Постановление от 17 сентября 2025 г. по делу № А40-21417/2025

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 09АП-36930/2025

Дело № А40-21417/25
г. Москва
18 сентября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2025 года Постановление изготовлено в полном объеме 18 сентября 2025 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Л.Г. Яковлевой,

судей: С.М. Мухина, Г.М. Никифоровой, при ведении протокола секретарем судебного заседания Королевой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу АО «СЗ «УЭЗ»

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 19.06.2025 по делу № А40-21417/2025 по заявлению АО «СЗ «УЭЗ»

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве

о признании незаконным решения

при участии: от заявителя: ФИО1 по доверенности от 13.01.2025;

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 28.01.2025;

У С Т А Н О В И Л:

Акционерное общество «Специализированный застройщик «Управление экспериментальной застройки микрорайонов» (заявитель, общество, АО «СЗ «УЭЗ») обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ответчик, Управление, регистрирующий орган) об отказе в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права в отношении двух объектов площадью 33,6 кв.м. (пом. I комн. 70) и 211.9 кв.м. (пом. I комн. 60-69), общей площадью 245,5 кв.м., расположенных на этаже подвал многоквартирного дома с кадастровым номером 77:07:0013003:19727 по адресу: <...>, отраженного в уведомлении от 10.01.2025 № КУВД-001/2024-48491283/11 и об обязании осуществить постановку на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности АО «СЗ «УЭЗ».

Решением от 19.06.2025 Арбитражный суд г.Москвы отказал в удовлетворении заявленных требований.

Не согласившись с принятым судом решением, заявитель обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить как принятое с нарушением норм права.

В судебном заседании представитель подателя апелляционной жалобы доводы апелляционной жалобы поддержал по мотивам, изложенным в ней.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, проверив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав представителей сторон, явившихся в судебное заседание, считает, что оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы не имеется.

Согласно материалам дела, 10.02.2015 объект недвижимости – здание, расположенное по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Раменки, улица Мосфильмовская, дом 53, с кадастровым номером 77:07:0013003:19727 поставлен на учет.

Назначение здания: многоквартирный дом, площадь 112090 кв.м, количество этажей 4-15-25, год завершения строительства 2014, дата завершения кадастровых работ 21.01.2015, кадастровые работы выполнены ФИО3, дата завершения кадастровых работ 21.01.2015 (далее - МКД).

Указанный МКД расположен на 5 земельных участках:

1) с кадастровым номером 77:07:0013003:23086, уточненной площадью 112+/-4 кв.м по адресу: <...> корп. 2 1-22, категория: земли населенных пунктов, дата постановки на учет 10.11.2015, права не зарегистрированы; ВРИ: участки размещения многоквартирных жилых домов: объекты размещения жилых и нежилых помещений, инженерного оборудования многоквартирных жилых домов (1.2.1);

2) с кадастровым номером 77:07:0013003:23107, уточненной площадью 29826 +/-60 кв.м по адресу: <...> корп. 21-22, категория: земли населенных пунктов, дата постановки на учет 08.02.2016, права не зарегистрированы; ВРИ: участки размещения многоквартирных жилых домов: объекты размещения жилых и нежилых помещений, инженерного оборудования многоквартирных жилых домов (1.2.1);

3) с кадастровым номером 77:07:0013003:25065, уточненной площадью 707 +/- 8 кв.м , по адресу: <...> корп. 21-22, категория: земли населенных пунктов, дата постановки на учет 20.04.2016, права не зарегистрированы; ВРИ: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (2.6) (земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки (1.2.1));

4) с кадастровым номером 77:07:0013003:25067, уточненной площадью 6330 +/- 28 кв.м , по адресу: <...> корп. 21-22, категория: земли населенных пунктов, дата постановки на учет 20.04.2016, права не зарегистрированы; ВРИ: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (2.6) (земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки (1.2.1));

5) с кадастровым номером 77:07:0013003:25068, уточненной площадью 2701 +/- 18 кв.м , по адресу: <...> корп. 21-22, категория: земли населенных пунктов, дата постановки на учет 20.04.2016, права не зарегистрированы; ВРИ: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (2.6) (земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки (1.2.1)).

В состав указанного МКД входят жилые и нежилые помещения, принадлежащие разным лицам.

Заявителем в адрес Управления был передан на рассмотрение комплект документов с целью регистрации права собственности в отношении двух объектов площадью 33,6 кв.м. (пом. I комн. 70) и 211,9 кв.м. (пом. I комн. 60-69), общей площадью 245,5 кв.м., расположенных на этаже подвал указанного МКД.

По сведениям ЕГРН помещение подвала в МКД имеет кадастровый номер 77:07:0013003:19810, назначение: нежилое, состоит из пом. I, площадью 4493,6 кв.м, права не зарегистрированы.

Уведомлением от 17.10.2024 № КУВД-001/2024-48491283/1 Управление приостановило регистрацию права Заявителя.

Уведомлением от 10.01.2025 № КУВД-001/2024-48491283/11 государственным регистратором отказано в осуществления регистрационных действий.

Не согласившись с оспариваемым решением Управления, общество обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с заявленными требованиями.

Согласно ч.1 ст.198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий, бездействия госоргана недействительным (незаконным) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий, бездействия закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

Апелляционный суд, оценив в порядке ст.71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства с учетом всех обстоятельств дела, поддерживает вывод суда первой инстанции об отсутствии совокупности необходимых условий для удовлетворения заявленных АО «СЗ «УЭЗ» требований.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из правомерности оспариваемого ненормативного акта регистрирующего органа.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Законом № 218-ФЗ.

В соответствии со ст. 1 Закон № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое

имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН.

Согласно п. 1 ст. 9 Закона № 218-ФЗ в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (п. 1 ст. 14 Закона № 218-ФЗ).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости;

- наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе (п.п. 2, 8, 9 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ).

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установленный ст. 18 Закона, включает в себя, в частности, документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Частью 1 ст. 21 Закона № 218-ФЗ определены документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав.

Указанные документы должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН, и содержать описание недвижимого имущества.

В силу ч. 2 ст. 1 Закона о недвижимости Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) является сводом достоверных систематизированных сведений об

учтенном в соответствии с данным Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с Законом о недвижимости сведений.

Из материалов дела усматривается, что по сведениям ЕГРН объект недвижимости с кадастровым номером 77:07:0013003:19727 поставлен на учет 10.02.2015, назначение здания: многоквартирный дом, площадь 112090 кв.м, количество этажей 4-15-25, год завершения строительства 2014, расположен по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Раменки, улица Мосфильмовская, дом 53 (МКД), дата завершения кадастровых работ 21.01.2015, кадастровые работы выполнены ФИО3, дата завершения кадастровых работ 21.01.2015.

В состав указанного МКД входят жилые и нежилые помещения, принадлежащие разным лицам.

Заявление подано на осуществление ГКУ, ГРП в отношении двух объектов площадью 33,6 кв.м (пом. I комн. 70) и 211,9 кв.м (пом. I комн. 60-69), общей площадью 245,5 кв.м, расположенных в подвале указанного МКД с кадастровым номером 77:07:0013003:19727 по адресу: <...>.

По сведениям ЕГРН помещение подвала в МКД имеет кадастровый номер 77:07:0013003:19810. назначение: нежилое, состоит из пом. I, площадью 4493,6 кв.м, дата постановки на учет 16.02.2015, кадастровые работы выполнены ФИО4, дата завершения кадастровых работ 22.01.2015, права не зарегистрированы, указанное помещение числится как общее имущество собственников помещений в здании.

Общество указывает, что является собственником двух объектов недвижимости площадью 33,6 кв.м (пом. I комн. 70) и 211,9 кв.м (пом. I комн. 60-69), общей площадью 245,5 кв.м, расположенных в подвале многоквартирного дома с кадастровым номером 77:07:0013003:19727 по адресу: <...>, его право собственности подтверждается следующими правоустанавливающими документами:

1. Инвестиционным контрактом от 18.01.2025 (реестровый № 13-084518-5701-0081-00001-05) в редакции дополнительного соглашения от 27.09.2012 № 2, согласно которому стороны согласовали порядок возникновения права собственности у сторон договора, п. 3.1.1 Контракта изложен в новой редакции, распределение площадей помещений осуществляется в соответствии с Приложением № 3 к Контракту, в соответствии с которым в собственность заявителя следуют нежилые помещения в жилом доме, корп. 21-22 площадью 8 806 кв.м, включая автомойки.

2. Актом частичной реализации. Сторонами инвестиционного контракта 06.09.2016 подписан акт частичной реализации, согласно п. 6.3 которого заявителю передается в собственность полезная площадь нежилых помещений, включая помещения двух автомоек, в размере 6564,3 кв.м, а именно: этаж II, пом.I, ком. 60-70-245,5 кв.м.

Заявитель также указывает, что автомойка в МКД была изначально запроектирована в 2006 году и полагает, что помещения общей площадью 245,5 кв.м: пом. I комн. 70 площадью 33,6 кв.м и пом. I комн. 60-69 площадью 211,9 кв.м, расположенные в подвале МКД с кадастровым номером 77:07:0013003:19727 по адресу: <...>, не могут являться общим имуществом жильцов МКД.

Заявитель ссылается на то, что Управлением было зарегистрировано право собственности заявителя на помещения второй автомойки площадью 243,5 кв.м с кадастровым номером 77:07:00130003:26542 с аналогичным пакетом документов.

Заявителем прилагался в пакете документов Акт о завершенном переустройстве и перепланировке помещения 60-70 в МКД, в левой части приложения к Акту приведен

план помещения до перепланировки, а в правой-план помещения после перепланировки и в соответствии с проектным решением, в связи с чем заявитель считает, что указанный справа в приложении план помещений соответствует проектному решению, фактическому положению, требованиям нормативных документов и является основанием для внесения изменений в ЕГРН.

С учетом изложенного, общество считает, что истребование иных документов Управлением и оспариваемый отказ Управления является незаконным и необоснованным.

Однако из материалов дела установлено следующее.

В материалы учетно-регистрационного дела представлен технический план, подготовленный в связи с образованием двух объектов недвижимости (пом. I, комн. 60-69 и пом. I, комн. 70), расположенных по адресу: <...>, в результате раздела объекта недвижимости с кадастровым номером 77:07:0013003:19810 (пом. I).

По сведениям ЕГРН объект недвижимости с кадастровым номером 77:07:0013003:19810 является общим имуществом собственников помещений в здании с кадастровым номером 77:07:0013003:19727.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Между тем согласие всех собственников здания на изменение состава общего имущества в здании с кадастровым номером 77:07:0013003:19727 в отношении помещения с кадастровым номером 77:07:0013003:19810 площадью 4493,6 кв. м в материалы учетно-регистрационного дела, не представлено.

В соответствии со ст. 287.5 ГК РФ собственникам помещений, машино-мест принадлежат доли в праве общей собственности на общее имущество (пункт 1 статьи 259.1 ГК РФ). Предназначение имущества для удовлетворения общих потребностей собственников помещений, машино-мест может следовать в том числе из его расположения и назначения, определенных при строительстве здания или сооружения, либо из решения собственников помещений, машино-мест о приобретении, создании или об образовании общего имущества.

К общему имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места в этих здании или сооружении), крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, машино-мест и обслуживающее более одного помещения, машино-места.

Особенности отнесения: имущества к общему имуществу устанавливаются законом. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, занятый зданием или

сооружением и необходимый для их использования, в том числе для обеспечения безопасной эксплуатации здания или сооружения, также входит в состав принадлежащего собственникам помещений, машино-мест общего имущества и принадлежит собственникам помещений, машино-мест на праве общей долевой собственности.

Учитывая данные нормы права, изменять размер общего имущества можно только с согласия собственников путем решения и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

При таких обстоятельствах, в соответствии со ст. 36 ЖК РФ. ст. 287.5 ГК РФ изменять размер общего имущества можно только с согласия собственников путем решения и протокола общего собрания собственников помещений в МКД.

При этом Решение и Протокол Общего собрания собственников помещений в МКД в материалы дела не представлены, как и согласие всех собственников здания на изменение состава общего имущества в здании с кадастровым номером 77:07:0013003:19727 в отношении помещения с кадастровым номером 77:07:0013003:19810 площадью 4493,6 кв.м.

Кроме того, Управлением выявлены противоречия между сведениями ЕГРН и графическими планами вновь образованных помещений в части графического отображения, т.е. проведены работы по перепланировке, а именно: возведение стен с дверными проемами, монтаж/демонтаж перегородок.

В соответствии с п. 2.2 Постановления Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах» (далее-Требования) к работам по перепланировке относится, в том числе, изменение границ обособленных помещений в целях их объединения или разделения (пп. 2.2.5).

В материалы учетно-регистрационного дела представлен Акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме на работы, не требующие разработки проектной документации от 25.06.2024, в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>.

При этом данный вид работ Актом не согласован. Согласно поступившему ответу Государственной Жилищной инспекции города Москвы по указанному объекту акт о завершенном переустройстве и перепланировке не оформлялся.

Поскольку указанные выявленные Управлением нарушения не были устранены обществом, государственный регистратор правомерно и обоснованно отказал в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права в отношении двух объектов площадью 33,6 кв.м. (пом. I комн. 70) и 211.9 кв.м. (пом. I комн. 60-69), общей площадью 245,5 кв.м., расположенных на этаже подвал многоквартирного дома с кадастровым номером 77:07:0013003:19727 по адресу: <...>, отраженного в уведомлении от 10.01.2025 № КУВД-001/2024-48491283/11.

Учитывая изложенное, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд первой инстанции с учетом положения ч. 1 ст. 71 АПК РФ применительно к конкретным обстоятельствам настоящего дела, правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, связанные с иной оценкой имеющихся в материалах дела доказательств и иным толкованием норм права, не опровергают правильные выводы суда и не свидетельствуют о судебной ошибке.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, в связи с чем отмене не подлежит.

Обстоятельств, являющихся безусловным основанием в силу ч. 4 ст. 270 АПК

РФ для отмены судебного акта, апелляционным судом не установлено.

Расходы по уплате госпошлины распределяются согласно ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса

Российской Федерации, апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда города Москвы от 19.06.2025 по делу № А40-21417/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья: Л.Г. Яковлева

Судьи: С.М. Мухин

Г.М. Никифорова