Решение от 25 января 2018 г. по делу № А68-5408/2017

Именем Российской Федерации

Арбитражный суд Тульской области

300041, Россия, <...>

тел./факс <***>, http://www.tula.arbitr.ru


РЕШЕНИЕ

город Тула Дело № А68-5408/2017

Резолютивная часть решения объявлена 18 января 2018 года

Полный текст решения изготовлен 25 января 2018 года

Арбитражный суд в составе судьи Рыжиковой Н. А., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>) к министерству имущественных и земельных отношений Тульской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 460 000 руб., расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 71:30:060303:235 от 15.07.2016 № 1633839, третьи лица: ЗАО НПП «Геосервис», Инспекция Тульской области по государственному архитектурно-строительному надзору, при участии в заседании: представителя истца – ФИО3 по доверенности от 12.05.2017, представителя ответчика – ФИО4 по доверенности от 08.12.2017, от третьих лиц – не явились, извещены,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее по тексту решения также – предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Тульской области с иском к министерству имущественных и земельных отношений Тульской области о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 460 000 руб., расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 71:30:060303:235 от 15.07.2016 № 1633839.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований, по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие третьих лиц.

В судебном заседании 11.01.2018 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 18.01.2018. После перерыва судебное заседание продолжено.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Правительства Тульской области от 21.04.2016 № 264-р «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 71:30:060303:235» Фондом имущества Тульской области проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 71:30:060303:235.

В извещении о проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 71:30:060303:235, размещенном на соответствующих сайтах в сети Интернет, на электронной площадке ЗАО «Сбербанк-АСТ», указывалось следующее:

Лот № 1: право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 71:30:060303:235, площадью 1600 кв. м, адрес (описание местоположения): Тульская область, г. Тула, Зареченский район, по ул. Большой, для строительства многофункционального административно-торгового центра. Обременения не зарегистрированы. Форма собственности - неразграниченная.

Начальная цена предмета аукциона (начальный размер ежегодной арендной платы) – 1 460 000 руб. Размер задатка -1 460 000 руб.

На земельный участок установлены следующие ограничения:

Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Использование земель в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 № 878 «Об утверждении правил охраны газораспределительных сетей». 71.30.2.59. Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил охраны газораспределительных сетей» от 20.11.2000 № 878.

Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Постановление Правительства РФ от 24.02.2009 № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» 71.00.2.95. Договор подряда на выполнение работ по формированию земельных участков и установлению охранных зон объектов электросетевого хозяйства от 18.03.2013 № 02/2013с.

Ограничение прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Содержание ограничений использования объектов недвижимости в границах охранной зоны приведены в Правилах установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 № 160. 71.14.2.98. Постановление «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» от 24.02.2009 № 160.

Ознакомившись с аукционной документацией, ИП ФИО2 платежным поручением № 110996 от 16.06.2016 оплатил задаток по вышеуказанному лоту в размере 1 460 000 рублей и подал заявку на участие в аукционе. Аукцион в электронной форме, назначенный на 11.07.2016, по лоту № 1 не состоялся, так как к участию в аукционе допущен единственный претендент.

15.07.2016 между ИП ФИО2 и министерством экономического развития Тульской области, по результатам аукциона, был заключен договор № 1633839 аренды земельного участка с кадастровым номером 71:30:060303:235, площадью 1 600 кв. м, расположенного по адресу: Тульская область, г. Тула, Зареченский район, по ул. Большой, для строительства многофункционального административного - торгового центра (разрешенное использование: торговые центры (для строительства многофункционального административного - торгового центра)).

Срок действия договора установлен 2 года 8 месяцев со дня его заключения.

Задаток, внесенный при подаче заявки на участие в аукционе, засчитывается в счет арендной платы (пункт 3.2.1 договора).

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Тульской области 02.08.2016.

В целях осуществления строительства на арендуемом земельном участке и получения разрешения на строительство ИП ФИО2 был заключен договор с AO «Тулаоргтехстрой» для разработки проектной документации.

Как указывает истец, из заключения AO «Тулаоргтехстрой» по использованию земельного участка следует, что земельный участок с кадастровым номером 71:30:060303:235 практически полностью расположен в пределах охранных зон высоковольтной линии электропередач (110 кВт), газопроводов среднего давления, силовых кабелей, трасс водопровода и канализации, что свидетельствует о наличии инженерных коммуникаций помимо указанных в кадастровом паспорте земельного участка и необходимости соблюдения дополнительных охранных зон линейных объектов. Топографические, текстовые материалы, свидетельствующие о данных ограничениях, отсутствовали в аукционной документации.

Из полученного и утвержденного 27.04.2017 градостроительного плана на вышеуказанный земельный участок, усматривается, что земельный участок расположен на приаэродромной территории (зона согласования размещения любых объектов капитального строительства), земельный участок частично расположен в зоне Н-1 -санитарно-защитной зоне производственно-коммунальных, инженерно-технических, санитарно-технических объектов (АЗС).

Письмом от 27.03.2017 № 35/06-608 филиал «Тулэнерго» ПАО «МРСК Центра и Приволжья» сообщил предпринимателю, что участок с кадастровым номером 71:30:060303:235, находящийся в г. Туле на ул. Большая, расположен в охранной зоне ВЛ 110 кВ Кировская - Октябрьская, построенной в 1938 г.

Истец, считая, что министерством экономического развития Тульской области не были соблюдены условия выделения спорного земельного участка под строительство многофункционального административно-торгового центра, обратился в министерство имущественных и земельных отношений Тульской области с заявлением от 07.03.2017 об отказе от договора аренды земельного участка от 15.07.2016 № 16З3839 с требованием о возврате перечисленных им денежных средств в размере 1 460 000 руб.

Письмом от 03.04.2017 министерство сообщило предпринимателю, что готово расторгнуть договор аренды при условии представления им фотоматериалов, подтверждающих, что земельный участок с кадастровым номером 71:30:060303:235 свободен, находится в состоянии, позволяющем его использовать в соответствии с видом разрешенного использования; также министерство указало, что готово вернуть денежные средства, внесенные в качестве арендной платы, за исключением средств, оплаченных в период действия договора аренды.

Отказ министерства в расторжении договора аренды и возврате денежных средств, послужили основанием для обращения предпринимателя в суд с настоящими требованиями.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, выслушав доводы представителей истца, ответчика, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, и в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пределах срока действия договора аренды к обязанностям арендодателя отнесено предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества; к правам арендатора отнесено право на использование имущества (статьи 606, 610, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, определены статьей 612 указанного Кодекса. В этом случае арендатор вправе совершить одно из предусмотренных пунктом 1 данной статьи действий, в частности, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 указанной нормы).

Согласно извещению о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 71:30:060303:235 указанный земельный участок не имеет обременений (обременения отсутствуют). В извещении указано на ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации от 20.11.2000 № 878 «Об утверждении правил охраны газораспределительных сетей», от 24.02.2009 № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон».

Вместе с тем, как следует из градостроительного плана земельного участка, утвержденного приказом управления градостроительства и архитектуры администрации города Тулы от 27.04.2017, спорный земельный участок, в том числе, расположен на приаэродромной территории (зона согласования размещения любых объектов капитального строительства), земельный участок расположен в районе аэродрома (зона запрета размещения объектов капитального строительства и участок, отличающихся привлечением и массовым скоплением птиц); земельный участок расположен на участках загрязнения почво-грунтов с опасной и умеренно опасной категорией загрязнения; земельный участок расположен в зоне Н-9 – Охранные зоны инженерных коммуникаций – коридоры ЛЭП; земельный участок частично расположен в зоне Н-1 – Санитарно-защитные зоны производственно-коммунальных, инженерно-технических, санитарно-технических объектов (АЗС): указано на ограничения использования земельного участка и объектов капитального строительства, установленные, в том числе, статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации от 20.11.2000 № 878 «Об утверждении правил охраны газораспределительных сетей», от 24.02.2009 № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» (раздел 7 градостроительного плана).

В соответствии со статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации к ограничениям прав на землю, в частности, относятся особые условия и режим хозяйственной деятельности в охранных зонах.

Согласно пункту 2 статьи 89 Земельного кодекса Российской Федерации в целях обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электроэнергетики устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категорий земель, в состав которых входят эти земельные участки. Порядок установления таких охранных зон для отдельных видов объектов и использования соответствующих земельных участков определяется Правительством РФ.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 № 160 утверждены Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон (далее - Правила № 160).

В силу пункта 2 названных Правил в охранных зонах в целях обеспечения безопасных условий эксплуатации и исключения возможности повреждения линий электропередачи и иных объектов электросетевого хозяйства устанавливаются особые условия использования территорий.

Пунктом 8 Правил № 160 в охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров

Помимо указанных ограничений подпунктом «б» пункта 9 этих же Правил предусмотрено, что в охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением свыше 1000 вольт прямо запрещено, в том числе размещать детские и спортивные площадки, стадионы, рынки, торговые точки, полевые станы, загоны для скота, гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов, за исключением гаражей-стоянок автомобилей, принадлежащих физическим лицам, проводить любые мероприятия, связанные с большим скоплением людей, не занятых выполнением разрешенных в установленном порядке работ.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 20.11.2000 № 878 утверждены Правила охраны газораспределительных систем, которые устанавливают порядок определения границ охранных зон газораспределительных сетей, условия использования земельных участков, расположенных в их пределах, и ограничения хозяйственной деятельности, которая может привести к повреждению газораспределительных сетей, определяют права и обязанности эксплуатационных организаций в области обеспечения сохранности газораспределительных сетей при их эксплуатации, обслуживании, ремонте, а также предотвращения аварий на газораспределительных сетях и ликвидации их последствий. Настоящие Правила действуют на всей территории Российской Федерации и являются обязательными для юридических и физических лиц, являющихся собственниками, владельцами или пользователями земельных участков, расположенных в пределах охранных зон газораспределительных сетей, либо проектирующих объекты жилищно-гражданского и производственного назначения, объекты инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, либо осуществляющих в границах указанных земельных участков любую хозяйственную деятельность.

Так, согласно пункту 14 указанных Правил на земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются ограничения (обременения), которыми запрещается, в частности, строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения.

В рамках настоящего дела по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту OOO «Негосударственная экспертиза» ФИО5; перед экспертом поставлен вопрос: возможно ли использование земельного участка с кадастровым номером 71:30:060303:235, расположенного по адресу: г. Тула, Зареченский район, ул. Большая, в соответствии с установленным для него видом разрешенного использования – под строительство многофункционального административно-торгового центра.

Из экспертного заключения эксперта от 29.11.2017 № 328 следует, сто земельный участок с кадастровым номером 71:30:060303:235 частично расположен в санитарно-защитной зоне автозаправочной станции, расположенной по адресу: <...>; частично расположен в охранных зонах канализации, газопровода и электрокабелей; полностью расположен в охранной зоне линии электропередач.

В экспертном заключении указано, что строительство многофункционального административно-торгового центра на земельном участке с кадастровым номером 71:30:060303:235 невозможно, вследствие нахождения его в охранных зонах.

Экспертом сделан вывод о том, что использование земельного участка с кадастровым номером 71:30:060303:235, расположенного по адресу: г. Тула, Зареченский район, ул. Большая, в соответствии с установленным для него видом разрешенного использования - под строительство многофункционального административно-торгового центра - возможно при условии выноса ВЛ 110 кВ Кировская – Октябрьская.

Оценивая данное экспертное заключение, суд принимает во внимание, что экспертное заключение выполнено в соответствии с положениями статей 55, 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации; соответствует общим требованиям к содержанию отчета об оценке объекта оценки, предусмотренным статьей 11 Закона № 135-ФЗ.

Лица, участвующие в деле, ходатайства о проведении дополнительной или повторной экспертизы не заявили.

Принимая во внимание фактические обстоятельства дела и приведенные нормы действующего законодательства, устанавливающие ограничения по организации строительства в охранных зонах инженерных коммуникаций, суд приходит к выводу о невозможности использования земельного участка в том объеме, в каком он предлагался к использованию при выставлении на торги и заключении договора аренды. При этом суд считает, что наличие, в том числе, подземных коммуникаций и их охранных зон являются скрытыми недостатками земельного участка, о которых предприниматель должен был быть извещен, и о которых он не мог узнать самостоятельно.

При таких обстоятельствах, существенно влияющих на возможность использования земельного участка в указанных в договоре целях, принимая во внимание имеющиеся в деле доказательства, в том числе, экспертное заключение, свидетельствующие о невозможности использования ИП ФИО2 земельного участка для строительства многофункционального административно-торгового центра, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды и удовлетворения требований истца в указанной части.

Довод ответчика о том, что при подаче заявки на участие в аукционе истец был ознакомлен со всеми документами, был осведомлен о предмете аукциона, подлежит отклонению, поскольку выставление на торги земельного участка, который не может быть использован по целевому назначению, противоречит целям процедур приобретения прав на участок, установленных законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12 по делу № А67-3141/2011 указано, что исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Отказ от исполнения встречного обязательства по внесению арендной платы в силу пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации допустим лишь в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения.

Из правового анализа статей 614, пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 1 Информационного письма от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», положения пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключает возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала, в связи с чем, при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

Поскольку материалами дела подтверждена невозможность использования земельного участка по целевому назначению, арендодатель не исполнил обязанность по предоставлению земельного участка, предусмотренную пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, то у ИП ФИО2 отсутствовала встречная обязанность по внесению платы за аренду земельного участка.

Таким образом, перечисленные предпринимателем ФИО2 денежные средства в сумме 1 460 000 рублей составляют неосновательное обогащение ответчика и подлежат взысканию с последнего в пользу истца.

Ответчиком не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации затраты на проведение судебной экспертизы в размере 24 000 руб. относятся на ответчика и взыскиваются в пользу истца.

Вопрос о возмещении судебных расходов по уплате государственной пошлины судом не рассматривался, поскольку истец от уплаты государственной пошлины освобожден в силу подпункта 2 пункта 2 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, а ответчик – в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.


Руководствуясь статьями 167-171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования предпринимателя ФИО2 удовлетворить.

Расторгнуть договор № 1633839 аренды земельного участка с кадастровым номером 71:30:060303:235, заключенный между ИП ФИО2 и министерством экономического развития Тульской области.

Взыскать с министерства имущественных и земельных отношений Тульской области в пользу предпринимателя ФИО2 1 460 000 рублей неосновательного обогащения, 24 000 рублей судебных расходов на проведение судебной экспертизы.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области в месячный срок после его принятия.


Судья Н.А. Рыжикова