Решение от 6 апреля 2025 г. по делу № А17-3716/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

153022, г. Иваново, ул. Б. Хмельницкого, 59-Б

http://ivanovo.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е



Дело № А17-3716/2022
г. Иваново
07 апреля 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 24 марта 2025 года.

В полном объеме решение изготовлено 07 апреля 2025 года.


Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Демидовской Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем Говорковой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП  <***> ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Академия Сервиса» (ОГРН <***> ИНН <***>)

о взыскании 361941 руб. 15 коп. стоимости восстановительного ремонта нежилых помещений,  116204 руб. упущенной выгоды, 15000 руб. расходов по оплате работ на проведение оценки,

и встречное исковое заявление

общества с ограниченной ответственностью «Академия Сервиса» (ОГРН <***> ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП  <***> ИНН <***>)

о взыскании 135049 руб. 55 коп. переплаты по арендной плате по договору от 01.11.2017 № 66/В/17, 116240 руб. необоснованно удерживаемого обеспечительного депозита.,

при участии в судебном заседании:

от истца: не явились, извещены.

от ответчика (с использованием системы веб-конференции): представитель ФИО2 по доверенности от 15.01.2023 года),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, Предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Академия Сервиса» (далее – Общество, ответчик) о взыскании 487780 руб. стоимости восстановительного ремонта нежилых помещений, 232 408 руб. упущенной выгоды, 15000 руб. судебных расходов по оплате работ на проведение оценки.

Исковые требования основаны на положениях статей 15, 393, 616, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы неисполнением ООО «Академия Сервиса» обязательств по своевременному возвращению арендованного помещения  в исправном состоянии с учетом естественного износа по договору от 01.11.2017 № 66/В/17.

Определением  суда от 25.05.2022 исковое заявление принято к рассмотрению суда в порядке упрощенного производства. Определением от 12.07.2022 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, назначено предварительное судебное заседание.

Определением суда от 15.07.2022 принято встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Академия Сервиса» к индивидуальному предпринимателю ФИО1  о взыскании 135049 руб. 55 коп. переплаты по арендной плате по договору от 01.11.2017 № 66/В/17, 116240 руб. необоснованно удерживаемого обеспечительного депозита.

Определением арбитражного суда от 15.07.2022 встречное исковое заявление принято к производству и назначено к рассмотрению совместно с первоначальным иском на 13.09.2022.

Протокольным определением от 13.09.2022 дело назначено к судебному разбирательству на 14.11.2022.

Определениями суда судебное разбирательство неоднократно откладывалось.

Предприниматель в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) неоднократно уточнял исковые требования, в окончательном варианте просит взыскать с Общества 361941 руб. 15 коп. стоимости восстановительного ремонта нежилых помещений,  116204 руб. упущенной выгоды, 15000 руб. судебных расходов по оплате работ на проведение оценки, 39600 руб. судебных расходов на проведение судебной экспертизы.

В судебном заседании 18.03.2025 в порядке стати 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 24.03.2025.

В судебное заседание 24.03.2025 Предприниматель, извещенный надлежащим образом о месте и времени слушания дела, явку своих представителей, не обеспечил, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 24.03.2025.

В судебное заседание 24.03.2025 Предприниматель явку своего представителя не обеспечил.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ судебное заседание проводится в отсутствие представителей истца.

Представитель Общества в возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме. Встречные исковые требования поддержал.

Возражения ответчика сводятся к следующему:

1)         Истцом не представлено доказательств проведения ремонта в помещениях в период  с даты ввода в эксплуатацию помещений с 07.10.2014 до даты заключения договора № 66/В/7 01.11.2017, что подтверждается актом приема-передачи офиса от 01.11.2017, в котором указано, что «на стенах следы от стульев (фото прилагается)».

2)         Истцом не представлено доказательств изменения размера арендной платы до 116204 руб. в период с даты дополнительного соглашения № 4 и до уточнения исковых требований. Соответственно, на стороне истца образовалась арендная переплата за период с сентября 2021 года по февраль 2022 года в сумме 166 440 руб. (по 27 740 руб. в месяц).

3)         Помещение было освобождено ответчиком 11.03.2022, ключи переданы сотруднику арендодателя ФИО3. Арендодатель принял на себя обязательства по составлению акта приемки-возврата помещений и направления его в адрес Общества.

4)         Истец не направил в адрес ответчика уведомление о проведении осмотра помещения 24.03.2025, а также акты приема-возврата помещения, лишил ответчика предоставленного ему договором аренды права устранить недостатки за свой счет.

5)         Недостатки, выявленные в ходе осмотра помещений 24.03.2022, не отделены от недостатков офисов, зафиксированных при передаче помещений в аренду 01.11.2017. Истцом не  представлено доказательств, что данные недостатки не являются естественным износом. В осмотре участвовало заинтересованное лицо (представитель привлечённой истцом подрядной организации).

Ссылаясь на положения пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ, ответчик полагает, что представленный в материалы дела акт осмотра от 24.03.2022 и приложенные к нему фотографии не могут выступать в качестве надлежащих доказательств по делу, так как они получены без участия ответчика, т.е. в рассматриваемом случае - с нарушением закона. В этой связи ответчик ходатайствовал о признании указанного акта и приложенных фотографий недопустимыми доказательствами.

Указывает, что в акте осмотра от 24.03.2022 отсутствуют сведения о наличии протрузий (кругов под стульями)  радиусом более 30 см во всех помещениях на напольных покрытиях, тогда как в на дату получения в аренду состояние полового покрытия соответствовал условиям естественного износа.

6)         На момент заключения Предпринимателем и ООО «Оценка Инсайт» договора на проведение оценки от 11.04.2022 № 81 и составления акта приемки выполненных работ по договору от 15.04.2022  в помещениях был произведен ремонт (что следует из представленных фото и видеоматериалов), в связи с чем оценщик ООО «Оценка Инсайт» не имел возможности объективно определить размер рыночной стоимости ремонтно-восстановительных работ в нежилых помещениях. Более того,  отчет об оценке подготовлен ООО «Оценка Инсайт» без выезда оценщика по адресу расположения офисных помещений и только на основании акта осмотра нежилых помещений № 201,2023,204, а также фотоматериалов, полученных без участия ООО «Академия Сервиса».

7)         Истец произвел ремонт офисов до того, как предоставил возможность Обществу произвести совместный осмотр. Фотографии текущего состояния помещений, выполненные ответчик в ходе осмотра помещений 22.11.2022, свидетельствуют о произведенном ремонте в помещениях, отсутствии препятствий в их использовании и не позволяют подтвердить наличие недостатков (повреждений), на которые ссылается истец.

8)         Поведение истца является недобросовестным, повлекшим утрату ответчиком  возможности реализации права на получение акта возврата офиса и согласования условий передачи помещений по окончании срока действия договора.

В обоснование встречных исковых требований Общество указывает, что сторонами не согласовывалось изменение размера арендной платы до 116204 руб., в связи с чем за период с сентября 2021 года по январь 2022 года Общество переплатило Предпринимателю арендную плату на 166440 руб. Поскольку размер арендной платы за период пользования Обществом помещения офисов за период с 01.03.2022 по 11.03.2022 составил 31390 руб. 45 коп., денежные средства в размере 135049 руб. 55 коп. подлежат взысканию в пользу Общества как излишне перечисленные Предпринимателю.

Обществом на расчетный счёт Предпринимателя были перечислены денежные средства в размере 116240 руб. в качестве обеспечительного депозита, которые в нарушение пункта 2.13 договора аренды не были  возвращены Обществу.

Предприниматель встречные исковые требования отклонил со ссылками на положения статей 154,432 и 438 ГК РФ. В отношении  требования о взыскании переплаты в сумме 135049 руб. 55 коп. Предприниматель ссылается на достижение сторонами в июле 2021 года договоренности об увеличении арендной платы до 116204 руб., начиная с августа 2021 года. Согласованное дополнительное соглашение № 4 было направлено Предпринимателем Обществу по электронной почте. 16.08.2021 арендатор начал исполнять данное дополнительное соглашение, осуществив доплату обеспечительного платежа в размере 27 740 руб. до суммы новой арендной платы 116204 руб. во исполнение пункта 2.11 договора аренды. В последующем арендатор вносил арендную плату по увеличенной стоимости.  Указывает, что денежные средства депозитного платежа в размере 116 204 руб. были зачтены Предпринимателем в счет аренды за март 2022 года (01.03.2022-23.03.2022) на основании пункта 2.12 договора аренды в размере  86215 руб. 87 коп., оставшаяся часть в размере 29 988 руб. 13 коп. – зачтена в счет стоимости проведения ремонтных работ.

Изучив представленные документы, заслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

01.11.2017 между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендодатель) и ООО «Академия Сервиса» (арендатор) заключен договор аренды № 66/В/17 (далее – договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование за плату на предусмотренных договором условиях часть нежилого помещения, расположенную на 2 (втором) этаже здания по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер: 37:24:020101:765, площадью 163,4 квадратных метра, обозначенную на копии технического плана под № 26, № 26а и № 26б, выделенную красной линией (Приложение №1 к договору). Указанная часть нежилого помещения выделена из общей площади 1395,9 кв.м. Нежилое помещение имеет унифицированный номер Офиса № 201, далее по тексту договора обозначается термином «Офис».

Арендная плата за пользование Офисом составляет 70 262  руб., НДС не облагается в связи с нахождением арендодателя на упрощенной системе налогообложения. Начало уплаты указанной суммы за пользование арендованным помещением с 01.12.2017 года (пункт 2.1 договора).

В арендную плату, предусмотренную п. 2.1. договора, не входят платежи за предоставление эксплуатационных услуг и возмещение расходов по оплате коммунальных ресурсов, потребляемых Арендатором и поставляемых ресурсоснабжающими организациями: электроснабжение на основании показаний приборов учета, пропорционально арендуемой площади; отопление (на основании расчета, пропорционально арендуемой площади по схеме: сумма по ежемесячной счет-фактуре за теплоснабжение от теплоснабжающей организации / сданную площадь БЦ «Время» (м2) * на арендуемую площадь); содержание сан. узлов - из расчета 150 рублей за человека. Уплата дополнительных платежей согласно п. 2.2. договора производится с момента подписания настоящего договора. Данные платежи считать переменной частью арендной платы.

Плата за пользование Офисом вносится Арендатором ежемесячно до 20 числа месяца, предшествующего оплачиваемому путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя. Обязанность Арендатора по внесению безналичного платежа считается исполненной в момент зачисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя. За первый месяц аренды Арендатору предоставляются арендные каникулы сроком 30 дней. Начало уплаты за арендованное помещение с 01.12.2017 года (пункт 2.6).

По правилам пункта 2.9 договора арендатор в случаях досрочного расторжения договора, окончания срока аренды обязуется осуществить текущий ремонт для приведения Офиса в состояние в соответствии с пунктом 4.3 договора, с учетом нормального износа офиса либо оплатить Арендодателю стоимость текущего ремонта согласно строительной сметы.

По условиям пункта 2.10 договора в обеспечение исполнения Арендатором своих обязательств по настоящему договору (по внесению платежей по договору в установленных размерах и сроках, по возмещению возможного ущерба, возмещению ремонта и др.) Арендатор вносит Арендодателю обеспечительный депозит в размере 70 262 руб. на основании выставленного счета Арендодателя. Обеспечительный депозит подлежит уплате при подписании Сторонами договора.

В случае изменения арендной платы за пользование арендуемым объектом сумма обеспечительного депозита подлежит доплате арендатором на основании выставляемого арендодателем счета  в 3-х дневный срок с момента его получения.

В случае досрочного прекращения договора по инициативе Арендатора ранее 11 месяцев, а также при прекращении существования Арендатора как юридического лица, в соответствии с законодательством страны его регистрирующей, вся сумма обеспечительного депозита возвращается Арендодателю.

В силу пункта 2.12 договора в случае не выполнения или ненадлежащего выполнения Арендатором своих обязательств по настоящему договору обеспечительный депозит может быть использован Арендодателем в одностороннем порядке для погашения задолженности по договору, возмещения возможного ущерба, возмещению ремонта и др. В этом случае Арендатор обязуется произвести доплату обеспечительного депозита до необходимого размера на основании выставленного Арендодателем счета в течение 3 банковских дней с момента его получения.

По окончании срока действия договора обеспечительный депозит возвращается арендатору за вычетом задолженности Арендатора по арендной плате и иным платежам, предусмотренных договором, за время пользования Офисом до момента его фактического освобождения и передачи Арендодателю, либо при условии надлежащего исполнения Арендатором своих обязательств по договору -засчитывается в счет уплаты арендной платы в соответствующей части за последней месяц аренды.

Согласно пункту 2.15 стороны договорились, что Арендодатель передает помещение с произведенным ремонтом (Приложение 2).

2.16.   Стороны предусматривают также следующие способы обеспечения исполнения обязательств Арендатора по уплате сумм арендной платы и иных платежей: неустойки (штраф, пени), удержание имущества Арендатора, отключение электроэнергии (пункт 1 ст. 329 ГК РФ)

Арендодатель обязуется производить капитальный ремонт за свой счет (пункт 3.1).

Арендатор обязан содержать арендуемую площадь в полностью исправном и надлежащем санитарном состоянии (пункт 3.3.1).

В силу пункта 3.3.14 договора по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении арендатор обязан передать в пятидневный срок с момента прекращения договорных отношений Арендодателю по Акту приема-передачи Офис, включая все произведенные в нем перестройки, переделки и неотделимые улучшения. Офис должен передаваться Арендодателю в исправном состоянии с учетом естественного износа. Не является естественным износом - повреждение стен (стертая краска, потертости от стульев и столов более 5 см, вмятинах на гипсокартоне, сколах на углах стен (более 1 см)), протрузии на ламинате в радиусе более 30 см (круги под стульями). Арендодатель подписывает акт приема-передачи только при полной оплате Арендатором всех его задолженностей перед Арендодателем, связанных с арендой Офиса.

В соответствии с пунктом 3.3.15 договора для помещения, где напольное покрытие ламинат, Субарендатор обязан приобрести за собственные средства фурнитуру для всех стульев (специальные резиновые коврики для крутящихся стульев, резиновые накладки на ножки стульев или иные защитные средства для напольных покрытий).

Согласно пункту 4.1 договора арендодатель передает Арендатору Офис в состоянии, соответствующем условиям настоящего договора, по акту в срок «01» ноября 2017 года. О возможных недостатках необходимо сделать отметку в Акте приема-передачи, являющемся неотъемлемой частью договора. В противном случае арендуемый объект считается принятым без недостатков.

В силу пункта 4.3 договора при прекращении договора Арендатор обязуется передать арендуемый Офис Арендодателю по акту в том состоянии, в котором он его получил, с учетом  естественного износа не является естественным износом - повреждение стен (стертая краска, потертости от стульев и столов более 5 см, вмятинах на гипсокартоне, сколах на углах стен (более 1 см)), протрузии на ламинате в радиусе более 30 см (круги под стульями). Арендатор не имеет права на возмещение стоимости произведенных им улучшений, неотделимых без вреда для арендуемого объекта, если иное не предусмотрено дополнительным соглашением Сторон.

В случае не подписания в момент расторжения, прекращения, отказа от исполнения договора Арендатором Акта приемки-передачи (возврата) Офиса из аренды, Арендодатель вправе в одностороннем порядке создать комиссию из собственных представителей (не менее двух человек) с обязательным привлечением независимого лица. В этом случае акт приемки-передачи офиса подписывается без участия Арендатора, и при этом в акте дополнительно описывается оборудование и товар Арендатора (при их наличии). В данном случае имущество (оборудование, товар и т.п.) Арендатора принимается Арендодателем на ответственное хранение по одностороннему акту, стоимость хранения устанавливается в размере 1500 рублей в сутки. Имущество возвращается Арендатору только при условии погашения Арендатором задолженности перед Арендодателем, возникшей из обязательств, предусмотренных настоящим договором (в том числе оплаты хранения имущества).

По условиям пункта 5.1 договора Арендодатель передает Арендатору Офис в пользование по Акту приема-передачи в техническом состоянии в соответствии с Приложением 2, являющимся неотъемлемой частью договора.

Срок договора аренды устанавливается: с «01» ноября 2017 года до «30» сентября 2018 года.

По окончании действия настоящего договора и при надлежащем выполнении всех его условий Арендатор имеет преимущественные перед другими лицами права на заключение договора Аренды на новый срок при прочих равных условиях. Срок аренды Офиса автоматически продлевается на 11 месяцев при одновременном соблюдении следующих требований:

-  если не менее чем за 60 дней до истечения срока аренды Офиса какая-либо из сторон договора не заявит возражений;

-  если отсутствует задолженность по арендной плате на момент окончания срока аренды;

-  если отсутствуют просрочки внесения арендной платы на протяжении всего срока аренды.Срок аренды может быть продлен неограниченное число раз (пункт 5.2 договора).

Согласно пункту 5.2.1 Арендатор обязан письменно сообщить Арендодателю, не позднее, чем за 60 (шестьдесят) суток о предстоящем освобождении Офиса как в связи с окончанием срока договора, так и при досрочном освобождении, и сдать арендуемую площадь по Акту в исправном состоянии, с учетом естественного износа. В случае расторжения договора аренды по инициативе Арендатора до истечения срока действия настоящего договора с момента его заключения, Арендатор обязуется уплатить Арендодателю сумму арендной платы за все время пользования Офисом.

По акту приема-передачи от 01.11.2017 арендодатель передал арендатору часть нежилого помещения, расположенную на 2 этаже здания по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер: 37:24:020101:765, площадью 163,4 квадратных метра, обозначенную на копии техническом плана под № 26, № 26а и № 26б, выделенную красной линией (Приложение №1 к договору). Указанная часть нежилого помещения выделена из общей площади 1395,9 кв.м. Нежилое помещение имеет унифицированный номер Офиса № 201, далее по тексту договора обозначается термином «Офис».

Согласно акту приема-передачи техническое состояние предаваемого Офиса соответствует условиям договора аренды № 66/В/17 от 01.11.2017. Состав помещения и планировка – в соответствии с приложением в договору № Д/В/17: потолок – армстронг; стены окрашены; пол – ламинат; входная дверь смонтирована в полном объеме; произведена установка внутреннего электрооборудования. На стенах имеются следы от стульев (фото прилагается).

Платежным поручением от 09.11.2017 № 223 Общество перечислило Предпринимателю  депозитный платеж в сумме 70262 руб.

Платежным поручением от 10.04.2019 № 120 Общество перечислило Предпринимателю  дополнительно в счет депозитного платежа 3513 руб.

Дополнительным соглашением № 2 от 15.04.2020 к договору аренды № 66/В/17 стороны изменили порядок и размер арендной платы. Пунктом 1 дополнительного соглашения от 15.04.2020 стороны пришли к соглашению, что арендодатель предоставляет скидку по арендной плате по договору с апреля  по июнь 2020 года включительно 50%, что составит 8 732 руб. в месяц. С июля по сентябрь 2020 года включительно - скидку 10 000 руб., что составит 67 464 руб. в месяц, при условии внесения предоплаты арендатором согласно п. 2.1.1 договора.

Оплата дополнительных платежей за март, апрель, и май 2020 года в сумме 16 182 руб. (14419 руб. 86 коп. – март 2020, 196 руб. 07 коп. – апрель 2020, 1566 руб. 16 коп. – май 2020 года).

Платежным поручением от 03.03.2020 № 277 Общество перечислило Предпринимателю  дополнительно в счет депозитного платежа 11 000 руб.

Дополнительным соглашением № 3 от 07.06.2021 стороны изменили условия пункта 1.1. договора, установив, что Арендодатель предоставляет Арендатору во временное владение и пользование (в аренду), а Арендатор принимает часть нежилого помещения, расположенного на 2 (втором) этаже здания по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер: 37:24:020101:765, состоящее из: нежилого помещения, с унифицированным номером Офиса № 201 , номер на поэтажном плане № 26, № 26а и № 26б, а также часть нежилого помещения, расположенного на 2 (втором) этаже здания по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер: 37:24:020101:788, состоящее из: нежилого помещения, с унифицированным номером Офиса № 203, номер на поэтажном плане № 25, Указанные помещения обозначены в Приложении №1 к настоящему Дополнительному соглашению (выделено цветом). В дальнейшем Офисы под № 201 и 203 именуются термином «Офисы».

Арендная плата за пользование Офисом составляет 88464  рубля, НДС не облагается в связи с нахождением Арендодателя на упрощенной системе налогообложения (пункт 2.1 договора в редакции дополнительного соглашения № 3)

Платежным поручением от 07.06.2021 № 111 Общество перечислило Предпринимателю  дополнительно в счет депозитного платежа 3689 руб.

По акту приема-передачи от 07.06.2021 арендодатель передал арендатору часть нежилого помещения, расположенного на 2 (втором) этаже здания по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер: 37:24:020101:788, состоящее из: нежилого помещения, с унифицированным номером Офиса № 203, номер на поэтажном плане № 25.

09.08.2021 согласовано, но не подписано дополнительное соглашение № 4, которым арендованная площадь увеличена посредством передачи Обществу в аренду части нежилого помещения, расположенного на 2 этаже здания по адресу: <...>, кадастровый номер: 37:24:020101:788, состоящее из нежилого помещения, с унифицированным номером офиса № 204, номер на поэтажном плане № 24; размер арендной платы увеличен до 116204 руб. Также оформлен, но не подписан акт приема-передачи нежилого помещения, с унифицированным номером офиса № 204, от  09.08.2021.

Платежным поручением от 16.08.2021 № 414111 Общество перечислило Предпринимателю  дополнительно в счет депозитного платежа 27740 руб.

Письмом от 30.12.2021 № б/н Общество просило расторгнуть договор аренды № 66/В/17 от 01.11.2017 в связи с расширением.

24.03.2022 Предпринимателем при участии своего представителя ФИО4, а также представителя подрядной организации ФИО5 был составлен акт осмотра нежилых помещений № 201,2023,2024 без участия представителя Общества в связи с его неявкой на осмотр помещений.

Согласно акту от 24.03.2022 по результатам осмотра выявлено: в офисе № 201 (эркер): стены и дверь  имеют повреждения – необходима окраска стен и замазка двери. В офисе № 201 (основной кабинет): на стенах наклеен скотч, на стенах множество повреждений и загрязнений, повреждены участки потолка, сломана и пришла в негодность дверь; сильно повреждено половое покрытие и плинтуса; заменить дверь, окрасить стены, выполнить ремонт потолка, очистить от скотча стены. В офисе № 203 и 204 повреждены двери, которые подлежат замене; в офисе № 203 загрязнения стены – подлежат покраске. Выполнено фотографирование повреждений.

30.03.2022 Предприниматель (заказчик) и общество с ограниченной ответственностью «ДЕВЕЛОПМЕНТ И ТЕХНОЛОГИИИ» (подрядчик) заключили договор подряда № 11, по условиям которого Общество приняло на себя обязательства по выполнению ремонтных работ и чистовой отделки в нежилых помещениях, расположенных на 2 этаже здания. Ориентировочная стоимость работ согласно пункту 2.1. договора составляет 486810 руб., срок выполнения – с даты подписания договора и до 30.06.2022. Согласована локальная смета работ. Работы по договору были приостановлены подрядчиком 30.04.2022 в связи с отсутствием полной оплаты работ Предпринимателем.

Претензией от 30.03.2022 № б/н Предприниматель потребовал от Общества возместить затраты на текущий ремонт в размере 511797 руб. 50 коп., а также 88 646 руб. упущенной выгоды в  размере стоимости месячной арендной платы за период выполнения ремонтных работ. Приложил расчет стоимости  ремонта помещений, акт осмотра от 24.03.2022.

06.04.2022 Общество отклонило требования Предпринимателя, указав на неполучение уведомления о дате и времени проведения осмотра, необоснованность и завышение предъявленной Предпринимателем суммы. Общество указало на передачу 11 марта 2022 года ключей от помещений сотруднику Предпринимателя – ФИО3. Также просило допустить независимого эксперта для оценки реальной стоимости и объема необходимых ремонтных работ для приведения помещений в состояние в соответствии с пунктом 4.3 договора с учетом естественного износа и с учетом состояния офисов. Приложило подписанный со стороны арендатора акт возврата помещений от 11.03.2022.

11.04.2022 Предприниматель и общество с ограниченной ответственностью «Оценка Инсайт» подписали договор № 81 на проведение оценки, предметом которого являлись осмотр и оценка объекта: работы и материалы, необходимые для восстановления имущества, в нежилых помещениях № 201, 203,204, расположенных по адресу: <...>. Стоимость услуг общества с ограниченной ответственностью «Оценка Инсайт» составила 15000 руб.

15.04.2022 Предприниматель и ООО «Оценка Инсайт» подписали акт приема-передачи работ № 81. Согласно отчету об оценке от 15.04.2022 № 81/04-22 рыночная стоимость ремонтно-восстановительных работ в помещениях составила 487 780 руб. 

Письмом от 15.04.2022 Общество просило Предпринимателя осуществить допуск                         ООО «Ивановское бюро экспертизы» для осуществления оценки стоимости ремонтных работ для приведения офисов в состояние в соответствии с пунктом 4.3. договора, а также подписать акт возврата офисов от 11.03.2022.

27.04.2022 Общество повторно направило в адрес Предпринимателя обращение с приложенным актом приема-возврата помещения, подписанным арендатором и заявлением о прекращении действия договора аренды с 11.03.2022 (даты фактической  передаче офиса и ключей арендодателю).

Посчитав, что Общество обязано возместить затраты на текущий ремонт помещений, а также упущенную выгоды арендатора в размере стоимости месячной арендной платы за период выполнения ремонтных работ, Предприниматель обратился в арбитражный суд.

Оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309-310 ГК РФ).

Правоотношения сторон вытекают из договора аренды.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При заключении договора аренды от 01.11.2017 № 66/В/17 стороны согласовали все необходимые условия, договор подписан без разногласий, помещение передано ответчику по акту от 01.11.2017.

Дополнительными соглашениями № 2,3 и 4 стороны согласовывали изменение размера арендной платы, а также передачу в аренду офисов № 203,204.

Довод ответчика об отсутствии согласования сторонами увеличения арендной платы до 116204 руб. дополнительным соглашением № 4 суд признает несостоятельным.

В материалы дела представлено неподписанное сторонами дополнительное соглашение от 09.08.2021 № 4, которым арендованная площадь увеличена посредством передачи Обществу в аренду части нежилого помещения, расположенного на 2 этаже здания по адресу: <...>, кадастровый номер: 37:24:020101:788, состоящей из нежилого помещения, с унифицированным номером офиса № 204, номер на поэтажном плане № 24; размер арендной платы увеличен до 116204 руб. Также представлен неподписанный акт приема-передачи офисов № 201,203,204 от 09.08.2021.

В силу пункта 1 статьи 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Согласно пункту 3 статьи 434 ГК РФ письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438  Кодекса.

Согласно части 1 статьи 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии.

При этом согласно пункту 3 статьи 438 ГК РФ совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Как указано в пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", по смыслу пункта 3 статьи 438 ГК РФ для целей квалификации конклюдентных действий в качестве акцепта достаточно того, что лицо, которому была направлена оферта, приступило к исполнению предложенного договора на условиях, указанных в оферте, и в установленный для ее акцепта срок.

В пункте 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснено, что совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме.

Платежным поручением от 16.08.2021 № 414 Общество перечислило Предпринимателю  дополнительно в счет депозитного платежа 27740 руб., увеличив общую сумму перечисленного депозитного платежа до изменённого доп. соглашением № 4 размера ежемесячной арендной платы – 116204 руб. Указанные действия Общества корреспондируют предусмотренной пунктом 2.10 договора аренды обязанности доплатить обеспечительный платеж на основании выставляемого арендодателем счета  в 3-х дневный срок с момента его получения в случае изменения арендной платы за пользование арендуемым объектом.

В дальнейшем за  период с августа 2021 года по январь 2022 годы Общество перечисляло арендную плату в размере 116204 руб. (платежные поручения от 16.08.2021 № 413, от 31.08.2021 № 449, от  04.10.2021 № 520, от 08.11.2021 № 583, от  06.12.2021 № 635, от  26.01.2022 № 413) на основании выставляемых Предпринимателем счетов. При этом счет от 29.07.2021 № 811, который был оплачем платежным поручением от  06.08.2021 № 406, прямо содержит указание в назначении платежа на «доплату за аренду за август 2021 на основании дополнительного соглашения от 09.08.2021 № 4 к договору № 66/В/17».

Увеличение размера арендной платы до 116204 руб. связано с предоставлением в аренду указанным дополнительным соглашением № 4 части нежилого помещения, расположенного на 2 этаже здания по адресу: <...>, кадастровый номер: 37:24:020101:788, состоящее из нежилого помещения, с унифицированным номером офиса № 204, получение в пользование которого Обществом не опровергнуто.

Представленный ответчиком и подписанный директором Общества ФИО6 односторонний Акт приема-передачи (возврата) офиса от 11.03.2022 также предусматривает возвращение Предпринимателю не только офисов № 201,203, но и офиса № 204.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Таким образом, суд приходит к выводу, что дополнительным соглашением от 09.08.2021 № 4 сторонами было согласовано увеличение размера арендной платы, соответственно, на стороне Общества отсутствует переплата по арендным платежам за период с сентября 2021 года по январь 2022 года.

При указанных обстоятельствах суд признает встречные требования Общества о  взыскании 135049 руб. 55 коп. переплаты по арендной плате по договору от 01.11.2017                     № 66/В/17 неправомерными и не подлежащими удовлетворению.

Срок договора аренды от 01.11.2017 № 66/В/17 установлен с «01» ноября 2017 года до «30» сентября 2018 года с возможнос0тью дальнейшей автоматической пролонгации на 11 месяцев при одновременном соблюдении следующих требований: отсутствие возражений какой-либо из сторон не менее чем за 60 дней до истечения срока аренды Офиса, отсутствие задолженности по арендной плате на момент окончания срока аренды, отсутствия просрочки внесения арендной платы на протяжении всего срока аренды.

Заключенный сторонами договор аренды 01.11.2017 № 66/В/17 неоднократно продлевался (01.10.2018 по 30.08.2019, с 01.09.2019 по 31.07.2019, с 01.08.2020 по 30.06.2021, с 01.07.2021 по 31.05.2022).

Письмом от 30.12.2021 № б/н Общество просило Предпринимателя расторгнуть договор аренды № 66/В/17 от 01.11.2017 в связи с расширением.

Согласно пункту 5.2.1 Арендатор обязан письменно сообщить Арендодателю, не позднее, чем за 60 (шестьдесят) суток о предстоящем освобождении Офиса как в связи с окончанием срока договора, так и при досрочном освобождении, и сдать арендуемую площадь по Акту в исправном состоянии, с учетом естественного износа. В случае расторжения договора аренды по инициативе Арендатора до истечения срока действия настоящего договора с момента его заключения, Арендатор обязуется уплатить Арендодателю сумму арендной платы за все время пользования Офисом.

В силу пункта 3.3.14 при досрочном прекращении договора арендатор обязан передать в пятидневный срок с момента прекращения договорных отношений Арендодателю по Акту приема-передачи Офисов, включая все произведенные в них перестройки, переделки и неотделимые улучшения.

В нарушение указанных требований по истечении 60-ти дневного срока с даты уведомления о расторжении договора Общество не возвратило помещение Предпринимателю  по акту, соглашений о расторжении и актов приема-возвратов помещений сторонами не подписывалось.

Расторжение договора аренды влечет за собой необходимость возврата арендованных помещений; при прекращении арендных отношений юридически значимым обстоятельством является момент возврата арендованного имущества статьи (606, 609, 614, 622, 655 ГК РФ, пункт 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

У сторон имеются разногласия в определении даты фактического прекращения арендных отношений.

Истец считает договор прекращенным с 24.03.2022 (дата осмотра помещений),  ответчик настаивает на прекращении арендных отношений с указанной им даты фактического освобождения арендованных помещений – 11.03.2022.

Вместе с тем, ответчиком не представлено доказательств фактического освобождения арендованных помещений 11 марта 2022 года. Утверждение Общества о возвращении помещений в присутствии сотрудника Предпринимателя ФИО3 и принятии арендодателем на себя обязанности по подготовке и последующей передаче арендатору акта приема-возврата помещений не подтверждено. Показания свидетеля - сотрудника Общества ФИО7 сами по себе в отсутствие иных доказательств не подтверждают фактическое освобождение ответчиком арендованных помещений и передачи ключей представителю арендодателя 11.03.2022. Каких-либо документов, свидетельствующих о фактическом освобождении помещений 11.03.2022, ответчиком не представлено, равно как не представлено переписки сторон о согласовании даты возвращения помещений и сведений об уведомлении Предпринимателя о планируемой дате освобождения помещений и составления 11.03.2022 акта приема-передачи. Указанное поведение Общества не отвечает признаку добросовестности и свидетельствует о нарушении возложенной на него как арендатора обязанности передать арендодателю помещения в пятидневный срок с момента прекращения договорных отношений по акту приема-передачи.

В условиях непредставления Ответчиком доказательств более раннего освобождения арендованных помещений и неисполнения, суд полагает возможным считать договор аренды прекратившим свое действие в момент составления акта осмотра 24.03.2022.

24.03.2022 Предпринимателем при участии своего представителя ФИО4 был составлен акт осмотра нежилых помещений № 201,203,204 без участия представителя Общества в связи с его неявкой на осмотр помещений. В осмотре принял участие представитель Предпринимателя, а также представитель подрядной организации ФИО5 В материалы дела представлена копия скрина телефонной переписки в мессенджере WatsApp, из которой следует, что копия акта направлена директору Общества 30.03.2022.

Согласно акту от 24.03.2022 по результатам осмотра выявлено: в офисе № 201 (эркер): стены и дверь  имеют повреждения – необходима окраска стен и замазка двери. В офисе № 201 (основной кабинет): на стенах наклеен скотч, на стенах множество повреждений и загрязнений, повреждены участки потолка, сломана и пришла в негодность дверь; сильно повреждено половое покрытие и плинтуса; заменить дверь, окрасить стены, выполнить ремонт потолка, очистить от скотча стены. В офисе № 203 и 204 повреждены двери, которые подлежат замене; в офисе № 203 загрязнения стены – подлежат покраске. Выполнено фотографирование повреждений.

Ссылаясь на положения пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ, ответчик полагает, что указанный акт осмотра от 24.03.2022 и приложенные к нему фотографии не могут выступать в качестве надлежащих доказательств по делу, поскольку они получены без участия его представителя, в отсутствие независимого лица.

Рассмотрев ходатайство ответчика о признании указанного акта и фотографий недопустимыми доказательствами, суд не находит оснований для его удовлетворения.

По правилам пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Исходя из условия заключённого сторонами договора аренды (пункты 5.21.1, 3.3.14)  при досрочном его прекращении на арендатора возложена обязанность передать Офисы в пятидневный срок с момента прекращения договорных отношений Арендодателю по Акту приема-передачи. В рассматриваемом случае инициатором прекращения арендных отношений выступил именно арендатор. Пункт 5.2.1 договора обязывает арендатора при досрочном освобождении письменно сообщить Арендодателю, не позднее, чем за 60  суток о предстоящем освобождении помещений и сдать арендуемую площадь по акту в исправном состоянии, с учетом естественного износа. В письме от 30.12.2021 № б/н Общество просило Предпринимателя лишь расторгнуть договор аренды № 66/В/17 от 01.11.2017, дату планируемого освобождения и передачи помещений не указало. Доказательств того, что в дальнейшем (до получения от арендодателя претензии) Общество обращалось к Предпринимателю за согласованием даты возращения помещений и обсуждением состояния возвращённых помещений, равно как и доказательств согласования сторонами даты 11 марта 2022 года в качестве даты приема помещений, ответчиком не представлено. Данные действия Общества нельзя признать очевидно ожидаемыми от арендатора и соответствующими обычной деловой практике, тем более, что по условиям договора  в случае расторжения договора аренды по инициативе арендатора до истечения срока его действия, Арендатор обязуется уплатить Арендодателю сумму арендной платы за все время пользования помещениями.

Пункт 4.3 договора предусматривает право, а не обязанность арендодателя составить акт приема помещений комиссионным составом. При этом заключённый сторонами договор не конкретизирует, кто может являться независимым лицом в целях участия в осмотре и составлении акта приема-передачи. Сведений о том, что ФИО5 находится в служебной, экономической или иной зависимости от Предпринимателя в материалы дела не представлено. При указанных условиях суд не усматривает недобросовестности в действиях Предпринимателя при проведении осмотра и составлении 24.03.2022 акта приема-передачи помещений. Отсутствие в материалах дела документа, безусловно свидетельствующего о направлении Предпринимателем уведомления о проведении осмотра (в материалах дела имеется скриншот из электронной почты с пересланным электронным сообщением от 23.03.2022 с адреса uz@37time.ru) с учётом согласования сторонами порядка передачи-возвращения помещений и обязанностей арендатора при досрочном прекращении арендных отношений,  не является основанием для признания акта ненадлежащим доказательством. Со стороны ответчика, в свою очередь, не представлено ни акта возврата помещений с участием независимого лица, ни фотографий,  в которых ответчик мог бы зафиксировать состояние возвращаемых 11 марта 2022 года помещений. Таким образом, довод ответчика о том, что поведение Предпринимателя повлекло утрату Обществом  возможности реализации права на получение акта возврата офиса и согласования условий передачи помещений по окончании срока действия договора не подтвержден материалами дела и подлежит отклонению.

Составленный Предпринимателем акт осмотра от 24.03.2022  и фотоматериалы положены в обоснование исковых требований Предпринимателя о взыскании стоимости восстановительного ремонта возвращенных нежилых помещений.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В силу пункта 2.9 договора в случаях досрочного расторжения договора арендатор обязуется осуществить текущий ремонт для приведения Офиса в состояние в соответствии с пунктом 4.3 договора, с учетом нормального износа офиса либо оплатить арендодателю стоимость текущего ремонта согласно строительной сметы.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании пунктов 1 и 2 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ.

В силу статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1). Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков. Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

Так, при передаче помещения от арендодателя арендатору были составлены акты приема-передачи нежилого помещения от 01.11.2017, от 07.06.2021. Согласно акту от 01.11.2017 техническое состояние предаваемого Офиса соответствует условиям договора. Состав помещения и планировка – в соответствии с приложением в договору № Д/В/17: потолок – армстронг; стены окрашены; пол – ламинат; входная дверь смонтирована в полном объеме; произведена установка внутреннего электрооборудования. На стенах имеются следы от стульев. Согласно акту от 07.06.2021 в офисе № 203 техническое состояние предаваемого Офиса следующее: потолок – армстронг; стены окрашены; пол – ламинат; входная дверь смонтирована в полном объеме; произведена установка внутреннего электрооборудования. Как следует из неподписанного акта приема-передачи помещений от 09.08.2021, офис № 204 передавался арендатору в состоянии, аналогичном офису № 203.

По условиям пункта 3.3.1 договора Арендатор обязан содержать арендуемую площадь в полностью исправном и надлежащем санитарном состоянии, Офисы должны передаваться Арендодателю в исправном состоянии с учетом естественного износа (пункт 3.3.14). Не является естественным износом - повреждение стен (стертая краска, потертости от стульев и столов более 5 см, вмятинах на гипсокартоне, сколах на углах стен (более 1 см)), протрузии на ламинате в радиусе более 30 см (круги под стульями).

В акте приема-передачи помещения от арендатора арендодателю от 24.03.2022 перечислены следующие недостатки, имеющиеся в помещениях: в офисе № 201 (эркер): стены и дверь  имеют повреждения – необходима окраска стен и замазка двери. В офисе № 201 (основной кабинет): на стенах наклеен скотч, на стенах множество повреждений и загрязнений, повреждены участки потолка, сломана и пришла в негодность дверь; сильно повреждено половое покрытие и плинтуса; заменить дверь, окрасить стены, выполнить ремонт потолка, очистить от скотча стены. В офисе № 203 и 204 повреждены двери, которые подлежат замене; в офисе № 203 загрязнения стены – подлежат покраске.

В условиях наличия между сторонами спора о наличии и объеме повреждений возвращенных помещений, не являющихся существенным износом, арбитражным судом в целях определения рыночной стоимости ремонтно-восстановительных работ в помещениях, на основании ст. 82 АПК РФ была назначена оценочная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственности «Ивановское бюро экспертизы» ФИО8

Согласно заключению эксперта от 17.06.2024 № 17/24 сметная стоимость ремонтно-восстановительных работ составила 391929 руб. 28 коп.

Указанная стоимость определена экспертом для видов и объёмов работ, необходимых для устранения повреждений, зафиксированных в акте от 24.03.2022 и подтверждённых фотоматериалами из материалов дела (приложение № 1 к заключению).

Заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами; суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ (части 4,5 ст. 71 АПК РФ, пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе).

Проанализировав экспертное заключение, суд приходит к выводу, что заключение эксперта по настоящему делу соответствует требованиям ст. 86 АПК РФ, не имеет недостатков, которые бы позволили суду признать его ненадлежащим доказательством по делу, составлено последовательно, достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, противоречия в выводах отсутствуют.

Оснований не доверять выводам эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности, не имеется. Заключение эксперта, опровергающих выводы экспертного заключения, в материалы дела не представлено (ст. 65 АПК РФ).

На основании изложенного суд принимает экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства по делу (статьи 66, 68 АПК РФ).

При этом эксперт ООО «Ивановское Бюро Экспертизы» ФИО9 при допросе в судебном заседании 18.09.2024 подробно пояснила порядок проведения экспертизы, осуществления замеров и приведенные в заключении выводы.

С учетом выводов эксперта истец скорректировал размер предъявленную ко взысканию стоимость ремонтно-восстановительных работ до 361 941 руб. 15 коп. Определённую экспертом стоимость ремонтно-восстановительных работ в размере 391929 руб. 28 коп.  истец уменьшил на остаток обеспечительного платежа в размере 29 988 руб. 13 коп., образовавшегося после зачета обеспечительного платежа в счет уплаты арендной платы за март 2022 года до момента фактического прекращения арендных отношений (по 23.03.2023).

Ответчик возражал против включения в счет стоимости необходимых восстановительных работ – стоимости замены ламината, указывая на отсутствие в акте осмотра от 24.03.2022 указаний на повреждение полового покрытия во всех арендованных помещениях. Согласно  экспертному заключению повреждение ламинита не является естественным износом. В пояснениях, данных в судебном заседании 18.09.2025, эксперт подтвердил, что зафиксированные 24.03.2022 повреждения полового покрытия (протрузии на ламинате) не являются естественным износом, а половое покрытие подлежит замене полностью, а не только поврежденные участки. При этом для проведения экспертизы эксперту передавалась, в том числе, копия акта приема-передачи  помещений арендатору от 07.06.2021.

Выводы эксперта в данной части не опровергнуты, в связи с чем возражения ответчика подлежат отклонению.

Расчет стоимости работ истца ответчиком не оспорен, контррасчёт не представлен.

С учетом изложенного суд приходит к выводу об обоснованности и правомерности требования Предпринимателя о взыскании с Общества 361941 руб. 15 коп. стоимости ремонтно-восстановительных работ.

Истец предъявил к взысканию 116204 руб. упущенной выгоды в размере ежемесячной стоимости арендной платы за период выполнения в возвращённых помещениях ремонтных работ.

В силу пункта 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются, в том числе, неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

При взыскании упущенной выгоды истец должен доказать, что им были предприняты необходимые меры для получения выгоды и сделаны необходимые для этой цели приготовления, так же как и то, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду.

То есть лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть, документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением, то есть доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 N 16674/12).

Правовое значение имеет реальность таких приготовлений и отсутствие объективных препятствий для получения выгоды при реализации приготовлений при обычных условиях гражданского оборота.

Под обычными условиями оборота следует понимать типичные для него условия функционирования рынка, на которые не воздействуют непредвиденные обстоятельства либо обстоятельства, трактуемые в качестве непреодолимой силы.

Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором в случае надлежащего исполнения должником своих обязательств.

В пункте 14 Постановления N 25 разъяснено, что по смыслу статьи 15 ГК РФ упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Постановления N 7, упущенной выгодой являются неполученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Оценив представленные доказательства, принимая во внимание, что в ходе рассмотрения дела судом установлено наличие в возвращённых помещениях повреждений, не являющихся естественным износом и подлежащих устранению, и, как следствие, необходимость ремонта возвращенных помещений, и невозможность их использования в период ремонта, суд приходит к выводу о правомерности требований истца о взыскании упущенной выгоды.

Ответчиком не представлено доказательств, опровергающих, а также, что упущенная выгода не была бы получена истцом в случае возвращения Обществом помещений в состоянии, соответствующем условиям договора аренды.

Истец полагает подлежащей возмещению сумму упущенной выгоды за период выполнения ремонтных работ в размере ежемесячной стоимости арендной платы, согласованной в договоре аренды № 66/В/17 и в предварительном договоре аренды от 22.02.2022 – 116204 руб.

Заключением эксперта от 17.06.2024 определены нормативные затраты труда рабочих  для выполнения ремонтно-восстановительных работ в нежилых помещениях согласно Смете №1 в размере 391 929 руб. 28 коп. – 138,08 чел./час. Для расчета человеко-дней общее количество человеко-часов делится на стандартное количество рабочих часов в день, которое обычно равно 8:  138,08/8=17,26 чел./день.  График работы БЦ «Время» по адресу <...>, в котором находятся Офисы,  определён  с 9.00 ч. до 18.00 ч., что отражено в Уставе БЦ «Время», являющимся приложением к договору аренды №66/В/17 от 01.11.2017. Соответственно, продолжительность ремонтно-восстановительных работ в нежилых помещениях не могла превышать 8 часов (учитывая перерыв 1 час в течение рабочей смены) в день.

Соответственно, продолжительность ремонтно-восстановительных работ в нежилых помещениях истца с учетом работы 1 человека по 8 часов в день исходя из пятидневной рабочей недели (БЦ «Время» в выходные не работает) составляет 17 рабочих дней.

Таким образом, за 17 рабочих дней размер арендной платы, исходя из определенного договором аренды от 01.11.2017 № 66/В/17 размера ежемесячной арендной платы (116204 руб.), составит 63724 руб. 77 коп.

Таким образом, исковые требования истца о взыскании упущенной выгоды подлежат удовлетворению в указанной части – 63724 руб. 77 коп.

Ответчик считает подлежащим возврату Предпринимателем на основании пункта 2.13 договора аренда обеспечительного депозита в  размере 116240 руб.

В пункте 1 статьи 381.1 ГК РФ предусмотрено, что денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062  Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 статьи 381.1 ГК РФ, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (пункт 2 статьи 381.1 ГК РФ).

В случае прекращения обязательств по договору обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. Прекращение договорных отношений влечет необходимость соотнести взаимное предоставление сторон (сальдо встречных обязательств) и определить завершающую обязанность одной из них в отношении другой.

Обязательства арендатора по внесению платежей по договору в установленных размерах и сроках, по возмещению возможного ущерба, возмещению ремонта и др. в силу пункта 2.10 договора обеспечены обеспечительный депозитом. 

Сумма внесенного в течение действия срока аренды обеспечительного платежа оставила 116204 руб.

По правилам пункта 2.10 договора в случае досрочного прекращения договора по инициативе Арендатора ранее 11 месяцев вся сумма обеспечительного депозита возвращается Арендодателю. Вместе с тем, в силу пункта 2.12 договора в случае не выполнения или ненадлежащего выполнения Арендатором своих обязательств по  договору обеспечительный депозит может быть использован Арендодателем в одностороннем порядке для погашения задолженности по договору, возмещения возможного ущерба, возмещению ремонта и др. По окончании срока действия договора обеспечительный депозит возвращается арендатору за вычетом задолженности Арендатора по арендной плате и иным платежам, предусмотренных договором, за время пользования Офисом до момента его фактического освобождения и передачи Арендодателю, либо при условии надлежащего исполнения Арендатором своих обязательств по договору -засчитывается в счет уплаты арендной платы в соответствующей части за последней месяц аренды.

Принимая во внимание фактическое освобождение Обществом арендованных помещений лишь в марте 2022 года, и как следствие, возникновение у ответчика обязанности внести арендную плату за пользование помещениями до их фактического прекращения арендных отношений, а также необходимость возмещения арендодателю стоимости восстановительного ремонта, суд приходит к выводу, что Предпринимателем обоснованно удержан обеспечительный платеж в счет погашения задолженности по арендной плате за март 2022 года (до 24.03.2022 – 86215 руб. 87 коп.) и в оставшейся части в счет возмещения стоимости ремонтно-восстановительных работ офисов (29 988 руб. 13 коп.).

Таким образом, исковые требования истца о взыскании стоимости восстановительного ремонта нежилых помещений подлежат удовлетворению заявленной сумме -  361941 руб. 15 коп., о взыскании  упущенной выгоды – частично, в  сумме 63724  руб. 77 коп.

Встречные исковые требования Обществ подлежат отклонению в полном объеме.

Истцом к возмещению предъявлены 15000 руб. судебных расходов по оплате работ на проведение оценки (осмотр и оценка объекта: работы и материалы, необходимые для восстановления имущества, в нежилых помещениях № 201, 203,204, расположенных по адресу: <...>), а также 39600 руб. судебных расходов на проведение судебной экспертизы.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам относятся расходы, которые понесены лицами, участвующими в деле.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 106 АПК РФ).

Перечень судебных издержек, предусмотренный АПК РФ, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления в суд могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости (пункт 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела").

11.04.2022 Предприниматель и общество с ограниченной ответственностью «Оценка Инсайт» подписали договор № 81 на проведение оценки, предметом которого являлись осмотр и оценка объекта: работы и материалы, необходимые для восстановления имущества, в нежилых помещениях № 201, 203,204, расположенных по адресу: <...>. Стоимость услуг общества с ограниченной ответственностью «Оценка Инсайт» составила 15000 руб.

15.04.2022 Предприниматель и ООО «Оценка Инсайт» подписали акт приема-передачи работ № 81., услуги по оценке оплачены Предпринимателем платежным поручением от 18.04.2022 № 14 в размере 15000 руб.   

Учитывая предмет исковых требований, обстоятельства спора и правомерность правопритязаний истца, суд признает несение Предпринимателем расходов по оплате работ на проведение оценки стоимости восстановительного ремонта необходимым для реализации права на обращение в суд с требованием в возмещении стоимости ремонтно-восстановительных работ арендованного имущества и определения размера первоначальных исковых требований.

Заключение эксперта по итогам судебной экспертизы учтено судом при оценке исковых требований Предпринимателя как о взыскании стоимости восстановительного ремонта, так и упущенной выгоды и вынесении решения по делу.

Соответственно, в названных обстоятельствах требования истеца о возмещении названных судебных расходов являются правомерными и обоснованными.

В силу абзаца 2 части 1 статьи  110 АПК РФ случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Принимая во внимание частичное удовлетворение исковых требований, в пользу Предпринимателя подлежит взысканию 13353 руб. 66 коп. судебных расходов по оплате работ на проведение оценки, 35253 руб. 66 коп. судебных расходов на проведение судебной экспертизы, 11184 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 49, ст. 110,  150, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

1.                       Взыскать с обществу с ограниченной ответственностью «Академия Сервиса» (ОГРН <***> ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП  <***> ИНН <***>) 361941 руб. 15 коп. стоимости восстановительного ремонта нежилых помещений, 63724 руб. 77 коп. упущенной выгоды, 13353 руб. 66 коп. судебных расходов по оплате работ на проведение оценки, 35253 руб. 66 коп. судебных расходов на проведение судебной экспертизы, 11184 руб.  в возмещение расходов по оплате государственной пошлины по делу.

В остальной части иска отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП  <***> ИНН <***>) из федерального бюджета 1966 руб. государственной пошлины, оплаченной по платежному поручению от 22.04.2022 № 78 на сумму 14529 руб.

2. Встречные исковые требования  общества с ограниченной ответственностью «Академия Сервиса» (ОГРН <***> ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП  <***> ИНН <***>) о взыскании 135049 руб. 55 коп. переплаты по арендной плате по договору от 01.11.2017 №66/В/17, 116240 руб. необоснованно удерживаемого обеспечительного депозита оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Ивановской области.


Судья                                                                                   Е.И. Демидовская