Решение от 23 июня 2024 г. по делу № А08-7120/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-7120/2023
г. Белгород
24 июня 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 11 июня 2024 года

Полный текст решения изготовлен 24 июня 2024 года


Арбитражный суд Белгородской области

в составе судьи Белоусовой В. И.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием системы онлайн-заседание,  аудио и видеопротоколирования секретарём судебного заседания Тивелевой Т.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО6 К(Ф)Х ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к Министерству имущественных и земельных отношений Белгородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), ООО «РУСАГРО-БЕЛГОРОД» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо - Управление Росреестра по Белгородской области,

Прокуратура Белгородской области,

о признании недействительным распоряжения, признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка,   


при участии в судебном  заседании:

от Индивидуального предпринимателя ФИО6 К(Ф)Х ФИО1 –ФИО2, представитель по доверенности от 10.01.2024 сроком  до 31.12.2024, диплом, паспорт,

от Министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области – ФИО3, представитель по доверенности №08/01 от 09.01.2024 сроком до 31.12.2024, диплом, сл. удостоверение, 

от ООО «РУСАГРО-БЕЛГОРОД» - ФИО4, представитель по доверенности №ДОВ-ВА-1554/23 от 15.03.2024.2023 сроком  по 15.03.2026, диплом, паспорт,9 (в режиме онлайн-заседания)

от Управления Росреестра по Белгородской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от Прокуратуры Белгородской области - ФИО5 по доверенности №Дов-4584-23 от 20.12.2023, служебное удостоверение. 



УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО6 К(Ф)Х ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)обратился в Арбитражный суд Белгородской области с заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений Белгородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), ООО «РУСАГРО-БЕЛГОРОД» (ИНН <***>, ОГРН <***>) с требованиями:

           1. Признать недействительным распоряжение Министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области от 19.04.2023 № 362-р в части предоставления ООО «РУСАГРО-БЕЛГОРОД» в аренду сроком до 31.12.2027 земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности Белгородской области, с кадастровым номером 31:22:0000000:784 общей площадью 2183,8224 га, местоположение: Белгородская область, Алексеевский городской округ, СПК "Зенит".

            2. Обязать Министерство имущественных и земельных отношений Белгородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) устранить допущенные нарушения прав и законных ИП ФИО6 К(Ф)Х ФИО1 Код доступа к материалам дела:

            3. Признать недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды №АЛ278ДУ от 19.04.2023, он заключен в отношении земельного участка с кадастровым номером 31:22:0000000:784 общей площадью 2183,8224 га, местоположение: Белгородская область, Алексеевский городской округ, СПК "Зенит", заключенный между Министерством имущественных и земельных отношений Белгородской области и ООО «РУСАГРО-БЕЛГОРОД» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

4. Применить последствия недействительной (ничтожной) сделки договора аренды земельного участка № АЛ-278ДУ от 19.04.2023 в виде погашения регистрационной записи о праве аренды ООО «РУСАГРО-БЕЛГОРОД» в отношении земельного участка с кадастровым номером 31:22:0000000:784 площадью 2183,8224 га, расположенного по адресу: Белгородская область, Алексеевский городской округ, СПК "Зенит", обязать ООО «РУСАГРО-БЕЛГОРОД» возвратить Министерству имущественных и земельных отношений Белгородской области  земельный участок с кадастровым номером 31:22:0000000:784 общей площадью 2183,8224 га, местоположение: Белгородская область, Алексеевский городской округ, СПК "Зенит".

В судебном заседании представитель заявителя поддержала заявленные требования в полном объеме, просила удовлетворить.

В судебном заседании представитель Министерства заявленные требования не признает, считает не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В судебном заседании представитель Прокуратуры Белгородской области возражал против удовлетворения заявленных требований, просил отказать.

В судебном заседании представитель ООО «РУСАГРО-БЕЛГОРОД» считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

В судебном заседании 28 мая 2024 года судом объявлен перерыв до 11 июня 2024 года до 10-00, в порядке статьи 163 АПК РФ.

Информация о перерыве была размещена на официальном сайте Арбитражного суда Белгородской области и в картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru).

После перерыва представители сторон, присутствующие в судебном заседании,  поддержали ранее изложенные позиции.

В судебное заседание представитель  Управления Росреестра по Белгородской области не явился, о дате, месте и времени заседания извещен надлежащим образом.

Неявка лиц, извещенных в установленном порядке о времени и месте судебного разбирательства дела, является их волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве и иных процессуальных прав, поэтому не является препятствием для рассмотрения дела судом.

Учитывая требования статей 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также то, что заинтересованное лицо, третье лицо, извещены надлежащим образом о дне, времени и месте судебного разбирательства, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей указанных лиц.

Как следует из материалов дела, 09.02.2015 между Департаментом имущественных и земельных отношений Белгородской области (арендодатель) и АО "СТАНДАРТЦЕМЕНТ" (арендатор) заключен договор №АЛ-65ДУ аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 31:22:0000000:784 общей площадью 2222га, местоположение: Белгородская область, Алексеевский район, СПК "Зенит", находящегося в государственной собственности Белгородской области. Срок действия договора аренды 49 лет с 09.02.2015 по 09.02.2064.

01.07.2015 между арендатором АО "СТАНДАРТЦЕМЕНТ" и ИП главой К(Ф)Х ФИО1  заключен договор № 37-са субаренды части земельного участка площадью 915,4 га, что соответствует учетным (кадастровым) номерам – 1, 2, 3, 4, 5, 9, 10, 13, 14, 15, 16, 17, 19, 20, 21, 23, 25, 26, 29, 30, 31, из состава земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 31:22:0000000:784 общей площадью 2222га, местоположение: Белгородская область, Алексеевский район, СПК "Зенит". Срок действия договора субаренды: с 01.07.2015 до 31.12.2020 (пункт 2. Договора) продлен дополнительным соглашением № 5 от 01.12.2020 к договору субаренды до 21.12.2025.

Договор аренды №АЛ-65ДУ от 09.02.2015, договор субаренды № 37-са от 01.07.2015 с дополнительными соглашениями в установленном порядке зарегистрированы Управлением Росреестра по Белгородской области.

01.08.2022 между АО "СТАНДАРТЦЕМЕНТ" (арендатор), с одной стороны, и АО «Новая зерновая компания», ИП глава К(Ф)Х ФИО1 (новые арендаторы, соарендаторы), с другой стороны, был заключен договор № 15-пп перенайма указанного земельного участка с кадастровым номером 31:22:0000000:784 общей площадью 2222га, местоположение: Белгородская область, Алексеевский район, СПК "Зенит".

Согласно пункту 1.2. договора перенайма № 15-пп от 01.08.2022 АО «Новая зерновая компания» получило права и обязанности арендатора в отношении части земельного участка площадью 1306,6 га, что соответствует учетным (кадастровым) номерам – 6, 7, 8, 11, 12, 18, 22, 24, 27, 28; ИП глава К(Ф)Х ФИО1 получил права и обязанности субарендатора в отношении части земельного участка площадью 915,4 га, что соответствует учетным (кадастровым) номерам – 1, 2, 3, 4, 5, 9, 10, 13, 14, 15, 16, 17, 19, 20, 21, 23, 25, 26, 29, 30, 31. Объем передаваемых субарендаторам прав и обязанностей соответствует объему права арендатора (пункт 1.5.).

Согласно пункту 2.1. договора перенайма субарендаторы приобретают права и обязанности арендатора в отношении спорного земельного участка с 01.07.2022. Земельный участок передан субарендаторам в момент подписания договора (пункт 2.2.). Пунктом 2.6. договора предусмотрено, что он имеет силу передаточного акта.

18.08.2022 АО "СТАНДАРТЦЕМЕНТ" направило в адрес Министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области уведомление о передаче прав и обязанностей арендатора иному лицу.

19.08.2022 Министерство имущественных и земельных отношений Белгородской области обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с исковым заявлением к АО "СТАНДАРТЦЕМЕНТ" о расторжении договора аренды земельного участка №АЛ-65ДУ от 09.02.2015.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 20.12.2022 по делу №А08-8312/2022, вступившим в законную силу,  исковые требования Министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области о расторжении договора №АЛ-65ДУ аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности Белгородской области от 09.02.2015, удовлетворены. Суд обязал ответчика АО "СТАНДАРТЦЕМЕНТ" возвратить Белгородской области по акту приема-передачи земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 31:22:0000000:784 общей площадью 2222га, местоположение: Белгородская область, Алексеевский район, СПК "Зенит".

Заявитель указывает, что не смотря на наличие у Министерства сведений о наличии действующих договоров субаренды, затем перенайма земельного участка, соарендаторы АО «НЗК» и ИП глава К(Ф)Х ФИО1, к участию в деле новые арендаторы не привлекались, о судебном споре не уведомлялись.

В период рассмотрения спора в сентябре 2022 года ФИО1 направил через официальный сайт Правительства Белгородской области обращение на имя губернатора с просьбой оформить с ним договор аренды земельного участка.

09.09.2022 письмом исх.№ 4-11-11-А-1544071 ФИО1 был уведомлен о том, что данное обращение направлено на рассмотрение в министерство имущественных и земельных отношений Белгородской области.

06.10.2022 в адрес ФИО1 поступил ответ исх.№ 11-11-11-15440-91 начальника департамента земельных ресурсов о том, что в отношении испрашиваемого земельного участка рассматривается судебный спор с арендатором АО "СТАНДАРТЦЕМЕНТ", и данный вопрос будет рассмотрен после окончания судопроизводства по указанному спору.

После вынесения Арбитражным судом Белгородской области решения от 20.12.2022 по делу № А08-8312/2022 до вступления его в законную силу, 10.01.2023 ИП ФИО6 К(Ф)Х ФИО1 вновь направил на имя министра имущественных и земельных отношений Белгородской области ФИО7 обращение с просьбой предоставить в аренду часть земельного участка площадью 915,4 га, уже в связи с расторжением договора аренды с АО "СТАНДАРТЦЕМЕНТ", как субарендатору, на основании части 1 статьи 618 Гражданского кодекса РФ.

Письмом от 10.02.2023 № 11-07/ОГ-ДИЗО-2-91 ФИО1 отказано в предоставлении части земельного участка площадью 915,4 га в аренду. В качестве основания для отказа, в частности, указано, что договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается на торгах; предусмотренные пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ основания, при наличии которых земельные участки предоставляются в аренду без проведения торгов, отсутствуют.

12.04.2023 ФИО1 вновь направил в адрес Губернатора Белгородской области и в Министерство имущественных и земельных отношений заявления о предоставлении ему земельного участка в том числе как лицу, имеющему преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка без торгов по основаниям, предусмотренным подпунктом 12 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, пунктом 8 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Решением от 11.05.2023 Министерство имущественных и земельных отношений Белгородской области отказало в предоставлении без проведения торгов испрашиваемого земельного участка, указав, что на момент рассмотрения заявления ФИО1 19.04.2023 Министерством было издано Распоряжение № 362-р и c ООО «РУСАГРО-БЕЛГОРОД» без торгов заключен договор аренды № АЛ-278ДУ от 19.04.2023.

Заявитель уточнил, что копию договора аренды № АЛ-278ДУ от 19.04.2023 заявитель получил только 30.06.2023 при ознакомлении в Девятнадцатом арбитражном апелляционном суде с материалами дела №А08-8312/2022, в том числе с ходатайством Министерства о привлечении к рассмотрению апелляционных жалоб ФИО1 и АО «НЗК» на решение арбитражного суда от 20.12.2022 о расторжении договора аренды спорного земельного участка.

Согласно копии договора аренды № АЛ-278ДУ от 19.04.2023, он заключен в отношении земельного участка с кадастровым номером 31:22:0000000:784 общей площадью 2183,224 га, местоположение: Белгородская область, Алексеевский городской округ, СПК "Зенит". Срок действия договора аренды № АЛ-278ДУ: с 19.04.2023 до 31.12.2027.

ИП ФИО1 считает, что на момент рассмотрения заявления ООО «РУСАГРО-БЕЛГОРОД» в Министерстве имелись заявления о правопритязаниях на спорный земельный участок от иных лиц, обладающих преимущественным правом на заключение договора аренды, земельный участок использовался ФИО1 и АО «НЗК» на законных основаниях.

Считая незаконным издание указанного распоряжения в части предоставления ООО «РУСАГРО-БЕЛГОРОД» в аренду земельного участка с кадастровым номером 31:22:0000000:784, а равно последующее заключение договора его аренды, не соответствуют закону, нарушают права и законные интересы ИП, главы фермерского хозяйства, заявитель обратился в суд с настоящими требованиями.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лип, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и  экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания недействительными актов и незаконными действий (бездействий) необходимо одновременное существование указанных в статье 198 АПК РФ условий: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовом) акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской н иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа пли лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Пунктом 1 статьи 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», установлено, что земельные участки и земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

Пунктом 8 указанной статьи установлено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду на срок до пяти лет сельскохозяйственным организациям, получающим государственную поддержку в сфере развития сельского хозяйства, для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности без проведения торгов.

В случае, если в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, поступило несколько заявлений о предоставлении такого земельного участка в аренду, соответствующий земельный участок предоставляется в порядке, установленном статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации в случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд, заявления гражданина или крестьянского (фермерского) хозяйства о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности уполномоченный орган в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий:

1)       обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей (далее в настоящей статье - извещение) в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в информационно- телекоммуникационной сети «Интернет»;

2)       принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39.15 или статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка. Таким образом, арендатор имеет право на приобретение в собственность земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства без торгов, при наличии следующих условий: арендатор пользуется участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет; заявление о заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока договора аренды; у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании участка.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлены в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии, в частности, следующих оснований: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (подпункт 1); предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается (подпункт 19).

В соответствии с договором аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности Белгородской области от 09.02.2015 г. № АЛ-65ДУ АО «СТАНДАРТЦЕМЕНТ» использовало земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 31:22:0000000:784 общей площадью 2222га, местоположение: Белгородская область, Алексеевский район, СГПС «Зенит». Срок действия договора аренды 49 лет с 09.02.2015 г. по 09.02.2064 г

Решением арбитражного суда Белгородской области от 20.12.2022 г. указанный договор аренды расторгнут в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по оплате арендной платы.

20.01.2023 ИП глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 направил в адрес министерства заявление о предоставлении в аренду части земельного участка.

В обосновании заявления указал, что АО «СтандартЦемент» передало в субаренду часть указанного участка площадью  915,4 га ИП, главе К(Ф)Х ФИО1 сроком до 31 декабря 2025 года, контура 1, 2, 3, 4, 5, 9, 10, 13, 14, 15, 16, 17, 19, 21, 23, 25, 26, 29, 30, 31 земельного участка с кадастровым номером 31:22:0000000:784.

Земельный участок с кадастровым номером 31:22:0000000:784 является многоконтурным земельным участком, состоит из 33 контуров, согласно сведениям из ЕГРН.

10.02.2023 ФИО1 было разъяснено, что распоряжение контурами земельного участка без проведения соответствующих кадастровых работ не представляется возможным.

12.03.2023 на портале взаимодействия государственных органов власти Белгородской области с гражданами и бизнесом зарегистрировано обращение ИП глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 по вопросу предоставления в аренду части земельного участка 31:22:0000000:784.

 11.05.2023 министерством было принято решение об отказе в  предоставлении земельного участка в аренду по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 4 статьи 10 Федерального закона № 101 -ФЗ гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 ЗК РФ, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

В письме Минэкономразвития РФ от 16.01.2009 № 266-ИМ/Д23 «О многоконтурных земельных участках» указано, что в соответствии с ведомственными нормативными актами, изданными в развитие Федерального закона от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (утратил силу с 17 мая 2008 г.), ранее при осуществлении государственного кадастрового учета многоконтурному земельному участку присваивалось наименование «единое землепользование», а входящим в его состав земельным участкам - «обособленные» или «условные» земельные участки.

При этом государственный кадастровый учет с присвоением отдельного кадастрового номера осуществлялся в отношении как многоконтурного земельного участка (единого землепользования), так и в отношении всех земельных участков, входящих в его состав. В целях государственного кадастрового учета и последующей государственной регистрации прав под многоконтурным земельным участком понимается объект недвижимости (земельный участок), граница которого представляет собой несколько замкнутых контуров. В связи с этим отдельные контуры границы земельного участка не являются земельными участками, входящими в состав многоконтурного земельного участка, либо его частями.

В целях идентификации (в реестре объектов недвижимости и на кадастровой карте) контурам границы многоконтурного земельного участка при осуществлении государственного кадастрового учета могут присваиваться учетные номера.

Площадью многоконтурного земельного участка является сумма площадей всех геометрических фигур, образованных проекцией контуров его границы на горизонтальную плоскость. При этом сведения о многоконтурных земельных участках и ранее учтенных единых землепользованиях предоставляются органом кадастрового учета в форме кадастрового паспорта и кадастровой выписки, оформленных в отношении объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации, - многоконтурного земельного участка или ранее учтенного единого землепользования. Предоставление кадастрового паспорта или кадастровой выписки, оформленных в отношении земельного участка, входящего в состав единого землепользования, недопустимо.

Согласно ст. 135 ГК РФ, вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Из системного толкования данной нормы следует, отдельные части земельных участков не являются предметами гражданских отношений и не могут быть разделены самостоятельно, без учета всего участка.

Земельные участки с условными номерами 1, 2, 3, 4, 5, 9, 10, 13, 14, 15, 16, 17, 19, 20, 21, 23, 25, 26, 29, 30, 31 не могут быть объектом сделки, поскольку не являются самостоятельными объектами земельных отношений.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 марта 2014 г. № 15АП-2930/2014, а так же в  определении Верховного Суда Российской Федерации от 1 марта 2017 г. № 305-КГ 15-7535.

Наличие у контура многоконтурного участка границ не противоречит действующему законодательству. Как и часть «обычного» земельного участка, контур многоконтурного участка может быть поставлен на кадастровый учет. Однако требование о кадастровом учете только контура без установления границ всего многоконтурного земельного участка является недопустимым, поскольку проведение кадастровых работ должно осуществляться в отношении всего многоконтурного земельного участка, после чего возможен учет отдельных его частей (контуров)

При этом арендатор не может предоставить субарендатору больше прав, чем имеет сам. Арендодатель по договору аренды не имеет никаких прав в отношении субарендатора, а последний не несет перед арендодателем никакой ответственности. Перед арендодателем остается ответственным арендатор по договору аренды (ч. 2 ст. 615 ГК РФ).

Следовательно, договор субаренды между АО «СТАНДАРТЦЕМЕНТ» и ФИО1 является ничтожным, так как заключен в отношении объекта, не являющимся предметом гражданских правоотношений.

На момент рассмотрения заявления ФИО1 Министерством было принято распоряжение от 19.04.2023 г. № 362-р о предоставлении ООО «Русагро-Белгород» спорного земельного участка с кадастровым номером 31:22:0000000:784.


На основании п. 2.12.1. административного регламента предоставления государственной услуги департаментом имущественных и земельных отношений Белгородской области «Предоставление в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной собственности Белгородской области, проведения торгов, утвержденного постановлением Правительства Белгородской области 08.02.2016 г. № 29-пп. - уполномоченный орган отказывает в предоставлении услуги . при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании пункта 22 статьи 39.16 ЗК РФ наличие принятого решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка, срок действия которого не истек, является основанием для отказа в предоставлении такого земельного участка всем иным лицам, за исключением того лица, которому осуществлено предварительное согласование его предоставления.


Кроме того, в соответствии с пп. 1 п. 7 ст. 10.1 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (вступила в силу с 01.03.2023 г.) - уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения без проведения торгов, в случае если площадь земельного участка, указанного в заявлении о предоставлении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности (далее - земельный участок, указанный в заявлении), или площадь земельных участков, предоставленных гражданину или крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, с учетом земельного участка, указанного в заявлении, не соответствует установленным законом субъекта Российской Федерации предельным размерам земельных участков, предоставляемых для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

Законом Белгородской области от 29.12.2016            № 137 установлен максимальный размер земельного участка, предоставляемого для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, составляет 500 га.

Испрашиваемый у заинтересованного лица земельный участок с кадастровым номером 31:22:0000000:784 общей площадью 2222га, местоположение: Белгородская область, Алексеевский район, СПК "Зенит", что соответствует учетным (кадастровым) номерам – 1, 2, 3, 4, 5, 9, 10, 13, 14, 15, 16, 17, 19, 20, 21, 23, 25, 26, 29, 30, 31 имеет площадь 915,4 га.

Следовательно, земельный участок площадь 915,4 га превышает предельно допустимую норму предоставления максимального размера земельного участка, предоставляемого для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, установленный Законом Белгородской области от 29.12.2016      № 137.

Также согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, земельный участок с кадастровым номером 31:22:0000000:784 был поставлен на государственный кадастровый учет 23.01.2014, является многоконтурным и состоит из 33 контуров (раздел 1 лист 1 выписки из ЕГРН от 23.05.2023г. №КУВИ-001/2023-118645927). Раздел в выписке из ЕГРН «Сведения о частях земельного участка» отсутствует.


В соответствии с абз.5 п.1 Письма Минэкономразвития РФ от 16.01.2009 № 266-ИМ/Д23 (далее - Письмо) и п.24 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Росреестра от 01.06.2021 №П/0241 «О многоконтурных земельных участках» под многоконтурным земельным участком понимается объект недвижимости (земельный участок), граница которого представляет собой несколько замкнутых контуров. В связи с этим отдельные контуры границы земельного участка не являются земельными участками, входящими в состав многоконтурного земельного участка, либо его частями.

Многоконтурному земельному участку присваивается один кадастровый номер. В целях идентификации (в реестре объектов недвижимости и на кадастровой карте) контурам границы многоконтурного земельного участка при осуществлении государственного кадастрового учета могут присваиваться учетные номера (абз.16 п.1 Письма).

Поскольку части многоконтурного земельного участка не являются самостоятельными земельными участками, они не могут предоставляться в аренду в отрыве от многоконтурного земельного участка.

Аналогичная правовая  позиция  изложена  Верховным  Судом  Российской Федерации в Определении №305-КГ15-7535 от 01.03.2017, а так же в постановлении Пятнадцатого  арбитражного  апелляционного суда от 31.03.2014 по делу №А32-17131/2013, Седьмого  арбитражного  апелляционного  суда в постановлении от 14.10.2019 по делу № А03-17980/2018, постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 06.06.2024 по делу №А08-3017/2023, где указано, что «обособленные части» (контуры) многоконтурного земельного участка не являются самостоятельными объектами недвижимого имущества, распоряжение такими частями без прекращения единого землепользования неправомерно.

В силу п.1 ст. 6 Земельного кодекса РФ объектами земельный отношений могут быть, в том числе, части земельных участков.

Вместе с тем, согласно п.3 ст. 44 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о недвижимости) государственная регистрация договора аренды части земельного участка осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части.

Таким образом, сами по себе контуры многоконтурного земельного участка (вне зависимости от того, стоят ли границы такого участка в координатах или нет) частью земельного участка по смыслу, придаваемому данному понятию Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», не являются.

Контур многоконтурного земельного участка может являться частью земельного участка только в случае, если данный контур поставлен на кадастровый учет как часть земельного участка.

Граница отдельного контура может совпадать с границей части многоконтурного земельного участка, если в пределах указанного контура установлено либо устанавливается ограничение (обременение) вещных прав на такой многоконтурный земельный участок.

В силу п. 7 ч. 2 ст. 14 Закона о недвижимости основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка является межевой план. При этом, если в аренду сдается часть земельного участка сроком от года и такая часть ранее не была учтена, кадастровый учет и регистрация договора аренды этой части осуществляются одновременно (ч. 3 ст. 44 Закона о недвижимости).

Исходя из положений статьи 39.15 Земельного кодекса РФ в случае принятия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, кадастровые работы по подготовке межевого плана обеспечиваются заявителем.

Как указано в  заявлении,  возражениях на отзыв Ответчика и письменных пояснениях  по заявленным требованиям, ФИО1 несколько раз обращался в Министерство имущественных и земельных отношений Белгородской области с заявлением о предоставлении ему в аренду части земельного участка с кадастровым номером 31:22:0000000:784, при этом такие части не учтены в ЕГРН, а межевой план к заявлению о предоставлении в аренду части земельного участка Истцом не прикладывался.

Как разъяснил Пленум ВАС РФ в Постановлении №73 от 17.11.2011 (в редакции от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» глава V ЗК РФ содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

Однако судам надлежит принять во внимание, что арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать их в субаренду с условием о том, что субарендатор будет пользоваться только согласованной сторонами частью арендованного земельного участка.

Таким образом, Высший Арбитражный суд РФ указал, что при первичном обращении к исполнительному органу с заявлением о предоставлении в аренду части публичного земельного участка, такая часть может быть предоставлена только после проведения кадастрового учета такой части. В свою очередь, если публичный земельный участок был передан в аренду, то в дальнейшем арендаторы таких земельных участков могут передавать их в субаренду в согласованной между сторонами части (т.е. без выдела части).

Как следует из материалов дела АО «СТАНДАРТЦЕМЕНТ» по договору аренды был передан земельный участок с кадастровым номером 31:22:0000000:784 общей площадью 2222 га, т.е. все 33 контура.

01.07.2015 АО «СТАНДАРТЦЕМЕНТ» передало в субаренду ФИО1 часть земельного участка (только 21 контур общей площадью 915,4 га), без постановки на кадастровый учет такой части (межевой план не изготавливался, на учет часть не была поставлена).

Факт регистрации договора субаренды №37-са от 01.07.2015 не является доказательством постановки на кадастровый учет части земельного участка и как следствие, безусловным основанием для предоставления ФИО1 в аренду отдельных контуров земельного участка с кадастровым номером 31:22:0000000:784 в разрез действующему законодательству, т.е. без постановки на кадастровый учет такой части.

 Учитывая вышеизложенное, в отсутствие учтенной в ЕГРН части земельного участка с кадастровым номером 31:22:0000000:784, отдельные контуры такого земельного участка (с учетными номерами 1,2,3,4,5,9,10, 13, 14, 15, 16, 17, 19, 20, 21, 23, 25, 26, 29, 30, 31) в силу действующего законодательства не могут быть объектом договора аренды, поскольку не являются самостоятельными объектами земельных правоотношений.

Как  ранее, при обращении к Ответчику, так и при обращении в арбитражный суд, ФИО1 не заявлял и не заявляет права  на весь земельный участок общей площадью 2222 га, а лишь на отдельные его контуры. общей площадью 915,4 га.

ООО «Русагро-Белгород» обратилось в Министерство имущественных и земельных отношений Белгородской области с заявлением о предоставлении ему целого земельного участка на основании пп.3 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ, как лицу, реализующему инвестиционный проект «Модернизация сахарных заводов «Русагро»  в Белгородской области для увеличения объемов производства».

В связи с чем, Министерством имущественных и земельных отношений Белгородской области обоснованно было отказало ФИО1 в заключении договора аренды лишь на часть спорного земельного участка.

В письменных пояснениях к  заявлению ИП, главы  КФХ  ФИО1 указывает на тот факт, что инвестиционный проект с условием о предоставлении ООО «Русагро-Белгород» спорного земельного участка одобрен в период действия зарегистрированных в ЕГРН и не расторгнутых:

1)  договора аренды №АЛ-65ДУ от 09.02.2015, заключенного между Министерством имущественных и земельных отношений Белгородской области и АО «СТАНДАРТЦЕМЕНТ»;

2)  договора субаренды №37-са от 01.07.2015, заключенного между АО «СТАНДАРТЦЕМЕНТ» и ИП К(Ф)Х ФИО1

Вместе с тем, указанный довод является ошибочным в связи со следующим.

Инвестиционный проект «Модернизация сахарных заводов «Русагро» в Белгородской области для увеличения объемов производства», утвержден советом при Губернаторе Белгородской области, что подтверждается выпиской из Протокола заседания Инвестиционного совета при Губернаторе Белгородской области № 514 от 25.08.2022.

Согласно указанному проекту Министерство имущественных и земельных отношений Белгородской области для реализации проекта должно предоставить ООО «Русагро-Белгород» земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной собственности Белгородской области, и не содержит конкретных земельных участков.

Уже в ходе реализации указанного инвестиционного проекта, Министерство имущественных и земельных отношений Белгородской области предоставляет в аренду ООО «Русагро-Белгород» конкретные земельные участки, которые сформированы, стоят на кадастровом учете и свободные от прав третьих лиц.

Так, 26.01.2023 года (т.е. уже после расторжения договора аренды №АЛ-65ДУ от 09.02.2015, и, как следствие, договоров субаренды к нему) ООО «Русагро-Белгород» обратилось к Ответчику за предоставлением двух земельных участков, в том числе, земельного участка с кадастровым номером 31:22:0000000:784.

Таким образом, на момент утверждения инвестиционного проекта, спорный земельный участок, вопреки мнению заявителя, не был предметом каких-либо сделок/договоренностей с ООО «Русагро-Белгород».

Так, 26.01.2023 года ООО «Русагро-Белгород» обратилось к Ответчику за предоставлением дополнительно двух земельных участков, в том числе, земельного участка с кадастровым номером 31:22:0000000:784. Таким образом, вопреки доводам заявителя, на момент утверждения инвестиционного проекта, спорный земельный участок не был указан в списке предоставляемых ООО «Русагро-Белгород» земельных участков. За предоставлением такого участка Общество обратилось к Министерство  уже после расторжения договора аренды №АЛ-65ДУ от 09.02.2015, и, как следствие, договоров субаренды к нему. Указанное обстоятельство подтверждается  выпиской из инвестиционного проекта и имеющимся в материалах дела заявлением ООО «Русагро-Белгород» о предоставлении в аренду спорного земельного участка.

Также,  из  определения  Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2023 по делу №А08-8312/2023, вступившего  в законную силу, следует, что, по сведениям ЕГРН на момент подачи искового заявления о расторжении договора аренды арендатором по договору аренды являлось АО «СтандартЦемент», Министерством имущественных и земельных отношений Белгородской области правомерно определен ответчик по настоящему делу. Поскольку переход прав на спорный земельный участок по договору перенайма не состоялся, у заявителей апелляционных жалоб (ФИО6 КФХ ФИО1 и АО «Новая зерновая компания») отсутствует право на обжалование судебного акта на основании статьи 42 АПК РФ.

Следовательно, с учетом того, что договор перенайма земельного участка от 01.08.2022  не был  зарегистрирован, указанный договор не может считаться заключенным, а перемена арендатора в договоре состоявшейся без государственной регистрации такого договора.


Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2022 г. N 21 "О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", осуществляя проверку решений, действий (бездействия), судам необходимо исходить из того, что при реализации государственных или иных публичных полномочий наделенные ими органы и лица связаны законом, при этом следует иметь в виду, что законность оспариваемых решений, действий (бездействия) нельзя рассматривать лишь как формальное соответствие требованиям правовых норм. В связи с этим необходимо проверять, исполнена ли органом или лицом, наделенным публичными полномочиями, при принятии оспариваемого решения, совершении действия (бездействии) обязанность по полной и всесторонней оценке фактических обстоятельств, поддержанию доверия граждан и их объединений к закону и действиям государства, учету требований соразмерности (пропорциональности) (пункт 1 части 9 статьи 226 КАС РФ, часть 4 статьи 200 АПК РФ).

Более того, исходя из положений ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 24 порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Росреестра от 01.06.2021 № П/0241, абз. 3 п. 1 Письма Минэкономразвития РФ от 22.12.2009 № 22409-ИМ/Д23 следует, что отдельный контур многоконтурного земельного участка не отнесен законом к объектам земельных отношений (объектам недвижимости), в связи с чем они не могут быть предоставлены в аренду.

Вопреки доводам истца, Административный регламент предоставления государственной услуги департаментом имущественных и земельных отношений Белгородской области по рассмотрению ходатайств о предоставлении земельных участков в аренду без проведения торгов для размещения объектов социальнокультурного и коммунально-бытового назначения, реализации инвестиционных проектов и подготовке проектов соответствующих распоряжений Губернатора Белгородской области, утвержденный постановлением Правительства Белгородской области от 23.11.2015 № 418-пп, не содержит безусловных требований о том, что конкретный земельный участок испрашивается на стадии утверждения инвестиционного проекта либо должен быть указан в уже утвержденном инвестиционном проекте.

Напротив, п. 2.7.3 Административного регламента определено, что соответствующие документы не предоставляются, если на момент подачи заявления о предоставлении государственной услуги инвестиционный проект уже имеет статус инвестиционного проекта, одобренного Инвестиционным советом при Губернаторе Белгородской области.

В инвестиционном проекте «Модернизация сахарных заводов Русагро в Белгородской области для увеличения объемов производства», одобренном на заседании Инвестиционного совета при Губернаторе Белгородской области от 25.08.2022, прямо указано, что на остальные этапы реализации проекта перечень земельных участков будет формироваться дополнительно.

При этом решение Инвестиционного Совета при Губернаторе Белгородской области от 25.08.2022 заявителем или  иными заинтересованными лицами   не оспаривалось в установленном .действующим законодательством Российской Федерации порядке.


С учетом изложенного, нарушений земельного законодательства при предоставлении ООО «РУСАГРО-БЕЛГОРОД» указанного земельного участка без торгов не усматривается.

Таким образом, распоряжение от 19.04.2023 № 362-р и договор аренды от 19.04.2023 № АЛ-278ДУ являются законными.

В силу части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных  требований.

Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела все доказательства в совокупности, а также с учетом правовых позиций, изложенных лицами,  участвующими в деле, включая избранный заявителем способ защиты нарушенного права, то суд считает необходимым отказать в удовлетворении заявления о признании недействительным распоряжения Министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области от 19.04.2023 № 362-р в части предоставления ООО «РУСАГРО-БЕЛГОРОД» в аренду сроком до 31.12.2027 земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности Белгородской области, с кадастровым номером 31:22:0000000:784 общей площадью 2183,8224 га, местоположение: Белгородская область, Алексеевский городской округ, СПК "Зенит", о признании недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды № АЛ278ДУ от 19.04.2023, по заключению в отношении земельного участка с кадастровым номером 31:22:0000000:784 общей площадью 2183,8224 га, местоположение: Белгородская область, Алексеевский городской округ, СПК "Зенит", заключенный между Министерством имущественных и земельных отношений Белгородской области и ООО «РУСАГРО-БЕЛГОРОД» (ИНН <***>, ОГРН <***>).


В соответствии со статьей 110 АПК РФ, с учетом результатов рассмотрения настоящего дела, понесенные заявителем расходы по уплате государственной пошлины в установленном размере, относятся на заявителя.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд 



Р Е Ш И Л:

Заявление индивидуального предпринимателя ФИО6 К(Ф)Х ФИО1 к Министерству имущественных и земельных отношений Белгородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), ООО «РУСАГРО-БЕЛГОРОД» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительным распоряжения Министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области от 19.04.2023 №362-р в части предоставления ООО «РУСАГРО-БЕЛГОРОД» в аренду сроком до 31.12.2027 земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности Белгородской области, с кадастровым номером 31:22:0000000:784 общей площадью 2183,8224 га, местоположение: Белгородская область, Алексеевский городской округ, СПК "Зенит", о признании недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды № АЛ278ДУ от 19.04.2023, в отношении земельного участка с кадастровым номером 31:22:0000000:784 общей площадью 2183,8224 га, местоположение: Белгородская область, Алексеевский городской округ, СПК "Зенит", заключенного между Министерством имущественных и земельных отношений Белгородской области и ООО «РУСАГРО-БЕЛГОРОД» (ИНН <***>, ОГРН <***>) оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный      апелляционный суд в месячный срок.


Судья

В.И. Белоусова