Постановление от 13 августа 2025 г. по делу № А51-7373/2024

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, <...>

http://5aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-7373/2024
г. Владивосток
14 августа 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 августа 2025 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Д.А. Глебова, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.В. Панасюк,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г. Владивостока,

апелляционное производство № 05АП-3188/2025

на решение от 30.05.2025 судьи М.В. Понкратенко

по делу № А51-7373/2024 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Корвет» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора,

при участии: от Управления муниципальной собственности г. Владивостока: представитель ФИО1 по доверенности от 18.06.2025, сроком действия до 31.12.2025, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 06-3117), свидетельство о заключении брака, служебное удостоверение;

от общества с ограниченной ответственностью «Корвет»: представитель ФИО2 по доверенности от 01.03.2024, сроком действия 3 года, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 7794), паспорт

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Корвет», уточнив исковые требования, обратилось с иском к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора №413-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектом малого и среднего предпринимательства) между ООО «Корвет» и Управлением муниципальной собственности г. Владивостока, изложив пункт 3.1 договора в редакции: «Согласно заключению эксперта №070-С/2024 от 23.09.2024, составленному ООО «КК «Арктур Эксперт» (экспертом ФИО3), цена продажи арендуемого имущества составляет 2 985 000 (два миллиона девятьсот восемьдесят пять тысяч) рублей (без учета НДС)».

Решением Арбитражного суда Приморского края от 30.05.2025 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, УМС обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 30.05.2025 отменить. В обоснование жалобы указывает на то, что определенная экспертом-оценщиком ООО «Консалтинговая Компания» ФИО4 рыночная стоимость рассматриваемого муниципального объекта в размере 2 985 000 рублей не согласуется с предложенной сторонами по причине необоснованного занижения цены продаваемого муниципального имущества, ходатайство о проведении повторной оценочной экспертизы действительной рыночной стоимости муниципального имущества было необоснованно отклонено судом первой инстанции. Вывод эксперта о едином недвижимом комплексе, который можно разделить на доли (земля и здание) является неверным, земельные участки и объекты капитального строительства являются самостоятельными объектами гражданского оборота и их оценка должна быть осуществлена самостоятельно. Сослался на пункт 20 Федерального стандарта оценки № 7. Полагает, что выявленная экспертом рыночная стоимость отчуждаемого муниципального земельного участка не может быть ниже кадастровой стоимости, настаивает на некорректности избранных экспертом аналогов.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу истец с доводами жалобы не согласился, просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали свои правовые позиции.

Из материалов дела, пояснений представителей лиц, участвующих в деле, судом апелляционной инстанции установлено следующее.

Между УМС и ООО «Корвет» заключен договор аренды недвижимого имущества от 29.04.2021 № 01-16170-001-Н-АР-10036-00 в отношении нежилого здания общей площадью 36,2 кв.м., этажность: 1, кадастровый номер: 25:28:000000:23580, по адресу: г. Владивосток, остров Русский, п.Канал Елена, в/г №1 с земельным участком общей площадью 765,0 кв. м., кадастровый номер 25:28:060101:82, по адресу: относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир ацетилен-наполнительная станция. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г.Владивосток, о. Русский.

Решением Управления градостроительства администрации г. Владивостока от 16.11.2022 № 183442/28/30 об изменении (присвоении нового) адреса - зданию (назначение нежилое; наименование: здание-проходная (строение 66) с кадастровым номером 25:28:000000:23580, местоположение: Приморский край, г. Владивосток, о.Русский, п. Канал-Елена, в/г №1 присваивается адрес: Российская Федерация, Приморский край, г.о. Владивостокский, о. Русский, ул. Гродекова, зд. 13; земельному участку с кадастровым номером 25:28:060101:82, местоположение относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир ацетилен-наполнительная станция. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г.Владивосток, о. Русский присваивается адрес: Российская Федерация, Приморский край, г.о.Владивостокский, о. Русский, ул. Гродекова, 3/y 13.

Истец направил в адрес Управления заявление о реализации преимущественного права на приобретение объекта недвижимости, по итогу рассмотрения которого письмом от 21.08.2023 УМС уведомило заявителя о признании его соответствующим условиям статьи 3 Закона № 159-ФЗ, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого объекта, который будет предложен к включению в проект решения Думы г.Владивостока об условиях приватизации муниципального имущества.

Решением Думы г. Владивостока № 322 от 29.02.2024 утверждены условия приватизации муниципального имущества в г. Владивостоке путем реализации субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно утвержденным условиям рыночная стоимость объекта: нежилое здание-проходная (строение 66) количество этажей: 1, в том числе подземных 0, с кадастровым номером 25:28:000000:23580, адрес объекта: Приморский край, г.Владивосток, о. Русский, ул. Гродекова, зд. 13 и земельный участок, с кадастровым номером 25:28:060101:82, адрес объекта: Приморский край, г. Владивосток, о. Русский, ул. Гродекова, з/у 13 составляет 5 417 666 рублей 67 копеек.

ООО «Корвет» 14.03.2024 получено уведомление муниципального казенного учреждения «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее МКУ «АПМЗН») от 07.03.2024 № 24/362 с приложенным к нему проектом договора № 413-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества, по которому стоимость недвижимого имущества (здание вместе с земельным участком) составляет 5 417 666 рублей 67 копеек (без учета НДС) (пункт 3.1.).

ООО «Корвет» 04.04.2024 направило в МКУ «АПМЗН» подписанный проект договора с протоколом разногласий к договору, предложив иную редакцию пункта 3.1., с итоговой рыночной стоимостью объекта в сумме 3 712 000 рублей (без учета НДС).

Письмом МКУ «АПМЗН» от 08.04.2024 отклонило протокол разногласий.

Истец, полагая, что выкупная стоимость спорного объекта недвижимости, предложенная ответчиком, является завышенной, обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.

Истцом заявлено требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого здания – проходная (строение 66), общей площадью 36,2 кв. м, количество этажей - 1, в том числе подземных - 0, кадастровый № 25:28:000000:23580, расположенное по адресу: Приморский край, г. Владивосток, остров Русский, ул. Гродекова, зд. 13, земельного участка, на котором оно расположено, и необходимого для его использования: общей площадью 765 кв. м., кадастровый номер: 25:28:060101:82, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка; малоэтажная многоквартирная жилая застройка; Бытовое обслуживание; амбулаторно-поликлиническое обслуживание; дошкольное, начальное и среднее общее образование; общественное питание; магазины; обслуживание автотранспорта; коммунальное обслуживание; земельные участки (территории) общего пользования. Местоположение: <...> з/у 13.

В силу положений статьи 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рассматриваемом случае между сторонами возникли разногласия по условиям договора в части его положений, касающихся выкупной цены имущества.

Согласно статье 3 закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее – Закон №159-ФЗ) отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (далее - Закон № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Судом первой инстанции учтены разъяснения пункта 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

При подготовке проекта договора купли-продажи УМС г. Владивостока руководствовалось отчетом об оценке ООО «Центр оценки и экспертизы Метод» от 27.07.2023 №847-23, по которому рыночная стоимость нежилого здания – проходная (строение 66), общая площадь - 36,2 кв.м, количество этажей: 1, в том числе подземных 0, назначение - нежилое, кадастровый номер: 25:28:000000:23580, расположенное по адресу: Приморский край, г.о.Владивостокский, остров Русский, ул. Гродекова, зд. 13 составляет 1 851 666 рублей 67 копеек (без учета НДС), земельного участка, общая площадь - 765 +/- 9,68 кв.м, кадастровый номер: 25:28:060101:82, расположенный по адресу: Приморский край, г.о. Владивостокский, остров Русский, ул. Гродекова, з/у 13 – 3 566 000 рублей, итого – 5 417 666 рублей 67 копеек (без учета НДС).

В свою очередь, истец обратился к ООО «НЭОС «ГАРАНТ-ЭКСПЕРТ», которым подготовлен отчет в № 1196/24, согласно которому ориентировочная рыночная стоимость здания, кадастровый номер 25:28:000000:23580 составляет 2 398 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка, общая площадь - 765 +/- 9,68 кв.м, кадастровый номер: 25:28:060101:82, по адресу: Приморский край, г.о. Владивостокский, остров Русский, ул. Гродекова, з/у 13 составляет 1 314 000 рублей, всего – 3 712 000 рублей.

С учетом спорности сведений о рыночной стоимости имущества, определением от 12.08.2024 судом назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Консалтинговая компания «Арктур Эксперт» ФИО4, эксперту поставлен вопрос: определить по состоянию на 26.07.2023 рыночную стоимость недвижимого имущества: нежилое здание-проходная (строение 66), общей площадью 36,2 кв. м., количество этажей: 1, в том числе подземных 0, с кадастровым номером 25:28:000000:23580, адрес объекта: Приморский край, г. Владивосток, о. Русский, ул. Гродекова, зд. 13 и земельный участок, на котором расположено нежилое здание и необходимый для его использования, общей площадью 765 кв.м., кадастровый номер 25:28:060101:82.

По результатам проведенного исследования в заключении №070-С/2024 эксперт пришел к выводу, что рыночная нежилое здание-проходная (строение 66), общей площадью 36,2 кв. м., с кадастровым номером 25:28:000000:23580, составляет 2 035 000 рублей, земельного участка, на котором расположено данное нежилое здание и необходимый для его использования, общей площадью 765 кв.м., кадастровый номер 25:28:060101:82, 950 000 рублей, всего 2 985 000 рублей.

Оценив экспертное заключение ООО «Консалтинговая компания «Арктур Эксперт», суд первой инстанции признал, что оно соответствует требованиям статей 67, 38 АПК РФ, нормам закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ». Принимая во внимание, что экспертом даны полные, конкретные и достаточно ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования, суд первой инстанции обоснованно счел представленное заключение надлежащим доказательством по делу.

Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, доказательства наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, из материалов дела не усматриваются.

Экспертом проводился сбор и анализ информации об аналогичных продажах и предложениях для последующего сравнения с объектами экспертизы, которое позволяет определить рыночные корректировки по существенным элементам сравнения.

По настоящему делу исследование проведено экспертом объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения; экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. При проведении экспертизы эксперт руководствовался соответствующими нормативными документами, справочной и методической литературой. Профессиональная подготовка и квалификация эксперта не вызывает сомнений, поскольку подтверждена документами об образовании. Ответ эксперта на поставленный судом вопрос понятен, объективен, следует из проведенного исследования материалов настоящего дела, подтвержден фактическими данными.

Согласно части 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. Пункт 2 статьи 64 АПК РФ устанавливает допустимость заключения экспертов в качестве доказательств по делу.

В рамках рассмотрения настоящего дела арбитражным судом созданы условия для установления фактических обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора с назначением в порядке статьи 82 АПК РФ экспертизы.

Относимых и допустимых доказательств недостоверности или недостаточности информации в порядке статьи 65 АПК РФ, использованной экспертом при оценке согласно отчету, равно как и доказательств недостоверности величины рыночной стоимости спорного объекта, указанного в отчете об оценке, изготовленном экспертом, сторонами в материалы дела не представлено.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. В силу части 5 статьи 71 АПК РФ, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Возражая по результатам судебной экспертизы, ответчик в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции указывал на необоснованную оценку рыночной стоимости земельного участка, поскольку, по мнению УМС г. Владивостока, оценка спорного земельного участка должна быть проведена как незастроенного, предназначенного для использования в соответствии с видом его фактического использования.

В этой связи ответчик ссылается на пункт 20 Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки Оценка недвижимости (ФСО № 7)», которым предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Между тем, ответчиком не учтено, что указанная норма определяет порядок определения рыночной стоимости объекта недвижимости исключительно в целях внесения сведений в государственный кадастр недвижимости, а не в связи с ситуационной реализацией в определенное время субъектом предпринимательства права на выкуп арендуемого имущества.

При этом в основе оценок рыночной стоимости недвижимости лежит анализ наиболее эффективного использования (пункт 12 ФСО).

В силу пункта 19 ФСО наиболее эффективное использование объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости.

Экспертом учтено, что спорный земельный участок не свободен от застройки, он застроен зданием – проходной, переносит свою стоимость в общую стоимость единого объекта недвижимости или единого недвижимого комплекса.

В силу действующего законодательства земельный участок и объект капительного строительства являются самостоятельными объектами права, однако Земельный и Гражданский кодекс РФ устанавливают принцип «единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов».

Как указывает эксперт, свободный рынок оперирует ценами единых объектов, а учитывая юридическую обособленность и взаимосвязь земли и объектов капительного строительства во множестве операций (сделок) требуется определение «самостоятельной» стоимости земли и ОКС в составе единого объекта, что является важной профессиональной задачей для оценщиков, инвесторов, аналитиков и др. Застроенный земельный участок представляет собой объединение неразрывно связанных объектов недвижимости: участок, как поверхность земли, и его улучшения (здание и инженерная инфраструктура участка).

Изложенное послужило основанием для верного вывода суда первой инстанции об обоснованности произведённого экспертом расчета стоимости земельного участка в отсутствие предположения «свободный от застройки», исходя из принципа наиболее эффективного использования, учитывая, что участок фактически и юридически застроен зданием – проходной.

Таким образом, довод апелляционной жалобы о необходимости раздельной оценки отчуждаемого земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости выступал предметом исследования суда первой инстанции.

Довод о том, что определённая экспертным заключением стоимость земельного участка значительно ниже его кадастровой стоимости, что нарушает права и законные интересы собственника земельного участка и объекта, расположенного на нем, также приводился в суде первой инстанции и отклонен с указанием на то, что действующее законодательство не содержит запретов на отчуждение земельного участка по стоимости, ниже кадастровой.

Напротив пунктом 3 статьи 39.4 ЗК РФ установлено, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Обоснование стоимости земельного участка с учетом конкретных обстоятельств его оценки обоснованно раскрыто экспертом, соответствует положениям пункта 16 Федерального стандарта оценки Оценка недвижимости (ФСО N 7), согласно которому анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства.

В суде апелляционной инстанции мотивированных ходатайств о проведении повторной экспертизы не заявлялось.

Таким образом, доводы апеллянта сводятся к повторению возражений, сформированных в ходе рассмотрения спора судом первой инстанции, получивших надлежащую оценку суда, без содержательного оспаривания и опровержения выводов суда, в связи с чем отклоняются.

Применительно к доводу жалобы о ненадлежащем определении объектов аналогов в части функционального и территориального показателя, судебной коллегией принимается во внимание обстоятельство определенной территориальной обособленности острова Русский в составе Владивостокского городского округа, невысокий уровень застройки, влияющие на фактическую ограниченность сравнимых объектов аналогов в территориальном плане, вплоть до нулевого количества сведений о соответствующих коммерческих предложениях спорного периода. Использование экспертом объектов аналогов раскрытых рыночных предложений спорного периода реализовано с обоснованным применением ряда соответствующих корректирующих коэффициентов, в силу чего приведенный довод жалобы отклоняется.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования, урегулировав разногласия сторон по договору купли-продажи с учетом стоимости выкупаемого имущества, определенной заключением эксперта №070-С/2024 в размере 2 985 000 рублей (без учета НДС).

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 30.05.2025 по делу №А51-7373/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов

Е.Н. Шалаганова