Решение от 26 марта 2018 г. по делу № А73-989/2018

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-989/2018
г. Хабаровск
26 марта 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 21.03.2018.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе: судьи Н.Л.Коваленко

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (ОГРН <***>, ИНН <***>, <...>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 304272536600013, ИНН <***>)

о взыскании 374 922 руб. 15 коп., освобождении земельного участка

при участии:

от истца: ФИО3, представитель по доверенности от 29.12.2017г. № 02-11/13214;

от ответчика: не явился, извещён надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Департамент муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (далее – ДМС, Департамент) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, ответчик) об освобождении земельного участка с кадастровым номером 27:23:020350:74, площадью 12,0 кв.м., расположенный в Кировском районе г. Хабаровска по адресу: ул. Волочаевская (участок находится примерно в 20 метрах по направлению на юго-запад от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>), путем демонтажа торгового киоска «Купава», а также о взыскании задолженности по арендной плате в размере 332 444 руб. 80 коп. за период с 01.11.2015 по 31.12.2017, пеней за просрочку внесения арендных платежей в размере 42 477 руб. 35 коп. за период с 10.11.2015 по 31.12.2017 по договору аренды земельного участка от 11.05.2010 № 331.

Зафиксированным в протоколе судебного заседания определением, при отсутствии возражений участвующих в деле лиц, на основании пункта 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд завершил предварительное судебное заседание и перешел к судебному разбирательству.

В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования, указав, что ДМС отказался от договора аренды, о чем уведомил об этом арендатора в претензии от 15.11.2017. Ответчиком на момент рассмотрения спора по существу земельный участок используется и не возвращен Департаменту по акту приема-передачи. Задолженность по арендной плате не погашена, пени не оплачены.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела по правилам статьи 123 АПК РФ, в судебное заседание явку представителя не обеспечил, отзыв на иск и возражений по существу заявленных требований не представил.

Согласно статье 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

На основании статьи 156 АПК РФ суд рассмотрел дело по существу в отсутствие ответчика.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ

11.05.2010 между Департаментом муниципальной собственности (Арендодатель) и ИП ФИО4 (Арендатор) заключен договор № 331 аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:020350:74, площадью 12,0 кв.м., расположенный в Кировском районе г. Хабаровска по адресу: ул. Волочаевская (участок находится примерно в 20 метрах по направлению на юго-запад от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>), для использования под торговый киоск «Купава» (п. 1.1.).

Обозначенный земельный участок передан Департаментом арендатору по передаточному акту от 11.05.2010.

Срок договора определен с 11.05.2010 по 10.05.2011 (пункт 1.2. договора).

Согласно п. 5.4.договора, если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях, на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за месяц.

На основании пункта 5.4. договор был возобновлен на неопределенный срок.

Уведомлениями от 14.12.2015 № 17-07/12785, от 07.12.2016 № 17-06/13000, направленными в адрес ответчика, Департамент уведомил Арендатора, что арендная плата за аренду земельного участка с 01.01.2016 составила 12 633,60 руб. а месяц, с 01.01.2017 – 13 138,40 руб. соответственно.

Пунктом 2.1., 3.2.5 договора аренды предусмотрено, что за пользование земельным участком арендатор уплачивает арендодателю арендную плату ежемесячно, в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц, в размере, установленном решением Хабаровской городской Думы.

Арендная плата за пользование земельным участком изменяется один раз в год на основании постановления Правительства Хабаровского края, постановления Администрации города Хабаровска. При изменении размера арендной платы на основании пункта 2.3. договора арендодатель письменно уведомляет арендатора в 10-дневный срок с момента вступления в силу нормативного акта.

Арендатор ненадлежащим образом исполнял обязанности по внесению арендной платы, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате в размере 332 444 руб. 80 коп. за период с 01.11.2015 по 31.12.2017.

Пунктом 4.1 договора аренды предусмотрено, что в случае невнесения Арендатором арендной платы в размере и сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки.

Департаментом начислены пени, составляющие 42 477 руб. 35 коп. за период с 01.11.2015 по 31.12.2017.

Арендатором до настоящего времени земельный участок Департаменту не возвращен; факт использования земельного участка подтверждается актами от 10.11.2017, от 18.12.2017.

Департаментом в адрес ответчика направлялась претензия от 15.11.2017 за № 17-06/11472, в которой Арендодатель выразил отказ от договора и требование в течение месяца со дня получения уведомления освободить занимаемый земельный участок, передав его по передаточному акту и оплатить арендную плату до момента освобождения участка, которая оставлена последним без ответа и удовлетворения.

Ненадлежащее исполнение обязательств по договору со стороны арендатора явилось основанием для обращения Департамента с настоящим иском в арбитражный суд.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Удовлетворяя заявленные требования, суд руководствуется следующим.

Согласно части 1 статьи 16 Земельного кодекса РФ спорный земельный участок относится к участкам, государственная собственность на который не разграничена.

Согласно статье 11 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" внесены изменения, вступившие в законную силу с 01.03.2015, согласно которым распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

Согласно Положению о порядке регулирования арендных отношений, предметом которых являются земельные участки, расположенные на территории города Хабаровска, утвержденному Решением Хабаровской городской Думы от 28.03.2000 № 415, полномочия арендодателя при сдаче земельных участков в аренду от имени муниципального образования город Хабаровск осуществляет Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска.

В соответствии с п. 2.1. Положения о Департаменте муниципальной собственности Администрации г. Хабаровска, п. 16 ст. 6 Положения о порядке управления, владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа «Город Хабаровск», утвержденного решением Хабаровской городской Думы № 51 от 22.03.2005, Департамент обеспечивает защиту общественных интересов при ведении дел в судебных органах, осуществляя полномочия истца, ответчика либо третьего лица, по спорам, вытекающим из его полномочий.

Пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в РФ является платным.

В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 73), если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

По смыслу статьи 607 ГК РФ необходимость согласования предмета договора аренды в первую очередь направлена на устранение неопределенности в дальнейшем исполнении сторонами договора аренды, в том числе в части передачи имущества арендатору и его использовании.

В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Исходя из условий договора, в силу статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, между истцом и ответчиком возникли двухсторонние обязательства, вытекающие из договора аренды.

Сложившиеся между сторонами правоотношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса РФ (Аренда).

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (статьи 606 ГК РФ, 608 ГК РФ).

Договор аренды является видом сделки, и поэтому для его заключения необходимо наличие всех тех правовых предпосылок, которые согласно ГК РФ означают совершение действительной сделки, в частности соответствия сделки требованиям Закона.

В соответствии с нормами ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Срок действия договора аренды № 331 составляет ровно один год, поэтому спорный договор подлежал государственной регистрации.

Вместе с тем, государственная регистрация договора аренды осуществлена не была.

При этом, исходя из разъяснений, изложенных Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ в пункте 14 Постановления от 25 января 2013 года № 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.

Из материалов дела следует, что в спорном договоре стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им и в течение значительного времени его исполняли. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, в деле не имеется.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Вместе с тем, предоставив конкретный земельный участок в пользование ответчику на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежащим образом исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон. На момент рассмотрения настоящего спора долг по арендной плате ответчиком погашен.

Истец вправе требовать возврата арендованного имущества лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ).

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Указанная правовая позиция изложена в разъяснениях Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», а также в Определении Верховного Суда РФ от 12.11.2014 № 306-ЭС14-4202.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в порядке и сроки, установленные договором.

Материалами дела подтверждается факт использования ответчиком переданного ему в аренду земельного участка без внесения соответствующих платежей в спорный период, в связи с чем, суд приходит к выводу о правомерности требований ДМС по взысканию задолженности по договору аренды.

Указанная задолженность в размере 332 444,80 руб. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца на основании статей 309, 614 ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).

Пунктом 4.1 договора предусмотрено начисление пеней в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Поскольку судом установлен факт просрочки внесения арендной платы, начислены истцом пени в размере 42 477,35 руб. за период с 11.11.2015 по 31.12.2017, исходя из суммы задолженности и количества дней просрочки, обоснованно, в соответствии с условиями договора аренды.

Расчет неустойки истцом произведен арифметически верно.

Департаментом заявлено также требование об освобождении земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно п.5.4. договора аренды, если Арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях, на неопределенный срок. В этом случае каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц.

Поскольку арендатор продолжил пользоваться имуществом (земельным участком) после истечения срока действия договора, при отсутствии возражений на то Арендодателя, то договор аренды земельного участка № 331 от 11.05.2010, в силу п.2 ст.621 ГК РФ, возобновился на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждений о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В данном случае договором аренды предусмотрен месячный срок для предупреждений об отказе от договора.

Учитывая необходимость соблюдения указанного выше порядка, Департамент уведомлением от 15.11.2017, направленным в адрес ответчика, предупредил об отказе от договора аренды и предложил по истечении месяца освободить земельный участок, передав его по передаточному акту. В связи с чем, договор аренды на момент предъявления настоящего иска Департаментом прекратил свое действие.

Однако до настоящего времени данная обязанность арендаторами не исполнена, земельный участок Департаменту не возвращен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу ч. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (п. 1,4 ст. 421ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Судом установлен факт возобновления договора на неопределенный срок, направления арендодателем в адрес арендаторов уведомления об одностороннем отказе от договора аренды.

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что истцом был соблюден предусмотренный законом и договором порядок прекращения договора аренды и уведомления об этом арендатора, а также не освобождение ответчиком земельного участка на момент рассмотрения спора.

Таким образом, с указанной даты у ответчика отсутствуют правовые основания занимать земельный участок.

Согласно ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Судом установлено, что арендованное имущество арендатором не освобождено и не передано ДМС до настоящего времени.

Таким образом, Департамент вправе требовать от ответчика освобождения и передачи спорного земельного участка.

По смыслу статьи 1 ГК РФ основные начала гражданского оборота базируются на основе свободы договора при отсутствии ограничений, установленных законом.

Судом установлено, что после прекращения договора аренды стороны (арендодатель и арендатор) не заключили договор аренды на новый срок, в связи с чем, у ответчика отсутствуют правовые основания занимать указанное выше недвижимое имущество.

В связи с не освобождением ответчиком земельного участка орган местного самоуправления лишен возможности осуществления своего законного права на продажу, сдачу в аренду, самостоятельное использование данного имущества.

Таким образом, требование ДМС об освобождении земельного участка подлежит удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на ответчика в порядке статьи 110 АПК РФ и подлежат взысканию в доход федерального бюджета. Департамент в порядке статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска задолженность по арендной плате в размере 332 444 руб. 80 коп., пени за просрочку внесения арендных платежей в размере 42 477 руб. 35 коп., всего 374 922 руб. 15 коп.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 освободить земельный участок с кадастровым номером 27:23:020350:74, площадью 12,0 кв.м., расположенный в Кировском районе г. Хабаровска по адресу: ул. Волочаевская (участок находится примерно в 20 метрах по направлению на юго-запад от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>), путем демонтажа торгового киоска «Купава».

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 16 498 руб.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья Н.Л.Коваленко