Решение от 25 декабря 2017 г. по делу № А14-5677/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е


г. Воронеж

«25» декабря 2017г. Дело № А14-5677/2017


Резолютивная часть решения объявлена 21 декабря 2017г.

Решение в полном объеме изготовлено 25 декабря 2017г.


Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Сидоровой О.И.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Воронеж (ОГРИП 304366307900192, ИНН <***>)

третьего лица с самостоятельными требованиями - общества с ограниченной ответственностью «Городской жилищный фонд» (ОГРН <***> ИНН <***>) , г. Воронеж

к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, паспорт

от третьего лица – ФИО2 по доверенности от 01.01.2017

от ответчика – ФИО3 по доверенности №12 от 17.01.2017,



у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (истец, предприниматель) обратился в суд с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (ответчик) о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка по адресу: пл. Ленина, 8, с кадастровым номером 36:34:0606009:198.

Определением суда от 14.09.2017 к участию в деле в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями привлечено общество с ограниченной ответственностью «Городской жилищный фонд» (третье лицо, общество).

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал, полагая, что имеет право на выкуп спорного земельного участка как собственник расположенного на нем объекта недвижимого имущества, а также в порядке переоформления права бессрочного пользования.

Третье лицо исковые требования поддержало, полагая, что право на выкуп спорного земельного участка имеет оно, как собственник расположенного на нем объекта недвижимого имущества и в порядке переоформления права бессрочного пользования.

По мнению истца и третьего лица при приватизации арендного предприятия и последующей продажи объекта недвижимости (тарного склада) у правообладателя здания сохраняется право постоянного (бессрочного) пользования, а также сохранялось право переоформить постоянное (бессрочное) пользование на право собственности.

В судебном заседании истец и третье лицо уточнили требования, указав условия договора, в том числе цену земельного участка в размере 23 253,54руб., что составляет 2,5% его кадастровой стоимости.

На основании ст. ст. 49, 159 АПК РФ ходатайство истца удовлетворенно, к рассмотрению судом приняты уточненные исковые требования.

Ответчик иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве, полагая предъявленные требования необоснованными.

Из материалов дела и объяснений сторон следует.

20.08.1992 Комитетом по управлению имуществом г. Воронежа на основании решения Комитета по управлению имуществом г. Воронежа от 25.05.1992 №02-43-2/2017 утвержден план приватизации имущества арендного предприятия ресторан «Воронеж». 20.10.1992 заключен договор купли-продажи имущества №45, арендованного по договору аренды с правом выкупа от 24.05.1992.

Постановлением главы Администрации Центрального района города Воронежа №690/9 от 17.06.1993 арендное предприятие ресторан «Воронеж» перерегистрировано в товарищество с ограниченной ответственностью ресторан «Воронеж». 11.08.1993 товариществу выдано свидетельство №311 на право собственности на имущество ресторана «Воронеж».

20.01.1997 ТОО ресторан «Воронеж» по договору купли-продажи нежилого помещения продало здание тарного склада, расположенного по адресу: <...> ТОО «Воронежский аукционный центр», которое в дальнейшем продало тарный склад ТОО «Городской жилищный фонд» 17.01.2001 зарегистрировано право собственности ООО «Городской жилищный фонд» на отдельно стоящее здание литер В по адресу <...>.

Далее, как установлено судебными актами по делу №А14-3934/2015, на основании соглашения об отступном от 09.10.2012 и передаточного акта от 09.10.2012 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.12.2012 было зарегистрировано право собственности ФИО2 на отдельно стоящее одноэтажное нежилое здание общей площадью 67 кв. м, лит. В, расположенное по адресу: <...>, запись регистрации 36-36-01/155/2012-681.

29 января 2014 на кадастровый учет был поставлен земельный участок площадью 98 кв.м., расположенный по адресу: <...>.

Как следует из материалов дела истец заявлениями 04.07.2014, 10.11.2015, 09.01.2017 как собственник объекта недвижимого имущества обращался к ответчику с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, 20.03.2015 обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду или собственность в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

24.11.2011 с заявлением о предоставлении земельного участка под объектом недвижимого имущества в собственность к ответчику обращалось третье лицо.

Ответчиком в предоставлении земельного участка было отказано.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца и третьего лица в суд с иском о понуждении заключить договор купли продажи на условиях типовой формы договора купли-продажи, утвержденной приказом Департамента имущественных и земельных отношений по Воронежской области от 27.01.2012 №137 по цене равной 2,5% кадастровой стоимости земельного участка.

Рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения сторон, третьего лица, оценив в совокупности представленные по делу доказательства, суд находит исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательством порождают гражданские права и обязанности.

Защита субъективных гражданских прав и охраняемых законом интересов осуществляется путем применения надлежащих способов защиты (ст. 12 ГК РФ).

В силу ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Порядок и сроки заключения договора в обязательном порядке регламентируются ст. 445 ГК РФ. Согласно ч. 2 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действовавшей до 01.01.2016, далее - Вводный закон) предусмотрено, что юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 01.07.2012 в соответствии с правилами ст. 36 Земельного кодекса РФ.

Согласно новой редакции названной статьи, действующей с 01.01.2016 юридические лица, за исключением указанных в п. 2 ст. 39.9 Земельного кодекса РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного пользования по своему желанию до 01.07.2012 в соответствии с правилами, установленными главой VI Земельного кодекса РФ.

Однако из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 06.05.2015 №305-КГ14-7532, следует, что юридические лица и после 01.07.2012 не утрачивают право переоформления таких земельных участков в аренду или собственность.

В силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до июня 2014 года) и п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (абзацы 2 и 3 п. 13) разъяснено, что в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 Земельного кодекса РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Вводного закона.

В соответствии с абз. 1 ст. 37 Земельного кодекса РСФСР (действовавшего на момент первоначальной продажи спорного здания) при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пожизненного наследуемого владения или право пользования земельными участками. При этом им выдается новый документ, удостоверяющий право на землю.

Как следует из постановления Арбитражного суда Центрального округа от 17.05.2017 по делу №А14-3934/2015 судебная коллегия посчитала установленным факт разрушения объекта недвижимого имущества, располагавшегося на спорном земельном участке, и указала, что поскольку разрушение объекта - тарного склада имело место до регистрации права собственности на него за ИП ФИО2, к ИП ФИО2 не перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, в связи с чем заявителем в отношении его переоформления ИП ФИО2 быть не мог.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент обращения в Департамент с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность), граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом.

Однако, решением Центрального районного суда города Воронежа от 26.01.2015 по делу N 2-6/2015 (2-4107/2014), вступившим в законную силу удовлетворены требования Департамента к ФИО2 об устранении препятствий в распоряжении земельным участком с кадастровым номером 36:34:0606009:198 по адресу: город Воронеж, площадь Ленина, дом 8, на ФИО2 возложена обязанность снести за свой счет самовольно возведенное одноэтажное кирпичное здание площадью 67 кв. м, расположенное по адресу: город Воронеж, площадь Ленина, дом 8.

Таким образом, судом принято решение о сносе объекта, расположенного на спорном земельном участке, как самовольной постройки.

Иных доказательств наличия на земельном участке объекта недвижимого имущества, в том числе, в разрушенном состоянии (по мнению истца и третьего лица, незавершенного строительством объекта) истец и третье лицо не представили. Факт наличия зарегистрированного права собственности на спорное здание сам по себе не свидетельствует о его фактическом наличии на земельном участке.

В этой связи требование истца о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка удовлетворению не подлежит.

В отношении требований ООО «Городской жилищный фонд» суд также пришел к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения.

Земельным кодексом РФ, действовавшим в период возникновения спорных правоотношений, был предусмотрен порядок сохранения прав на земельный участок лицами, не являющимся собственниками земельного участка, при разрушении здания.

В соответствии с ч. 1 ст. 39 Земельного кодекса РФ, в ранее действовавшей редакции, при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 Кодекса, вправе продлить этот срок.

Судебными актами по делу №А14-3934/2015 установлено, что здание тарного склада разрушено не позднее 26.06.2012, однако истец, третье лицо доказательств, свидетельствующих о принятии мер по восстановлению в установленном порядке разрушенного здания ни в течении трех лет, ни позднее, не представили.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2009 №6811/09, от 08.06.2010 №292/10, исходя из содержания и смысла п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ во взаимосвязи с положениями ст. 39 Земельного кодекса РФ приобретение права на земельные участки связано со зданиями, строениями, сооружениями, находящимися на этих участках, и когда такие объекты недвижимого имущества находятся в разрушенном состоянии из-за ветхости, это означает, что в данном случае за собственником сохраняется право на земельные участки, на которых находятся объекты, при условии начала восстановления их в установленном порядке в течение трех лет, и только после их восстановления собственник объектов может воспользоваться исключительным правом.

Таким образом, собственник разрушенного объекта недвижимости вправе воспользоваться исключительным правом на приобретение земельного участка, только после восстановления объекта в установленном законом порядке.

Вместе с тем, многочисленными судебными актами установлены факты разрушения и отсутствия здания на испрашиваемом земельном участке. Определением Верховного Суда Российской Федерации от 07.04.2016 №310-КГ16-2162 по делу №А14-11971/2014 установлено, что фактическое отсутствие здания подтверждается справкой бюро технической инвентаризации, согласно которой по состоянию на 26.06.2012 спорное здание находилось в стадии разрушения, степенью сохранности 13%. Факты разрушения и отсутствия спорного здания на испрашиваемом земельном участке, а также невозможность его эксплуатации по назначению установлены арбитражными судами при рассмотрении дел №№ А14-4913/2011, А14-10184/2013, А14-1445/2015, А14-12504/2014, А14-8448/2014 с участием тех же лиц, и вступившими в силу решениями Ленинского районного суда города Воронежа от 28.10.2013 по делу №2-4692/2013 и от 21.10.2013 по делу №2-5529/2013.

По смыслу ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Разрушение объекта, не восстановление его в установленном законом порядке, является обстоятельствами, исключающими предоставление в собственность земельного участка, занятого объектом недвижимости, по правилам п.1 ст. 36 Земельного кодекса РФ.

Суд, оценив представленные по делу доказательства, также пришел к выводу о том, что истец и третье лицо не обладают правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (по мнению истица и третьего лица, независимо от расположения на нем объекта недвижимости), которое подлежит переоформлению.

Согласно ст. 6 Земельного кодекса РСФСР 1991г., утвержденного Верховным Советом РСФСР от 25.04.1991 №1103-1, действовавшего на момент приватизации имущества, государственная собственность на землю выступает в виде федеральной собственности РСФСР и собственности республик, входящих в состав РСФСР, за исключением земель, переданных в собственность граждан, колхозов, коллективов других кооперативных сельскохозяйственных предприятий, акционерных обществ. Земли, находящиеся в государственной собственности, могут передаваться Советами народных депутатов в соответствии с их компетенцией в пользование, пожизненное наследуемое владение и собственность за исключением случаев, предусмотренных законодательством РСФСР и республик, входящих в состав РСФСР.

В силу ст. 12 Земельного кодекса РСФСР, в бессрочное (постоянное) пользование земельные участки предоставляются колхозам, сельскохозяйственным кооперативам, акционерным обществам (если в них не введена собственность на землю), совхозам, другим государственным сельскохозяйственным предприятиям, а также предприятиям, учреждениям и организациям, включая юридические лица союзных республик и совместные предприятия, независимо от формы собственности и сферы деятельности.

Статьей 20 Земельного кодекса РСФСР 1991г. установлено, что предоставление земельных участков в пожизненное наследуемое владение, бессрочное (постоянное) пользование и передача их в собственность и аренду относится к ведению районных Советов народных депутатов в области регулирования земельных отношений.

Согласно ст. 31 Земельного кодекса РСФСР 1991г. право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования земельным участком удостоверяется государственным актом, который выдается и регистрируется соответствующим Советом народных депутатов.

Согласно ч. 3 ст. 20 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 №136-ФЗ право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного кодекса, сохраняется.

В соответствии со ст. 268 ГК РФ в действующей редакции право постоянного (бессрочного) пользования на землю предоставляется на основании решения уполномоченного органа.

Материалами дела не подтверждается предоставление предшествующим собственникам объекта недвижимости земельного участка, третьему лицу, истцу земельного участка на праве бессрочного (ограниченного) пользования.

Доводы истца и третьего лица о возникновении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в силу прямого указания закона независимо от того, что участок не предоставлялся на праве постоянного (бессрочного) пользования противоречит изложенным выше правовым нормам.

При этом следует иметь в виду, что в силу абз. 3 п. 1 ст. 216 ГК РФ ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком относится к вещным правам, а в. п. 2 ст. 268 ГК РФ, в редакции, действующей до 2007 года, и ст. 271 ГК РФ в действующей редакции речь идет о праве собственника здания пользоваться земельным участком, на котором расположено это здание.

Однако право фактического пользования земельным участком под объектом недвижимого имущества не является правом постоянного (бессрочного) пользования, подлежащим переоформлению на право собственности.

Из представленных истцом и третьим лицом доказательств, касающихся приватизации имущество арендного предприятия ресторан «Воронеж» также не усматривается предоставление земельного участка на каком-либо праве.

Судебными актами по делу №А14-12504/2014 также установлено, что обществу с ограниченной ответственностью «Городской жилищный фонд» спорный земельный участок не предоставлялся на праве постоянного (бессрочного) пользования, это право не могло перейти к ФИО2

Иные доводы истца и третьего лица с учетом их исследования и оценки также не свидетельствуют о возникновении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в ст. 9 названного Кодекса, а также положений ст. 65 Кодекса, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, в том числе и на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий несовершения им соответствующих процессуальных действий.

С учетом изложенного суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований.

Согласно ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В силу п. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истцом и третьим лицом при обращении в суд уплачена государственная пошлина в установленном размере.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Воронеж (ОГРИП 304366307900192, ИНН <***>) отказать.

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Городской жилищный фонд» (ОГРН <***> ИНН <***>) , г. Воронеж отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый Арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Воронежской области.



Судья О.И. Сидорова