Решение от 4 июля 2024 г. по делу № А41-72232/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-72232/23
05 июля 2024 года
г. Москва



Резолютивная часть объявлена 15 мая 2024

Полный текст решения изготовлен 05 июля 2024


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Попова А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Афанасьевой Д.А., рассмотрев в судебном  заседании дело по иску

ООО "ЗВЕЗДА ДЕВЕЛОПМЕНТ" (123060, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к

ИП ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

о взыскании задолженности

по встречному исковому заявлению:

ИП ФИО1

к ООО "ЗВЕЗДА ДЕВЕЛОПМЕНТ"

о взыскании неосновательного обогащения,

при участии в судебном заседании, согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

ООО "ЗВЕЗДА ДЕВЕЛОПМЕНТ" обратилось в суд с исковым заявлением к ИП ФИО1 со следующими требованиями (уточненными в порядке ст. 49 АПК РФ):

взыскать с ИП ФИО1 в пользу ООО «ЗВЕЗДА ДЕВЕЛОПМЕНТ» сумму задолженности за обслуживание помещений общего пользования и коммунальных расходов в размере 467 618,94 руб.

От ИП ФИО1 поступило встречное исковое заявление (уточненное в порядке ст.49 АПК РФ), согласно которому заявитель просит суд:

Взыскать с ООО «ЗВЕЗДА ДЕВЕЛОПМЕНТ» в пользу ИП ФИО1 неосновательное обогащение в размере 78 068,20 руб.

В судебное заседание явку обеспечили истец и ответчик.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу, что первоначальные заявленные требования не подлежат удовлетворению, а встречный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из искового заявления, между истцом (управляющая (эксплуатирующая) организация) и ответчиком (заказчик) заключен договор К-БЦ-У/4/2022 от 21.12.2022 эксплуатационного обслуживания (управления).

ИП ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение в составе пом. 60,62-67, 69-78 с кадастровым номером 50:65:0020304:1312, общей площадью 236,2 кв.м., расположенное на 4 этаже  в нежилом здании по адресу: <...>.

Ответчику был направлен проект названного выше договора управления, однако ответчиком договор не подписан.

Поскольку ответчик не отказался от общего обслуживания здания и потребления коммунальных услуг, истец полагая договор заключенным, а также учитывая, что на стороне ответчика имеется задолженность по данному договору, обратился с претензий к ответчику.

Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения с иском в суд.

Ответчиком, не согласным с исковыми требованиями, заявлен встречный иск.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истцом в материалы дела в подтверждение своих доводов представлены расчеты, договоры, акты, счета.

Ответчиком 05.04.2024 представлены письменные пояснения через систему «Мой арбитр», в которых он произвел контррасчет исковых требований и расчет встречного иска, анализ всех представленных истцом документов.

Суд соглашается с данными доводами ответчика, признает их обоснованными и подтвержденными материалами дела.

Так, согласно письменным пояснениям истца, сумма задолженности ответчика состоит из:

- 78 459,66 руб. – коммунальных расходов за период с декабря 2022 года по июнь 2023 года;

- 395 533,32 руб. – услуги по техническому обслуживанию и управлению за период с декабря 2022 года по июнь 2023 года.

Федеральным законом от 24.07.2023 N 351-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" внесены изменения, глава 16 дополнена параграфом 2 - "Общее имущество собственников недвижимых вещей".

В соответствии с п. 1 ст. 259.1 ГК РФ собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

В соответствии со ст. 259.4 ГК РФ, если иное не установлено единогласным решением собственников недвижимых вещей, каждый собственник недвижимой вещи обязан участвовать в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно со своей долей в праве на общее имущество (пункт 1 статьи 259.2). Собственник недвижимой вещи, в результате действий или бездействия которого возникают дополнительные расходы и издержки по содержанию и сохранению общего имущества, обязан их покрывать.

Каждый собственник недвижимой вещи обязан соразмерно со своей долей в праве общей собственности на общее имущество (пункт 1 статьи 259.2) участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей, связанных с общим имуществом.

Согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.

Согласно ст. 259.3 ГК РФ решение собственников недвижимых вещей по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом принимается большинством голосов всех собственников недвижимых вещей, если иное число голосов не предусмотрено настоящим Кодексом или законом.

Таким образом, в настоящее время отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, урегулированы законом.

Ранее такие отношения не были урегулированы законом, в связи с чем в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежали применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", пункт 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее - Постановление № 64) разъяснено, что отношения собственников помещений в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.

Изложенный в Постановлении № 64 вывод о применении к указанным отношениям норм законодательства, регулирующих сходные отношения, означает, что к рассматриваемым отношениям могут по аналогии применяться и иные нормы, корреспондирующие нормам, содержащимся в статьях 249, 289, 290 ГК РФ.

Аналогичная позиция содержится в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Согласно пункту 6 Постановления № 64 по решению собственников помещений, принимаемому в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

Следовательно, к отношениям по поводу содержания общего имущества в зданиях, не являющихся многоквартирными домами, по аналогии закона возможно применение не только гражданского законодательства, определяющего режим имущества, находящегося в общей долевой собственности, но и жилищного законодательства об управлении многоквартирными домами в части, не противоречащей существу первой группы отношений.

В соответствии со статьей 44 и частью 1 статьи 162 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится, в том числе, выбор способа управления многоквартирным домом и выбор управляющей организации.

Решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании (частью 4 статьи 158 ЖК РФ).

Частью 5 статьи 46 ЖК РФ установлено, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном названным Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, как органа управления многоквартирным домом, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Аналогичная правовая норма закреплена в ст.181.1 ГК РФ, согласно которой решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Таким образом, из приведенных норм права следует, что исключительно общее собрание собственников помещений, находящихся в нежилом здании, вправе определять порядок управления общим имуществом здания и несения расходов на содержание и ремонт общего имущества. Более того, законодательство напрямую связывает размер платы за содержание и ремонт общего имущества с усмотрением собственников, выраженным в решении органа управления, которое является обязательным для всех собственников помещений в здании.

Между тем, в материалы дела истцом не предоставлено решений общего собрания собственников нежилых помещений в нежилом здании по адресу: Московская область, г. Красноармейск, ул. Комсомольская, д. 4, копр. 2, которыми ООО «Звезда Девелопмент» было бы наделено правами и обязанностями по вопросам управления и содержания общего имущества собственников, а также установлении платы за содержание нежилых помещений.

Анализ предоставленного истцом «Расчета платы за потребление предоставленного ответчику электричества, тепла, холодного и горячего водоснабжения и водоотведения за счет истца в декабре 2022 г., январе 2023 г., феврале 2023 г., марте 2023 г., апреле 2023 г., мае 2023 г., июне 2023 г.» свидетельствует о том, что в состав коммунальных расходов в сумме 78 459,66 руб. истцом включаются затраты на:

- электроснабжение;

- теплоснабжение;

- холодное и горячее водоснабжение;

- водоотведение.

Ответчик указывает и не оспаривает истец, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-96510/23-127-766 от 26.12.2023 года удовлетворены исковые требования ФИО1 об обязании ООО «Звезда Девелопмент» восстановить подачу электрической энергии в нежилое помещение с кадастровым номером 50:65:0020304:1312, общей площадью 236,2 кв.м, расположенное по адресу: <...>, этаж. № 4, пом. 60,62-67, 69-78.

Поскольку на входе в принадлежащие ответчику нежилые помещения установлен электрический замок, доступ в помещения при отсутствии электрической энергии в течение всего последующего периода взыскания вплоть до 02.05.2023 года не представлялся возможным.

Согласно ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В виду изложенного, ответчик по вине истца в период с 10.01.2023 по 01.05.2023 был лишен возможности использовать принадлежащее ему помещение по причине отсутствия электроснабжения.

Ввиду невозможности использования помещений, индивидуальное потребление коммунальных ресурсов ответчиком в указанные периоды объективно не производилось.

Для подтверждения затрат на приобретение коммунальных ресурсов истцом были представлены суду следующие счета и акты ООО «ТВС», АО «Мосэнерго» и ООО «ТеплоВодоСнабжение»:

1
негативное воздействие на работу ЦСВ

63041А

дек.22

(21-31)

673,12

1896,99:31*11=673,12



63041А

янв.23

997,72



63041А

фев.23

1473,95



63041А

мар.23

1023,43



63041А

апр.23

1357,05



63041А

май.23

1149,9



73024А

июн.23

1981,22



8 656,4


2
водоснабжение

123310

дек.22

(21-31)

1021,96

2880,06:31*11=1021,96



23187

фев.23

2253,96



33092

мар.23

1452,55



53106

май.23

1702,99



63111

июн.23

2679,71



9 111,17


3
водоотведение

123311

дек.22

(21-31)

1615,5

4552,78:31*11=1615,5



23188

фев.23

3537,48



33093

мар.23

2458,22



53107

май.23

2759,76



63112

июн.23

3962,44



14 333,4


4
электричество

Э/11/01/85863

дек.22

(21-31)

27384,22

77173,7:31*11=27384,22



Э/11/011379

фев.23

83753,52



Э/11/019844

мар.23

62991,7



Э/11/035274

май.23

63729,56



Э/11/043001

июн.23

77945,02



315 804,02


5
тепло и горячая вода

122049

дек.22

(21-31)

43258,85

121911,3:31*11=

43258,85



22079

фев.23

120077,7



32040

мар.23

91646,63



52020

май.23

4063,5



62021

июн.23

344,35



259 391,03



ИТОГО

607 296,01



Согласно представленным истцом «Расчетам платежей за электроэнергию по бизнес-центру в г. Красноармейск», приборами учета здания зафиксированы следующие показатели индивидуального потребления:

Период

ИПУ ответчик, кВт

Тариф по документам поставщика

ИПУ ответчика, руб.

дек.22

0


янв.23

0


фев.23

0


мар.23

0


апр.23

0


май.23

17

6,491544

110,3562

июн.23

83

6,649428

551,9025

Итого:

662,2588

Таким образом, стоимость электроэнергии, затраченной в спорный период ИП ФИО1 по тарифам поставщика, составила 662,26 руб.

Рассчитывая стоимость иных ресурсов за периоды, когда ИП ФИО1 объективно имел возможность их потребления, учитывая отсутствие данных об индивидуальном потреблении, расчет такого потребления ответчика производится в пропорции к общей площади здания.

Как следует из выписки из ЕГРН на нежилое здание по адресу: <...>, его общая площадь составляет 2 454,20 кв.м., следовательно, размер затрат на индивидуальное потребление водо-, теплоснабжения и водоотведения определяется формулой:

((общая сумма затрат за месяц : площадь здания (2 454,20 кв.м.)) * площадь помещения ответчика (236,2 кв.м.) : количество дней в месяце) * на количество дней потребления  = сумма потребления помещением ответчика

Ресурс

Период

Сумма

Площадь  здания

Площадь  помещения ФИО1

Кол-во дней в месяце

Кол-во дней потребления

Размер затрат на ИПУ ответчика

негативное воздействие на работу ЦСВ

дек.22

1896,99

2454,2

236,2

31

11

64,78373


янв.23

997,72

2454,2

236,2

31

9
27,87786


фев.23

1473,95

2454,2

236,2

28

0
0


мар.23

1023,43

2454,2

236,2

31

0
0


апр.23

1357,05

2454,2

236,2

30

0
0


май.23

1149,9

2454,2

236,2

31

30

107,1


июн.23

1981,22

2454,2

236,2

30

30

190,6789



9880,26


236,2



390,4405

водо-снабжение

дек.22

2880,06

2454,2

236,2

31

11

98,35636


фев.23

2253,96

2454,2

236,2

28

0
0


мар.23

1452,55

2454,2

236,2

31

0
0


май.23

1702,99

2454,2

236,2

31

30

158,614


июн.23

2679,71

2454,2

236,2

30

30

257,9038



10969,27


236,2



514,8742

водо-отведение

дек.22

4552,78

2454,2

236,2

31

11

155,4811


фев.23

3537,48

2454,2

236,2

28

0
0


мар.23

2458,22

2454,2

236,2

31

0
0


май.23

2759,76

2454,2

236,2

31

30

257,0401


июн.23

3962,44

2454,2

236,2

30

30

381,3578



17270,68


236,2



793,879

тепло и горячая вода

дек.22

121911,3

2454,2

236,2

31

11

4163,369


фев.23

120077,7

2454,2

236,2

28

0
0


мар.23

91646,63

2454,2

236,2

31

0
0


май.23

4063,5

2454,2

236,2

31

30

378,4685


июн.23

344,35

2454,2

236,2

30

30

33,14134



338043,5



4574,979

ИТОГО

6274,172

Следовательно, стоимость потребление ответчиком водо-, теплоснабжения и водоотведения составила 6 274,17 руб.

Итого, за спорный период общая сумма составляет 6 936,43 руб. (662,26 руб. + 6 274,17 руб.).

Порядок расчета коммунального ресурса при его использовании для содержания общедомового имущества определен Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв.  Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.

Расчет стоимости коммунальных услуг, приходящихся на общее имущество, учитывая отсутствие данных об индивидуальном потреблении, представляется следующим.

- определение приходящихся на нежилые помещения, эксплуатируемые собственниками, затрат на приобретение ресурсов (индивидуальное потребление):

(607 296,01– 95054,8) : 2 454,20 * 2 194,7 = 458 078,31 руб.,

где

607 296,01 – стоимость всех потребленных зданием ресурсов;

95 054,8 – стоимость электроэнергии, потребленной субабнентами за пределами Здания;

2 454,20 – площадь всего здания;

2 194,7 – площадь нежилых помещений в здании.

- определение стоимости ресурсов, не компенсированную в рамках индивидуального потребления, т.е. как раз размер расходов на общедомовые нужды:

607 296,01 - 95 054,8 - 458 078,31 = 54 162,9 руб.,

где

607 296,01 – стоимость всех потребленных зданием ресурсов;

95 054,8 – стоимость электроэнергии, потребленной субабнентами за пределами Здания;

458 078,31 – индивидуальное потребление нежилыми помещениями.

- расчет доли ответчика в общем потреблении, пропорционально площади его помещения:

236,2 / 2194,7 = 0,1076,

где

236,2 – площадь помещения ответчика;

2194,7 общая площадь всех помещений в здании.

- определение стоимости коммунальных ресурсов на общие нужды, приходящуюся на ответчика:

54 162,9* 0,1076 = 5827,92 руб.,

где

54 162,9 - размер расходов на ресурсы на общедомовые нужды

0,1076 – доля в расходах на общедомовые нужды ответчика.

Таким образом, на долю ответчика в общем составе затрат на коммунальные ресурсы за спорный период приходится 12 764,35 руб., в т.ч.:

- индивидуальное потребление - 6 936,43 руб.;

- общедомовые нужды - 5 827,92 руб.

Что касается требования о взыскании стоимости услуг по техническому обслуживанию и управлению зданием за период с декабря 2022 года по июнь 2023 года, то суд исходит из следующего.

В соответствии с п.2 ст.154 ЖК РФ плата за помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.

Решение об установлении размера платы за содержание и ремонт помещения принимается собственниками помещений исключительно на общем собрании (часть 4 статьи 158 ЖК РФ).

Доказательств принятия такого решения суду не представлено.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 29.01.2018 N 5-П сделал вывод, что справедливое распределение необходимых расходов на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома между собственниками жилых и нежилых помещений как участниками общей собственности согласуется с предписаниями статьи 19 Конституции Российской Федерации, которая не предполагает, с учетом части 1 статьи 37 ЖК РФ, произвольного определения размера платы за содержание жилого помещения и взносов на капитальный ремонт многоквартирного дома.

Размер расходов на содержание общего имущества здания должен определяться на основании данных о фактически понесенных затратах на содержание мест общего пользования.

В соответствии со ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем).

ЖК РФ знает три способа управления зданием:

1) непосредственное управление собственниками помещений;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Пунктом 2 ст.161 ЖК РФ предусмотрено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Пунктом 2.3. ст.161 ЖК РФ установлено, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.

Статьей 162 ЖК РФ предусмотрено, что с выбранной собственниками управляющей организацией  заключается договор управления многоквартирным домом, согласно которому одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В договоре управления должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом, поскольку речь в данном случае идет о соразмерном и равном распределении расходов на содержание общего имущества собственников здания, устанавливаются одинаковыми для всех собственников.

При таких обстоятельствах, при наличии в здании управляющей компании, для которой собственниками: утвержден тариф на содержание общего имущества; определены условия договора управления; установлен объем подлежащего содержанию общего имущества, перечень работ и услуг по такому содержанию – сам факт наличия протокола общего собрания, подразумевая, что УК действует в рамках полномочий представленных собственниками, освобождает управляющую компанию от необходимости доказывания выполнения ею обусловленных договором управления функций, а также их стоимости. Взыскание расходов на содержание в таком случае происходит исходя из размера установленного тарифа, который обусловлен экономическим содержанием порученных УК собственниками услуг, перечень которых можно почерпнуть из протокола общего собрания собственников и договора управления, и утвержден протоколом общего собрания собственников.

Аналогичный подход приведен, например, в определении Верховного Суда РФ от 20.05.2020 года № 305-ЭС20-5927 по делу № А40-101206/2018.

Если собственниками не избран способ управления зданием и управляющая компания на общем собрании, то подразумевается, что собственники реализуют такой способ управления общим имуществом, как непосредственное управление.

Как следует из п. 2.1. ст. 161 ЖК РФ при осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращение с твердыми коммунальными отходами, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Процитированная норма закона, таким образом, подразумевает тот факт, что собственники помещений в здании, где не утвержден способ управления в виде управляющей компании, вправе заключать договоры на содержание общего имущества и ресурсоснабжение с третьими лицами, однако, такие договоры не наделают этих третьих лиц статусом управляющей компании, а также правами и обязанностями, предусмотренными законом для УК, их деятельность регулируется условиями заключенных с собственниками договоров.

Таким образом, в ситуации, когда собственниками способ управления не избран, не выбрана управляющая компания, для нее не определен тариф на содержание и управление общим имуществом, не выяснен состав общего имущества и его количество, не установлены «границы» услуг по содержанию и управлению в виде перечня работ и услуг, подлежащих исполнению - правовое регулирование отношений, переходит в плоскость применения положений главы 60 ГК РФ о неосновательном обогащении.

В таких ситуациях, истец должен доказать:

- объем оказанных услуг;

- их необходимость для содержания общего имущества;

- их экономически обоснованную стоимость.

Аналогичной позиции придерживается и судебная практика, примером которой можно назвать Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10.04.2018 N 6-КГ18-6.

Доказательств принятия собственниками помещений решения об избрании способа управления зданием в виде управляющей организации не представлено, как и не представлено доказательств наделения собственниками истца статусом управляющей компании.

Следовательно, при рассмотрении настоящего дела должны были быть доказаны: объемы оказанных услуг, их необходимость для содержания общего имущества и экономическая обоснованность.

Недоказанность данных обстоятельств полностью исключает удовлетворение иска.

Определяя состав расходов, подлежащих компенсации в рамках настоящего дела в своих пояснениях, представленных истцом в судебном заседании 04.03.2024 года, последним указано на то, что рассматриваемые 395 533,32 руб., состоят из двух групп расходов:

- услуг по техническому обслуживанию лифтов, системы пожарной сигнализации, вывоз мусора, вывоз снега, уборку (клининг), ремонт сантехники, замену светильников, освидетельствование лифтов;

- услуг управления общим имуществом здания.

Между тем, в нарушение ст. 9, 65 АПК РФ истцом относимых, допустимых, достоверных и в своей совокупности достаточных доказательств в подтверждение оказания услуг по техническому обслуживанию лифтов, системы пожарной сигнализации, вывоз мусора, вывоз снега, уборку (клининг), ремонт сантехники, замену светильников, освидетельствование лифтов, услуг управления общим имуществом здания в заявленном размере, суду не представлено.

В качестве надлежащих доказательств в подтверждение заявленных требований суд признает лишь следующие представленные истцом документы на техническое обслуживание лифтов за период с декабря 2022 года по июнь 2023 года ИП ФИО2; на техническое обслуживание системы автоматического пожарной сигнализации и системы оповещения и управления эвакуацией людей за декабрь 2022-май 2023 года с ИП ФИО3; на услуги по обращению с ТКО за декабрь 2022 - июнь 2023 года с ООО «Хартия», а именно:

- договор № 287/19-ИПГ от 01.08.2019 года на техническое и аварийное обслуживание лифтов, заключенный между ООО «Звезда Девелопмент» и ИП ФИО2, предметом которого является техническое и круглосуточное аварийно-техническое обслуживание двух лифтов по адресу: <...>;

- договор № 95 на техническое обслуживание от 01.07.2020 года, заключенный между истцом и ИП ФИО3, предметом которого является обслуживание комплекса технических средств системы автоматической пожарной сигнализации и системы оповещения и управления эвакуацией людей о пожаре, которая располагается по адресу: <...>;

- договор № 10253-2019/МО от 01.08.2019 года с ООО «Хартия», предметом которого является оказание услуг по обращению с ТКО в здании бизнес-центра по адресу: <...>.

С учетом представленных истцом документов, на долю ответчика приходится:


Обслу-живание лифтов

Обслу-живание ПС и АУП

Обраще-ние  с ТКО

Итого  в месяц

S  здания

S  ответ-чика

Затраты  на 1 кв.м.

Доля ответчика в расходах

дек.22

10000

9000

3155,27

22155,27

2454,2

236,2

9,027

2132,29

янв.23

10000

9000

3155,27

22155,27

2454,2

236,2

9,027

2132,29

фев.23

10000

9000

3155,27

22155,27

2454,2

236,2

9,027

2132,29

мар.23

14000

9000

3155,27

26155,27

2454,2

236,2

10,657

2517,27

апр.23

14000

9000

3155,27

26155,27

2454,2

236,2

10,657

2517,27

май.23

14000

9000

3155,27

26155,27

2454,2

236,2

10,657

2517,27

июн.23

14000

9000

3155,27

26155,27

2454,2

236,2

10,657

2517,27

Итого:

16465,95


Учитывая изложенное, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, судом установлено, что на стороне ответчика имеется обязательство по возмещению истцу расходов на обслуживание помещений общего пользования и коммунальных расходов в размере 29 230,30 руб., в т.ч.:

- 12 764,35 руб. – коммунальные расходы;

- 16 465,95 руб. – расходы на содержание общего имущества.

При этом, как следует из предоставленного самим истцом акта сверки расчетов на 30.06.2023, ответчиком перечислены истцу 107 298,50 рублей.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. 1102 ГК РФ, суд признает обоснованным в первоначально заявленном иске отказать, а встречный иск удовлетворить.

Остальные доводы истца отклоняются судом как не имеющие правового значения для рассмотрения настоящего спора, противоречащие материалам дела и основанные на неверном толковании норм материального права.

Расходы по оплате госпошлины распределяются между сторонами в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

В иске ООО "ЗВЕЗДА ДЕВЕЛОПМЕНТ" отказать.

Встречный иск удовлетворить.

Взыскать с ООО «ЗВЕЗДА ДЕВЕЛОПМЕНТ» в пользу ИП ФИО1 неосновательное обогащение в размере 78 068,20руб., расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 руб.


Решение может быть обжаловано.


Судья                                                       А.А. Попов