Решение от 15 ноября 2022 г. по делу № А51-4324/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-4324/2022
г. Владивосток
15 ноября 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 08 ноября 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 15 ноября 2022 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Понкратенко М.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1 (до перерыва, объявленного в судебном заседании 31.10.2022), секретарем судебного заседания ФИО2 (после перерыва 07.11.2022, 08.11.2022),

рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда дело по исковому заявлению публичного акционерного общества «Варяг» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации: 10.09.2002)

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП 304253833100069, дата государственной регистрации: 26.11.2004)

о взыскании задолженности в общем размере 2 074 836 рублей 62 копейки, а также неустойки по день фактического исполнения обязательства,

при участии в судебном заседании (до и после перерыва):

от истца: ФИО4 (паспорт, доверенность от 08.02.2022, диплом о высшем юридическом образовании); ФИО5 (паспорт, доверенность от 08.02.2022, диплом о высшем юридическом образовании);

от ответчика: ФИО6 (паспорт, доверенность от 29.04.2022 №220429, диплом о высшем юридическом образовании);

установил:

публичное акционерное общество «Варяг» (далее истец, ПАО «Варяг») обратилось в арбитражный суд с заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее ответчик, ИП ФИО3) о взыскании задолженности в общем размере 2 074 836 рублей 62 копейки, а также неустойки по день фактического исполнения обязательства.

В судебном заседании 31.10.2022 судом на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) объявлялся перерыв до 07.11.2022.

07.11.2022 судом на основании статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 08.11.2022.

В обоснование исковых требований общество указало, что между ПАО «Варяг» (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды помещения от 01.12.2018 №77/33-19 (далее договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование принадлежащее арендодателю на праве собственности помещение общей площадью 1014 кв. м, расположенное на втором этаже производственного комплекса зоны А по адресу: <...>, в состоянии, пригодном для нормальной их эксплуатации в целях, предусмотренных пунктом 1.3 договора; 01.12.2019 между ПАО «Варяг» (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды помещения №77/33-19; 24.03.2020 между ПАО «Варяг» (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды помещения №77/33-20; 01.12.2020 между ПАО «Варяг» (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды помещения №77/33-21, по которым ответчиком произведены платежи по арендной плате не в полном объеме, что послужило основанием для обращения истца в суд с иском о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам, а также для начисления неустойки в соотвествии с пунктом 6.1 договоров.

Возражая по существу заявленных требований, ответчик указал на несоблюдение истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора в части требований, заявленных по договору от 01.12.2020 №77/33-21 (на 2021 год), о взыскании постоянной части арендной платы в сумме 375 774 рублей, а также переменной части арендной платы на сумму 57 614 рублей 03 копеек, в связи с чем исковое заявление в данной части подлежит оставлению без рассмотрения на основании статьи 148 АПК РФ; обращает внимание суда на то, что представленный истцом в материалы дела расчет исковых требований не содержит полного перечня счетов-фактур и оплат за спорный период, в связи с чем не представляется возможным достоверно установить размер спорной задолженности; указывает на то, что в переменной части арендной платы стоимость электроэнергии определена по фактическим тарифам ПАО «ДЭК», тогда как стоимость тепловой энергии, водоснабжения и водоотведения существенно превышает тарифы, утвержденные Департаментом по тарифам Приморского края; кроме того, ответчиком с согласия истца произведены неотделимые улучшения, стоимость которых составила 3 955 668 рублей согласно экспертному заключению НП «Независимая лаборатория строительной экспертизы и сертификации», в связи с чем на основании положений статьи 623 Гражданского кодекса российской Федерации (далее ГК РФ), пункта 5.2.2 договора, арендатор имеет право получить от арендодателя стоимость неотделимых улучшений.

Истец представил в материалы дела возражения на отзыв ответчика, по тексту которых ссылается на неправомерность заявленных предпринимателем доводов в части несоблюдения истцом претензионного порядка урегулирования спора по требованиям, заявленным по договору от 01.12.2020 №77/33-21 (на 2021 год), о взыскании постоянной части арендной платы в сумме 375 774 рублей, со ссылкой на пункт 4 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации 4 (2015), утвержденного Президиумом Верховного суда РФ 23.12.2015, с учетом позиции ответчика по несогласию с исковыми требованиями в полном объеме и отсутствия намерения урегулировать спор мирным путем; довод ответчика о том, что истцом не учтены произведенные предпринимателем платежи по платежным поручениям № 42 от 26.08.2020, №58 от 28.10.2020, №63 от 01.12.2020, №71 от 24.12.2020 на общую сумму в размере 200 000 рублей, опровергается представленными в материалы дела документами, а именно: отчетом по проводкам за период с января 2019 года по декабрь 2021 года, выпиской по оборотам счета в отношении ответчика; ссылка ответчика о применении истцом в расчетах за коммунальные ресурсы завышенных тарифов является несостоятельной, с учетом пункта 2.2 Приложения №3 к договорам; при этом, наличие встречных требований ответчика к истцу в части произведенных неотделимых улучшений не опровергают факт наличия задолженности ответчика по арендным платежам в спорный период.

В дополнение к ранее изложенным доводам ответчик представил в материалы дела контррасчет исковых требований на сумму 4 540 150 рублей 65 копеек; настаивает на неправомерном установлении истцом дополнительной платы к тарифу на тепловую энергию; ссылается на то, что в связи с КОВИД-19 предпринимательская деятельность ответчика в спорный период была практически приостановлена, в связи с чем ответчик обращался к истцу с просьбой уменьшить сумму арендной платы на 50%, в которой последний ответчику отказал; указывает на применение моратория в части начисления пени, а также на положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) в части снижения неустойки, в связи с ее явной несоразмерностью.

В части произведенных неотделимых улучшений спорного помещения ответчик пояснил, что помещения, ранее предоставленные в аренду ИП ФИО3, в настоящее время переданы в аренду ИП ФИО7 по договору аренды от 16.08.2021, включая дополнительно возведенные предпринимателем площади; настаивает на том, что задолженность по арендной плате в размере 1 205 927 рублей 76 копеек погашена зачетом встречного однородного требования (требование о возмещении стоимости неотделимых улучшений) на основании уведомления ИП ФИО3 от 07.08.2022 согласно статье 410 ГК РФ; указывает, что ответчиком в 2004 году произведены неотделимые улучшения арендованных помещений, а именно: выполнено межэтажное перекрытие конференцзала площадью 313,1 кв. м с внутренней лестницей на сумму 3 995 668 рублей, что подтверждается представленным в материалы дела экспертным заключением.

В дополнительных возражениях на отзыв ответчика, истец пояснил, что 08.08.2022 ответчик направил истцу уведомление о зачете встречного однородного требования от 07.08.2022, по тексту которого заявил о зачете требования ПАО «Варяг» к ИП ФИО3 по договорам аренды об уплате арендной платы в сумме 1 205 927 рублей 76 копеек требованием ИП ФИО3 к ПАО «Варяг» о возмещении стоимости неотделимых улучшений, выполненных в помещении по адресу: <...>, на сумму 1 205 927 рублей 76 копеек. Истец со ссылкой на статьи 410 ГК РФ, 65 АПК РФ, 623 ГК РФ, пункты 5.3.3, 5.4.8 договора, указал, что проект реконструкции, а также состав, виды, объем, стоимость работ не согласованы с арендодателем, в связи с чем на основании статьи 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества возмещению не подлежит, на основании чего отсутствуют основания для зачета требования ПАО «Варяг» к ИП ФИО3 по договорам аренды об уплате арендной платы в сумме 1 205 927 рублей 76 копеек требованием ИП ФИО3 к ПАО «Варяг» о возмещении стоимости неотделимых улучшений, выполненных в помещении по адресу: <...>, на сумму 1 205 927 рублей 76 копеек.

Определением суда от 25.08.2022 судом на основании статьи 66 АПК РФ у ответчика истребован оригинал письма ПБОЮЛ ФИО3 (дата составления 18.10.04), копия которого представлена ответчиком в материалы дела в качестве доказательства, подтверждающего получение согласия арендодателя на выполнение соответствующих работ, в связи с доводами истца о наличии в его архиве письма ПБОЮЛ ФИО3 в иной редакции, а именно: в редакции спорного письма, имеющегося у истца, ФИО3 обратилось к истцу с просьбой произвести реконструкцию арендуемого помещения конференц-зала, взвести перекрытие по уровню балкона, за свой счет, указывала на проведение работ дипломированными специалистами, с учетом расчета нагрузки; при этом, письмами от 21.10.2004 №33/1629 и №33/1628 истец сообщил ответчику о согласии на реконструкцию конференц-зала в части возведения второго этажа, на строительство лестничного перехода из конференц-зала во двор, при условии согласования с истцом проекта реконструкции и проекта перехода.

В судебном заседании истец поддерживает исковые требования в полном объеме; представил справочный расчет неустойки, произведенный за период с 11.10.2019 по 28.02.2022, учитывая доводы ответчика о применении к неустойке положений о введении моратория, на сумму 508 769 рублей 26 копеек.

Ответчик в судебном заседании возражает против удовлетворения исковых требований в полном объеме по доводам, изложенным в отзыве и дополнениях к нему.

Судом приобщены в материалы дела дополнительные документы и пояснения, представленные сторонами; в судебном заседании обозревались подлинники документов, которые возвращены сторонам.

В ходе рассмотрения настоящего дела ответчиком заявлено ходатайство об оставлении искового заявления ПАО «Варяг» без рассмотрения, в связи с несоблюдение истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора в части требований, заявленных по договору от 01.12.2020 №77/33-21 (на 2021 год), о взыскании постоянной части арендной платы в сумме 375 774 рублей, а также переменной части арендной платы на сумму 57 614 рублей 03 копеек, со ссылкой на положения статьи 148 АПК РФ, рассмотрев которое, суд отклоняет на основании следующего.

В соответствии с частью 5 статьи 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором. Иные споры, возникающие из гражданских правоотношений, передаются на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора только в том случае, если такой порядок установлен Федеральным законом или договором.

Указанной норме корреспондируют положения пункта 8 части 2 статьи 125 и пункта 7 части 1 статьи 126 АПК РФ, в соответствии с которыми в исковом заявлении должны быть указаны сведения о соблюдении истцом претензионного или иного досудебного порядка, в подтверждение чего к исковому заявлению должны быть приложены документы, подтверждающие соблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено Федеральным законом.

Соответствующее толкование применения пункта 7 части 1 статьи 126 АПК РФ приведено в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.06.2019 №309-ЭС19-8273.

На основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено Федеральным законом.

Настоящий спор основан на ненадлежащим исполнении ответчиком обязательств по оплате по договорам аренды помещения, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что соблюдение досудебного порядка урегулирования настоящего спора является обязательным.

По смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования спора подразумевается одна из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попытке урегулирования спорных вопросов непосредственно между предполагаемыми кредитором и должником по обязательству до передачи дела в арбитражный суд без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы.

Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

При этом, согласно правовому подходу, изложенному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.03.2017 №309-ЭС16-17446, досудебный порядок урегулирования экономических споров представляет собой взаимные действия сторон материального правоотношения, направленные на самостоятельное разрешение возникших разногласий. Лицо, считающее, что его права нарушены действиями другой стороны, обращается к нарушителю с требованием об устранении нарушения. Если получатель претензии находит ее доводы обоснованными, то он предпринимает необходимые меры к устранению допущенных нарушений, исключив тем самым необходимость судебного вмешательства. Такой порядок ведет к более быстрому и взаимовыгодному разрешению возникших разногласий и споров.

Из представленных в материалы дела доказательств действительно не усматривается, что претензия от 17.09.2021 содержит требование об оплате задолженности по договору от 01.12.2020 №77/33-21 (на 2021 год), о взыскании постоянной части арендной платы в сумме 375 774 рублей.

Так, в соответствии с правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4 (2015), несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора не является безусловным основанием для оставления искового заявления без рассмотрения.

По смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126 и пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

Таким образом, если из поведения ответчика не усматривается намерение добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, оставление иска без рассмотрения в таком случае приведет к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон.

Оснований считать, что оставление иска без рассмотрения в части требования по договору от 01.12.2020 №77/33-21 (на 2021 год) поспособствовало бы мирному разрешению спора, у суда не имеется.

Как установлено ранее, претензионный порядок в отношении остальной суммы основного долга соблюден истцом путем направления в адрес ответчика претензии от 17.09.2021 с требованием вернуть сумму задолженности.

При этом, в рассматриваемом случае из поведения ответчика не усматривается намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, поэтому оставление иска без рассмотрения, по мнению суда приведет к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2015).

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для оставления иска без рассмотрения в части требования о взыскании с ИП ФИО3 задолженности по договору от 01.12.2020 №77/33-21 (на 2021 год) о взыскании постоянной части арендной платы в сумме 375 774 рублей, а также переменной части арендной платы на сумму 57 614 рублей 03 копеек.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения истца и ответчика, суд установил следующее.

01.12.2018 между ИП ФИО3 (ответчик, арендатор) и ПАО «Варяг» (истец, арендодатель) заключен договор аренды помещения №77/33-19 (далее договор от 01.12.2018), по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование помещения общей площадью 1014 кв.м. в производственном комплексе зоны Б по адресу: <...> (пункт 1.1 договора).

В силу пунктов 4.1.1, 4.1.2 договора от 01.12.2020 арендная плата состоит из двух частей: постоянной и переменной. Сумма постоянной части арендной платы составляет 118 160 рублей в месяц. Сумма переменной части арендной платы рассчитывается на основании показаний приборов учета (при их отсутствии расчетным путем) по итогам каждого месяца и включает в себя расходы фактически потребленной тепловой энергии (отопление), холодной воды, приема сточных вод, фактических объемов вывоза и размещения отходов. Расчет за потребленную электроэнергию производится на основании приборов учета (при их отсутствии расчетным путем) и входит в состав переменной части арендной платы с опозданием на месяц.

Как следует из пункта 5.4.3 договора от 01.12.2018, арендатор обязался обеспечить получение уполномоченным лицом счета-фактуры на оплату аренды с 6 по 10 число следующего за отчетным.

01.12.2019 между ИП ФИО3 (ответчик, арендатор) и ПАО «Варяг» (истец, арендодатель) заключен договор аренды помещения №77/33-19 (далее договор от 01.12.2019), по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование помещения №№ 1 (4,2 кв.м.), 2 (98,4 кв.м.), 4 (9,6 кв.м.), 5 (8,1 кв.м.), 6 (14,7 кв.м.), 8 (8,3 кв.м.), 9 (1,1 кв.м.), 10 (18,2 кв.м.), 11 (17,3 кв.м.), 12 (15,6 кв.м.), 13 (6,6 кв.м.), 14 (52,3 кв.м.), общей площадью 254,4 кв.м., расположенные на втором этаже производственного комплекса зоны Б по адресу: <...> (пункт 1.1 договора).

В силу пункта 2.1 договора от 01.12.2019 срок аренды установлен с 01.01.2020 по 30.04.2020.

Как следует из пунктов 4.1.1, 4.1.2 договора от 01.12.2019, арендная плата состоит из двух частей: постоянной и переменной. Сумма постоянной части арендной платы составляет 31 318 рублей 40 копеек в месяц. Сумма переменной части арендной платы рассчитывается на основании показаний приборов учета (при их отсутствии расчетным путем) по итогам каждого месяца и включает в себя расходы фактически потребленной тепловой энергии (отопление), холодной воды, приема сточных вод, фактических объемов вывоза и размещения отходов. Расчет за отсутствии расчетным путем) и входит в состав переменной части арендной платы с опозданием на месяц.

В силу пункта 5.4.3 договора от 01.12.2019 арендатор обязался обеспечить получение уполномоченным лицом счета-фактуры на оплату аренды с 6 по 10 число следующего за отчетным.

24.03.2020 между ИП ФИО3 (ответчик, арендатор) и ПАО «Варяг» (истец, арендодатель) заключен договор аренды помещения №77/33-20 (далее договор от 24.03.2020), по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование помещения общей площадью 1014 кв.м. в производственном комплексе зоны Б по адресу: <...> (пункт 1.1 договора).

В силу пункта 2.1 договора от 24.03.2020 срок аренды установлен с 01.05.2020 по 31.12.2020.

Согласно пунктам 4.1.1, 4.1.2 договора от 24.03.2020 арендная плата состоит из двух постоянной и переменной. Сумма постоянной части арендной платы составляет 120 456 рублей в месяц. Сумма переменной части арендной платы рассчитывается на основании показаний приборов учета (при их отсутствии расчетным путем) по итогам каждого месяца и включает в себя расходы фактически потребленной тепловой энергии (отопление), холодной воды, приема сточных вод, фактических объемов вывоза и размещения отходов. Расчет за потребленную электроэнергию производится на основании приборов учета (при их отсутствии расчетным путем) и входит в состав переменной части арендной платы с опозданием на месяц.

Как следует из пункта 5.4.3 договора от 24.03.2020, арендатор обязался обеспечить получение уполномоченным лицом счета-фактуры на оплату аренды с 6 по 10 число следующего за отчетным.

01.12.2020 между ИП ФИО3 (ответчик, арендатор) и ПАО «Варяг» (истец, арендодатель) заключен договор аренды помещения №77/33-21 (далее договор от 01.12.2020), согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование помещения общей площадью 1014 кв.м. в производственном комплексе зоны Б по адресу: <...> (пункт 1.1 договора).

Как следует из пункта 2.1 договора от 01.12.2020, срок аренды установлен с 01.12.2020 по 30.12.2021.

В силу пункта 4.1.2 договора от 01.12.2020 арендная плата состоит из двух частей: постоянной и переменной. Сумма постоянной части арендной платы составляет 125 258 рублей в месяц. Сумма переменной части арендной платы рассчитывается на основании показаний приборов учета (при их отсутствии расчетным путем) по итогам каждого месяца и включает в себя расходы фактически потребленной тепловой энергии (отопление), холодной воды, приема сточных вод, фактических объемов вывоза и размещения отходов. Расчет за потребленную электроэнергию производится на основании приборов учета (при их отсутствии расчетным путем) и входит в состав переменной части арендной платы с опозданием на месяц.

Как следует из пунктов 5.4.3, 5.4.4 договора от 01.12.2020, арендатор обязался обеспечить получение уполномоченным лицом счета-фактуры на оплату аренды с 6 по 10 число следующего за отчетным; своевременно вносить арендную плату за пользование помещением, не получение счета от арендодателя не является основанием для невнесения арендной платы в установленные сроки.

В соответствии с пунктом 4.2.1 заключенных договоров арендная плата вносится арендатором путем перечисления платежным поручением суммы, определенной договором, по платежным реквизитам ежемесячно в десятидневный срок, исчисляемый с момента истечения учетного периода (календарного месяца).

Согласно пункту 5.4.4 заключенных между сторонами договоров арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование помещением.

Из текста искового заявления следует, что ответчиком в полном объеме плат по арендным платежам не произведена, в связи с чем на стороне последнего образовалась задолженность на общую сумму в размере 1 313 594 рублей 34 копеек, а именно:

- по договору от 01.12.2018 задолженность по внесению постоянной части арендной платы в размере 450 039 рублей 15 копеек за период с 01.09.2019 по 31.12.2019, по внесению переменной части арендной платы в размере 82 002 рубля 03 копейки за период с 01.08.2019 по 31.12.2019;

- по договору от 01.12.2019 задолженность по внесению постоянной части арендной платы в размере 125 273 рубля 60 копеек за период с 01.01.2020 по 30.04.2020, по внесению переменной части арендной платы в размере 138 923 рубля 22 копейки за период с 01.01.2020 по 30.04.2020;

- по договору от 24.03.2020 переменная часть арендной платы в сумме 0,03 рубля за декабрь 2020 года;

- по договору от 01.12.2020 задолженность по внесению постоянной части арендной платы в размере 375 774 рубля за период с 01.07.2021 по 30.09.2021, по внесению переменной части арендной платы в размере 57 614 рублей 03 копейки за период с 01.06.2021 по 30.09.2021.

В соответствии с пунктом 6.1 вышеуказанных договоров аренды при просрочке внесения арендной платы, а также иных платежей, предусмотренных пунктом 4.1 договора, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В связи с тем, что ответчик допустил просрочку внесения арендной платы по вышеуказанным договорам от 01.12.2018, от 01.12.2019, от 24.03.2020, от 01.12.2020, истец на основании пункта 6.1 указанных договоров начислил ответчику неустойку на сумму 761 242 рублей 28 копеек за период с 11.10.2019 по 28.02.2022, согласно представленному в материалы дела расчету.

С целью соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истец претензией от 17.09.2021 обратился к ответчику с требованием об оплате долга по аренде, которое оставлено ответчиком без удовлетворения.

Неисполнение ответчиком обязательств по оплате арендной платы за фактическое пользование имуществом, переданным ему по вышеуказанным договорам, послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 АПК РФ, заслушав пояснения сторон, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из материалов дела следует, что истцом и ответчиком заключены договоры аренды от 01.12.2018, от 01.12.2019, от 24.03.2020, от 01.12.2020, объекты аренды переданы ответчику по актам приема-передачи. Факт пользования ответчиком в спорный период переданным в аренду недвижимым имуществом подтверждается материалами дела, в том числе договорами, актами приема-передачи и последним не оспаривается.

В ходе рассмотрения настоящего дела ответчиком заявлены доводы о том, что предпринимателем с согласия истца произведены неотделимые улучшения арендованного имущества, стоимость которых составила 3 955 668 рублей, что подтверждается представленным в материалы дела экспертным заключением НП «Независимая лаборатория строительной экспертизы и сертификации».

В части произведенных неотделимых улучшений спорного помещения ответчик пояснил, что помещения, ранее предоставленные в аренду ИП ФИО3, в настоящее время переданы в аренду ИП ФИО7 по договору аренды от 16.08.2021, включая дополнительно возведенные предпринимателем площади; настаивает на том, что задолженность по арендной плате в размере 1 205 927 рублей 76 копеек погашена зачетом встречного однородного требования (требование о возмещении стоимости неотделимых улучшений) на основании уведомления ИП ФИО3 от 07.08.2022 согласно статье 410 ГК РФ; указывает, что ответчиком в 2004 году произведены неотделимые улучшения арендованных помещений, а именно: выполнено межэтажное перекрытие конференцзала площадью 313,1 кв. м с внутренней лестницей на сумму 3 995 668 рублей.

Согласно пункту 3 статьи 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, для возникновения у арендатора права требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущество необходимо установить что выполненные работы носят характер именно улучшений арендуемого имущества, их неотделимость, а также наличие согласия арендодателя на их осуществление в арендуемом объекте.

Из прямого толкования статьи 623 ГК РФ следует, что под улучшениями понимаются работы, которые повышают качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, достройкой, дооборудованием, капитальным ремонтом основного средства.

При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Таким образом, само по себе прекращение арендных отношений не свидетельствует о том, что арендатору наносятся убытки в виде стоимости неотделимых улучшений, поскольку последний наделен правом требовать возмещения такой стоимости.

Вместе с тем, ответчик не доказал факта произведенных в спорном помещении каких-либо неотделимых улучшений, которые были согласованы с арендодателем в порядке пункта 5.3.5 договора и подлежали бы возврату либо возмещению.

В обоснование доводов о необходимости зачета требования ПАО «Варяг» к ИП ФИО3 по договорам аренды об уплате арендной платы в сумме 1 205 927 рублей 76 копеек требованием ИП ФИО3 к ПАО «Варяг» о возмещении стоимости неотделимых улучшений, выполненных в помещении по адресу: <...>, на сумму 1 205 927 рублей 76 копеек, ответчик ссылается на письмо от 18.10.2004. По мнению ответчика, указанным письмом от 18.10.2004 истец согласовал производство спорных работ в вышеуказанных арендованных помещениях.

При этом, суд учитывает, что в архиве истца имеется письмо ПБОЮЛ ФИО3 в иной редакции, а именно: в редакции спорного письма, имеющегося у истца, ФИО3 обратилось к истцу с просьбой произвести реконструкцию арендуемого помещения конференц-зала, взвести перекрытие по уровню балкона, за свой счет, указывала на проведение работ дипломированными специалистами, с учетом расчета нагрузки; при этом, письмами от 21.10.2004 №33/1629 и №33/1628 истец сообщил ответчику о согласии на реконструкцию конференц-зала в части возведения второго этажа, на строительство лестничного перехода из конференц-зала во двор, при условии согласования с истцом проекта реконструкции и проекта перехода.

Таким образом, суд приходит к выводу, что в материалы дела представлены два письма от 18.10.2004 с разным содержанием, при оценке которых в совокупности с имеющимися в деле доказательствами и не представлением ответчиком в подтверждение своих доводов каких-либо первичных документов в подтверждение факта произведенных неотделимых улучшений в спорных арендованных помещениях истца, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для зачета требования ПАО «Варяг» к ИП ФИО3 по договорам аренды об уплате арендной платы в сумме 1 205 927 рублей 76 копеек требованием ИП ФИО3 к ПАО «Варяг» о возмещении стоимости неотделимых улучшений, выполненных в помещении по адресу: <...>, на сумму 1 205 927 рублей 76 копеек.

Суд обращает внимание на то, что арендатором в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлены безусловные доказательства получения согласия арендодателя на проведение конкретных видов ремонтных работ, их объема и стоимости, в порядке который установлен положениями статьи 623 ГК РФ, условиями спорных договоров аренды, а также уклонения арендодателя от утверждения разумных и обоснованных данных проектной документации.

При этом, действуя разумно и осмотрительно, ответчик, претендуя на зачет стоимости неотделимых улучшений, должен был и имел возможность до начала проведения работ получить от арендодателя документы, однозначно свидетельствующие о согласовании видов работ и их стоимости.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии в данном случае оснований для зачета стоимости выполненных ответчиком ремонтных работ в счет задолженности по арендной плате.

В подтверждение доводов в обоснование своих возражений произведенных неотделимых улучшений спорных арендованных помещений ответчиком также в материалы дела представлено экспертное заключение от 28.09.2021 №069/3-21, выполненное НП «Независимая лаборатория строительной экспертизы и сертификации», из которого следует, что в ходе обследования экспертом определены объемы и стоимость неотделимых улучшений строительных конструкций конференцзала завода «Варяг», выполненных ИП ФИО3 Объемы и стоимость неотделимых улучшений, с учетом стоимости использованных материалов, посчитаны в локальном ресурсном сметном расчете №1 (Приложение №1). Стоимость неотделимых улучшений составляет 3 955 668 рублей.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 АПК РФ).

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Суд не принимает во внимание представленное ответчиком заключение экспертизы от 28.09.2021, поскольку содержание указанного документа не позволяет установить, на основании каких сведений определялась стоимость неотделимых улучшений, а также объем произведенных ответчиком работ, в отсутствие соответствующей проектной документации на спорные помещения. В указанном экспертном заключении сделан вывод об общем техническом состоянии спорных помещений, а также стоимости ремонтно-восстановительных работ конструкций конференц-зала на момент из осмотра.

Расчет суммы задолженности, представленный истцом, подтверждается материалами дела, задолженность по арендным платежам по спорным договорам составила в общем размере 1 313 594 рублей 34 копеек, а именно:

- по договору от 01.12.2018 задолженность по внесению постоянной части арендной платы в размере 450 039 рублей 15 копеек за период с 01.09.2019 по 31.12.2019, по внесению переменной части арендной платы в размере 82 002 рубля 03 копейки за период с 01.08.2019 по 31.12.2019;

- по договору от 01.12.2019 задолженность по внесению постоянной части арендной платы в размере 125 273 рубля 60 копеек за период с 01.01.2020 по 30.04.2020, по внесению переменной части арендной платы в размере 138 923 рубля 22 копейки за период с 01.01.2020 по 30.04.2020;

- по договору от 24.03.2020 переменная часть арендной платы в сумме 0,03 рубля за декабрь 2020 года;

- по договору от 01.12.2020 задолженность по внесению постоянной части арендной платы в размере 375 774 рубля за период с 01.07.2021 по 30.09.2021, по внесению переменной части арендной платы в размере 57 614 рублей 03 копейки за период с 01.06.2021 по 30.09.2021.

При этом, суд находит правомерными доводы ответчика в части необоснованного установления истцом дополнительной платы к тарифу на тепловую энергию в виде ремонтно-сетевого обслуживания (РСО), включенной в переменную часть арендной платы, в связи с чем приходит к выводу об ее исключении из суммы исковых требований (переменной части арендной платы), с учетом пункта буквального содержания пункта 4.2 договоров аренды, в соотвествии с которым сумма переменной части арендной платы рассчитывается на основании показаний приборов учета (при их отсутствии расчетным путем) по итогам каждого месяца и включает в себя расходы фактически потребленной тепловой энергии (отопление), холодной воды, приема сточных вод, фактических объемов вывоза и размещения отходов. Расчет за потребленную электроэнергию производится на основании приборов учета (при их отсутствии расчетным путем) и входит в состав переменной части арендной платы с опозданием на месяц.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

При толковании принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Таким образом, из буквального содержания указанного пункта договора не следует согласование сторонами включения в переменную часть арендной платы ремонтно-сетевого обслуживания (РСО), в связи суд приходит к выводу, что включение истцом указанной платы в сумму задолженности является неправомерным.

Оценивая доводы ответчика относительно того, что в спорный период, в связи с распространением на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №2 предпринимательская деятельность ответчика в спорный период была практически приостановлена, в связи с чем ответчик обращался к истцу с просьбой уменьшить сумму арендной платы на 50%, в которой последний ответчику отказал, суд, руководствуясь положениями статей 309, 310 ГК РФ, Законом №98-ФЗ с учетом разъяснений, изложенных в «Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №2» (далее Обзор №2), исходит из наличия обстоятельств, дающих обществу право на уменьшение арендной платы на 50% за спорный период.

Поскольку ответчик, в нарушение статьи 65 АПК РФ, не представил доказательств оплаты задолженности, с учетом вышеприведенных обстоятельств, исковые требования в данной части подлежат частичному удовлетворению на сумму 1 376 206 рублей 44 копеек.

Истцом также заявлено требование о взыскании 761 242 рублей 28 копеек неустойки за период с 11.10.2019 по 28.02.2022, начисленной на спорную сумму основного долга за нарушение ответчиком обязательств по внесению оплаты.

Пеней (неустойкой) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 6.1 договоров аренды, заключенных между сторонами, при просрочке внесения арендной платы, а также иных платежей, предусмотренных пунктом 4.1 договора, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Поскольку факт просрочки исполнения обязанности по внесению арендных платежей подтвержден материалами дела и ответчиком не оспорен, соглашение о неустойке и ее размере сторонами достигнуто, истец вправе предъявить к взысканию с ответчика по настоящему делу пеню, начисленную на сумму спорного основного долга.

В ходе рассмотрения настоящего дела ответчиком заявлено ходатайство о снижении неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

Возможность уменьшения неустойки предусмотрена статьей 333 ГК РФ. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 статьи 333 ГК РФ).

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе и направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее по тексту Постановление от 24.03.2016 №7), если должником является коммерческая организация, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме.

В соответствии с положениями пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2011 №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Принимая во внимание заявление ответчика о снижении неустойки, в целях соблюдения баланса интересов сторон, учитывая явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств с учетом суммы основного долга, суд считает необходимым применить положения статьи 333 ГК РФ и уменьшить размер неустойки до суммы 138 578 рублей 75 копеек, что соответствует размеру двукратной ключевой ставки Банка России по сравнению с установленной договорной ответственностью в 0,1%.

Суд полагает, что такой размер ответственности достаточен для обеспечения восстановления нарушенных прав истца, соответствует принципам добросовестности, разумности и справедливости и не приведет к чрезмерному, избыточному ограничению имущественных прав и интересов ответчика.

При этом, суд обращает внимание на то, что наличие обстоятельств, связанных с пандемией, распространением коронавирусной инфекции, сами по себе не являются основанием для полного освобождения ответчика от уплаты неустойки, поскольку это повлечет ущемление прав истца.

Кроме того, справочный расчет неустойки произведен истцом с учетом положений постановления Правительства РФ от 03.04.2020 №439 и постановления Губернатора Приморского края от 18.03.2020 №21-пг, поскольку ответчик, согласно сведениям из ЕГРИП, осуществляет деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (covid-19).

Наряду с изложенным, относительно взыскания с ответчика неустойки по день фактической уплаты долга суд обращает внимание на следующее.

В соответствии с пунктом 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве»). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 179 АПК РФ).

Согласно статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее Закон о банкротстве) для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.

Целью введения моратория, предусмотренного статьей 9.1 Закона о банкротстве, является обеспечение стабильности экономики путем оказания поддержки отдельным хозяйствующим субъектам. Согласно абзацу первому пункта 2 статьи 9.1 Закона о банкротстве правила о моратории не применяются к лицам, в отношении которых на день введения моратория возбуждено дело о банкротстве.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 №497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» с 01.04.2022 на территории Российской Федерации сроком на 6 месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей (за исключением лиц, указанных в пункте 2 данного постановления).

На основании пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 №44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац 10 пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

Из анализа вышеприведенных правовых норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что в период действия моратория (с 01.04.2022 до 01.10.2022) на требования, возникшие до введения моратория, финансовые санкции не начисляются.

Правила о моратории, установленные Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 №497, распространяют свое действие на всех участников гражданско-правовых отношений (граждане, включая индивидуальных предпринимателей, юридические лица), за исключением лиц, прямо указанных в пункте 2 данного постановления (застройщики многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, включенных в единый реестр проблемных объектов), независимо от того, обладают они признаками неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества либо нет.

Таким образом, в период действия указанного моратория неустойка по день фактической уплаты долга не подлежит начислению, в связи с чем требования истца о взыскании неустойки по день фактической оплаты долга, подлежат начислению, начиная с 01.10.2022.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В силу изложенного, судебные расходы в виде уплаченной госпошлины при подаче иска подлежат распределению между сторонами пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

р е ш и л:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>) в пользу Публичного акционерного общества «Варяг» (ИНН <***>) задолженность в общем размере 1 376 206 рублей 44 копейки, в том числе 1 237 627 рублей 69 копеек основного долга, 138 578 рублей 75 копеек неустойки, и неустойку с 01.10.2022 по день фактического исполнения обязательства; а также 22 136 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

После вступления решения в законную силу, исполнительный лист подлежит выдаче по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции.



Судья Понкратенко М.В.