Постановление от 12 марта 2024 г. по делу № А83-9918/2022

ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95

www.21aas.arbitr.ru
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А83-9918/2022
город Севастополь
12 марта 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 04.03.2024 В полном объёме постановление изготовлено 12.03.2024

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Евдокимова И.В., судей Колупаевой Ю.В., Плотникова И.В., при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:

индивидуального предпринимателя ФИО2, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации;

от индивидуального предпринимателя ФИО2 - ФИО3, представитель на основании доверенности от 20.10.2022 № 82/173-н/82-2022-2-735; ФИО4, представитель на основании доверенности от 26.01.2024 № 82/173-н/82- 2024-1-167;

от Администрации города Симферополя Республики Крым - ФИО5, представитель на основании доверенности от 08.09.2023 № 24/01-69/3559;

от ФИО6 – ФИО7, представитель на основании доверенности от 26.10.2021 № 82/94-н/82-2021-2-414,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Республики Крым от 11.10.2023 года по делу № А83-9918/2022 (судья Лагутина Н.М.)

по иску Администрации города Симферополя Республики Крым (ИНН <***>, ОГРН: <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП: <***>; ИНН: <***>),

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО6, Муниципального казенного учреждения Департамент развития муниципальной собственности Администрации города Симферополя Республики Крым,

о расторжении договора аренды нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Симферополя Республики Крым обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2, в котором просит суд:

- расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 10.11.2020 года № 611 Н/А заключенный между Администрацией города Симферополя и индивидуальным предпринимателем ФИО2;


- обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 в 10-ти дневный срок со дня вступления решения суда в законную силу, вернуть нежилое помещение по Договору аренды от 10.11.2020 года № 611 Н/А, общей площадью 152,0 кв.м., расположенное по адресу: <...> (этаж № 2, литер «А», кадастровый номер 90:22:010301:1604).

Исковые требования Администрации мотивированы существенным нарушением со стороны ответчика условий договора аренды и ненадлежащим использованием арендуемого имущества.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 11.10.2023 исковые требования удовлетворены частично. Обязано ИП ФИО2 в 10-ти дневный срок со дня вступления решения суда в законную силу, вернуть нежилое помещение по Договору аренды от 10.11.2020 года № 611 Н/А, общей площадью 152,0 кв.м., расположенное по адресу: <...> (этаж № 2, литер «А», кадастровый номер 90:22:010301:1604).

В удовлетворении требований о расторжении договора аренды нежилого помещения от 10.11.2020 года № 611 Н/А, отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ИП ФИО2 обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции при принятии решения неполно установил обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения настоящего спора, а также неправильно применил нормы материального права.

Так, апеллянт считает вывод суда первой инстанции о прекращении срока действия договора аренды необоснованным, поскольку ответчик заключил договор аренды нежилого помещения от 10.11.2020 года № 611 Н/А с Администрацией города Симферополя сроком на 11 (одиннадцать) месяцев с момента его подписания сторонами.

Дата окончания срока действия договора - 10 октября 2021 года.

На основании подпункта 1 пункта 10.5 договора аренды № 611 Н/А, действие настоящего Договора прекращается в случае истечение срока действия договора, на который он был заключён, если за месяц до окончания срока действия Договора Арендодатель выразил возражение о заключении Договора на новый срок.

По мнению ответчика, поскольку возражений о расторжении договора аренды нежилого помещения № 611 Н/А от 10.11.2020 года в адрес ИП ФИО8 не поступало, договор аренды нежилого помещения № 611 Н/А от 10.11.2020 года считается пролонгированным на тот же срок и на тех же условиях, то есть является действующим.

Также ответчик указывает на то, что он не мог содержать арендуемое имущество в надлежащим состоянии и проводить в нём ремонтные работы, в связи с запретом и препятствованием со стороны ФИО6 в пользовании лестницей, ведущей на второй этаж, коридором второго этажа, а также санузлом второго этажа. ФИО6 владеет территорией общего пользования незаконно, ограничивая доступ ФИО2 к арендованным объектам недвижимости.

Более подробные доводы изложены в апелляционной жалобе.

Администрация г. Симферополя Республики Крым и ФИО6 просили оставить апелляционную жалобу без удовлетворения, решение суда первой инстанции без изменений, поскольку из материалов дела не следует, что к моменту истечения срока, на который был заключён договор аренды № 611 Н/А ИП ФИО2 обращался в адрес Администрации города с предложением о заключении договора аренды на новый срок, либо же заключения дополнительного соглашения о продлении срока действия уже существующего договора аренды, тогда как условия договора аренды, согласованные сторонами, не содержали указаний на возможность автоматического продления договора аренды на тех же условиях при отсутствии ясно выраженного


желания какой-либо из сторон прекратить его действие.

После передачи ИП ФИО2 в аренду нежилых помещений № 20-28, 32, 33, этаж 2, литер «А» расположенных по адресу: Республика Крым, г. Симферополь,

ул. Пушкина, д.36, он не использовал переданные в аренду помещения по назначению, для ведения предпринимательской деятельности, а начал совершать действия, направленные на порчу и разрушение арендуемого имущества.

При этом, из пунктов 3 и 4 Акта приёма-передачи имущества в аренду от 10.11.2020 года, являющегося приложением к договору аренды № 611 Н/А следует, что нежилые помещения находятся в удовлетворительном состоянии. Претензий друг к другу стороны не имеют. Доводы жалобы о создании со стороны ФИО6 препятствий путём ограничения прохода на лестницу, ведущей на второй этаж, где располагаются переданные в аренду помещения, не подтверждаются относимыми и допустимыми доказательствами и в материалы дела не представлены.

Специалисты управления муниципального контроля Администрации г. Симферополя, после получения обращения ИП ФИО2 о создаваемых ФИО6 препятствиях в пользовании переданными в аренду помещениями, ограничения доступа к лестнице, выехали на место и при обследовании помещений установили, что дверь на второй этаж с лестницей открыта, доступ в арендуемые муниципальные помещения свободен, что следует из приобщённого самим ответчиком к апелляционной жалобе Акта обследования от 21.12.2021 года.

Кроме того, 24.02.2022 года МКУ Департаментом развития Муниципальной собственности администрации города Симферополя была направлена претензия № 329/40/05-10 в адрес ИП ФИО2, с требованиями о расторжении договора аренды № 611 Н/А и возврате нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>.

24.02.2022 года в письме № 943/40/05-06, Департамент уведомил арендатора о намерении подписать акт приема-передачи из аренды арендуемого муниципального имущества, в связи с расторжением договора, в виду нарушения условий договора и ненадлежащего использования арендуемого имущества.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив его материалы, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

10.11.2020 года между Администрацией города Симферополя Республики Крым и индивидуальным предпринимателем ФИО2 заключён Договор аренды нежилого помещения муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым, расположенного по адресу: <...>, № 611 Н/А.

Согласно пункту 1.1. вышеуказанного Договора аренды, арендодатель передает, а арендатор принимает во временное платное пользование недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым - нежилое помещение, общей площадью 152,0 кв.м. расположенное по адресу: <...> (этаж № 2, литер «А», кадастровый номер 90:22:010301:1604).

Согласно пункту 1.2. Договора аренды, имущество передается в аренду для осуществления предпринимательской деятельности, не противоречащей действующему законодательству Российской Федерации.

Согласно пункту 5.3. Договора аренды, арендатор обязуется своевременно и в полном объёме оплачивать арендную плату.

Согласно пункту 5.3. Договора аренды, арендатор обязуется обеспечивать сохранность арендуемого имущества, предотвращать его повреждения и порчу, содержать


имущество в порядке, предусмотренном санитарными нормами и правилами пожарной безопасности, поддерживать арендованное имущество в надлежащем состоянии.

Как указывает истец, согласно акту обследования Управления муниципального контроля Администрации города Симферополя от 21.12.2021 года установлено следующее состояние арендуемого имущества: «дверь на второй этаж с лестницы открыта, доступ в арендуемое муниципальное помещение свободен. Часть помещений муниципальной собственности открыты, признаки осуществления предпринимательской деятельности отсутствуют, находятся в неудовлетворительном состоянии, в помещениях остатки сломанной мебели, разбитые двери, пыль, грязь, много бытового мусора, на потолке частично отсутствует штукатурка».

Согласно пункту 5.15. Договора аренды, по требованию арендодателя арендатор обязуется предоставлять необходимые материалы, сведения, документы, подтверждающие выполнение условий настоящего договора.

В соответствии с пунктом 10.1. Договора, действие данного договора распространяются на правоотношения между сторонами с момента его подписания сторонами. Договор заключен сроком на 11 месяцев.

Согласно пункту 10.2. Договора аренды, условия настоящего Договора сохраняют силу в течение всего срока его действия, в том числе и в случаях, когда после его заключения законодательством устанавливаются правила, ухудшающие положение Арендатора, а в части обязательств арендатора в отношении арендной платы - до исполнения обязательств.

В соответствии с пунктом 10.6. Договора, основаниями расторжения Арендодателем Договора аренды в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Согласно пункту 10.8. Договора, в случае прекращения или расторжения настоящего договора имущество в течение 10-ти рабочих дней возвращается арендатором арендодателю. Согласно пункту 10.9. Договора аренды, имущество считается возвращённым арендодателю с момента подписания сторонами акта приема - передачи. Обязанность в отношении составления акта приёма-передачи о возврате имущества возлагается на арендатора.

Как указывает истец, ИП ФИО2 в одностороннем порядке уклоняется от исполнения обязательств по Договору аренды нежилых помещений № 611 Н/А от 10.11.2020 года.

Ввиду того, что арендатор существенно ухудшил состояние имущества, 24.02.2022 МКУ Департаментом развития Муниципальной собственности администрации города Симферополя была направлена претензия № 329/40/05-10 в адрес ИП ФИО2, с требованиями о расторжении договора аренды № 611 Н/А и возврате нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>.

Поскольку данная претензия была оставлена без удовлетворения, Администрация города Симферополя Республики Крым обратилась в арбитражный суд с требованием о расторжении договора и возврате арендованного имущества.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта, по следующим основаниям.

Так, частично удовлетворяя заявленные требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.


Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Как правильно указал суд первой инстанции, пунктом 10.6. Договора предусмотрены основания расторжения Арендодателем Договора аренды:

- Арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий Договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- Арендатор существенно ухудшает состояние имущества;

- Арендатор уклоняется от осуществления государственной регистрации Договора и дополнительных к нему соглашений;

- Арендатор своевременно не производит текущий и капитальный ремонт арендованного имущества;

- Арендатор производит перепланировку и переоборудование имущества без письменного разрешения Арендодателя;

- Арендатор предоставляет полученное имущество (как в целом, так и в части) другим лицам по какому-либо основанию без письменного согласия Арендодателя.

Из материалов дела следует, что поскольку арендатор существенно ухудшил состояние имущества, 24.02.2022 года МКУ Департаментом развития Муниципальной собственности Администрации города Симферополя была направлена претензия № 329/40/05-10 в адрес ИП ФИО2, с требованиями о расторжении договора аренды № 611 Н/А и возврате нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>.

24.02.2022 года в письме № 943/40/05-06, Департамент уведомил арендатора о намерении подписать акт приема-передачи из аренды арендуемого муниципального имущества, в связи с расторжением договора, в виду нарушения условий договора и ненадлежащего использования арендуемого имущества.


Указанные уведомления оставлены ответчиком без удовлетворения, требования истца об исполнении условий договора аренды ответчик добровольно не удовлетворил, имущество не возвратил.

Вместе с тем, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанных в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Судебной коллегией установлено, что в пункте 10.5. Договора предусмотрены случаи прекращения действия Договора, в частности: истечение срока действия, на который он был заключён, если за месяц до окончания срока действия Договора Арендодатель выразил возражение о заключении Договора на новый срок.

Договор аренды заключён сроком на 11 (одиннадцать) месяцев с момента его подписания Сторонами (10.11.2020), в соответствии с пунктом 10.1 Договора, а следовательно, дата окончания срока действия договора - 10 октября 2021 года.

Поскольку Администрация города Симферополя за месяц до окончания срока действия Договора не выразила возражения о заключении Договора на новый срок, то по условиям пункта 10.5., он продлился ещё на 11 месяцев - до 10.09.2022 года.

Вместе с тем, 24.02.2022 года МКУ Департаментом развития Муниципальной собственности Администрации города Симферополя была направлена претензия № 329/40/05-10 в адрес ИП ФИО2, с требованиями о расторжении договора аренды № 611 Н/А и возврате нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>.

Таким образом, принимая во внимание, что истцом было выражено возражение о заключении Договора на новый срок путём направления 24.02.2022 года требования МКУ Департамент развития Муниципальной собственности Администрации города Симферополя о расторжении договора и возврате арендованного имущества, в адрес ответчика, судебная коллегия констатирует, что срок действия договора аренды № 611 Н/А в любом случае истёк 10.09.2022 года, с учётом условий договора и положений действующего законодательства.

При таких обстоятельствах, требование истца о расторжении Договора аренды нежилого помещения от 10.11.2020 года № 611 Н/А, заключённого между Администрацией города Симферополя и Индивидуальным предпринимателем ФИО2, было обоснованно оставлено судом первой инстанции без удовлетворения.

Кроме того, согласно статье 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 10.8. Договора предусмотрено, что в случае прекращения или расторжения настоящего Договора, имущество в течение десяти рабочих дней возвращается Арендатором Арендодателю. В случае если Арендатор задержал возврат имущества, он несёт риск его случайной гибели или случайного повреждения до фактической передачи по акту приёма-передачи.

Имущество считается возвращённым Арендодателю с момента подписания Сторонами акта приёма-передачи. Обязанность в отношении составления акта приёма- передачи о возврате имущества возлагается на Арендатора, в соответствии с пунктом 10.9. Договора.

В тоже время, арендатором акт приёма-передачи арендуемого муниципального имущества составлен не был, имущество после окончания срока действия договора не возвращено.

24.02.2022 года в письме № 943/40/05-06, Департамент уведомил арендатора о намерении подписать акт приема-передачи из аренды арендуемого муниципального


имущества, в связи с расторжением договора, в виду нарушения условий договора и ненадлежащего использования арендуемого имущества.

При этом, доказательств возврата арендованного имущества по истечении срока действия договора аренды в материалы дела ответчиком представлено не было.

Таким образом, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу об обоснованности исковых требований об обязании индивидуального предпринимателя ФИО2 в 10-ти дневный срок со дня вступления решения суда в законную силу, вернуть нежилое помещение по Договору аренды от 10.11.2020 года

№ 611 Н/А, общей площадью 152,0 кв.м., расположенное по адресу: <...> (этаж № 2, литер «А», кадастровый номер 90:22:010301:1604).

Учитывая всё выше изложенное, коллегия судей полагает, что доводы подателя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, нормы материального и процессуального права не нарушены и применены правильно, судом полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем оснований для отмены или изменения решения не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 части 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 11 октября 2023 года по делу

№ А83-9918/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.В. Евдокимов Судьи Ю.В. Колупаева И.В. Плотников