Постановление от 5 августа 2022 г. по делу № А51-10797/2021

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-10797/2021
г. Владивосток
05 августа 2022 года
Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 августа 2022 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Д.А. Глебова, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г. Владивостока,

апелляционное производство № 05АП-4296/2022

на решение от 26.05.2022

судьи Е.А. Левченко

по делу № А51-10797/2021 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Приморский ЭМ-Центр» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли - продажи третье лицо: МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости»,

при участии:

от УМС: ФИО2 по доверенности от 17.12.2021 сроком действия до 31.12.2022, диплом о высшем юридическом образовании № 25611, служебное удостоверение;

от ООО «Приморский ЭМ-Центр»: ФИО3 по доверенности от 03.06.2022 сроком действия на 1 год, диплом о высшем юридическом образовании № 9737, паспорт;

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Приморский ЭМ-Центр» (далее – ООО «Приморский ЭМ-Центр, общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее – УМС г. Владивостока, Управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора № 360-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства), изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции «Согласно отчета от 25.02.2022 об оценке рыночной стоимости помещения (нежилое помещение общей площадью 34,4 кв.м., 2 этаж, кадастровый номер 25:28:020017:129, расположенное по адресу: <...>), составленного экспертом Ассоциации по содействию оценочной и консультационной деятельности «Клуб Профессионал» ФИО4, цена продажи арендуемого имущества, определенная по состоянию на 18.08.2020, составляет 2 200 000 (два миллиона двести тысяч) рублей (без учета НДС)» (с учетом уточнений от 10.02.2022, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Определениями суда от 14.07.2021 и от 25.04.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены соответственно муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее - МКУ «АПМЗН») и общество с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр».

Решением Арбитражного суда Приморского края от 26.05.2022 исковые требования удовлетворены в полном объеме, с чем не согласилось УМС г. Владивостока, обжаловав судебный акт в апелляционном порядке.

В обоснование жалобы заявитель указал, что поскольку управлением были приняты все необходимые меры для установления достоверной величины стоимости спорного объекта с целью его отчуждения в предусмотренном законом порядке, определенная оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» в отчете № 4264/20 от 01.12.2020 (соответствующем законодательству об оценочной деятельности) рыночная стоимость недвижимого имущества является рекомендуемой для целей его приобретения обществом по договору купли – продажи арендуемого муниципального имущества.

Через канцелярию суда от ООО «Алтекс» поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщается к материалам дела.

В заседании апелляционного суда представитель апеллянта поддержала доводы апелляционной жалобы, представитель истца против доводов жалобы возражал.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как установлено судом, между УМС г. Владивостока (арендодатель) и ООО «Приморский ЭМ-Центр» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 01-15871-001-Н-АР-8602-00 от 06.08.2018, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество – нежилое помещение общей площадью 34,4 кв.м., кадастровый номер 25:28:020017:129, этаж второй, расположенное по адресу: <...> на срок с 06.08.2018 по 05.08.2023.

Реализуя преимущественное право на приобретение данного нежилого помещения, ООО «Приморский ЭС-Центр» заявлением № 11 от 12.08.2020 обратился в УМС г. Владивостока с просьбой о направлении в адрес общества договора купли-продажи указанного нежилого помещения с условием о рассрочке платежа на срок не менее пяти лет.

Решением Думы г. Владивостока № 532 от 29.04.2021 утверждены условия приватизации муниципального имущества в г. Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в том числе и в отношении спорного помещения.

Уведомлением № 21-891 от 06.05.2021 МКУ «АПМЗН» предложило ООО «Приморский ЭМ-Центр» заключить договор купли-продажи нежилого помещения в редакции одного из трех предложенных ведомством проектов с различными условиями о порядке оплаты.


Согласно приложенным к данному уведомлению проектам договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества с условиями о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) № 360- ППВ (далее – договор купли-продажи) УМС г. Владивостока (продавец) обязуется передать в собственность ООО «Приморский ЭМ-Центр» (покупатель) приобретаемое в процессе приватизации арендуемое обществом недвижимое имущество (спорное помещение).

Пунктом 3.1 всех проектов договора купли-продажи установлено, что согласно составленному независимым оценщиком отчету об оценке объекта недвижимости, распоряжению УМС г. Владивостока от 05.05.2021 № 1388/28 «О приватизации муниципального имущества в г. Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», цена продажи арендуемого имущества составляет 3 187 500 рублей.

Не согласившись с предложенной редакцией указанного пункта договора, общество направило в адрес Управления Протокол разногласий к договору купли-продажи, изложив спорный пункт следующим образом: «Согласно отчету № 609 от 20.05.2021 об оценке рыночной стоимости помещения, составленного оценщиком, занимающимся частной практикой, ФИО5 - членом СРО Ассоциация «Русское общество оценщиков», рег. № 003729, цена продажи арендуемого имущества составляет 2 025 000 рублей (без учета НДС)».

Письмом № 21/1185 от 15.06.2021 МКУ «АПМЗН» уведомило ООО «Приморский ЭМ-Центр» об отклонении протокола разногласий ввиду отсутствия у учреждения полномочий самостоятельно вносить изменения в сумму выкупа муниципальных помещений.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском, который был признан судом первой инстанции обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (далее - Закон № 135-ФЗ).

В соответствии с положениями статьи 3 Закона № 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

Таким образом, при наличии у лица преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, уполномоченный орган обязан заключить с ним договор купли-продажи указанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости. При этом по желанию покупателя в договор вносится условие о рассрочке платежа в соответствии со статьей 5 Закона № 159-ФЗ.

Достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (пункт 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом, который вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации (статья 13).

Следовательно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках разрешения судом конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

По смыслу статей 3, 4 Закона № 159-ФЗ уполномоченный орган не вправе отказать в заключении договора купли-продажи объектов недвижимости при соблюдении всех условий, предусмотренных данным законом, следовательно для ответчика заключение такого договора является обязательным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи возникших при заключении договора разногласий на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как установлено судом, ООО «Приморский ЭМ-Центр» является субъектом малого предпринимательства и оснований, исключающих отчуждение ему в собственность спорного недвижимого имущества в силу положений Закона № 159-ФЗ, не имеется, в связи с чем общество имеет право требовать заключения с ним договора купли-продажи этого имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

Фактически спор по настоящему делу связан с определением рыночной стоимости подлежащего отчуждению недвижимого имущества, поскольку препятствующие заключению договора купли-продажи разногласия между сторонами касаются только выкупной цены.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). При этом оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ, наравне с другими имеющимся в материалах дела доказательствами.

В процессе рассмотрения настоящего дела судом выявлены существенные отличия в выкупной цене спорного имущества, предложенной Управлением на основании отчета об оценке ООО «Аналитик Центр» № 4264/20 от 01.12.2020 (3 825 000 с учетом НДС) и истцом на основании отчета частнопрактикующего оценщика ФИО5 (члена СРО Ассоциация «Русское общество оценщиков») № 609 от 20.05.2021 (2 025 000 рублей), что послужило основанием для назначения судебной экспертизы, производство которой было поручено эксперту Ассоциации по содействию оценочной и консультационной деятельности «Клуб Профессионал» Кривец В.В.

Согласно представленному заключению судебной экспертизы № 3276 от 25.02.2022, стоимость спорного недвижимого имущества по состоянию на 21.01.2020 составила округленно 2 200 000 рублей.

Изучив указанное заключение эксперта по правилам статьи 71 АПК РФ, коллегия установила, что оно соответствует требованиям, установленным действующим законодательством, содержит в себе полное и всестороннее описание хода и результатов произведенных исследований с указанием и обоснованием методов исследования и используемой литературы, дает ответы на все поставленные перед экспертом вопросы. В процессе исследования экспертом не допущено ошибок методического характера, нарушений норм закона, которые могли бы повлиять на сделанные выводы, вследствие чего основания для сомнений в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют.

Апеллянт в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил ни в суд первой инстанции, ни в апелляционный суд доказательств недостоверности выводов, изложенных в данном заключении.

Ходатайство о проведении дополнительной или повторной экспертизы в установленном статьей 87 АПК РФ порядке Управлением не заявлено.

В этой связи коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что разногласия сторон по договору купли-продажи подлежат урегулированию с учетом стоимости выкупаемого помещения, определенного заключением эксперта № 3276 от 25.02.2022 по состоянию на 18.08.2020 в сумме 2 200 000 рублей, без учета НДС (пункт 3.1 договора).

Доводы апеллянта о том, что цена договора в рассматриваемом случае не может отличаться от цены, установленной на основании отчета об оценке ООО «Аналитик Центр» № 4264/20 от 01.12.2020, поскольку оценка рыночной стоимости отчуждаемого в порядке Закона №159-ФЗ имущества обеспечивается исключительно уполномоченным органом, признаются коллегией несостоятельными.

Покупатель государственного и муниципального имущества, не согласный с предлагаемой ему ценой выкупа, не лишен права на предложение иной цены, которая, вместе с тем, определяется не им лично, а тем же способом, что и при подготовке проекта договора продавцом - на основании отчета независимого оценщика, отвечающего требованиям действующего законодательства, в соответствии с требованиями законодательства о приватизации.

В целом доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо обстоятельств, не принятых во внимание судом первой инстанции при вынесении решения. Заявляя в апелляционной жалобе о незаконности выводов суда первой инстанции, апеллянт в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не приводит доводов в обоснование своей позиции, ограничиваясь ссылками на обстоятельства дела, которые были учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального и процессуального права. При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе судом не рассматривался, поскольку на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ апеллянт освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Приморского края от 26.05.2022 по делу №А51-10797/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.


Председательствующий


С.Б. Култышев


Судьи

Д.А. Глебов


Е.Н. Шалаганова