Постановление от 7 сентября 2018 г. по делу № А07-12908/2017

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД






ПОСТАНОВЛЕНИЕ



№ 18АП-12436/2018
г. Челябинск
07 сентября 2018 года
Дело № А07-12908/2017


Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 сентября 2018 года.


Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Соколовой И.Ю., Ермолаевой Л.П.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.06.2018 по делу № А07-12908/2017 (судья Бобылев М.П.).

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «УфаСтройИнвест» – ФИО2 (доверенность от 18.06.2018).


Общество с ограниченной ответственностью «УфаСтройИнвест» (далее - ООО «УфаСтройИнвест», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление, ответчик), Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация, ответчик) об обязании Администрации в лице Управления заключить с обществом «УфаСтройИнвест» на срок – три года договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010913:8 для завершения строительства нежилого здания (с учетом уточнения исковых требований, т. 1 л.д. 64-66).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Администрация Советского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.06.2018 (резолютивная часть от 25.06.2018) исковые требования удовлетворены, на Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан в лице Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан возложена обязанность по заключению с обществом «УфаСтройИнвест» договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010913:8, сроком на три года, для завершения строительства нежилого здания с целью размещения торгово-выставочного комплекса.

С указанным решением не согласилось Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Полагает, что при оценке наличия у истца права на продление договора аренды на новый срок для завершения строительства, поскольку истцом нарушен установленный пунктом 3.3. договора аренды срок уведомления арендодателя о намерении заключить договор аренды на новый срок.

Судом не учтено, что, исходя из положений пункта 6.4. договора аренды арендатор не имеет права на заключения договора аренды на новый срок, поскольку арендодателем направлено уведомление от 07.10.2011 с извещением об отсутствии у арендодателя намерения продлять договор аренды.

Полагает, что суд необоснованно признал истца добросовестным арендатором, поскольку ответчиком нарушены обязательства по оплате арендной платы, в силу чего образовалась задолженность в размере 4 299 527 руб. 76 коп., а истцом не представлено доказательств невозможности освоения земельного участка по назначению в установленный договором срок.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьих лиц не явились.

С учётом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела, между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и обществом «УфаСтройИнвест» (арендатор) был оформлен договор аренды земельного участка № 1341-11 от 07.10.2011, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010913:8, общей площадью 11 589 кв. м, расположенный по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, на пересечении ул. Бакалинской и проспекта Салавата Юлаева, для проектирования и строительства торгово-выставочного комплекса, в границах, указанных в кадастровом паспорте (плане) участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью (т. 1 л.д. 27-30).

Согласно п.3.1 договора срок аренды устанавливается с 12.08.2011 по 28.04.2014.

Арендатору при намерении продлить договор, необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока, установленного в п. 3.1 договора, уведомить об этом арендодателя в письменной форме (п. 3.3 договора).

Согласно п. 3.5 договора по истечении срока действия договора арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора.

Земельный участок с кадастровым номером 02:55:010913:8, площадью 11589 кв.м передан в пользование общества по акту приема-передачи от 07.10.2011 (т.1 л.д. 31).

19.12.2013 сторонами подписано дополнительное соглашение №1, согласно которому договор аренды продлен до 28.04.2017 (т.1 л.д. 32).

18.04.2017 общество направило в адрес Управления письмо-уведомление о продлении срока действия договора (т.1 л.д. 34).

25.04.2017 обществом получено разрешение №02-RU03308000-1368П-2017 на строительство торгово-выставочного комплекса на пересечении ул. Бакалинской и проспекта Салавата Юлаева в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан (т.1 л.д. 35-37).

28.04.2017 за обществом «УфаСтройИнвест» зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, степенью готовности 10%, площадь застройки 572,9 кв.м, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т.1 л.д.67-69).

Письмом от 12.09.2017 № 26096 Управление отказало обществу в продлении договора аренды земельного участка № 1341-11 от 07.10.2011, сославшись на отсутствие объектов недвижимости на участке, а также наличие задолженности по арендной плате (т.1 л.д. 103).

Полагая отказ Управления от 12.09.2017 необоснованным, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Определением суда от 01.02.2018 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Региональное бюро независимой экспертизы и оценки «Стандарт», эксперту – ФИО3.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Соответствует ли объект незавершенного строительства кадастровый номер 02:55:010913:13, расположенный по адресу: по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Кировский район, на пересечении ул.Бакалинской и проспекте Салавата Юлаева, расположенный на земельном участке 02:55:010913:8 проектной документации?

2) Соответствует ли степень готовности объекта незавершенного строительства кадастровый номер 02:55:010913:13 - 10%, если нет установить процент готовности объекта (как объекта капитального строительства с признаками недвижимого имущества) на момент государственной регистрации 28.04.2017 и в настоящее время?

3) Имеет ли объект с наименованием объект незавершенного строительства (кадастровый номер 02:55:010913:13), расположенный по адресу: по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Кировский район, на пересечении ул.Бакалинской и проспекте Салавата Юлаева неразрывную связь с землей (указать наличие признаков недвижимого имущества), может ли данный объект быть демонтирован без причинения ему соразмерного ущерба?

В экспертном заключении № 53/16.4-18 от 01.06.2018 эксперт пришел к следующим выводам (т. 2 л.д. 39):

1) Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010913:13, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010913:8 по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, на пересечении ул. Бакалинской и проспекта Салавата Юлаева соответствует проектной документации.

2) Степень готовности объекта незавершенного строительства кадастровый номер 02:55:010913:13 на момент государственной регистрации 28.04.2017 согласно Выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 28.04.2017г. составляла 10%. В настоящее время в соответствии с данными сборника №33 УПВС (Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов), процент готовности объекта (как объекта капитального строительства с признаками недвижимого имущества) составляет 26%.

3) Объект с наименованием объект незавершенного строительства (кадастровый номер 02:55:010913:13), расположенный по адресу: п адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Кировский район, на пересечении ул. Бакалинской и проспекта Салавата Юлаева имеет неразрывную связь с землей, так как находится на ее поверхности и возводится для длительного периода эксплуатации, имеет индивидуальные материальные характеристики и не может быть перемещен без разрушения. Данный объект не может быть демонтирован без причинения ему несоразмерного ущерба, так как он является монолитным и его демонтаж приведет к его полному разрушению (т.2 л.д. 39-73).

Признавая обоснованными требования истца и удовлетворяя его иск, суд первой инстанции исходил из того, что истец в силу норму подпункта 10 пункта 2 статьи 39.2 и пункта 5 статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации имеет право на заключение договора аренды на новый срок для завершения строительства, поскольку является собственником объекта незавершенного строительства и арендатором земельного участка по договору, заключенному до 01.03.2015.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком оформлен договор аренды земельного участка № 1341-11 от 07.10.2011, согласно которому арендатору передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010913:8, общей площадью 11 589 кв. м, расположенный по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, на пересечении ул. Бакалинской и проспекта Салавата Юлаева, для проектирования и строительства торгово-выставочного комплекса (т.1 л.д. 27-30).

Срок договора согласно пункту 3.1 договора установлен с 12.08.2011 по 28.04.2014, а дополнительным соглашением № 1 от 19.12.2013 продлен до 28.04.2017 (т. 1 л.д. 32).

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора, и понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 указанной статьи ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что за обществом «УфаСтройИнвест» зарегистрировано право собственности на сооружение – «объект незавершенного строительства, степенью готовности 10%, площадь застройки 572,9 кв.м.» (т. 1 л.д. 67-69).

Согласно части 3 и части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества; государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Доказательств оспаривания зарегистрированного права собственности на указанное сооружение в установленном законом порядке материалы дела не содержат, в силу чего с учетом вышеизложенных норм право собственности общества «УфаСтройИнвест» считается юридически признанным.

В силу подпункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под объектом капитального строительства понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В соответствии с нормой статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Согласно правовой позиции, сформированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 1160/13 от 24.09.2013, № 4777/08 от 17.01.2012, право собственности может быть зарегистрировано в публичном реестре лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Исходя из смысла указанных норм и разъяснений объект недвижимого имущества должен соответствовать следующим критериям: тесная связь с землей, наличие полезных свойств, которые могут быть использованы независимо от земельного участка и от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности (самостоятельное функциональное назначение объектов); невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Объекты, которые хотя и прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного хозяйственного назначения, не являются отдельными объектами гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям, не признаются недвижимым имуществом, независимо от их физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь таких сооружений с соответствующим земельным участком.

Оценив представленные в дело доказательства, апелляционный суд не находит оснований полагать, что объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано за истцом, выполняет обслуживающую функцию к соответствующему земельному участку либо является его благоустройством.

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.07.2015 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

По смыслу положений пункта СП 22.13330.2011 «СНиП 2.02.01-83*. Основания зданий и сооружений», СНиП 3.02.01-87 «Земляные сооружения, основания и фундаменты», СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции», фундамент является конструктивным элементом объекта капитального строительства, обеспечивающий надежность и прочность его строительных конструкций.

В силу изложенного, объект, отвечающий техническим характеристикам фундамента, не может быть признан сооружением, обслуживающим земельный участок, на котором он расположен, в силу чего при рассмотрении настоящего спора апелляционный суд не усматривает оснований для критической оценки зарегистрированного и не оспоренного в установленном порядке права собственности истца на объект незавершенного строительства.

Нормы пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ и пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» устанавливают возможность приобретения без торгов собственником объекта незавершенного строительства земельного участка для завершения его строительства в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Апелляционный суд полагает, что из буквального толкования указанной нормы, следует, что она распространяется на случаи, когда на момент первичного продления договора аренды на земельном участке был расположен объект незавершенного строительства.

Кроме того, изложенные нормы вступили в силу с 01.03.2015.

В силу этого, апелляционный суд приходит к выводу о том, что названные нормы неприменимы к спорным правоотношениям, поскольку дополнительное соглашение № 1, продляющее срок первоначально заключенного договора аренды, до 28.04.2017, заключено до вступления в силу указанных норм, и на момент заключения дополнительного соглашения на земельном участке отсутствовал объект незавершенного строительства.

В силу изложенных обстоятельств истец вправе претендовать на заключение договора аренды на новый срок для завершения строительства объекта незавершенного строительства в порядке пункта 5 статьи 39.5 ЗК РФ.

Довод апеллянта о нарушении обществом порядка уведомления арендодателя о намерении продлить договор в соответствии с пунктом 3.3 договора противоречит фактическим материалам дела, поскольку уведомление о продлении срока действия договора направлено в адрес Управления 18.04.2017 (т.1 л.д. 34).

Ссылка апеллянта на уведомление от 07.10.2011 с извещением об отсутствии у арендодателя намерения продлять договор аренды не принимается апелляционной коллегией, поскольку дополнительным соглашением №1 от 19.12.2013 стороны продлили срок действия договора аренды № 1341-11 от 07.10.2011 до 28.04.2017 (т. 1 л.д. 32), что подтверждает волю сторон на сохранение арендных отношений (пункт 1 статьи 421 ГК РФ, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №18168/10 от 25.07.2011).

Степень завершенности работ по возведению фундамента для целей определения сооружения как объекта недвижимого имущества (пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.07.2015 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации») с учетом наличия сведений кадастрового учета объекта недвижимости и сведения единого государственного реестра недвижимости, не оспоренных в порядке части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», подлежит опровержению в установленном процессуальным законодательством порядке.

По тем же основаниям, учитывая презумпцию достоверности сведений публичных реестров, обязанность опровержения такой презумпции возлагается в данном случае на ответчика.

Однако отвечающих критериям допустимости и относимости доказательств, опровергающих степень готовности объекта незавершенного строительства в размере 10%, ответчиком не представлено.

Между тем заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Региональное бюро независимой экспертизы и оценки «Стандарт» ФИО3 по результатам судебной экспертизы (далее – заключение судебной экспертизы), установившее степень готовности объекта в размере 26%, также подлежит критической оценке по следующим основаниям.

Согласно нормам статьи 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

В соответствии со статьей 16 того же Закона эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

Определением суда от 01.02.2018 на разрешение эксперта поставлен среди прочего вопрос о соответствии объекта незавершенного строительства кадастровый номер 02:55:010913:13, расположенного по адресу: по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Кировский район, на пересечении ул.Бакалинской и проспекте Салавата Юлаева, проектной документации.

Эксперт по итогам ответа на указанный вопрос пришел к выводу о соответствии сооружения проектной документации.

Эксперт в заключении указывает, что наряду с материалами дела №А76-12908/2017 для проведения экспертизы был представлен проект торгово-выставочного комплекса на пересечении ул. Бакалинской и проспекта Салавата Юлаева в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Первая очередь строительства. Выставочный центр. Заказ 02-17П. Стадия «Проектная документация», который был предоставлен в распоряжение эксперта судом в порядке истребования доказательств (т. 2 л.д. 19, 22, 26, 32).

Однако из исследовательской части заключения по первому вопросу (т. 2 л.д. 50-51) не следует, что экспертом производилось исследование проектной документации. Из заключения эксперта следует, что экспертом проводились натурные замеры сооружения, в том числе путем его шурфования, а также составлен чертеж монолитной фундаментной плиты в соответствии с произведенными замерами в натуре.

Каким образом натурные замеры фактически возведенного сооружения соотносятся с техническими характеристиками фундамента согласно проектной документации, экспертом в исследовательской части заключения не изложено, соответствующие мотивы, нормативные и научные методики исследования в данной части не приведены, что не позволяет суду проверить достоверность выводов эксперта.

При этом экспертом не мотивировано то обстоятельство, что изложенные экспертом характеристики фундамента как монолитной плиты толщиной 1, 2 м, обустроенной на песчанно-гравийной смеси (т. 2 л.д. 51), соответствуют установленной экспертом степени готовности объекта в размере 26%.

По изложенным основаниям не может считаться установленным не только факт соответствия возведенной монолитной фундаментной плиты проектной документации, но и установленное экспертом обстоятельство фактической степени готовности объекта в размере 26%.

Кроме того, вывод о фактической степени готовности здания сделан экспертом по существу путем арифметических расчетов как соотношение общей площади здания торгово-выставочного комплекса и площади застройки сооружения-монолитного фундамента, а также исходя удельного веса конструктивного элемента в виде дебаркадера. Однако, заключение эксперта не позволяет установить, каким образом и на основании каких нормативных методик экспертом произведено сопоставление дебаркадера здания, являющегося с очевидностью надземной частью объекта капитального строительства, и фундамента, обеспечивающего несущую функцию, в силу чего апелляционный суд не находит оснований полагать, что в данном случае степень готовности объекта может быть определена исключительно арифметическим путем.

В силу изложенного, выводы суда первой инстанции, основанные на результатах судебной экспертизы о степени готовности объекта в размере 26%, подлежат исключению из мотивировочной части судебного акта как преждевременные.

Апелляционный суд также соглашается с доводами апелляционной жалобы о том, что истец не может быть признан добросовестным застройщиком земельного участка.

Исходя из правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформированной в постановлении Президиума от 23.12.2008 № 8985/08, добросовестным может быть признан застройщик, не завершивший строительство объекта в течение первоначального срока аренды земельного участка по объективным причинам.

Из материалов дела следует, что первоначально земельный участок с кадастровым номером 02:55:010913:8 был предоставлен истцу на основании договора аренды от 07.10.2011 на период с 12.08.2011 до 28.04.2014.

Доказательств того, что истцом предпринимались меры по освоению земельного участка в период первоначального срока строительства, в материалы дела не представлено.

Дополнительным соглашением № 1 от 19.12.2013 срок строительной аренды был продлен на три года – до 28.04.2017.

Разрешение на строительство получено застройщиком 25.04.2017 (сроком действия до 29.04.2017) (т. 1 л.д. 35), то есть за три дня до окончания срока договора, а право собственности на сооружение зарегистрировано 28.04.2017.

Выводы суда первой инстанции о том, что имелись объективные препятствия в освоении земельного участка в силу заявленных застройщиком в претензии от 26.12.2016 возражений (т. 1 л.д. 33) относительно допустимости размещения объекта капитального строительства относительно расположения красных линий и с учетом соблюдения технических условий, апелляционная коллегия признает необоснованными, поскольку изложенные истцом в названной претензии возражения объективно не подтверждены, в силу чего не могут считаться установленными обстоятельствами, и кроме того, меры по установлению названных обстоятельств были приняты застройщиком за четыре месяца до окончания вторичного срока действия договора аренды и спустя почти шесть лет с момента заключения договора от 07.10.2011.

Изложенная хронологическая последовательность действий истца во взаимосвязи с его фактическим поведением при исполнении договора аренды в части исполнения обязательств по освоению земельного участка для целей строительства позволяет суду апелляционной инстанции прийти к выводу о том, что застройщиком не были приняты реальные и объективно обусловленные меры, необходимые и достаточные для освоения земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

С учетом изложенного в мотивировочной части настоящего постановления, решение суда первой инстанции отмене не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции



ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.06.2018 по делу № А07-12908/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.



Председательствующий судья Г.Н. Богдановская



Судьи: И.Ю. Соколова



Л.П. Ермолаева