Решение от 29 сентября 2024 г. по делу № А40-163682/2023

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-163682/2023-6-1325
30 сентября 2024 года
город Москва



Резолютивная часть решения объявлена 18 сентября 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 30 сентября 2024 года


Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Коршиковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании

дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛИХКОМЕД" (111674, <...>, ПОМ I/1 1-12 ЭТ 12А КОМ 13, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 06.03.2014, ИНН: <***>)

к ответчику: ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения

при участии:

от истца – ФИО1 по дов. от 02.12.2023г. (дип. от 14.10.2019г.)

от ответчика – не явился, извещен, после перерыва – ФИО2 по дов. от 05.12.2023 г. (дип. от 02.07.2016г.) 



У С Т А Н О В И Л:

ООО "ЛИХКОМЕД" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик), с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 140,7 кв.м. с кадастровым номером 77:00:0000000:37272 по адресу: <...>/1 путем принятия пунктов 2.1.2., 2.1.6.1., 2.1.6.4., 2.1.6.5., 3.1., 3.4., 3.7., 3.8., 4.7.2., 5.3., 5.4., 5.8., 5.10, 5.11, 7.5, 7.7, 7.8, 7.10, 7.11, 7.12, 8.7 договора в редакции истца.

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ» имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления с учетом уточнений.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва.

Заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения с кадастровым номером: 77:00:0000000:37272 общей площадью 140,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1 на основании договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы  № 05-00017/13 от 01.02.2013.

Истец отнесен к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ. Помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, задолженность по арендным платежам отсутствует.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ 10.04.2023 г. истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

17.05.2023г. Департаментом городского имущества города Москвы издано распоряжение № 30505 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1 общей площадью 140,7 кв.м».

Письмом от 18.05.2023г. Департамент городского имущества города Москвы уведомил истца о признании ООО «Лихкомед» соответствующим требованиям, необходимым для реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения, направил истцу проект договора купли-продажи арендуемых помещений, стоимость выкупаемых помещений площадью 140,7 кв.м установлена в размере 21 073 000 руб. 00 коп. (п. 3.1), в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 04.05.2023 №М574-1240-П/2023, выполненным ООО  «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 05.05.2023 №400/89-23, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию. В соответствии с подготовленным ООО «Лаборатория судебных экспертиз и исследований им. С.М. Потапова» заключением об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений, цена объекта с кадастровым номером 77:00:0000000:37272 общей площадью 140,7 кв.м., расположенного  по адресу: <...>/1, составила 15 564 388 руб., без НДС.

Кроме того, истец указывает на то, что им в соответствии с условиями договора аренды в выкупаемом помещении были проведены ремонтные работы, в связи с чем стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества составила 4 872 639 руб.

Возражая против заключения договора на предложенных условиях, истцом подписан договор купли-продажи с протоколом разногласий, согласно которому пункты 2.1.2., 2.1.6.1., 2.1.6.4., 2.1.6.5., 3.1., 3.4., 3.7., 3.8., 4.7.2., 5.3., 5.4., 5.8., 5.10, 5.11, 7.5, 7.7, 7.8, 7.10, 7.11, 7.12, 8.7 договора изложены в редакции истца и направлен  ответчику.

Департамент городского имущества города Москвы письмом, исх. № 33-5-38731/23-(0)-9 от 14.06.2023г., отказал в подписании договора купли-продажи недвижимости в редакции, предложенной истцом, в связи с несогласием с условиями договора в части цены выкупаемого объекта и исключения спорных пунктов.

Истец утверждает, что по указанным выше основаниям имеет право на выкуп арендуемых помещений в соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи арендуемых помещений на условиях в редакции протокола разногласий истца.

Ответчик указывает, что именно собственник спорного помещения устанавливает его стоимость в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, что и было сделано ответчиком.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, действовавшей на момент обращения истца к ответчику) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 № 134, в соответствии с Законом № 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ).

В пункте 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", содержится разъяснение согласно которому при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь, в том числе пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134, суд пришел к выводу, что ООО «Лихкомед» соответствует всем критериям, указанным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Аналогичная позиция изложена Президиумом ВАС РФ в постановлении от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010.

Согласно п. 6 ст. 5 Закона №159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Таким образом, доказыванию в настоящем деле подлежат факт создания неотделимых улучшений, наличие или отсутствие согласия арендодателя на создание неотделимых улучшений, стоимость неотделимых улучшений.

09.08.2019г. истцом в адрес Департамента было направлено обращение по вопросу предоставления разрешения на проведение перепланировки и (или) переустройства объекта недвижимости по адресу: Защитников Москвы просп., д. 11.

Письмом от 05.09.2019г. № ДГИ-1-66326/19-1 Департамент согласовал проведение работ по переустройству нежилого помещения.

После проведения ремонтных работ техническая документация для внесения изменений в сведения  ЕГРН предоставлена ответчику 01.02.2021г.

21.12.2021г. исх.№ДГИ-Э-151810/21-1 Департамент направил в адрес истца уведомление о проведении в установленном порядке учетно-регистрационных действий в отношении арендуемого помещения.

На основании дополнительного соглашения от 21.03.2023, в договор аренды внесены изменения в части площади арендуемого объекта с 141,2 кв. м до 140,7 кв. м (кадастровый номер: 77:00:0000000:37272).

В силу ст. 217 ГК РФ положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям Кодекса и подлежат применению к спорным отношениям.

В отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона № 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

Судом установлено, что работы по перепланировке спорного помещения произведены истцом с согласия арендодателя, что следует из представленной в материалы дела переписки сторон и не оспаривается ответчиком.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что применяя часть 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость цены выкупаемого имущества подлежит уменьшению на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, учитывая императивный характер данной нормы.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.12.2012 № 9785/12 по делу № А46-764/2011.

Согласно ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рамках рассмотрения настоящего дела была проведена судебная оценочная экспертиза по следующим вопросам:

1.Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 140,7 кв.м с кадастровым номером 77:00:0000000:37272 по состоянию на 10.04.2023г.?

2.Какова рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении, расположенном по адресу: г. Москва, пр-кт. Защитников Москвы, д. 11, пом. 1/1, общей площадью 140,7 кв.м с кадастровым номером 77:00:0000000:37272 по состоянию на 10.04.2023г.?

Согласно заключению экспертов ООО "АГЕНТСТВО СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТОВ"  ФИО3, ФИО4 Е.В. Е.В., экспертами даны следующие ответы по поставленным судом вопросам:

1. Рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 140,7 кв.м с кадастровым номером 77:00:0000000:37272 по состоянию на 10.04.2023г. составляет 17 417 000 руб.

2. Рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении, расположенном по адресу: г. Москва, пр-кт. Защитников Москвы, д. 11, пом. 1/1, общей площадью 140,7 кв.м с кадастровым номером 77:00:0000000:37272 по состоянию на 10.04.2023г. составляет 2 716 864 руб.

Оснований считать выполненное экспертное заключение несоответствующим требованиям закона судом при рассмотрении дела не установлено.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа в части согласования разногласий по пункту 3.1 договора купли-продажи за вычетом стоимости неотделимых улучшений объекта.

В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта) и п. 3.2 (право оплаты выкупаемого имущества в рассрочку), и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора подлежит изложению в редакции истца с указанием суммы ежемесячного платежа в размере не менее 175 001 руб. 62 коп.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с п. 4 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ, договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.

Согласно ч. 3 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Следовательно, ставка рефинансирования ЦБ РФ является определенной на момент заключения договора и не зависит от изменения в будущем.

Предлагаемые ответчиком условия п. 3.8 договора не соответствуют ч. 3 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в связи с чем, п. 3.8 договора подлежит исключению.

Пункт 3.7 договора в редакции, предлагаемой ответчиком, противоречит возможности распоряжения ответчиком принадлежащими ему денежными средствами по своему усмотрению, в связи с чем, подлежит исключению.

Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

Согласно п. 1 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Таким образом, ни положениями ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ ни положениями ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» выдача закладной, в том числе электронной, не является обязательным условием ипотеки в силу закона, в связи с чем, условия п. 2.1.2, п. 5.3, п. 5.4 подлежат исключению.

В соответствии с п. 1 ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», договор страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке, должен быть заключен в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя), если иное не оговорено в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной.

Учитывая диспозитивность как указанных положений, так и положений ст. 30 указанного закона, отсутствие оснований включения условия п. 2.1.2 договора, п. 2.1.6.1 подлежит изложению в редакции истца.

Пункты 2.1.6.4, 2.1.6.5 являются взаимосвязанными и противоречат положениям ст. 209 ГК РФ, в связи с чем, подлежит исключению.

Аналогично, п. 4.7.2 договора подлежит исключению как противоречащий положениям ст. 209 ГК РФ.

Размещение информации о ненадлежащем исполнении истцом обязанности по оплате в соответствии с условиями договора не предусмотрено положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в связи с чем, п. 5.8 договора подлежит исключению.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ, неустойка является одним из способов обеспечения обязательства.

Согласно ст. 331 ГК РФ, соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Пунктом 5.10 договора в редакции ответчика предусмотрен штраф в случае уклонения истца от заключению договора страхования в размере 1 % от цены объекта.

При наличии возражений со стороны истца в отношении включения данного условия, п. 5.10 подлежит исключению по причине недостижения сторонами соглашения о неустойке в соответствии с положениями ст. 331 ГК РФ.

Пункт 5.11 договора по своей сути ограничивает право покупателя реализации предоставленного положениями ст. 333 ГК РФ права, в связи с чем, является ничтожным и подлежит исключению.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела.

Пунктом 5.3 установлена ответственность на случай уклонения покупателя от государственной регистрации перехода права собственности.

Ответственность ответчика за ненадлежащее исполнение договорных обязательств предусмотрена только п. 5.6 договора, согласно которому во всех других случаях неисполнения обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

Согласно ч. 1 ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются органом регистрации прав по запросам любых лиц.

Положения п. 3 ст. 551 ГК РФ предоставляют способ защиты нарушенного права в случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности, а также право требования взыскания понесенных в связи с таким уклонением убытков. Отношения сторон в части возможности начисления неустойки за нарушение такой обязанности указанной нормой права не урегулированы.

Поскольку у ответчика имеется возможность самостоятельного получения сведений из ЕГРН, а также предоставлен способ самозащиты нарушенного права, в том числе путем взыскания в дальнейшем убытков, учитывая возражения истца в части включения в условия договора такой неустойки и диспозитивность соглашения о размере неустойки, суд приходит к выводу об исключении такого пункта из условий договора, в связи с чем, п. 5.3 договора подлежит изложению в редакции протокола разногласий истца.

Случаи, в которых у залогодержателя возникает право требования досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество, с учетом иных условий договора и предмета залога – объекта недвижимого имущества, изложены в пп. 1, 2 п. 1 и пп. 1, 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ, в связи с чем, п. 5.4, п. 7.8, п. 7.10 договора подлежит изложению в редакции истца – исключению полностью.

В силу отсутствия установленного законом права на односторонний отказ от договора, как это предложено ответчиком в п. 7.5 договора и диспозитивности в отсутствие императивной нормы включения в условия договора права на односторонний отказ одной из сторон от договора в соответствии с определенными условиями и положениями ст.ст. 310, 450.1 ГК РФ, указанный пункт договора подлежит изложению в редакции истца.

Пункты 7.7, 7.11 договора противоречат общему правилу равноценного возмещения при изъятии объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд и подлежат исключению.

Пункт 7.12 договора, учитывая положения ст.ст. 269, 287, 291.14 АПК РФ, подлежит исключению.

При наличии разногласий, подлежащих урегулированию в судебном порядке, п. 8.7 договора, предусматривающий оформление договора в форме электронного документа, подписываемого усиленной квалифицированной электронной подписью, противоречит п. 4 ст. 445, ст. 446 ГК РФ и подлежит исключению.

В соответствии с пп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты государственной пошлины.

Освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на основании пп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ не влечет за собою освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со ст. 110 АПК РФ. Соответствующие разъяснения даны в п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах».

Таким образом, на ответчика возлагается обязанность по компенсации истцу денежных сумм, равных понесенным им судебным расходам по государственной пошлине в сумме 6 000 руб. и расходам на проведение судебной экспертизы в размере 65 000 руб.

На основании изложенного, ст.ст. 8, 12, 190, 329, 331, 421, 422, 434, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 106, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО «Лихкомед» (ИНН: <***>) и Департаментом городского имущества города Москвы (ИНН <***>) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 140,7 кв.м. с кадастровым номером 77:00:0000000:37272 по адресу: <...>/1, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

2.1.2. – исключить;

2.1.6.1. «Выгодоприобретателем по договору страхования по случаям страхования, связанных с гибелью объекта, выступает города Москва»;

2.1.6.4. – исключить;

2.1.6.5. – исключить;

3.1. «Цена объекта составляет 14 700 135 (четырнадцать миллионов семьсот тысяч сто тридцать пять) руб. 60 коп., в соответствии с заключением эксперта по делу № А40-163682/2023 от 21 июня 2024 года, выполненным ООО «Агентство судебных экспертов». НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется»;

3.4. «Оплата по договору вносится ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора или постановки объекта на кадастровый учет, в зависимости от того, которая из указанных дат наступит позже. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения договора и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющий не менее 175 001 (сто семьдесят пять тысяч один) руб. 62 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены»;

3.7. – исключить;

3.8. – исключить;

4.7.2. – исключить;

5.3. – исключить;

5.4. – исключить;

5.8. – исключить;

5.10. – исключить;

5.11. – исключить;

7.5. «В случае не поступления в течение 30 дней с даты истечения срока оплаты на расчетный счет средств, указанных в пункте 3.4 договора (непредставление подтверждающих оплату документов), если переход права собственности на объект от продавца к покупателя не зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве, что является существенным нарушением условий договора, продавец вправе в судебном порядке обратиться с требованием о расторжении договора, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены объекта»;

7.7. – исключить;

7.8. – исключить;

7.10. – исключить;

7.11. – исключить;

7.12. – исключить;

8.7.  – исключить.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН <***>) в пользу ООО «Лихкомед» (ИНН: <***>)  расходы на проведение экспертизы в сумме 65 000 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья                                                                                             Е.В. Коршикова