Решение от 29 сентября 2021 г. по делу № А53-18206/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Ростов-на-Дону

«29» сентября 2021 года Дело № А53-18206/2021

Резолютивная часть решения объявлена «28» сентября 2021 года

Полный текст решения изготовлен «29» сентября 2021 года

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Прокопчук С.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Администрации Семикаракорского городского поселения (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области,

третьи лица - ФИО2 (ИНН <***>, СНИЛС <***>), ФИО3 (СНИЛС <***>),

о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации прав, выраженного в уведомлении от 26.04.2021 № КУВД-001/2021-1477164/2,

при участии:

от заявителя – представитель ФИО4 (доверенность от 11.01.2021);

от заинтересованного лица – представитель ФИО5 (доверенность от 09.12.2020);

от третьих лиц – не явились, извещены,

установил:

Администрация Семикаракорского городского поселения обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации прав, выраженного в уведомлении от 26.04.2021 № КУВД-001/2021-1477164/2.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2, ФИО3.

В судебном заседании представитель администрации требования поддержал.

Представитель управления возражал против удовлетворения требований по доводам, изложенным в отзыве.

В судебном заседании 28.09.2021 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлен перерыв до 28.09.2021 до 11 часов 00 минут.

После перерыва судебное заседание продолжено.

Лица, участвующие в деле, явку представителей после перерыва не обеспечили, извещены надлежащим образом.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, установил следующие фактические обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 21.01.2021 в управление обратилась ФИО6 и представила заявление № КУВД-001/2021-1477164 и документы для осуществления государственной регистрации 1/2 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:35:0110141:395, расположенный по адресу: Ростовская область, <...>.

В качестве основания для проведения государственной регистрации прав ФИО2 представила договор купли-продажи земельного участка № 58 от 20.11.2020 и постановление Администрации Семикаракорского поселения № 664 от 16.11.2020.

Согласно указанному договору Администрация Семикаракорского городского поселения продает, а ФИО2 приобретает в собственность 1/2 долю в праве собственности на земельный участок площадью 791 кв. м с кадастровым номером 61:35:0110141:395, расположенный по адресу: Ростовская область, район Семикаракорский, <...>.

В соответствии с указанным постановлением 1/2 доли в праве собственности на земельный участок предоставляется ФИО2 за плату.

Уведомлением от 26.04.2021 № КУВД-001/2021-1477164/2 заявителю отказано в государственной регистрации прав в соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В уведомлении указано на то, что в целях осуществления государственной регистрации права собственности ФИО2 на 1/2 долю в праве собственности на земельный участок необходимо представить нотариально удостоверенный договор купли-продажи 1/2 доли земельного участка.

Мотивирован отказ тем, что поскольку право собственности на одну вторую доли в праве собственности на земельный участок у ФИО2 возникнет на основании сделки - договора купли-продажи земельного участка № 58 от 20.11.2020, то в силу части 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи 1/2 доли земельного участка, заключенный Администрацией Семикаракорского сельского поселения с ФИО2, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Полагая, что отказ управления в государственной регистрации права собственности не соответствует закону, администрация обратилось в суд с настоящим заявлением.

Как следует из положений статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Поскольку законодательство не ограничивает возможность применения различных способов для защиты субъектом хозяйственной деятельности предполагаемого нарушенного права, суд полагает подлежащим рассмотрению по существу заявленного в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенных норм для признания действий (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

Оценивая отказ управления в осуществлении государственной регистрации прав, изложенный в уведомлении от 26.04.2021 № КУВД-001/2021-1477164/2, на предмет соответствия его законодательству, суд исходит из следующего.

Государственный регистратор исходит из того, что земельный участок с кадастровым номером 61:35:0110141:395 предоставлялся двум гражданам - ФИО3 и ФИО2 по разным основаниям - за плату на основании договора-купли продажи № 58 от 20.11.2020 и бесплатно на основании постановления Администрации Семикаракорского городского поселения № 664 от 16.11.2020, соответственно, право собственности на одну вторую доли в праве собственности на земельный участок у ФИО3 возникло на основании ненормативного акта органа муниципальной власти - постановления Администрации Семикаракорского городского поселения № 664 от 16.11.2020, право собственности на одну вторую доли в праве собственности на земельный участок у ФИО2 возникнет на основании сделки - договора купли-продажи земельного участка № 58 от 20.11.2020, и считает, что представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи 1/2 доли земельного участка, заключенный Администрацией Семикаракорского сельского поселения с ФИО2, подлежит обязательному нотариальному удостоверению, поскольку статьей 42 Закона № 218-ФЗ предусмотрен специальный порядок распоряжения долями в праве собственности на недвижимое имущество, и к муниципальным образованиям как субъектам гражданского права применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов в силу пункта 2 статьи 124 ГК РФ.

В силу положений статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственный регистратор принимает решение о государственной регистрации прав по результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов при отсутствии предусмотренных законом о регистрации оснований для отказа в государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Закона № 218-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства и не представлены документы, необходимые в соответствии с указанным Законом для государственной регистрации прав.

На основании части 1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.

Государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (пункт 1 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданского кодекса).

В силу пункта 2 статьи 163 Гражданского кодекса нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Суд обращает внимание государственного регистратора на то, что норма статьи 42 Закона № 218-ФЗ об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей собственности по существу направлена на защиту прав долевых собственников, в том числе, при соблюдении права преимущественного приобретения доли.

При этом ссылка управления на пункт 1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ является необоснованной.

Нотариальное удостоверение сделки преследует собой две цели в части распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности. Первая, общая, цель описана в пункте 1 статьи 163 Гражданского кодекса и представляет собой проверку законности сделки с помощью квалифицированного специалиста (нотариуса) в целях защиты законных прав и интересов сторон сделки. Вторая, частная, в отношении общей долевой собственности, заключается в проверке соблюдения интересов остальных участников долевой собственности в части их права на преимущественное право покупки.

Установленное статьей 42 Закона № 218-ФЗ требование к нотариальному удостоверению сделок по отчуждению долей в праве на недвижимое имущество направлено на защиту преимущественного права приобретения этой доли другим долевым собственником (данный правовой подход отражен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.04.2019 № 302-ЭС19-3666).

Между тем у остальных участников долевой собственности не может возникнуть права преимущественной покупки ввиду их отсутствия, поскольку договор купли-продажи 1/2 доли земельного участка от № 58 от 20.11.2020, расположенного по адресу: по адресу: Ростовская область, Семикаракорский район, проспект В.А. Закруткина, 58, заключен в порядке предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение.

Передача спорного земельного участка в целом преследует цель обеспечить право пользования земельным участком, расположенным под объектом недвижимости (жилым домом), собственниками которого выступают граждане.

Постановлением № 664 от 16.11.2020 администрация предоставила ФИО3 и ФИО2 в собственность указанный земельный участок следующим образом: 1/2 доли ФИО3 за плату, 1/2 доли ФИО2 – бесплатно. 20.11.2020 заключен договор купли-продажи № 58, по которому ФИО2 приобрела 1/2 доли в праве собственности на земельный участок общей площадью 791,0 кв. м с кадастровым номером 61:35:0110141:395 по цене 14 616,21 рубля.

Судом установлено, что администрация Семикаракорского городского поселения не является собственником отчуждаемого участка, он не находится в муниципальной собственности, указанный земельный участок относится к землям государственная собственность на которые не разграничена.

Право органов местного самоуправления распоряжаться земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, закреплено в пункте 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Абзацем 3 пункта 2 статьи 3.3. Закона N 137-ФЗ предусмотрено, что предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 61:35:0110141:395 находится в границах поселения (городской застройки), постольку органом, которому предоставлено право на распоряжение спорным земельным участком, является администрация.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса установлено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, право пользования земельным участком, на котором расположен объект недвижимости и необходимый для его эксплуатации, возникает у нового собственника этой недвижимости в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права собственности нового собственника на приобретенный им объект недвижимости.

Пунктом 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» установлено, что согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

При этом согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2001 № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» отсутствие у покупателя строения надлежащим образом оформленных документов на земельный участок, на котором оно находится, не может рассматриваться как самовольное занятие земельного участка.

При изложенных обстоятельствах довод государственного регистратора о передаче администрацией ФИО3 и ФИО2 в собственность земельного участка по различным правовым основаниям (1/2 по договору купли-продажи и 1/2 доли бесплатно) признается несостоятельным.

С учетом изложенных обстоятельств суд пришел к выводу о том, что из совокупности применения положений статьи 35 Земельного кодекса, статьи 271 Гражданского кодекса, а также пункта 1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ следует, что нотариальное удостоверение сделок по отчуждению долей в рассматриваемом случае не требуется, что свидетельствует о несоответствии оформленного уведомлением от 26.04.2021 № КУВД-001/2021-1477164/2 отказа в государственной регистрации требованиям закона.

Такой отказ нарушает гарантированные органу местного самоуправления действующим законодательством права в сфере распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, поскольку препятствует осуществлению органом местного самоуправления городского поселения прав в отношении земельного участка, расположенного на территории такого поселения.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ, если суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, не соответствуют закону и нарушают права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, он принимает решение о признании такого акта, решения и действий (бездействия) незаконными.

Установив, что действия управления не соответствуют закону и нарушает права и законные интересы заявителя, суд считает необходимым удовлетворить заявленные требования.

В резолютивной части решения о признании незаконным действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд указывает на обязанность соответствующих органов совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок (пункт 3 часть 5 статья 201 АПК РФ).

В силу положения части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд возлагает на управление обязанность осуществить государственную регистрацию права собственности ФИО2 на 1/2 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:35:0110141:395.

Заявителем при обращении в суд государственную пошлину не уплачивал, поскольку освобожден от ее уплаты в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

В силу части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Удовлетворить заявленные требования.

Признать незаконным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области от 26.04.2021 № КУВД-001/2021-1477164/2.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области осуществить государственную регистрацию права собственности ФИО2 (ИНН <***>, СНИЛС <***>) на ½ доли земельного участка с кадастровым номером 61:35:0110141:395.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья С.П. Прокопчук