Постановление от 11 ноября 2024 г. по делу № А83-1555/2022

ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95

www.21aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А83-1555/2022
г. Севастополь
11 ноября 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 28.10.2024.

Постановление изготовлено в полном объеме 11.11.2024.


Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Архипенко А.М., судей Градовой О.Г., Приваловой А.В., при фиксировании хода судебного заседания секретарем судебного заседания Рожковым Л.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 11.06.2024 по делу № А83-1555/2022

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-консалтинговая компания «Крыминвест» об оспаривании решения Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрации города Евпатории Республики Крым; Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым; общества с ограниченной ответственностью «Акватория-М»,

в присутствии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-консалтинговая компания «Крыминвест» и общества с ограниченной ответственностью «Акватория-М» - ФИО1,

от Администрации города Евпатории Республики Крым – ФИО2,



УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-консалтинговая компания «Крыминвест» (далее – ООО «ИКК «Крыминвест», общество или заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением (в редакции ходатайства об уточнении требований от 06.05.2024) о признании незаконным решения Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым (далее – ДИЗО, департамент или апеллянт), оформленного письмом от 15.11.2021 № 2571/06, об отказе в предоставлении в собственность за плату по цене 20% от кадастровой стоимости без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 90:18:010113:62, общей площадью 922 кв. м, вид разрешенного использования - «развлечения» (код 4.8), расположенного по адресу: <...>.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции привлечены: Администрация города Евпатории Республики Крым (далее также – администрация); Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (далее – Госкомрегистр); общество с ограниченной ответственностью «Акватория-М» (далее – ООО «Акватория-М»).

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 11.06.2024 по делу № А83-1555/2022 заявление общества удовлетворено: решение ДИЗО, оформленное письмом от 15.11.2021 № 2571/06, признано незаконным и отменено; в целях восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя на департамент возложена обязанность в течение месяца с момента вступления судебного акта в законную силу принять решение о предоставлении ООО «ИКК «Крыминвест» в собственность за плату по цене 20 % от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 90:18:010113:62, общей площадью 922 кв. м, вид разрешенного использования – «предпринимательство» (код 4.0), расположенного по адресу: <...>, установленной по состоянию на дату подачи заявления о выкупе земельного участка в собственность (15.09.2021), без проведения торгов, а также подготовить и направить в адрес общества соответствующий договор купли-продажи.

Не согласившись с указанным результатом судебного разбирательства, ДИЗО обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, указывая на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам спора и нормам права, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе полностью в удовлетворении заявленных обществом требований. В обоснование своей позиции апеллянт указывает на несоответствие разрешенного вида использования земельного участка с кадастровым номером 90:18:010113:62 целям использования такого земельного участка, а также на несоразмерность площади испрашиваемого земельного участка площади расположенных на нем сооружений общества, что оставлено без внимания судом при принятии обжалуемого решения.

Определением от 30.07.2024 апелляционная жалоба ДИЗО принята к производству Двадцать первого арбитражного апелляционного суда.

Департамент и Госкомрегистр о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В отзыве на апелляционную жалобу общество не согласилось с приведенными в ней доводами, полагает их несостоятельными и основанными на неверном толковании и применении норм материального права, просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив в порядке, установленном главой 34 АПК РФ, законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ДИЗО, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, 15.12.2017 осуществлена государственная регистрация права собственности ООО «ИКК «Крыминвест» на следующие сооружения, расположенные по адресу: <...>: спортивная площадка № 1, площадью 304,2 кв. м, год создания – 1938, кадастровый номер 90:18:010113:37; спортивная площадка № 2, площадью 162 кв. м, год создания – 1938, кадастровый номер 90:18:010113:37 (далее вместе – спортивные площадки).

В качестве документа – основания для осуществления указанных регистрационных действий послужил нотариально удостоверенный договор купли-продажи комплекса от 04.07.2011 (далее – договор от 04.07.2011), заключенный между гражданином ФИО1 (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-консалтинговая компания «Укрросинвест» (покупатель), предметом которого является комплекс, расположенный по адресу: Автономная <...>, и состоящий из: 1 - спортивная площадка; 2 - спортивная площадка; 3 – ограждение. Отчуждаемый комплекс принадлежит продавцу на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи от 22.06.2011 (пункты 2, 3 договора от 04.07.2011).

Принадлежащие заявителю спортивные площадки расположены в пределах земельного участка площадью 922 кв. м, кадастровый номер 90:18:010113:62, находящегося в собственности муниципального образования городской округ Евпатория Республики Крым и предоставленного без торгов во временное владение и пользование ООО «ИКК «Крыминвест» на основании заключенного между департаментом и обществом договора аренды земельного участка от 20.06.2017 № 620 (дата государственной регистрации договора – 29.12.2017; далее – договор аренды от 20.06.2017).

Указанный договор заключен сроком на 49 лет (пункт 7.1 договора аренды от 20.06.2017).

На момент заключения договора аренды от 20.06.2017 для земельного участка с кадастровым номером 90:18:010113:62 был установлен вид разрешенного использования - «спорт» (код 5.1).

Постановлением администрации от 30.09.2019 № 1925-п вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 90:18:010113:62 изменен на «развлечения» (код 4.8).

Дополнительным соглашением от 25.11.2019 к договору аренды от 20.06.2017 (дата государственной регистрации дополнительного соглашения – 09.12.2019) условия данного договора изложены в новой редакции, с указанием нового вида разрешенного использования арендованного земельного участка («развлечения»).

02.08.2021 администрация обратилась в арбитражный суд с иском, содержащим следующие требования к обществу и департаменту: признать отсутствующим право собственности общества на спортивные площадки; признать недействительным договор аренды от 20.06.2017 и применить последствия ничтожности сделки в виде понуждения общества освободить и передать департаменту по акту приема - передачи земельный участок с кадастровым номером 90:18:010113:62 в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Исковые требования были мотивированы тем, что спортивные площадки не имеют самостоятельного функционального назначения, созданы в целях улучшения качества земельного участка и его обслуживания, поэтому являются его неотъемлемой частью и не относятся к недвижимому имуществу. Государственная регистрация права собственности общества на спортивные площадки, как на объекты недвижимости, нарушает права администрации как органа местного самоуправления на свободное пользование и распоряжение соответствующим земельным участком (в силу возникновения исключительных прав общества на земельный участок (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 271 Гражданского кодекса Российской Федерации)). Также, в связи с государственной регистрацией права собственности заявителя на спортивные площадки, в нарушение статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, без торгов заключен договор аренды от 20.06.2017.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 28.03.2023 по делу № А83-16010/2021, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2023, в удовлетворении исковых требований администрации отказано в полном объеме, в том числе, по следующим мотивам:

права общества на спорные объекты как на объекты недвижимости возникли в период действия законодательства Украины, а в силу общего правила (статья 12 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя»), на территории Республики Крым действуют документы, в том числе подтверждающие право собственности, выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Республики Крым или государственных органов города федерального значения Севастополя, если иное не предусмотрено статьей 12.2 указанного закона;

спорные объекты ранее входили в состав единого объекта, предназначенного для занятий физкультурой и спортом. Регистрация прав общества не на комплекс, а на его составные части, сама по себе, не противоречит ранее возникшему праву и действующему законодательству;

администрацией пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока.

15.09.2021 ООО «ИКК «Крыминвест» обратилось в ДИЗО с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка с кадастровым номером 90:18:010113:62 без проведения торгов в собственность за плату на основании пункта 6 статьи 39.3, статьи 39.15, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и пункта 6 Положения о порядке определения размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи, размера рыночной стоимости земельных участков, предоставления рассрочки платежа при выкупе и реструктуризации задолженности по арендной плате за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Евпатория Республики Крым (далее – Положение № 2404), утвержденного постановлением администрации от 21.11.2019 N 2404-п.

В ответ на указанное заявление, письмом от 15.11.2021 N 2571/06 департамент отказал обществу в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 90:18:010113:62 без проведения торгов в собственность за плату по цене 20% от кадастровой стоимости, ввиду нарушения установленного пунктом 6 Положения № 2404 обязательного условия предоставления земельного участка - «отсутствие у департамента информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора не устраненных нарушений законодательства при использовании такого земельного участка», которое выразилось в том, что на земельном участке с кадастровым номером 90:18:010113:62 размещены два торговых объекта общественного питания и один объект по продаже мобильных телефонов и аксессуаров к ним, что свидетельствует об использовании земельного участка не по целевому назначению. Кроме того, на земельном участке с кадастровым номером 90:18:010113:62 не обнаружено наличие спортивных площадок.

Полагая, что указанное решение департамента об отказе в приватизации земельного участка с кадастровым номером 90:18:010113:62 является незаконным и подлежит признанию недействительным, ООО «ИКК «Крыминвест» обратилось в суд с рассмотренным в рамках настоящего дела заявлением.

При этом, поскольку письмо департамента от 15.11.2021 N 2571/06 также содержит решение об отказе ООО «Акватория-М» в предоставлении смежного земельного участка с кадастровым номером 90:18:010113:64, площадью 14 470 кв. м, без проведения торгов в собственность за плату по цене 20% от кадастровой стоимости, то в данной части указанное письмо оспаривается в рамках иного дела (№ А83-1556/2022).

Удовлетворяя заявленные обществом в рамках настоящего дела требования, суд первой инстанции, руководствуясь нормами ЗК РФ, Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества (далее – Закон № 178-ФЗ), Положения № 2404, а также учитывая обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Крым от 28.03.2023 по делу № А83-16010/2021 (признание спортивных площадок объектами недвижимого имущества), пришел к выводу, что общество обладает исключительным правом на приобретение земельного участка с кадастровым номером 90:18:010113:62 в собственность. Также, суд заключил, что размещение на земельном участке двух торговых объектов общественного питания и одного объекта по продаже мобильных телефонов, не противоречит виду разрешенного использования «развлечения» и не свидетельствует о нецелевом использовании обществом земельного участка. При таких обстоятельствах, по мнению суда, у апеллянта отсутствовали правовые основания для отказа обществу в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 90:18:010113:62 в собственность по цене 20% от кадастровой стоимости, установленной пунктом 6 Положения № 2404, для эксплуатации принадлежащих ему на праве собственности спортивных площадок.

В целях восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя, суд счел необходимым возложить на департамент обязанность принять решение о предоставлении обществу в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 90:18:010113:62, вид разрешенного использования – «предпринимательство (код 4.0), по цене 20% от кадастровой стоимости, установленной по состоянию на дату подачи заявления о выкупе земельного участка в собственность (15.09.2021), без проведения торгов, а также подготовить и направить в адрес заявителя соответствующий договор купли-продажи.

При этом, указание в восстановительной мере вида разрешенного использования земельного участка («предпринимательство») связано с тем, что в ходе судебного разбирательства по настоящему делу постановлением администрации от 15.09.2023 № 2746-п вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 90:18:010113:62 изменен с «развлечения» (код 4.8) на «предпринимательство» (код 4.0) и соответствующие сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН).

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции по настоящему делу, поскольку они сделаны при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, и не соответствуют фактическим обстоятельствам рассматриваемого спора. Судом при разрешении спора не учтено следующее.

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ установлено, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом.

Предоставление собственникам зданий, сооружений исключительного права на приобретение занятого этими объектами земельного участка связывается с реализацией закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

По общему правилу продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов (пункт 1 статьи 39.3 ЗК РФ). Исключением из указанного правила является, в частности, случай продажи земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.01.2018 N 310-ЭС17-20379, лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью; бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», и правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации. При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка, такими доказательствами выступать не могут. Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (пункт 1); разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (подпункт 14).

В силу пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю.

В рассматриваемом случае, отказывая обществу в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 90:18:010113:62 без проведения торгов в собственность за плату ДИЗО использовал сведения, полученные от Департамента муниципального контроля, потребительского рынка и развития предпринимательства администрации города Евпатории, о результатах проведенного им осмотра (обследования) спорного земельного участка.

Так, актом осмотра (обследования) земельного участка в сфере земельного законодательства от 30.03.2021 № 110 вышеуказанный уполномоченный орган зафиксировал, что на территории земельного участка с кадастровым номером 90:18:010113:62 общей площадью 922,00 кв. м, вид разрешенного использования – «развлечения» (код 4.8), размещено четыре торговых объекта общественного питания, один объект по продаже мобильных телефонов и аксессуаров к ним и один объект по предоставлению развлекательных услуг. При этом, наличие спортивных площадок на момент осмотра не обнаружено. К указанному акту приложены фототаблица и схематический чертеж земельного участка.

Исходя из указанных документов, земельный участок с кадастровым номером 90:18:010113:62 полностью замощен тротуарной плиткой, поверх которой размещены нестационарные торговые объекты и обустроены проходы. Данное обстоятельство также подтверждается представленными обществом в материалы дела фотоматериалами технических отчетов по результатам проведения технического обследования спортивных площадок, составленных обществом с ограниченной ответственностью «Приоритет», и не оспаривается заявителем.

Исходя из содержания указанных технических отчетов, фактически в границах земельного участка с кадастровым номером 90:18:010113:62 специалистом были исследованы только два небольших участка (площадью не более 1 кв. м каждый) путем демонтажа тротуарной плитки в местах прохода. Демонтаж остальной части мощения площадью более 900 кв. м и расположенных на нем нестационарных торговых объектов не осуществлялся. В связи с чем, апелляционный суд критически относится к выводам, содержащимся в указанных отчетах, в частности, о подтверждении площади спортивных площадок сведениям, содержащимся в ЕГРН.

При этом, апелляционный суд отмечает, что в рамках дела № А83-16010/2021 судебная комплексная землеустроительная и строительная экспертиза не проводилась (судами первой и апелляционной инстанции было отказано в удовлетворении соответствующего ходатайства департамента) и судебные акты по указанному делу выводов о фактических параметрах спортивных площадок не содержат.

Содержащиеся в ЕГРН сведения об основных характеристиках спортивных площадок, в отсутствие возможности проверки этих сведений уполномоченным органом на местности (ввиду полного замощения земельного участка тротуарной плиткой), нельзя признать достаточными в целях рассмотрения инициированного обществом вопроса о предоставлении земельного участка в собственность.

Таким образом, поскольку фактическая площадь спортивных площадок надлежащими и допустимыми доказательствами достоверно не подтверждена, что делает невозможным определение (с учетом правила о соразмерности) площади земельного участка, необходимого для эксплуатации указанных спортивных сооружений, апелляционный суд пришел к выводу о недоказанности заявителем его права на приватизацию всего земельного участка с кадастровым номером 90:18:010113:62, площадью 922 кв. м.

При таких обстоятельствах, следует признать, что ДИЗО законно и обоснованно отказал заявителю в предоставлении ему в собственность за плату по цене 20% от кадастровой стоимости без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 90:18:010113:62, оспариваемое решение не нарушает права и законные интересы ООО «ИКК «Крыминвест», а поэтому у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для удовлетворения заявленного обществом требования.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Таким образом, принимая во внимание неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, а также несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, что привело к неправильному рассмотрению дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции по настоящему делу и принятия нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленного обществом требования.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 266, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд



ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 11.06.2024 по делу N А83-1555/2022 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Отказать в удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-консалтинговая компания «Крыминвест» об оспаривании решения Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатория Республики Крым, оформленного письмом от 15.11.2021 № 2571/06.


Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.



Председательствующий судья А.М. Архипенко

Судьи О.Г. Градова

А.В. Привалова