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку в границах испрашиваемого им земельного участка площадью 35 373 кв.м находится только один объект площадью 5 181, 3 кв. м и таким образом, испрашиваемая площадь земельного участка несоразмерна площади расположенного на нем здания, тогда как исключительное право собственника объекта недвижимости на приобретение земельного участка в собственность должно распространяться лишь на экономически обоснованный размер земельного участка. Сославшись на позиции судов по аналогичным обстоятельствам, считает, что возведение обществом на испрашиваемом им земельном участке части объектов, даже при наличии государственной регистрации права собственности на них, не влечет возникновение права у заявителя на приобретение в собственность спорного земельного участка. В связи с чем, полагает, что оспариваемое решение принято законно и обоснованно и оснований для его отмены не имеется.

Судом установлено, что 28.07.2017 между администрацией Находкинского городского округа (Арендодатель) и ООО «Россинвест» (в настоящее время - ООО «Дальинвест») (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 4543-17, на основании которого Арендодатель предоставил, а Арендатор принял в аренду из земель населенных пунктов земельный участок площадью 35 373 кв.м, с кадастровым номером 25:31:010211:1827, расположенный за пределами участка, ориентир здание, участок находится примерно в 230 м от ориентира по направлению на юго-запад, почтовый адрес ориентира: <...> в границах с кадастровой выпиской, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора (приложение № 1) (пункт 1.1 договора). Срок действия договора с 25.07.2017 по 24.07.2020.

Земельный участок предоставлен ООО «Дальинвест» с разрешенным использованием: магазины, торговые комплексы с целью использования: для завершения строительства объекта незавершенного строительства, общая площадь застройки 5 181,3 кв.м, степенью готовности 92 % (пункт 1.3 договора).

Обществом получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 22.02.2018 № RU 25-308000-0802018 «Торговый комплекс» I этап. Торговый центр в блокировочных осях 5-6, А-Б, на основании выданного Управлением землепользования и застройки администрации Находкинского городского округа разрешения на строительство от 16.07.2015 № RU 25308000-108-2015 на земельном участке с кадастровым номером 25:31:010211:1827, расположенного примерно в 230 м по направлению на юго-запад от ориентира за пределами участка, адрес ориентира: <...>, с учетом внесения изменений на основании заявления общества от 06.02.2017.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 23.04.2018 обществом зарегистрировано право собственности № 25:31:010211:12505-25/010/2018-1 от 23.04.2018 на нежилое здание «Торговый комплекс» I этап. Торговый центр в блокировочных осях 5-6, А-Б, количеством этажей: 2, кадастровый номер 25:31:010211:12505, площадью 5 181, 3 кв.м, адрес: 692922, <...>, номер кадастрового квартала в пределах которого расположен объект капитального строительства 25: 31:010211.

20.07.2018г. Общество обратилось в адрес Администрации с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов с кадастровым номером 25:31:010211:1827 площадью 35 373 кв.м, разрешенное использование: магазины, торговые комплексы, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: установлен относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир здание, участок находится примерно в 230 м от ориентира по направлению на юго-запад почтовый, адрес ориентира: <...>, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий заявителю на праве собственности № 25:31:010211:12505-25/010/2018-1 от 23.04.2018.

По результатам рассмотрения данного обращения, письмом от 13.08.2018 № 1317-4678 ответчик отказал в предоставлении земельного участка, указав, что испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером 25:31:010211:1827 был сформирован под строительство комплекса торговых объектов и согласно проектной документации на земельном участке должны быть расположены: торговые комплексы и складское помещение, тогда как произведенным осмотром установлено, что построен только один объект (I этап) – «Торговый комплекс» I этап. Торговый центр в блокировочных осях 5-6, А-Б, а также сообщив, что предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов в собственность площадью 35 373 кв. м будет возможно только после выполнения всех мероприятий, предусмотренных проектной документацией по освоению земельного участка в полном объеме.

Не согласившись с данным отказом, посчитав его не соответствующим закону и нарушающим права и законные интересы, общество оспорило его в арбитражном суде.

Исследовав материалы дела, оценив доводы и возражения сторон, проанализировав законность оспариваемого решения, суд не усмотрел оснований для удовлетворения заявленных требований в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса \российской Федерации (далее - АПК РФ), пункта 6 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В подпункте 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В силу части 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (статья 39.2 ЗК РФ).

На основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

В силу положений статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Как указано в пункте 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, поскольку исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение в собственность или в аренду соответствующего земельного участка без проведения торгов обусловлено именно нахождением на участке объектов недвижимости, следовательно, приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости (статья 39.20. ЗК РФ, статья 271 ГК РФ).

Следовательно, в силу закона собственник такого объекта недвижимости имеет право пользоваться частью земельного участка, необходимой для обслуживания и эксплуатации такого объекта.

Статьей 39.17 ЗК РФ установлен порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

По смыслу статьи 11.9, подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования по функциональному назначению, с учетом фактического землепользования. Площадь такого земельного участка должна составлять не менее предельных минимальных размеров и не более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, или площадь, определенную в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Следовательно, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка публичной собственности без торгов, уполномоченный орган обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости.

Из материалов дела следует, что общество, являясь собственником нежилого здания «Торговый комплекс» I этап. Торговый центр в блокировочных осях 5-6, А-Б, количеством этажей: 2, кадастровый номер 25:31:010211:12505, площадью 5 181, 3 кв.м, адрес: 692922, <...>, номер кадастрового квартала в пределах которого расположен объект капитального строительства 25: 31:010211, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 25: 31:010211:1827, обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 25: 31:010211:1827 площадью 35 373, 09 кв. м, используемым им на основании договора аренды земельного участка от 28.07.2017 № 4543-17, в собственность без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

По результатам рассмотрения указанного заявления Администрацией 13.08.2018 принято решение № 1317-4678 об отказе в предоставлении земельного участка в собственность в связи с тем, что испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером 25:31:010211:1827 площадью 35 373 кв.м был сформирован под строительство комплекса торговых объектов и согласно проектной документации на земельном участке должны быть расположены: торговые комплексы и складское помещение, тогда как произведенным осмотром установлено, что построен только один объект (I этап) – «Торговый комплекс» I этап. Торговый центр в блокировочных осях 5-6, А-Б.

Оценивая обоснованность оспариваемого отказа, судом установлено, что заявитель испрашивал земельный участок площадью 35 373 кв. м, который ранее ему предоставлен с такой площадью в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства, общей площадью 5 181, 3 кв. м.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 № 12955/11 сформулирован правовой подход, согласно которому при разрешении споров о приобретении собственником объекта недвижимости прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности, судам необходимо исследовать вопрос о площади земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования. Следовательно, обязательному судебному исследованию подлежат обстоятельства, связанные с размером (площадью) земельного участка, необходимого для использования объекта, размещенного в его границах.

Судом учитывается и правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации, выраженная в Определении от 26.04.2016 № 64-КГ16-2, о том, что бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить, то есть на ООО «Дальинвест».

Земельный участок с кадастровым номером 25:31:010211:1827 был сформирован под строительство комплекса торговых объектов. Согласно проектной документации на земельном участке должны быть расположены : торговые комплексы и складское помещение. Но как следует из материалов дела заявителем на данном участке построен только один объект (1 этап) – Торговый комплекс 1 этап. Торговый центр в блокировочных осях 5-6, А-Б, площадью 5 181,3 кв.м.

Поскольку заявитель является собственником объекта недвижимости площадью 5 181, 3 кв. м, других зданий и сооружений на земельном участке нет, то он вправе заявлять исключительное право на приобретение земельного участка в собственность лишь на экономически обоснованный размер земельного участка, то есть только на часть земельного участка с кадастровым номером 25:31:010211:1827, занятого данным объектом недвижимости и необходимого для его использования.

Между тем, заявитель испрашивает земельный участок площадью 35 373 кв. м, существенно превышающей площадь самого объекта недвижимости, в то время как, испрашивая земельный участок на условиях без проведения торгов, заявитель вправе рассчитывать в силу вышеприведенных положений закона, только на ту часть земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости.

Местоположение границ земельного участка, выкупаемого в порядке статьи 39.20 ЗК РФ, и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Поэтому в рамках настоящего спора заявитель должен доказать, что на испрашиваемом им земельном участке расположены принадлежащие заявителю объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется именно данный земельный участок соответствующей площади.

Предоставление таких доказательств обусловлено предусмотренным статьями 198, 200 АПК РФ порядком распределения бремени доказывания обстоятельств, свидетельствующих о нарушении прав обжалуемым ненормативным правовым актом, предусматривающим возложение соответствующей обязанности по доказыванию именно на заявителя.

Также заявителем в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено доказательств того, что площадь земельного участка соответствует утвержденным в установленном порядке нормам отвода земель для эксплуатации объекта недвижимости или правилам землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

В силу пункта 1 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, предоставление земельного участка в собственность за плату без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 39.14, 39.17 ЗК РФ, из которых в совокупности следует, что договор купли-продажи земельного участка может быть заключен с заявителем при отсутствии оснований, перечисленных в статье 39.16 Кодекса, для отказа в предоставлении земельного участка.

В рассматриваемом случае, настаивая на отсутствии правовых оснований у ответчика для отказа в предоставлении спорного земельного участка именно обществу в соответствии с поданным заявлением, заявитель ссылается на тот факт, что ему на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества, расположенный на испрашиваемом земельном участке.

Учитывая данный факт, заявитель полагает, что земельный участок, на котором данный объект расположен, должен быть предоставлен ему на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

Вместе с тем, обществом не принято во внимание, что только лишь наличие регистрации права собственности на здание не порождает у заявителя безусловного права на оформление права собственности на земельный участок.

Отказ Администрации в предоставлении земельного участка основан со ссылкой на возможность предоставления испрашиваемого земельного участка без проведения торгов после выполнения всех мероприятий, предусмотренных проектной документацией по освоению земельного участка в полном объеме, поскольку иное толкование названных норм статьей 39.3, 39.6, 39.20 ЗК РФ означало бы, что собственник объекта недвижимости имеет возможность без проведения торгов приобрести право на земельный участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости и площадь земли, необходимый для ее эксплуатации, и ставило бы такого собственника в неравное положение с собственниками вновь приобретаемых объектов недвижимости, расположенных на чужих земельных участках, поскольку к последним в силу статьи 35 ЗК РФ, статей 273, 552 ГК РФ переходят права лишь на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования.

Следовательно, исключительное право на приобретение участка в аренду или собственность без проведения торгов должно распространяться на экономически обоснованный размер участка.

Исходя из установленных обстоятельств по делу, оспариваемый отказ не нарушил права и законные интересы заявителя, поскольку не препятствует обществу в приобретении в аренду той части земельного участка с кадастровым номером 25:31:010211:1827, на которой расположено нежилое здание «Торговый комплекс» I этап. Торговый центр в блокировочных осях 5-6, А-Б, количеством этажей: 2, кадастровый номер 25:31:010211:12505, площадью 5 181, 3 кв.м, адрес: 692922, <...>, номер кадастрового квартала в пределах которого расположен объект капитального строительства 25: 31:010211, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 25:31:010211:1827, принадлежащее обществу на праве собственности и, которая необходима для его использования.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Возложение на ответчика обязанности совершить определенные действия в отношении спорного земельного участка вытекает из требования о признании незаконным отказа в предоставлении его в собственность и может быть удовлетворено только в случае признания этого отказа незаконным, как предусмотрено пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ, в порядке восстановления нарушенного права.

Поскольку суд не установил оснований для признания отказа в предоставлении земельного участка недействительным, то отказывает и в удовлетворении требования об обязании ответчика принять решение о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Отказать в признании незаконным решения Администрации Находкинского городского округа, изложенного в письме от 13.08.2018 №1317-4678 об отказе предоставлении земельного участка, с кадастровым номером 25:31:010211:1827 площадью 35 373 кв.м, из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир здание, участок находится примерно в 230 м от ориентира по направлению на юго-запад, почтовый адрес ориентира: <...>, в собственность без проведения торгов- проверенного на соответствие Земельному кодексу Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Галочкина Н.А.