Решение от 10 июля 2023 г. по делу № А70-19989/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-19989/2022
г. Тюмень
10 июля 2023 года
Резолютивная часть решения оглашена 05 июля 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 10 июля 2023 года


Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Бадрызловой М.М. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании иск ООО «Визирь» и ООО «Биотехмед» к Департаменту имущественных отношений Тюменской области об урегулировании разногласий,

при участии в судебном заседании представителей: от истцов: ФИО2, личность установлена по паспорту, по доверенности, диплом; от ответчика: ФИО3, личность установлена по паспорту, по доверенности, диплом,

установил:

ООО «Визирь» и ООО «Биотехмед» обратились в Арбитражный суд Тюменской области с иском к Департаменту имущественных отношений Тюменской области об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи государственного имущества, изложив пункты 2.1, 2.2.1., 2.2.2. договора в следующей редакции: п.2.1. Стоимость Имущества по Договору определена на основании Отчета №53/22 об оценке объекта оценки от «22» августа 2022 года, выполненного Обществом с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «АЛЬЯНС», и составляет 4 774 000 (четыре миллиона семьсот семьдесят четыре тысячи) рублей, в том числе:

рыночная стоимость части Имущества площадью 104,2 кв.м. - 2 388 146 (два миллиона триста восемьдесят восемь тысяч сто сорок шесть) рублей;

рыночная стоимость части Имущества площадью 104,1 кв.м. - 2 385 854 (два миллиона триста восемьдесят пять тысяч восемьсот пятьдесят четыре) рубля.

Налог на добавленную стоимость не начисляется в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации.

п. 2.2.1. Покупателем 1 в сумме 2 388 146 (два миллиона триста восемьдесят восемь тысяч сто сорок шесть) рублей единовременно.

п. 2.2.2. Покупателем 2 в сумме 2 385 854 (два миллиона триста восемьдесят пять тысяч восемьсот пятьдесят четыре) рублей единовременно.

Исковые требования истца мотивированы ссылками на пункт 1 статьи 421, статьи 445, 446, 779 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральный закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 № 159-ФЗ мотивированы тем, что при подписании договора купли-продажи от 02.08.2022 № 13747/12 стоимость имущества, указанная в пункте 2.1. указанного договора, не является достоверной величиной рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В судебном заседании истец поддержал требования, заявил об уточнении исковых требований, просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи государственного имущества, изложив, пункты 2.1, 2.2.1., 2.2.2. договора в следующей редакции:

«п.2.1. Стоимость Имущества по Договору определена на основании Заключения эксперта по делу №А70-19989/2022 Арбитражного суда Тюменской области, порядковый номер 06/23, выполненного Обществом с ограниченной ответственностью «ЭКО-Н Сервис», с учетом Пояснений и уточнений по заключению эксперта от 23.05.2023 г., и составляет 5 434 000 (пять миллионов четыреста тридцать четыре тысячи) рублей, в том числе:

- рыночная стоимость части Имущества площадью 104,2 кв.м. - 2 718 304 (два миллиона семьсот восемнадцать тысяч |триста четыре) рубля;

- рыночная стоимость части Имущества площадью 104,1 кв.м. - 2 715 696 (два миллиона семьсот пятнадцать тысяч шестьсот девяносто шесть) рублей.

Налог на добавленную стоимость не начисляется в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации.»

«п. 2.2.1. Покупателем 1 в сумме 2 718 304 (два миллиона семьсот восемнадцать тысяч триста четыре) рубля единовременно.»

«п. 2.2.2. Покупателем 2 в сумме 2 715 696 (два миллиона семьсот пятнадцать тысяч шестьсот девяносто шесть) рублей единовременно.»

Суд, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимает изменение размера заявленных требований, поскольку это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Ответчиком возразил против требований по основаниям, изложенным в отзыве на иск, полагает, что представленный истцами отчет об оценке объекта оценки № 53/22, выполненный ООО «ОК «АЛЬЯНС» не является достоверным.

В рамках дела по ходатайству истца судом назначена и проведена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости имущества - нежилого помещения, наименование: гараж, этаж № 01, площадью 208,3 кв.м., кадастровый номер 72:23:0430003:11181, адрес (местоположение) объекта: <...> Победы, 87 по состоянию на 05.07.2022.

Проведение судебной экспертизы поручено ООО «ЭКО-Н сервис», эксперту ФИО4.

На разрешение эксперта судом поставлен следующий вопрос:

- какова рыночная стоимость нежилого помещения, наименование: гараж, этаж № 01, площадью 208,3 кв.м., кадастровый номер 72:23:0430003:11181, адрес (местоположение) объекта: <...> Победы, 87 по состоянию на 05.07.2022.

После проведения экспертизы производство по делу возобновлено в порядке ст. 146 АПК РФ.

Истец требования поддерживает в полном объеме, просит разрешить разногласия, возникшие при согласовании условий пунктов 2.1, 2.2.1., 2.2.2. Договора.

Ответчик требования не признает по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований. Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Фактические обстоятельства настоящего дела свидетельствуют, что нежилое помещение № 42 общей площадью 208,3 кв.м, расположенное на первом этаже в здании, по адресу: <...> Победы, 87, кадастровый номер 72:23:0430003:11181, является собственностью Тюменской области (номер и дата государственной регистрации права собственности 72-72-01/130/2013-310 от 24.04.2013).

09.10.2017 ООО «Визирь» (арендатор) и субъект Российской Федерации Тюменская область в лице Департамента имущественных отношений Тюменской области подписали договор аренды № 5, согласно которому ООО «Визирь» арендует недвижимое имущество: 104,1 кв.м нежилого помещения № 42 общей площадью 208,3 кв.м на первом этаже в здании, расположенном по адресу: <...> Победы, 87, кадастровый номер 72:23:0430003:11181.

На день подачи иска арендуемое имущество находится в аренде ООО «Визирь» непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором от 09.10.2017 № 5.

26.12.2017 ООО «Биотехмед» (арендатор) и субъект Российской Федерации Тюменская область в лице Департамента имущественных отношений Тюменской области подписали договор аренды № 7, согласно которому ООО «Биотехмед» арендует недвижимое имущество: 104,2 кв.м нежилого помещения № 42 общей площадью 208,3 кв.м на первом этаже в здании, расположенном по адресу: <...> Победы, 87, кадастровый номер 72:23:0430003:11181.

21.06.2022 ООО «Визирь» и ООО «Биотехмед» подали совместное заявление в Департамент имущественных отношений Тюменской области о реализации права на приобретение недвижимого имущества, соглашение о распределении долей в праве собственности на нежилое помещение от 14.06.2022.

Приказом Департамента имущественных отношений Тюменской области от 28.07.2022 года № 476/12 «Решение об условиях приватизации государственного имущества Тюменской области» (далее - Приказ) определены условия приватизации имущества.

Согласно пункту 2.1 Приказа имущество отчуждается в порядке предоставления преимущественного права приобретения арендуемого имущества субъектам малого и среднего предпринимательства ООО «Биотехмед» и ООО «Визирь» в общую долевую собственность: доля ООО «Биотехмед» составляет ? , площадь 104,2 кв.м; доля ООО «Визирь» составляет 1/2, площадь 104,1 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.2 Приказа рыночная стоимость имущества установлена на основании отчета об определении рыночной стоимости № 1.2И-07/22 от 19.07.2022, выполненного ООО «Консалтинговая компания «ЭКСПЕРТ», и составляет 6 837 000 рублей, в том числе: рыночная стоимость части имущества площадью 104,2 кв.м - 3420000 рублей; рыночная стоимость части имущества площадью 104,1 кв.м - 3 417 000 рублей.

02.08.2022 ООО «Визирь» и ООО «Биотехмед» получили письмо «О направлении проекта договора купли-продажи» от 02.08.2022 № 13747/12 с приложением проектов договора купли-продажи государственного имущества. Согласно пункту 1.1 договора предметом договора является купля-продажа недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Тюменской области: помещение, назначение: нежилое, наименование: гараж, этаж № 01, площадь 208.3 кв.м, кадастровый номер 72:23:0430003:11181, местоположение: <...> Победы, 87. Согласно пункту 2.1 договора стоимость имущества по договору определена на основании отчета об определении рыночной стоимости № 1.2И-07/22 от 19.07.2022, выполненного ООО «Консалтинговая компания «ЭКСПЕРТ», и составляет 6 837 000 рублей, в том числе: рыночная стоимость части имущества площадью 104,2 кв.м - 3 420 000 рублей; рыночная стоимость части имущества площадью 104,1 кв.м - 3 417 000 рублей.

Полагая, что цена спорного объекта завышена, ООО «Визирь» обратилось по вопросу определения рыночной стоимости арендуемого объекта недвижимости к ООО «ОК «АЛЬЯНС». Согласно отчету № 53/22 об оценке объекта оценки от 22.08.2022 стоимость имущества составляет 4 774 000 рублей.

Истцы подписали предложенные Департаментом имущественных отношений Тюменской области проекты договора с протоколом разногласий относительно выкупной цены имущества, изложив в протоколе разногласий пункты 2.1, 2.2.1., 2.2.2. договора в следующей редакции:

«п.2.1. Стоимость Имущества по Договору определена на основании Отчета №53/22 об оценке объекта оценки от «22» августа 2022 года, выполненного Обществом с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «АЛЬЯНС», и составляет 4 774 000 (четыре миллиона семьсот семьдесят четыре тысячи) рублей, в том числе:

рыночная стоимость части Имущества площадью 104,2 кв.м. - 2 388 146 (два миллиона триста восемьдесят восемь тысяч сто сорок шесть) рублей;

рыночная стоимость части Имущества площадью 104,1 кв.м. - 2 385 854 (два миллиона триста восемьдесят пять тысяч восемьсот пятьдесят четыре) рубля.

Налог на добавленную стоимость не начисляется в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации.»

«п. 2.2.1. Покупателем 1 в сумме 2 388 146 (два миллиона триста восемьдесят восемь тысяч сто сорок шесть) рублей единовременно.»

«п. 2.2.2. Покупателем 2 в сумме 2 385 854 (два миллиона триста восемьдесят пять тысяч восемьсот пятьдесят четыре) рублей единовременно.»

31.08.2022 проекты договора с протоколом разногласий от 31.08.2022 вручены Департаменту имущественных отношений Тюменской области.

Департамент имущественных отношений Тюменской области отказал в подписании договора в редакции, предложенной ООО «Визирь» и ООО «Биотехмед».

При указанных обстоятельствах ООО «Визирь» и ООО «Биотехмед» обратились в Арбитражный суд Тюменской области с иском.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Исходя из пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу абз. 2 п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что указанная в договоре купли-продажи от 02.08.2022 № 13747/12 стоимость имущества определена в отчете ООО «Консалтинговая компания «ЭКСПЕРТ» от 19.07.2022 № 1.2И-07/22.

Согласно отчету об определении рыночной стоимости № 1.2И-07/22 от 19.07.2022, выполненному ООО «Консалтинговая компания «ЭКСПЕРТ», стоимость спорного имущества составляет 6 837 000 рублей 00 копеек.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 26.01.2023 назначено проведение судебной оценочной экспертизы, проведение экспертизы поручено ООО «ЭКО-Н сервис», эксперту ФИО4. На разрешение эксперту поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость нежилого помещения, наименование: гараж, этаж № 01, площадью 208,3 кв.м, кадастровый номер 72:23:0430003:11181, адрес (местоположение) объекта: <...> Победы, 87 по состоянию на 05.07.2022.

В материалы дела представлено заключение ООО «ЭКО-Н сервис» № 06/23, согласно которому стоимость спорного имущества составляет 5 171 000 рублей 00 копеек (том 2 л.д. 71-137).

Согласно части 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации никакие доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Каждое доказательство оценивается наряду с другими (Определение Верховного Суда РФ от 11.06.2015 по делу № 301-ЭС14-9021, А43-11824/2013).

Заключение эксперта не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ) и подлежит оценке наравне со всеми иными доказательствами по делу с точки зрения их относимости, допустимости и достоверности (Определение Конституционного Суда РФ от 27.10.2015 № 2382-О).

Истцы согласились с выводами эксперта, изложенными в заключении № 06/23. Ответчик представил возражения на заключение эксперта.

В связи с возражениями ответчика эксперт представил письменные пояснения и уточнения по заключению, признав замечание ответчика в части корректировки на красную линию для объекта-аналога № 1 в размере 0,93, указал, что стоимость спорного имущества составляет 5 434 000 рублей 00 копеек.

Истцы в связи с уточнениями ООО «ЭКО-Н сервис» уточнили исковые требования, которые были приняты судом. Ответчик возражений на уточнения ООО «ЭКО-Н сервис» не представил.

Заслушав в судебном заседании пояснения сторон, проанализировав содержание экспертного заключения, уточнение к нему и отчеты об оценке, суд пришел к выводу, что заключение эксперта соответствует требованиям статьям 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы эксперта на вопросы суда являются категоричными; наличие у эксперта необходимой квалификации и стажа работы подтверждено представленными суду сведениями.

Из материалов дела усматривается, что отводов эксперту сторонами не заявлено. Документы, подтверждающие квалификацию эксперта, в материалах дела имеются. Из материалов дела следует, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо неверного заключения.

Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертами при проведении экспертных исследований требований действующего законодательства, доказательств наличия в заключениях противоречивых или неясных выводов, в материалы дела не представлено. Противоречий выводов эксперта иным, имеющимся в деле доказательствам, судом не усмотрено.

При этом суд отмечает, что выбор способов и методов исследования входит в компетенцию эксперта. Экспертом описана методика проведенного исследования, указаны используемые справочно-нормативные и научно-технические документы, обосновано их применение. В заключении даны обоснование и пояснения с описанием методики проведения экспертизы.

Суд отмечает, что ходатайство о проведении повторной (дополнительной) экспертизы сторонами не заявлено (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что заключение эксперта является достоверным и допустимым доказательством по делу, которое подлежит оценке наряду с иными доказательствами.

На основании изложенного, суд полагает, что исковые требования заявлены правомерно, подлежат удовлетворению.

При обращении в Арбитражный суд Тюменской области истцы уплатили в доход федерального бюджета государственную пошлину в установленном порядке и размере.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы истцов по уплате государственной пошлины подлежат возмещению ответчиком.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи государственного имущества, изложив, пункты 2.1, 2.2.1., 2.2.2. Договора в следующей редакции:

«п.2.1. Стоимость Имущества по Договору определена на основании Заключения эксперта по делу №А70-19989/2022 Арбитражного суда Тюменской области, порядковый номер 06/23, выполненного Обществом с ограниченной ответственностью «ЭКО-Н Сервис», с учетом Пояснений и уточнений по заключению эксперта от 23.05.2023 г., и составляет 5 434 000 (пять миллионов четыреста тридцать четыре тысячи) рублей, в том числе:

- рыночная стоимость части Имущества площадью 104,2 кв.м. - 2 718 304 (два миллиона семьсот восемнадцать тысяч триста четыре) рубля;

- рыночная стоимость части Имущества площадью 104,1 кв.м. - 2 715 696 (два миллиона семьсот пятнадцать тысяч шестьсот девяносто шесть) рублей.

Налог на добавленную стоимость не начисляется в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации.

п.2.2. Оплата стоимости Имущества, указанной в п. 2.1. Договора производится:

п. 2.2.1. Покупателем 1 в сумме 2 718 304 (два миллиона семьсот восемнадцать тысяч триста четыре) рубля единовременно.

п. 2.2.2. Покупателем 2 в сумме 2 715 696 (два миллиона семьсот пятнадцать тысяч шестьсот девяносто шесть) рублей единовременно.»

Взыскать с Департамента имущественных отношений Тюменской области в пользу ООО «Визирь» судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 рублей.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Тюменской области в пользу ООО «Биотехмед» судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Тюменской области.



Судья


Бадрызлова М.М.