Постановление от 10 июня 2024 г. по делу № А65-26866/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru




ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-3318/2024

Дело № А65-26866/2023
г. Казань
11 июня 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 июня 2024 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей: Ананьева Р.В., Вильданова Р.А.,

в отсутствие:

истца – извещен надлежащим образом,

ответчика – извещен надлежащим образом,

третьего лица – извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани»

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.01.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2024

по делу № А65-26866/2023

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Триал», г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>), о понуждении заключить договор купли-продажи, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Исполнительного комитета г. Казани (ИНН <***>),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Триал» (далее – ООО «Триал») обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском, с учетом принятых судом уточнений, к муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (далее – Комитет земельных и имущественных отношений) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества: в отношении нежилые помещения этажа 1: № 1-27, этажа 2: № 1-14; кадастровый номер 16:50:220523:38, общей площадью 1024,1 кв. м, расположенных по адресу: РТ, <...>, изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 33 523 333 руб.».

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.01.2024, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2024, исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Комитет земельных и имущественных отношений просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО «Триал» является арендатором нежилых помещений этажа 1: № 1-27, этажа 2: № 1-14; кадастровый номер 16:50:220523:38, общей площадью 1024,1 кв. м, расположенных по адресу: РТ, <...>, по договору аренды 08.06.2021 №9104-95.

09 июня 2023 года ООО «Триал» обратилось в Комитет с заявлением в установленном порядке с целью выкупа арендуемого нежилого помещения в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ).

Письмом от 12.07.2023 №9780/КЗИО-ИСХ Комитет земельных и имущественных отношений указал, что заявление рассмотрено, будет направлено предложение.

05 сентября 2023 года ООО «Триал» повторно обратилось в Комитет земельных и имущественных отношений с заявлением в установленном порядке с целью выкупа арендуемого нежилого помещения в соответствии с положениями Федерального закона №  159-ФЗ, однако ответчик договор купли-продажи истцу не направил.

Заявитель обратился к независимому оценщику. Согласно отчету ООО «Фасадстолицы» от 07.09.2023 № 09-04/2023 рыночная стоимость нежилых помещений этажа 1: № 1-27, этажа 2: № 1-14; кадастровый номер 16:50:220523:38, общей площадью 1024,1 кв. м, расположенных по адресу: РТ, <...>, по состоянию на 09.06.2023 составила 29 461 083,33 руб.

ООО «Триал» направило в Комитет земельных и имущественных отношений на подписание договор купли-продажи арендуемого имущества, однако договор заключен не был.

Поскольку стороны не пришли к согласию по пункту 2.1. договора купли-продажи арендуемого имущества, устанавливающего цену его продажи, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

С целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости, а именно: нежилые помещения этажа 1: № 1-27, этажа 2: № 1-14, кадастровый номер 16:50:220523:38, общей площадью 1024,1 кв. м, расположенного по адресу: РТ, <...> по состоянию на 09.06.2023 судом первой инстанции назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Билге» ФИО1.

Согласно заключению эксперта от 14.12.2023 № 34Э/11/23 величина рыночной стоимости нежилых помещений этажа 1: № 1-27, этажа 2: № 1-14; кадастровый номер 16:50:220523:38, общей площадью 1024,1 кв. м, расположенных по адресу: РТ, <...>, по состоянию на 09.06.2023 составила 33 523 333 руб.

Суд первой инстанции, приняв во внимание результаты судебной экспертизы, руководствуясь положениями статей 217, 422, 445, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ, статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ), разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», урегулировал разногласия сторон при заключении договора купли-продажи нежилых помещений в части определения стоимости продаваемых помещений в размере, установленном заключением судебной экспертизы. Суд исходил из того, что истец как субъект малого предпринимательства вправе выкупить арендованные помещения по рыночной цене, определенной в заключении судебной экспертизы на дату обращения с заявлением о реализации преимущественного права на приватизацию арендованного помещения.

Правовых оснований для иных выводов, в том числе для иной оценки представленных в материалы дела доказательств, у суда кассационной инстанции не имеется.

Поскольку истец является арендатором спорного объекта, при соблюдении условий статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ, у него имеется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Данные обстоятельства сторонами не оспариваются, разногласия возникли по условиям договора купли-продажи, касающихся цены приобретаемого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 555 ГК РФ существенным условием договора продажи недвижимости является его цена, при отсутствии которого договор считается незаключенны

Из положений статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ следует, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом № 135-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона № 135-ФЗ).

При этом достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (пункт 2 части 8 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ).

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, определенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Поскольку разногласия сторон рассматриваемого спора касались определения рыночной стоимости приобретаемого имущества, ввиду существенных отличий в выкупной цене имущества, суд первой инстанции правомерно назначил проведение по делу судебной оценочной экспертизы (статья 82 АПК РФ).

Оценив представленное заключение судебной экспертизы, суд первой инстанции обоснованно признал указанное заключение соответствующим требованиям статей 82, 86 АПК РФ, не установив каких-либо противоречий и неточностей, нарушений действующего законодательства.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, опровергающие достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной судебной экспертизой, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что стоимость подлежащего отчуждению истцу муниципального недвижимого имущества должна составлять 33 523 333 руб., в связи с чем исковые требования удовлетворил.

Довод истца об отсутствии у государственного органа контракта на оказание услуг по проведению оценки правомерно отклонен судом апелляционной инстанции, поскольку в рассматриваемом случае стоимость объекта определена судом на основании заключения судебной экспертизы, что не противоречит положениям Федерального закона № 159-ФЗ.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

По существу доводы кассационной жалобы сводятся к переоценке фактических обстоятельств дела и оспариванию выводов суда первой и апелляционной инстанций, сделанных на основании исследования имеющихся в деле доказательств. В силу статьи 286 АПК РФ переоценка установленных судами первой и апелляционной инстанций обстоятельств и имеющихся в деле доказательств не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Неправильного применения норм материального права судом не допущено, нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 288 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, судом не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежит оставлению без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.01.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2024 по делу № А65-26866/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.



Председательствующий судья                                   В.А. Карпова


Судьи                                                                          Р.В. Ананьев


                                                                           Р.А. Вильданов