Решение от 9 марта 2025 г. по делу № А40-178698/2023

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-178698/23-127-1447
10 марта 2025 г.
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 25 февраля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 10 марта 2025 года.

Судья - Кантор К.А. (единолично),

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Д.И. Журавлевым

рассматривает в открытом судебном заседании дело по иску (заявлению)

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ 123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>

к ПУБЛИЧНОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ПИК-СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК" 123242, <...>, СТР.1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 30.08.2002, ИНН: <***>,

третье лицо: АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ВЫСТАВКА ДОСТИЖЕНИЙ НАРОДНОГО ХОЗЯЙСТВА" 129223, Г.МОСКВА, ПР-КТ МИРА, Д. 119, СТР. 230, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.07.2002, ИНН: <***>

О взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2022г. по 30.06.2022г. в размере 69 901 146 руб. 95 коп.; О взыскании пени за период с 06.04.2022 г. по 30.06. 2022г. в размере 2 204 875 руб. 08 коп. и приложенные к исковому заявлению документы,

При участии:

от истца – ФИО1 по доверенности от 27.12.2024 № ДГИ-Д-988/24

от ответчика – ФИО2, по дов. от 20.05.2024 г. № 1-170.

от третьего лица – ФИО3 по дов. от 22.11.2024 г. № Д-169/24

УСТАНОВИЛ:

Иск, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, заявлен о взыскании задолженность по арендной плате в размере 139 802 293 руб. 88 коп. и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 06.04.2022 по 30.06.2022 в сумме 4 550 206 руб. 35 коп.

Представитель истца изложил правовую позицию, исковые требования поддерживает в полном объеме.

Представитель ответчика изложил правовую позицию, против удовлетворения исковых требований возражает.

Суд, с учётом изложенных сторонами обстоятельств, в соответствии с имеющимися в материалах дела доказательствами пришёл к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, между Арендодателем Департамент городского имущества города Москвы и Арендатором ПАО «ПИК СЗ» – был заключен договор от 21.04.2016 № М-02-048854 на аренду земельного участка, имеющего адресные ориентиры: Москва, Сельскохозяйственная, 35 (<...>), площадью 137198 кв. м., предоставляемого в пользование на условиях аренды для целей проектирования и строительства. Договор заключен сроком до 13 октября 2025.

В соответствии с условиями договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за объект аренды ежеквартально, не позднее 5 числа первого месяца каждого отчетного квартала.

Как указывает истец, в нарушение принятых по договору обязательств ответчиком допущена задолженность по арендной плате в размере 69 901 146,95 руб. за период с 01.04.2022 по 30.06.2022

В порядке досудебного урегулирования ответчику была направлена претензия от 26.08.2022 № 33-6-382161/22-(0)-1 с требованием погасить образовавшуюся задолженность

Ответ на претензию не поступил, денежные средства истцу не перечислены, что явилось основанием для обращения с иском в суд.

Нормами статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. ст. 614, 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с договором, в т.ч. своевременно вносить арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные договором.

Статья 330 ГК РФ предусматривает, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как следует из материалов дела, 21.04.2016 между Истцом и Ответчиком был заключен договор аренды №М-02-048854 на аренду земельного участка общей площадью 137 198 кв.м. (кадастровый номер 77:02:0014003:1422), имеющего адресные ориентиры Москва, ул. Сельскохозяйственная, владение 35.

Указанный земельный участок предоставлен ответчику для целей проектирования и строительства (реконструкция объекта капитального строительства, в соответствии с градостроительным планом земельного участка.

Строительство жилых домов и ДОУ завершено, все объекты введены эксплуатацию, а именно:

-жилой комплекс, расположенный по адресу: <...>, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 27.06.2019 № 77-174000-009002-2019;

-жилой комплекс с подземной автостоянкой, расположенный по адресу: <...>, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 21.08.2019 № 77-174000-009076-2019;

-жилой комплекс со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, расположенный по адресу: <...>, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 22.01.2020 № 77-174000-009360-2020;

-наземная стоянка автомобилей, расположенная по адресу: г. Москва, внутригородская территория муниципальный округ Останкинский, ул. Сельскохозяйственная, д. 35, стр. 1, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 15.12.2021 № 77-174000-010492-2021;

-дошкольная образовательная организация на 215 мест, расположенная по адресу: <...>, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 27.07.2023 № 77-02-011534-2023.

Все вышеуказанные объекты находятся на земельном участке с кадастровым номером 77:02:0014003:1422.

В материалы дела представлены выписки из ЕГРН о государственной регистрации права в отношении объектов недвижимости, которые подтверждают регистрацию первого права собственности на:

-квартиру, расположенной по адресу: <...> (дата государственной регистрации 24.07.2020);

-квартиру, расположенной по адресу: <...> (дата государственной регистрации 29.11.2020);

-квартиру, расположенной по адресу: <...> (дата государственной регистрации 06.04.2020);

-машино-место, расположенное по адресу: <...>. строение 1, машино-место 63 (дата государственной регистрации 08.04.2022).

Учитывая изложенное, арендные отношения в части земельного участка, на котором расположены жилые корпуса и наземная автостоянка, введенные в эксплуатацию, прекращены в силу закона, поскольку этот земельный участок вошел в состав общего имущества и принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений этих жилых корпусов.

Таким образом, у Ответчика отсутствует обязанность по внесению арендной платы за земельный участок 77:07:0000000:4864, площадью 144 855 кв.м., а начисление Департаментом арендной платы с за весь земельный участок является необоснованным.

Вместе с тем, как следует из Договора и проектной документации, на земельном участке с кадастровым номером 77:02:0014003:1422 по адресу: <...> помимо жилых домов было предусмотрено строительство наземного гаража и детского дошкольного учреждения.

Определением от 08 февраля 2024 г. по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭКСПЕРТИЗА, СТРОИТЕЛЬСТВО, НАДЗОР" (117303, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ЗЮЗИНО, БОЛЬШАЯ ЮШУНЬСКАЯ УЛ., Д. 1А, К. 4, ЭТ. 17, ПОМЕЩ. 9, ОГРН: <***>, тел. <***>).

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1.Определить площадь земельного участка с кадастровым номером 77:02:0014003:1422, необходимую для строительства наземного гаража стоянки, расположенного по адресу: <...>.

2.Определить площадь земельного участка с кадастровым номером 77:02:0014003:1422, необходимого для строительства дошкольной образовательной организации, расположенной по адресу: <...>

3.Определить площадь земельного участка, используемого собственниками помещений для эксплуатации жилых домов, находящихся по адресам: <...>, <...>, <...> и иных объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 77:02:0014003:1422, арендованном ПАО «ПИК Специализированный застройщик» по Договору аренды земельного участка от 21.04.2016 № М-02-048854, эксплуатируемых и входящих в состав общего имущества собственников, указанных МКД.

4.Определить использует ли ПАО «ПИК-СЗ» части земельного участка, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:02:0014003:1422? В случае, если земельный участок используется, определить площадь

Исходя из положений статьи 64 АПК РФ, заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

С помощью экспертизы устанавливаются факты, требующие специальных знаний, которыми суд, а также представитель заявителей апелляционной жалобы не обладают.

В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", экспертиза - процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла, которые поставлены судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу.

В материалы дела поступило экспертное заключение, согласно выводам которого:

В результате проведенного исследования было установлено, что площадь, необходимая для строительства наземного гаража стоянки, на участке с КН 77:02:0014003:1422 составляет: 2 155 кв. м.

Площадь, необходимая для строительства дошкольной образовательной организации, расположенной по адресу: <...>, составляет: 4838 кв.м.

Площадь, необходимая для эксплуатации жилых домов, входящих в состав общего имущества собственников их собственников, находящихся по адресам: <...>, <...>, <...> а также относящихся к указанным домам элементов благоустройства (также относящихся к общему имуществу собственников указанных домов), составила 45 522 кв. м.

ПАО «ПИК-СЗ» не использует частей земельного участка с кадастровым номером 77:02:0014003:1422:

-открытые парковки используются собственниками жилых и нежилых помещений, а также в качестве гостевых парковок

внутриквартальные проезды используются как собственниками жилых и нежилых помещений находящихся на участке многоквартирных домов, так и сторонними лицами, в том числе для транзитного движения автотранспорта по территории земельного участка с целью сквозного проезда между улицами Олонецкая и Сельскохозяйственная

- рекреационная зона используется собственниками жилых и нежилых помещений находящихся на участке МКД, а также сторонними лицами.

Деятельность ПАО «ПИК СЗ» по проектированию и строительству на частях земельного участка с кадастровым номером 77:02:0014003:1422 не осуществляется.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ). (п.12 Постановления Пленума ВАС РФ от 4 апреля 2014 г. N 23).

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

При решении поставленной судом задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз.

Строительство жилых домов, наземной парковки и ДОУ завершено, все объекты введены в эксплуатацию, данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Порядок и размер внесения арендной платы установлен п. 4.12. Договора в редакции дополнительного соглашения от 18.10.2016 «Арендная плата по Договору аренды земельного участка ...за третий год срока действия Договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 3% от кадастровой стоимости земельного участка; за четвертый год срока действия Договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 5% от кадастровой стоимости земельного участка...»

Ответчиком после введения всех жилых домов в эксплуатацию, за период с 30.11.2020 (дата передачи первому собственнику последнего из жилых домов) по 30.06.2022 оплачено арендных платежей на общую сумму 705 823 755 руб. 44 коп.

При этом после ввода в эксплуатацию ЖК и передачи помещений собственникам (дольщикам), в фактическом пользовании Ответчика осталась только часть земельного участка с кадастровым номером 77:02:0014003:1422, общей площадь 3 652 кв.м., из которых:

-с 22.01.2020 по 15.12.2021 ПАО «ПИК СЗ» под строительство наземной автостоянки, площадью 2155 кв.м. и ДОО на 215 мест общей площадью 1 497 кв.м.

-с 15.12.2021 ПАО «ПИК СЗ» под строительство ДОО на 215 мест общей площадью 1 497 кв.м.

При таких обстоятельствах, ответчик за используемую площадь и указанный период должен был оплатить в обшей сумме 17 343 116 руб. 57 коп.

Таким образом, переплата арендных платежей за земельный участок по состоянию на 30.06.2022 составила 688 480 638 руб. 87 коп.

Земельный участок предоставлен ответчику под конкретные цели, а именно, в силу п. 1.1. Договора земельный участок предоставляется для целей проектирования и строительства объекта капитального строительства в соответствии с ГПЗУ.

Поскольку все объекты капитального строительства, предусмотренные ГПЗУ построены и введены в эксплуатацию дальнейшее использование земельного участка застройщиком фактически невозможно. Данное обстоятельство также установлено экспертами в рамках проведенной строительно- технической экспертизы.

Довод истца относительно использования части земельного участка, площадью 14 650 кв.м., переданной по соглашению об установлении сервитута ГКУ «УДМС» судом отклоняется.

Так, пунктом 1.1. Договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 29.11.2016 установлено, что земельный участок предоставляется в пользование на условиях аренды для целей проектирования и строительства объекта капитального строительства в соответствии с градостроительным планом земельного участка от 13.06.2016 № RU-174000-020749, а именно: многоэтажная жилая застройка, обслуживание автотранспорта, обслуживание жилой застройки, объекты гражданского назначения, религиозное использование.

Таким образом, единственно возможный способ использования спорного земельного участка - это проектирование и строительство объектов, предусмотренных ППТ и ГПЗУ.

Строительство и реконструкция межквартальных проездов №№ 1304, 1305, 1306 предусмотрены проектом планировки территории, утвержденным Постановлением Правительства Москвы от 24.07.2018 № 772-ПП «Мостовые сооружения через реку Лихоборка, р. Яуза, внеуличные пешеходные переходы, переустройство инженерных сетей и коммуникаций, с реконструкцией ул. Сельскохозяйственная, ул. Вильгельма Пика, ул. Декабристов, ул Олонецкая, обеспечивающих их функционирование». Согласно ППТ часть земельного участка с кадастровым номером 77:02:0014003:1422 площадью 10 631 кв.м. подлежала изъятию для строительства и реконструкции проездов. В отношении части земельного участка площадью 4 539 кв.м. должен был быть установлен сервитут для целей коммунального обслуживания улично-дорожной сети.

Однако, Департамент городского имущества г. Москвы в нарушение ППТ не издало распоряжения об изъятии части земельного участка для целей, указанных в Постановлении Правительства.

Вместо этого, обязало Ответчика, как арендатора заключить безвозмездный сервитут с застройщиком улично-дорожной сети (ГКУ УДМС) и пытается возложил плату за ГКУ «УДМС» на ПАО «ПИК-СЗ».

При этом Ответчик, действуя добросовестно, передал часть земельного участка, общей площадью 14 600 кв.мю. ГКУ «УДМС» на безвозмездной основе для строительства межквартальных проездов. Заказчиком и застройщиком выступал - ГКУ «Управление дорожно-мостового строительства», функции генерального подрядчика выполняло - ООО «ТК «Руслан -1». ПАО «ПИК-СЗ» к строительству улично-дорожной сети на части земельного участка, площадью 14 600 км.м. отношения не имеет. Поскольку застройщиком и правообладателем внутриквартальных проездов является ГКУ «УДМС». Возведенные внутриквартальные проезды не передавались в пользование ПАО «ПИК-СЗ», обратного в материалы дела не представлено.

Действия Истца в данном случае являются злоупотреблением Правом, поскольку именно Истец не исполнил возложенные на него обязательства, а Ответчик не мог не установить сервитут, поскольку строительство и реконструкция внутриквартальных проездов предусмотрены ППТ и ГПЗУ, а препятствование его установлению противоречило бы нормам действующего законодательства и могло бы повлечь неблагоприятные последствия для ответчика.

В силу ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно пункту 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Учитывая изложенное, установив факт введения объектов в эксплуатацию, в связи с чем ответчик не использовал спорные земельные участки, а также учитывая наличие переплаты по договору, суд отказывает в удовлетворении иска.

Расходы по госпошлине и экспертизе относятся судом на истца в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании ст.ст. 11, 12, 309, 310, 330, 394, 401, 606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 64, 65, 71, 110, 123, 124, 150, 151, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ в пользу ПУБЛИЧНОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ПИК-СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК" 190 000 руб. 00 коп. за проведение судебной экспертизы.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья К.А. Кантор