Решение от 31 марта 2023 г. по делу № А49-9619/2022

Арбитражный суд Пензенской области Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000, тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-55-36-96, http://penza.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А49-9619/2022
г. Пенза
31 марта 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 29 марта 2023 года В полном объеме решение изготовлено 31 марта 2023 года

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Новиковой С. А., при ведении

протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в

открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик

«СКД-Инвест» (ФИО2 ул., дом 29Б, Пенза г., 440000; ИНН <***>, ОГРН

1165835062073)

к Управлению муниципального имущества <...>,

Пенза г., 440000; ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: индивидуальный предприниматель ФИО3

(ИНН <***>, ОГРНИП 318583500000491). о признании сделки недействительной, при участии:

от истца - представитель ФИО4 (доверенность), от ответчика - представитель ФИО5 (доверенность),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик СКД- Инвест» обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к Управлению муниципального имущества города Пензы о признании недействительной односторонней сделки в форме уведомления от 26.07.2022 № 9/2346, совершенной Управлением муниципального имущества города Пензы в части повышения арендной платы по договору аренды земельного участка от 29.03.2017 № 225 в размере, превышающем 2816566 руб.

Определением суда от 23 ноября 2022 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Автономной некоммерческой организации «Пензенская судебная экспертиза» ФИО6.

Третье лицо - индивидуальный предприниматель ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом в порядке, предусмотренном ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В отзыве на иск индивидуальный предприниматель ФИО3


не согласилась с выводами эксперта проводившего судебную экспертизу и давшего отрицательное экспертное заключение на отчет об оценке № 22-7-11 от 20.07.2022.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. Пояснил, что выводы эксперта, изложенные в заключении № ЗЭ/2022-72 от 06.12.2022, не оспаривает.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на иск. С результатом судебной экспертизы не согласился. Просил судебное заседание отложить для согласования с руководством возможности назначения повторной экспертизы.

Представитель истца возражал против отложения судебного заседания.

Рассмотрев заявленное представителем ответчика ходатайство об отложении судебного заседания в порядке ст. 158 АПК РФ арбитражный суд не находит оснований предусмотренных названной нормой права для его удовлетворения. При этом, суд также учитывает сроки рассмотрения дела, установленные ч.1 ст. 152 АПК РФ. Поскольку исковое заявление поступило в арбитражный суд 05.09.2022, заявленное представителем ответчика ходатайство об отложение судебного заседания ведет к необоснованному затягиванию рассмотрения дела. Кроме того, отложение рассмотрения дела, как и назначение повторной судебной экспертизы, является правом, а не обязанностью суда. Оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы представителем ответчика не названо.

В судебном заседании заслушаны пояснения эксперта Автономной некоммерческой организации «Пензенская судебная экспертиза» ФИО6 относительно возражений ответчика и третьего лица - ФИО3 на заключение эксперта № ЗЭ/2022-72 от 06.12.2022.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ суд, с учетом мнения представителей истца и ответчика, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика арбитражный суд установил.

29.03.2017 в соответствии с протоколом о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 21.02.2017 (лот № 1) между муниципальным образованием «город Пенза» в лице УМИ администрации г.Пензы (арендодателем) и ООО «СКД-Инвест» (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка № 225 (далее по тексту – Договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема – передачи на условиях аренды земельный

участок площадью 4070 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, адрес (описание местоположения) земельного участка: <...>, кадастровый номер: 58:29:4003002:10279 (п.1.1 Договора).

Границы участка указаны в кадастровом паспорте земельного участка, который является неотъемлемой частью Договора (п.1.2 Договора).

Согласно п.1.3 Договора, участок предоставлен и используется в соответствии с видом разрешенного использования – зона многоэтажной жилой застройки выше 5 этажей в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны Ж-3, установленным Правилами землепользования и застройки в городе Пензе, утвержденными решением Пензенской городской Думы от 22.12.2009 № 229-13/5. Разрешенное использование – многоквартирные жилые дома выше 5 этажей.

Договор действует с 29.03.2017 по 29.03.2027 и вступает в силу с момента его подписания (п.2.1 Договора).

В соответствии с п.2.2 Договора ежегодная арендная плата за участок составляет 7680400 руб.

Сумма ежегодной арендой платы, указанная в пункте 2.2 Договора, подлежит оплате в полном объеме и вносится единовременно победителем аукциона в течение 10 дней с момента подписания Договора и включает в себя сумму внесенного задатка на участие в


аукционе (п.2.3 Договора).

Неиспользование участка арендатором не может служить основанием для невнесения им арендной платы (п.2.6 Договора).

Спорный земельный участок был передан арендодателем арендатору 29.03.2017 по акту приема – передачи земельного участка.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 22.06.2017 за ГРН 58:29:4003002:10279-58/038/2017-1.

Согласно п. 2.5. договора Арендодатель пересматривает размер арендной платы раз в год в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. Размер ежегодной арендной платы, установленный в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, изменяется Арендодателем путём направления Арендатору соответствующего уведомления с приложением нового расчёта ежегодной арендной платы и порядка ее внесения.

Уведомлением от 23.11.2018 № 9/6925 Арендодатель известил Арендатора о том, что с 29.03.2018 по 28.03.2019 размер арендной платы составляет 2287000,00 руб. в год. Арендная плата в сумме не менее месячного арендного платежа подлежит уплате ежемесячно, не позднее 10-го числа месяца, за которым производится платеж.

Уведомлением от 01.09.2020 № 9/4098 Арендодатель известил Арендатора об увеличении размера арендной платы с 12.08.2020 по договору аренды земельного участка от 29.03.2017 № 225 с 2287000,00 руб. в год до 7244000,00 руб. в год. Расчёт размера арендной платы произведен Арендодателем исходя из рыночной стоимости земельного участка, определенной в отчете об оценке № 150 от 12.08.2020. Не согласившись с увеличением арендной платы, Истец обратился в суд с исковым заявлением о признании недействительной указанной односторонней сделки в форме уведомления. 12 мая 2022 года решением Арбитражного суда Пензенской области по делу № А49-12555/2020 указанная сделка была признана судом недействительной в размере, превышающем 4474000 руб.

17.08.2021 истцом было получено уведомление Управления муниципального имущества города Пензы от 16.07.2021 № 9/2870 об изменении с 12.08.2021 арендной платы по договору аренды земельного участка от 29.03.2017 № 225 до 7369000,00 руб. в год. 23 мая 2022 г. Арбитражным судом Пензенской области по делу № А49-11280/2021 признана недействительной указанная односторонняя сделка в форме уведомления в размере, превышающем 2621000 руб.

01.08.2022 истцом было получено уведомление Управления муниципального имущества города Пензы от 26.07.2022 № 9/2346 об изменении с 12.08.2022 арендной платы по договору аренды земельного участка от 29.03.2017 № 225 до 7180000,00 руб. в год (598333,33 руб. в месяц).

Расчёт размера арендной платы за период с 12.08.2022 произведен Арендодателем на основании отчета об оценке № 22-7-11 от 20.07.2022.

ООО «Специализированный застройщик «СКД-Инвест» с указанным размером арендной платы не согласилось и заказало собственную оценку оценщику ООО «Аксиома» ФИО7

Согласно полученному обществом отчету об оценке № 22.504 от 05.08.2022 арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 58:29:4003002:10279, общей площадью 4070 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома выше 5 этажей, адрес: <...> составляет 2503151 руб.

ООО «Специализированный застройщик «СКД-Инвест» в адрес Управления муниципального имущества города Пензы направило требование № 34 от 08.08.2022 на уведомление об изменении арендной платы по договору аренды земельного участка № 9/2346 от 26.07.2022, указав, что расчет размера арендной платы является недостоверным, поскольку установленный Арендодателем размер арендной платы явно не соответствует


рыночной стоимости величины арендной платы за пользование спорным земельным участком. В связи с чем, общество просило установить размер арендной платы по договору от 29.03.2017 № 225 в сумме 2503151 руб.

В ответ на обращение № 34 от 08.08.2022 Управление муниципального имущества города Пензы письмом № 9/6507 от 25.08.2022 отказалось изменить размер арендной платы.

Поскольку Управление муниципального имущества город Пензы отказало ООО «Специализированный застройщик «СКД-Инвест» в изменении размера арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с данным иском.

Исследовав материалы дела, и выслушав лиц, участвующих в деле, арбитражный суд признает исковые требования ООО «Специализированный застройщик «СКД-Инвест» заявленными обоснованно исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Статьей 8 Федерального закона Российской Федерации N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) определено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В соответствии со ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное

Согласно ст.13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Статьей 15 Закона об оценочной деятельности предусмотрена обязанность оценщика соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, а также стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой оценщик является.

Таким образом, исходя из обязательности оценки стоимости арендной платы земель муниципальной собственности, в целях надлежащей реализации этих положений на уполномоченный орган была возложена обязанность обеспечить заключение договора о проведении рыночной оценки стоимости арендной платы в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, которая должна быть достоверной.


В статье 11 Закона об оценочной деятельности установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

В абзаце шестом пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо N 92) разъяснено, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Таким образом, при рассмотрении конкретного спора по поводу сделки, возможно рассмотрение вопроса о достоверности величины стоимости объекта оценки, в связи с чем в предмет исследования входит проверка достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки.

В п.2 Информационного письма № 92 разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст.12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст.75 АПК РФ).

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 N 310-ЭС15- 11302 содержится правовая позиция о том, что само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закон об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст.82-87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (ст.51 АПК РФ).

В соответствии с п.4 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также исходя из разъяснений, изложенных в п.14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их


исполнении», при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий договора она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны.

С учетом подлежащего применению к спорным правоотношениям нормативного регулирования, а также приведенных разъяснений, принимая во внимание доводы сторон и существенное расхождение (более чем в 2 раза) имеющихся в деле оценок рыночного размера арендной платы, арбитражный суд определением от 23.11.2022 по ходатайству ООО «Специализированный застройщик «СКД-Инвест» назначил по делу судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил эксперту Автономной некоммерческой организации «Пензенская судебная экспертиза» ФИО6.

На разрешение эксперта арбитражным судом были поставлены следующие вопросы:

1) соответствует ли требованиям действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков отчет № 22-7-11 от 20.07.2022 об оценке рыночной стоимости права пользования по договору аренды (ежегодный размер арендной платы) за земельный участок с кадастровым номером 58:29:4003002:10279, расположенным по адресу: г. Пенза, ул.8 Марта, 17, площадью 4070 кв. м, выполненный ИП ФИО3;

2) в случае если отчет об оценке № 22-711 от 20.07.2022 не соответствует требованиям законодательства, какова рыночная стоимость права пользования на условиях аренды с указанием величины годовой ставки арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 58:29:4003002:10279, расположенным по адресу: г. Пенза, ул.8 Марта, 17, площадью 4070 кв. м,, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома выше 5 этажей, по состоянию на 20.07.2022.

12.12.2022 в арбитражный суд поступило заключение эксперта № ЗЭ/2022-72 от 06.12.2022 (т.1 л.д.106-131).

В заключении эксперта № ЗЭ/2022-72 от 06.12.2022 сделаны следующие выводы:

1) В результате экспертизы отчета об оценке, выявлено наличие технических ошибок, математических ошибок, использование неактуального на дату оценки справочника, наличие погрешности при проведении расчета, которые вводят в заблуждение пользователей отчета об оценке, приводят к неоднозначному толкованию и влияют на итоговый результат.

Отчет об оценке № 22-7-11 от 20.07.2022 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года в действующей редакции, ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, ФСО № 7 «Оценка не-движимости», утвержден приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611

Итоговая величина стоимости, отраженная в отчете (стоимость объекта оценки), не подтверждена.

2) Рыночная стоимость права пользования на условиях аренды за пользование земельным участком с кадастровым номером 58:29:4003002:10279, расположенным по адресу: <...> кв.м., разрешенное использование: многоквартирные жилые дома выше 5 этажей, по состоянию на 20.07.2022 составляет: 2816566 руб.

При исследовании заключения эксперта № ЗЭ/2022 от 06.12.2022 судом установлено, что при проведении судебной экспертизы сделан вывод о несоответствии отчета об оценке


№ 22-7-11 от 20.07.2022 действующему законодательству РФ, выявлены технические ошибки, математические ошибки и использован неактуальный на дату оценки справочник. Установлены также наличие погрешности при проведении расчета, которые вводят в заблуждение пользователей отчета об оценке, приводят к неоднозначному толкованию и влияют на итоговый результат. В частности неверно определено разрешение использования принятых для сравнения аналогов (стр. 12-14 заключения эксперта), поскольку оценщиком в качестве аналогов использовалось три предложения о продаже земельных участков, два из которых с кадастровыми номерами 58:29:1006008:32, 58:29:1006008:80 отсутствуют. На публичной кадастровой карте имеются участки с кадастровыми номерами 58:29:1005008:32, 58:29:1005008:80, сходные с описываемыми оценщиком характеристиками. Согласно публичной кадастровой карте на земельном участке с кадастровым номером 58:29:1005008:32 размещено здание площадью 1292,4 кв.м., однако оценщиком данный факт не учтен, не проанализирован вклад данного здания в общую стоимость участка. Кроме того, сам участок предназначен под размещение многоярусной парковки для автомобилей, однако оценщик указывает, что весь участок предназначен под торгово-офисную застройку и вводит понижающий коэффициент в размере 0,96, что приводит к искажению рыночной стоимости объекта оценки.

Кроме того, ФИО3 использованы устаревшие справочные данные, информация из которых не актуальная на дату проведения оценки (стр. 14 заключения эксперта). Оценщик анализирует объект № 24 и указывает, что согласно кадастровой карте участок 10 сот, а не 1 га, данная информация ошибочная. Объект № 24 это участок с кадастровым номером 58:29:4005012:63 площадь участка 10972 кв.м., разрешенное использование: Здания многофункционального использования с размещением торговых помещений и объектов культурного и обслуживающего назначения, гостиницы, центры обслуживания туристов, административные здания, учреждения культуры и искусства, консульские представительства, магазины торговой площадью до 300 кв. м, предприятия общественного питания, телевизионные и радиостудии, кредитно-финансовые учреждения, паркинги, в том числе многоэтажные, клубы (дома культуры), поликлиники, центры психологической реабилитации населения, общественные объединения, суды, юридические консультации, нотариальные конторы, апартамент-отели (здания с жилыми помещениями (в виде гостиничных номеров или квартирного типа), предназначенные для временного проживания), спортивные и физкультурно-оздоровительные. Данный объект более сопоставим с объектом оценки и отражает ценообразование на рынке земельных участков предназначенных под высотную жилую застройку.

Таким образом, оценщик неверно анализировал информацию, изложенную в предложениях о продаже участков, не проанализировал достоверность изложенной в предложениях информации. Использование аналога № 2 с неверно указанным разрешенным использованием и не использованием соответствующих корректировочных коэффициентов привело к искажению итоговой рыночной стоимости объекта оценки.

Оценщиком указана дата оценки 20.07.2022, при этом при введении корректировок оценщик использует справочник оценщика недвижимости, выпущенный в 2020 году, в то время как на дату оценки выпущен справочник 2022 года. Справочник официально выпущен в мае 2022 года, официальный источник Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. В актуальном справочнике оценщика, выпущенном в 2022 году, произведен сбор информации о рынке земельных участков за период 2021 года, в то время как в справочнике 2020 года анализирована информация за 2019 год, которая по состоянию на дату оценки является неактуальной. Кроме того, оценщиком использована в расчете информация, не отвечающая описанию эксперта (стр. 15-16 заключения эксперта).

Изучив заключение эксперта № ЗЭ/2022 от 06.12.2022, выполненное экспертом ФИО6, судом установлено, что описание объекта экспертизы является исчерпывающим, экспертом правильно установлен сегмент рынка недвижимости, к


которому относится оцениваемый объект, анализ рынка произведен в полном объеме, выводы являются обоснованными.

Не ставит под сомнение вывод эксперта о несопоставимости объектов, поскольку производя выборку аналогов, эксперт проанализировав имеющуюся информацию, верно определил наиболее схожие объекты-аналоги, прошедшие процесс отбора с учетом их схожести с оцениваемым. При этом использованные в расчетах объекты сравнения максимально приближены к исследуемому объекту по расположению, разрешенному использованию и дате предложения.

Проанализировав заключение эксперта № ЗЭ/2022 от 06.12.2022, суд установил, что судебная экспертиза выполненная экспертом Автономной некоммерческой организации «Пензенская судебная экспертиза» ФИО6 по делу проведена в соответствии с требованиями статей 82, 83 и 86 АПК РФ, в заключении отражены предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, в связи с чем, экспертное заключение является надлежащим доказательством по делу.

В соответствии с частью 3 статьи 86 АПК РФ экспертное заключение исследуется судом наряду с другими доказательствами по делу и не имеет для суда заранее установленной силы (часть 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ заключение эксперта в совокупности с иными доказательствами, суд признает заключение эксперта № ЗЭ/2022 от 06.12.2022, выполненное экспертом Автономной некоммерческой организации «Пензенская судебная экспертиза» ФИО6 обоснованным и достоверным, поскольку оно содержит все необходимые сведения и выполнено с учетом анализа представленной сторонами документации.

Учитывая, что нарушений при проведении судебной экспертизы, определившей рыночную стоимость арендной платы в размере 2816566 руб. (в 2 раза ниже, чем согласно отчету арендодателя), предусмотренных статьями 82, 83 АПК РФ и приведенных в разъяснениях, изложенных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", не установлено; принимая во внимание содержание заключения судебной экспертизы и то обстоятельство, что ответчиком не представлено никакого обоснования значительному в течение двух лет увеличению арендной платы за земельный участок, и не приведено доводов и доказательств недостоверности заключения эксперта № ЗЭ/2022 от 06.12.2022, суд оценивает отчет об оценке № 22-7-11 от 20.07.2022, выполненный ФИО3, как недостоверный.

Ответчиком убедительных доводов и обстоятельств, ставящих под сомнение выводы эксперта ФИО6, не приведено; выводы эксперта не опровергнуты.

При этом выраженное ответчиком сомнение в обоснованности выводов эксперта само по себе не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение указанного заключения.

Арбитражный суд считает, что заключение эксперта № ЗЭ/2022 от 06.12.2022 является относимым, допустимым и достоверным доказательством реального рыночного размера годовой арендной платы, а выводы эксперта ФИО6 могут быть положены в основу судебного акта по настоящему делу. В связи с чем, оснований для исключения данного заключения из числа доказательств, судом не усматривается.

Возражения третьего лица, относительно выполненного ФИО6 экспертного заключения, арбитражным судом также отклоняются по указанным выше основаниям.

Учитывая, что недостоверность отчета об оценке № 22-7-11 от 20.07.2022 об определении рыночной стоимости размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 58:29:4003002:10279, выполненного оценщиком ФИО3, на


котором основано направленное истцу уведомление об одностороннем изменении Управлением величины арендной платы с 12.08.2022, свидетельствует о недействительности указанной односторонней сделки, суд признает недействительным уведомление Управления муниципального имущества города Пензы от 26.07.2022 № 9/2346 об изменении арендной платы с 12.08.2022 по договору аренды земельного участка № 225 от 29.03.2017, в связи с чем, требование истца об установлении рыночной стоимости годового размера (ежегодной) арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 58:29:4003002:10279 подлежит удовлетворению, в соответствии с заключением эксперта Автономной некоммерческой организации «Пензенская судебная экспертиза» ФИО6 по состоянию на 20.07.2022 в размере 2816566 руб.

В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с чем, расходы истца за подачу иска в суд в размере 6000 руб., а также в размере 30000 руб. за проведение судебной экспертизы подлежат отнесению на ответчика.

В соответствии со ст.177 АПК РФ решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, -

Р Е Ш И Л :

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СКД-Инвест» удовлетворить. Судебные издержки отнести на ответчика.

Признать недействительной одностороннюю сделку в форме уведомления от 26.07.2022 № 9/2346, совершенную Управлением муниципального имущества города Пензы в части повышения арендной платы по договору аренды земельного участка от 29.03.2017 № 225 в размере, превышающем 2816566 руб.

Взыскать с Управления муниципального имущества города Пензы (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СКД-Инвест» (ИНН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб. и расходы по оплате стоимости судебной экспертизы в сумме 30000 руб.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.

Судья С. А. Новикова

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр К азначейство РоссииДата 13.10.2022 10:59:00

Кому выдана Новикова Светлана Анатольевна