Решение от 12 декабря 2018 г. по делу № А51-3464/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-3464/2018
г. Владивосток
12 декабря 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 05 декабря 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 12 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Кобко Е.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "ЛЕВ-ИНФОРМ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока, третьи лица муниципальное казенное учреждение "АГЕНТСТВО ПО ПРОДАЖЕ МУНИЦИПАЛЬНЫХ ЗЕМЕЛЬ И НЕДВИЖИМОСТИ" (ИНН2536097608; 2536123449, ОГРН <***>; 1022501294551), ООО «Аналитик Центр», оценщика ФИО2 об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии:

от истца – ФИО3, паспорт, доверенность от 26.06.2017;

от Управления муниципальной собственности г. Владивостока – ФИО4, удостоверение, доверенность №28/1-6698 от 07.12.2017;

от МУП «АПМЗН» - ФИО5, паспорт, доверенность №1-17/2737 от 12.12.2017;

иные лица – не явились, извещены;

установил:

общество с ограниченной ответственностью "ЛЕВ-ИНФОРМ" обратилось в суд с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока; муниципальному казенному учреждению "АГЕНТСТВО ПО ПРОДАЖЕ МУНИЦИПАЛЬНЫХ ЗЕМЕЛЬ И НЕДВИЖИМОСТИ" об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 119,2 кв.м., находящегося по адресу: <...> (в здании (лит. А) номера на поэтажном плане 1-6 (III); 7 (V), этаж цокольный), изложив п. 3.1 в следующей редакции: 3.1 Цена продажи арендуемого имущества составляет 4970000 руб.00коп. (без учета НДС); об обязании Управления муниципальной собственности г.Владивостока в течение 10 календарных дней с момента вступления решения в законную силу направить в адрес общества с ограниченной ответственностью "ЛЕВ-ИНФОРМ" подписанные договоры купли-продажи помещения по цене определенной судом.

Судом в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Аналитик Центр», оценщик ФИО2.

Определением от 22.11.2018 судом в порядке ст. 49 АПК РФ удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований, в соответствии с которым последний просит суд урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 119,2 кв.м., находящегося по адресу: <...> (в здании (лит. А) номера на поэтажном плане 1-6 (III); 7 (V), этаж цокольный), изложив п. 3.1 в следующей редакции: «3.1 Цена продажи арендуемого имущества составляет 4616949 руб.00коп. (без учета НДС).» Обязать УМС г. Владивостока в течение 10 календарных дней с момента вступления решения в законную силу направить в адрес истца подписанные договоры купли-продажи помещения по цене определенной судом.

Представители ООО «Аналитик-Центр» и оценщик ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом в соответствии со ст. 123 АПК РФ, в связи с чем, судебное заседание проведено в порядке ст. 156 АПК РФ в их отсутствие.

Истец уточненные требования поддержал, настаивал на их удовлетворении в полном объеме. В судебном заседании истец поддержал ранее заявленное ходатайство о том, что он отказывается от требований к муниципальному казенному учреждению "АГЕНТСТВО ПО ПРОДАЖЕ МУНИЦИПАЛЬНЫХ ЗЕМЕЛЬ И НЕДВИЖИМОСТИ", просит привлечь его к участию в деле в качестве третьего лица.

Суд в порядке ст. 49 АПК РФ отказ принял, поскольку такой отказ не противоречит закону и не нарушает прав и интересов третьих лиц. Производство по делу в этой части подлежит прекращению в силу п.4 ст. 150 АПК РФ.

Суд в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлек Муниципальное казенное учреждение "АГЕНТСТВО ПО ПРОДАЖЕ МУНИЦИПАЛЬНЫХ ЗЕМЕЛЬ И НЕДВИЖИМОСТИ".

Ответчик исковые требования оспорил, полагает, что УМС г. Владивостока в материалы дела представлены все документы, безусловно подтверждающие достоверность величины рыночной стоимости спорных нежилых помещений, в частности экспертное заключение, содержащее вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, в том числе вывод о соответствии отчета об оценке действующему законодательству. Судебная экспертиза об определении цены продажи объекта не может быть принята во внимание, поскольку совершена неуполномоченным экспертным учреждением.

МКУ "АГЕНТСТВО ПО ПРОДАЖЕ МУНИЦИПАЛЬНЫХ ЗЕМЕЛЬ И НЕДВИЖИМОСТИ" полностью поддерживает доводы ответчика, просит в иске отказать.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд установил следующее.

22.03.2013 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодателем) заключен договор №02-04047-003-Н-АР-6912-ОО аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество, именуемое далее (объект), общей площадью 119,2 кв.м., находящегося по адресу: <...> (в здании (лит. А) номера на поэтажном плане 1-6 (III); 7 (V), этаж цокольный), расположенное по адресу: <...> для использования в целях «офис», бытовое обслуживание, торговля, оказание медико-социальных и физкультурно-оздоровительных услуг.

28.08.2015 истец направил в адрес Управления муниципальной собственности г. Владивостока заявление ООО «Лев-Информ» на приобретение вышеуказанного объекта в собственность в порядке реализации преимущественного права, установленного Федеральным законом №159-ФЗ.

14.06.2016 письмом №5232СП Управление муниципальной собственности г. Владивостока отказало заявителю в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемых нежилых помещений.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 25.10.2016 по делу №А51-14612/2016, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2017 решение Управления муниципальной собственности г.Владивостока об отказе в реализации преимущественного права общества с ограниченной ответственностью «Лев-Информ» на приобретение арендуемого имущества, оформленное письмами от 25.04.2016 №2306сп и от 14.06.2016 №5232сп признано незаконным.

Суд обязал Управление муниципальной собственности г. Владивостока совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в отношении следующего имущества:

- нежилых помещений общей площадью 46,4 кв.м, расположенных по адресу: <...>;

- нежилых помещений общей площадью 48,6 кв.м, расположенных по адресу: <...>;

- нежилых помещений общей площадью 119,2 кв.м, расположенных по адресу: <...>.

Во исполнение вышеуказанного решения суда, оценщиком ООО «Аналитик – Центр» ФИО2 произведена оценка рыночной стоимости нежилых помещений в здании (лит А), назначение: нежилое, общая площадь 119, 2 кв.м., этаж: цокольный, номера на поэтажном плане 1-6 (III); 7 (V).

Согласно отчету оценщика от 16.08.2017 №1539/17, итоговая величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости составила 6 981 356 руб. без учета НДС.

27.12.2017 истцом был получен проект договора купли – продажи, в соответствии с п. 3.1 договора, цена продажи имущества определена ответчиком в размере 6 981 356 руб. на основании Распоряжения Управления муниципальной собственности г. Владивостока от 12.12.2017 №788/28 «О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества».

Посчитав, что величина рыночной стоимости имущества завышена и в нарушение Закона №ФЗ-159 определена не на дату подачи заявления о реализации преимущественного права, а на дату составления отчета, ООО «Лев - Информ» направило предложение заключить договор купли – продажи муниципального имущества №304-ППВ с условием о рассрочке (поквартальной) в редакции протокола разногласий от 24.01.2018.

Предложенная истцом редакция договора п. 3.1 договора содержала следующие условия: «Пункт 3.1. - Цена продажи арендуемого имущества составляет 4 970 000 руб.».

15.02.2018 ООО «Лев - Информ» получено письмо МКУ «АПМЗН» №1-18/367 об отказе в подписании договора купли – продажи в редакции протокола разногласий от 24.01.2018.

Поскольку с предложенной ответчиком редакцией истец не согласился, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд считает требования подлежащими частичному удовлетворению в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ, статье 11 ГК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Как следует из материалов дела, истцом заявлено требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 119,2 кв.м. по адресу: <...>.

В соответствии с частью 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (часть 4 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии со ст. 446 ГК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрении суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рассматриваемом случае между сторонами возникли разногласия по условиям договора в части его положений, касающихся выкупной цены имущества.

В данном случае, суд принимает положения пункта 3.1 договора в редакции истца по следующим основаниям.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом N 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом N 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона N 135-ФЗ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Согласно статье 17.1 Закона N 135-ФЗ под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

При этом дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Из материалов дела судом установлено, что с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа на приобретение арендуемого объекта недвижимости ООО «Лев-Информ» обратилось в УМС г. Владивостока – 28.08.2015.

При этом представленные истцом в материалы дела отчет № 1539/17 ООО «Аналитик-Центр» и Экспертное заключение №34/101017/01-08 СРО «Региональная ассоциация оценщиков» с позиции норм ст. 71 АПК РФ не могут быть приняты судом в качестве надлежащих доказательств по делу для целей заключения договора в порядке Федерального закона №159-ФЗ, поскольку оценка необоснованно проведена на дату – 16.08.2017 года без учета момента обращения общества за выкупом спорного помещения по заявлению от 28.08.2015.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

С целью определения действительной рыночной стоимости нежилых помещений в здании (лит.А), назначение: нежилое, общей площадью 119,2 кв.м., этаж: цокольный, номера на поэтажном плане 1-6 (III); 7 (V), расположенные по адресу: <...>, кадастровый номер 25:28:010025:1140, существующие ограничения (обременения) права: аренда, срок аренды по 21.03.2018 – ООО «Лев-Информ», памятник истории и культуры, по состоянию на 28.08.2015 с учетом и без учета НДС, судом по ходатайству ООО «Лев - Информ» назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено оценщику общества с ограниченной ответственностью «НЭОС «Гарант-Эксперт» ФИО6.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта оценки №0265/18 от 22.08.2018 стоимость выкупаемых помещений, определенная экспертом по состоянию на 25.08.2015, составила 5 448 000 руб. с учетом НДС, без учета НДС оставила 4 616 949 руб.

Экспертное заключение сторонами не оспаривалось, доказательств нарушения законодательства об оценочной деятельности при проведении экспертной оценки в дело не представлено, в связи с чем у суда отсутствуют основания для его критической оценки.

С учетом выводов эксперта, разногласия сторон по договору аренды от 22.03.2013 №02-04047-003-Н-АР-6912-00 подлежат урегулированию с учетом стоимости выкупаемого помещения, определенного отчетом №0265/18 от 22.08.2018 по состоянию на 25.08.2015 в сумме 4 616 949 руб. (пункт 3.1 договора).

В удовлетворении требования истца об обязании Управления муниципальной собственности г.Владивостока в течение 10 календарных дней с момента вступления решения в законную силу направить в адрес общества с ограниченной ответственностью "ЛЕВ-ИНФОРМ" подписанные договоры купли-продажи помещения по цене определенной судом, суд отказывает поскольку решение арбитражного суда об урегулировании разногласий по условию о цене договора купли-продажи фактически заменяет собой это условие договора, которое сторонами согласовано не было, в связи с чем отсутствуют основания для подготовки нового проекта договора и направления его истцу.

Поскольку истцом заявлен отказ от исковых требований в части требований к Муниципальному казенному учреждению "АГЕНТСТВО ПО ПРОДАЖЕ МУНИЦИПАЛЬНЫХ ЗЕМЕЛЬ И НЕДВИЖИМОСТИ", суд в силу ст.150 АПК РФ прекращает производство по делу в данной части.

В случае прекращения производства по делу повторное обращение в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается (ч. 3 ст.151 АПК РФ).

С учетом результатов рассмотрения спора расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 150, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Прекратить производство по делу в части требований к Муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости".

Урегулировать разногласия между ООО «Лев-Информ» и УМС города Владивостока, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 119,2 кв.м., находящегося по адресу: <...> (в здании (лит. А) номера на поэтажном плане 1-6 (III); 7 (V), этаж цокольный), изложив п. 3.1 в следующей редакции: «3.1 Цена продажи арендуемого имущества составляет 4 616 949 (четыре миллиона шестьсот шестнадцать тысяч девятьсот сорок девять) руб. 00коп. (без учета НДС)».

В остальной части требований отказать.

Взыскать с Управления муниципальной собственности г.Владивостока в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ЛЕВ-ИНФОРМ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 (шесть тысяч) рублей.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Кобко Е.В.