Решение от 14 июля 2021 г. по делу № А79-11203/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-11203/2020
г. Чебоксары
14 июля 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 08.07.2021.

Арбитражный суд в составе судьи Цветковой С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в заседании суда дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Отделфинстрой и партнеры", ОГРН:1122130000167 ИНН:2130097685, 428015, <...>

к Министерству экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики, ОГРН:1022101136507 ИНН:2128015438, 428004, <...>

об урегулировании преддоговорных разногласий,

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Западно-Сибирский консалтинговый центр", оценщик ФИО2, Саморегулируемая организация "Региональная ассоциация оценщиков", АО "Страховое общество газовой промышленности".

при участии:

от истца: ФИО3 по доверенности № 7 от 23.11.2020,

от ответчика: ФИО4 по доверенности № 1 от 19.01.2021,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Отделфинстрой и партнеры" (далее – истец) обратился в арбитражный суд с иском к Министерству экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики (далее – Министерство, ответчик) об урегулировании преддоговорных разногласий, возникших при заключении договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами:

- 21:01:030202:309, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование по документу: для производственной деятельности, площадь: 82 003 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Чувашская Республика - Чувашия, <...>.;

- 21:01:030202:318, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование по документу: для производственной деятельности, площадь: 8 989 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Чувашская Республика - Чувашия, <...>.;

- 21:01:030202:297, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование по документу: для производственной деятельности, площадь: 23 556 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Чувашская Республика - Чувашия, <...>.;

- 21:01:030202:301, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование по документу: для производственной деятельности, площадь: 25 004 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Чувашская Республика - Чувашия, <...>.;

- 21:01:030202:300, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование по документу: для производственной деятельности, площадь: 35 831 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Чувашская Республика - Чувашия, <...>;

- 21:01:030202:317, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование по документу: для производственной деятельности, площадь: 11 842 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Чувашская Республика - Чувашия, <...>;

- 21:01:030202:319, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование по документу: для производственной деятельности, площадь: 12 208 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Чувашская Республика - Чувашия, <...>;

- 21:01:030202:298, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование по документу: для производственной деятельности, площадь: 5 532 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Чувашская Республика - Чувашия, <...>;

- 21:01:030202:76, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование по документу: для производственной деятельности, площадь: 5 721 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Чувашская Республика - Чувашия, <...>,

занятых принадлежащими истцу объектами недвижимости.

Исковые требования обоснованы несогласием с предложенной ответчиком в проекте договора аренды земельных участков ценой, определенной на основании отчетов №266/01 от 28.07.2020, №266/02 от 28.07.2020, №266/03 от 28.07.2020, №266/04 от 28.07.2020, №266/05 от 28.07.2020, №266/06 от 28.07.2020, №266/07 от 28.07.2020, №266/08 от 28.07.2020, №266/09 от 28.07.2020, выполненных ООО "Западно-Сибирский консалтинговый центр".

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Западно-Сибирский консалтинговый центр", оценщик ФИО2, Саморегулируемая организация "Региональная ассоциация оценщиков", АО "Страховое общество газовой промышленности".

Определением суда от 09.03.2021 по ходатайству истца по делу назначена судебная экспертиза для определения величины арендной платы, производство которой поручено эксперту ООО "Региональный центр оценки и экспертизы" ФИО5; производство по делу приостановлено.

24.05.2021 в Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии поступило экспертное заключение от 20.05.2021 №14/НФ-21.

Определением суда от 24.05.2021 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, просил определить условие договора о цене в соответствии с экспертным заключением.

Представитель ответчика иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве, полагая предлагаемую Министерством величину арендной платы обоснованной, возразил против рассмотрения дела в отсутствие третьих лиц, просил отложить судебное разбирательство для представления третьими лицами возражений в отношении заключения эксперта.

Рассмотрев ходатайство ответчика, суд в его удовлетворении отказал, поскольку при возобновлении производства по делу определением от 24.05.2021 лицам, участвующим в деле, предложено ознакомиться с заключением эксперта. Ранее судебное разбирательство дела отложено определением суда о 17.06.2021 по ходатайству ответчика и третьего лица ООО "Западно-Сибирский консалтинговый центр" для подготовки указанными лицами возражений на заключение эксперта.

По ходатайству третьего лица ООО "Западно-Сибирский консалтинговый центр" судебное заседание 08.07.2021 проведено с использованием системы онлайн-заседания, однако третье лицо участия своего представителя с использованием системы онлайн-заседания не обеспечило, аргументированных возражений относительно выводов эксперта ответчик и третье лицо суду не представили, о назначении дополнительной или повторной экспертизы не заявили.

Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, которые не известили суд о причинах своей неявки и имеющихся возражениях относительно возможности рассмотрения дела в их отсутствие, не представили доказательств уважительности причин неявки, не влечет безусловного отложения судебного разбирательства на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

На вышеуказанных земельных участках находятся принадлежащие истцу на праве собственности объекты недвижимости.

На основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания и сооружения, предоставляются собственникам объектов недвижимости в аренду без проведения торгов.

Письмом от 16.09.2020 Министерство направило в адрес истца проект договора аренды земельных участков, предусматривающий установление годового размера арендной платы с 09.04.2020 в сумме 96 688 460 руб. в соответствии с отчетами об оценке от 28.07.2020 №№ 266/01, 266/02, 266/03, 266/04, 266/05, 266/06, 266/07, 266/08, 266/09, изготовленных ООО "Западно-Сибирский консалтинговый центр" в рамках исполнения государственного контракта от 22.06.2020 № 21/1 на оказание услуг по оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы государственного имущества Чувашской Республики и рыночной стоимости права аренды, рассчитанной на срок аренды объекта оценки.

Истцом направлен протокол разногласий, в котором на основании изготовленного оценщиком ИП ФИО6 отчета № 122/2020 от 12.10.2020 об оценке права аренды по состоянию на 01.04.2020 предложено установить годовой размер арендной платы в сумме 5 586 746 руб.

Письмом от 05.11.2020 (т. 1, л.д. 115) Министерство отказало в согласовании протокола разногласий, указывая, что на каждый отчет об оценке ООО "Западно-Сибирский консалтинговый центр" были представлены положительные экспертные заключения саморегулируемой организации "Региональная ассоциация оценщиков", содержащие выводы о соответствии отчетов об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Ввиду недостижения сторонами согласия относительно условия договора о размере арендной платы истец обратился с требованием по настоящему делу.

Согласно части 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с частью 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен и в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденным постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148, устанавливается в размере рыночной стоимости права аренды, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 того же Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ввиду наличия у сторон разногласий относительно действительной рыночной стоимости годового размера арендной платы за земельные участки суд по ходатайству истца назначил по делу судебную экспертизу на предмет определения соответствия отчетов об оценке рыночной стоимости размера годовой арендной платы и права аренды земельных участков, изготовленных в рамках государственных контрактов ООО "Западно-Сибирский консалтинговый центр", установленным требованиям, а также с целью определения величины годовой рыночной стоимости права аренды земельных участков, занятых принадлежащими истцу объектами недвижимости.

Согласно заключению № 14/НФ-21 от 20.05.2021 эксперта ООО "Региональный центр оценки и экспертизы" ФИО5 (т. 3, л.д. 82-83) в отчетах об оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков от 28.07.2020 №№ 266/01, 266/02, 266/03, 266/04, 266/05, 266/06, 266/07, 266/08, 266/09, выполненных ООО "Западно-Сибирский консалтинговый центр", выявлены несоответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 153 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации, иным стандартам профессиональной практики, которые были использованы оценщиком при проведении работы, стоимость имущества, указанная в отчетах, не может быть признана достоверной.

При оценке отчетов ООО "Западно-Сибирский консалтинговый центр" эксперт указал, что примененный в них метод на практике используется для расчета стоимости права аренды незастроенных земельных участков.

Стоимость права аренды, определенная экспертом, составила в отношении земельного участка с кадастровым номером 21:01:030202:76 9 217 246 руб., с кадастровым номером 21:01:030202:297 – 32 685 055 руб., с кадастровым номером 21:01:030202:298 – 8 912 744 руб., с кадастровым номером 21:01:030202:300 – 49 717 193 руб., с кадастровым номером 21:01:030202:301 – 34 694 223 руб., с кадастровым номером 21:01:030202:309 – 113 783 009 руб., с кадастровым номером 21:01:030202:317 – 16 431 330 руб., с кадастровым номером 21:01:030202:318 – 13 033 457 руб., с кадастровым номером 21:01:030202:319 – 16 939 173 руб.; величина годового размера арендной платы - в отношении земельного участка с кадастровым номером 21:01:030202:76 – 188 107 руб., с кадастровым номером 21:01:030202:297 – 667 042 руб., с кадастровым номером 21:01:030202:298 – 181 893 руб., с кадастровым номером 21:01:030202:300 – 1 014 637 руб., с кадастровым номером 21:01:030202:301 – 708 045 руб., с кадастровым номером 21:01:030202:309 – 2 322 102 руб., с кадастровым номером 21:01:030202:317 – 335 333 руб., с кадастровым номером 21:01:030202:318 – 265 989 руб., с кадастровым номером 21:01:030202:319 – 345 697 руб.; всего – 6 028 845 руб.

Заключение эксперта не содержит каких-либо противоречий, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основания для сомнений в достоверности и обоснованности выводов эксперта отсутствуют. Заключение содержит выводы по поставленным вопросам и соответствует требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Надлежащих доказательств того, что экспертное заключение содержит недостоверные либо противоречивые выводы, никем из лиц, участвующих в деле, не представлено. Правом на обращение с ходатайством о назначении по делу дополнительной либо повторной экспертизы (статья 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) лица, участвующие в деле, не воспользовались.

С учетом изложенного при разрешении спора суд исходит из размера годовой рыночной стоимости права аренды указанного земельного участка, определенного заключением эксперта № 14/НФ-21 от 20.05.2021, составленного экспертом ООО "Региональный центр оценки и экспертизы" ФИО5. Спорные условия договора о размере арендной платы определяются на основании названного заключения эксперта.

Судебные расходы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Отделфинстрой и партнеры" и Министерством экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики, при заключении договора аренды земельных участков:

- 21:01:030202:309, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование по документу: для производственной деятельности, площадь: 82 003 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Чувашская Республика - Чувашия, <...>.

- 21:01:030202:318, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование по документу: для производственной деятельности, площадь: 8 989 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Чувашская Республика - Чувашия, <...>;

- 21:01:030202:297, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование по документу: для производственной деятельности, площадь: 23 556 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Чувашская Республика - Чувашия, <...>;

- 21:01:030202:301, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование по документу: для производственной деятельности, площадь: 25 004 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Чувашская Республика - Чувашия, <...>;

- 21:01:030202:300, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование по документу: для производственной деятельности, площадь: 35 831 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Чувашская Республика - Чувашия, <...>;

- 21:01:030202:317, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование по документу: для производственной деятельности, площадь: 11 842 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Чувашская Республика - Чувашия, <...>;

- 21:01:030202:319, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование по документу: для производственной деятельности, площадь: 12 208 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Чувашская Республика - Чувашия, <...>;

- 21:01:030202:298, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование по документу: для производственной деятельности, площадь: 5 532 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Чувашская Республика - Чувашия, <...>;

- 21:01:030202:76, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование по документу: для производственной деятельности, площадь: 5 721 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Чувашская Республика - Чувашия, <...>,

в пункте 4.1 договора указать, что годовой размер арендной платы за Участки с 9 апреля 2020 года устанавливается в сумме 6 028 845 руб.;

в приложении № 2 к договору в строке "Рыночная стоимость права аренды земельного участка, рассчитанная на срок аренды" указать в отношении земельного участка с кадастровым номером 21:01:030202:297 – 32 685 055 руб., с кадастровым номером 21:01:030202:298 – 8 912 744 руб., с кадастровым номером 21:01:030202:300 – 49 717 193 руб., с кадастровым номером 21:01:030202:301 – 34 694 223 руб., с кадастровым номером 21:01:030202:309 – 113 783 009 руб., с кадастровым номером 21:01:030202:317 – 16 431 330 руб., с кадастровым номером 21:01:030202:318 – 13 033 457 руб., с кадастровым номером 21:01:030202:319 – 16 939 173 руб., с кадастровым номером 21:01:030202:76 – 9 217 246 руб.;

в приложении № 2 к договору в строке "Сумма арендной платы, рассчитанная в соответствии с пунктом 1.4 Порядка, утвержденного постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики, от 19.06.2006 № 148" указать в отношении земельного участка с кадастровым номером 21:01:030202:297 – 667 042 руб., с кадастровым номером 21:01:030202:298 – 181 893 руб., с кадастровым номером 21:01:030202:300 – 1 014 637 руб., с кадастровым номером 21:01:030202:301 – 708 045 руб., с кадастровым номером 21:01:030202:309 – 2 322 102 руб., с кадастровым номером 21:01:030202:317 – 335 333 руб., с кадастровым номером 21:01:030202:318 – 265 989 руб., с кадастровым номером 21:01:030202:319 – 345 697 руб., с кадастровым номером 21:01:030202:76 – 188 107 руб.

Взыскать с Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики в пользу общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Отделфинстрой и партнеры" 160 000 (Сто шестьдесят тысяч) руб. расходов по оплате судебной экспертизы, 6 000 (Шесть тысяч) руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики-Чувашии в течение одного месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

С.А. Цветкова