Решение от 5 марта 2021 г. по делу № А06-10078/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6

Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А06-10078/2020
г. Астрахань
05 марта 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 02 марта 2021года.

Арбитражный суд Астраханской области в составе судьи: Богатыренко С.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации муниципального образования «Закрытое административно-территориальное образование Знаменск Астраханской области» (ОГРН <***>; ИНН <***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 319302500037897; ИНН <***>) о признании договора аренды земельного участка расторгнутым и обязании освободить земельный участок

Третье лицо, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора – Уполномоченный при Президенте Российской Федерации по защите прав предпринимателей

при участии:

от истца: не явился.

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 14.11.2020 г.

от третьего лица - ФИО4, представитель по доверенности от 01.02.2021 г., уд № 006 от 15.11.2012 г.

Истец в соответствии со статьями 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился в арбитражный суд с иском к ответчику о признании договора аренды земельного участка расторгнутым и обязании освободить земельный участок № 2169 Н от 20.01.2015 г. и обязании освободить земельный участок.

В порядке статьи 51, 53.1 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора, привлечен Уполномоченный при Президенте Российской Федерации по защите прав предпринимателей.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о дате заседания извещен надлежащим образом, направил ходатайство о проведении заседания в отсутствие своего представителя.

С учетом мнения присутствующих лиц, судебное заседание проводится в отсутствие представителя истца согласно статье 156 АПК РФ.

Представитель ответчика возражает против удовлетворения исковых требований, согласно доводам, изложенным в отзыве на иск. Просит в иске отказать.

Представитель третьего лица считает, что исковые требования заявлены необоснованно.

Пояснил, что истец нарушает права предпринимателя.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 20 января 2015 года между Администрацией муниципального образования "Закрытое административно-территориальное образование Знаменск Астраханской области" (арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 2169 Н, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, категория земель -земли населенных пунктов площадью 154 кв.м, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 30:13:010126:19. Разрешенное использование земельного участка - для эксплуатации торгового павильона № 16.

Срок аренды до 19.01.2020 года.

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено, что арендатор имеет право на заключение нового договора аренды земельного участка на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендатора, направленному арендодателю не позднее, чем за 30 календарных дней до истечения срока договора.

Согласно пункту 4.2.12 договора за месяц до окончания срока аренды арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор аренды или расторгнуть договор.

Арендатор обязан после окончания срока действия договора передать земельный участок арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального по акту приема-передачи земельного участка ( п. 4.2.5).

Земельный участок был передан ответчику 20.01.2015 года на основании акта приема передачи в аренду земельного участка.

Согласно доводам искового заявления, срок действия договора истек 19.01.2020 г., однако ответчик обязательства по освобождению земельного участка не исполнил.

Из искового заявления, следует, что Администрацией МО «ЗАТО Знаменск» в составе комиссии проведен осмотр земельного участка, о чем составлен акт осмотра земельного участка от 16.10.2020 г. В ходе осмотра установлено, что на земельном участке расположен неэксплуатируемый торговый павильон, который находится в запущенном состоянии.

Истец 09.06.2020 г. направил в адрес ответчика претензию с требованием освободить земельный участок и передать его истцу в состоянии не хуже первоначального по акту приема-передачи земельного участка. Ответчик требования истца не исполнил.

Неисполнение ответчиком обязательства по освобождению земельного участка послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доводы сторон, обстоятельства и доказательства по делу, суд считает требования истца в части признания договора аренды расторгнутым подлежащими оставлению без рассмотрения, в остальной части иска требования не подлежат удовлетворению.

К указанному выводу суд приходит на основании следующего.

В соответствии со статьей 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Истец просит признать договор аренды земельного участка № 2169 Н от 20.01.2015 г. расторгнутым, в связи с тем, что срок договора аренды земельного участка истек 19.01.2020г. и ответчик не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Истец считает, что у ответчика отсутствует преимущественное право на заключение договоров аренды на новый срок, в связи с тем договор подлежит прекращению.

В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Срок аренды до 19.01.2020 года.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

На основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно доводам ответчика, ответчик 09.09.2019г. обратился с письменным заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка, площадью 154 кв.м., для эксплуатации павильона № 16 к истцу.

30 сентября 2019года ответчик был получен ответ, в котором указано, что заключение нового договора аренды не представляется возможным.

Администрацией 03 марта 2020года ответчику представлен ответ на письмо, из которого следует, что договор аренды от 20.01.2015г. № 2169 Н не расторгнут, земельный участок арендодателю по акту приема-передачи арендатором не передан, задолженность по арендной плате отсутствует. Договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Таким образом, после истечения срока договора аренды - 19.01.2020 года, вышеуказанный договор аренды действовал на неопределенный срок, поскольку ни одна из сторон не заявила о прекращении договора до истечения его срока, а арендатор продолжал использовать земельный участок.

Более того, в письме от 03.03.2020 г. № 1209-20 арендодатель подтвердил, что договор аренды был продлен на неопределенный срок.

Согласно части 2 статьи 610 ГК РФ при заключении договора недвижимого имущества на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Из материалов дела следует, что истец 09.06.2020 г. направил в адрес ответчика претензию с требованием в кратчайший срок освободить земельный участок.

Указанная претензия не получена ответчиком, конверт с претензией возвращен в адрес отправителя письма.

Указанное письмо суд расценивает как требование о расторжении договора, заключенного на неопределенный срок.

Вместе с тем, спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае предоставления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по досудебному урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ (пункт 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской от 01 июля 1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», согласно которой, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд после получения отказа другой стороны на такое предложение либо неполучения ответа в срок, указанный контрагентом или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, процедура расторжения договора аренды включает в себя направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ), предложения расторгнуть договор (статья 452 ГК РФ), обращение в суд с требованием о досрочном расторжении договора (статья 450 ГК РФ).

Суд считает, что данная претензия не может являться доказательством соблюдения истцом досудебного порядка расторжения договора аренды, поскольку направлена ответчику не по надлежащему адресу, а именно по адресу: <...>.

При этом, как следует из материалов дела (договора, доверенности), ФИО2 зарегистрирована по адресу: <...>, ком. 129.

Согласно справке ФГПН ФГКУ «Специальное управление ФПС № 23 МЧС России» от 29.01.2018г. в квартире ФИО2 24.03.2014г. по адресу: <...> произошел пожар.

Администрацией МО «ЗАТО Знаменск Астраханской области» 30.12.2019г. вынесено постановление о необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ в жилом помещении, расположенном по адресу: <...>. Переселить граждан из указанного жилого помещения в маневренный фонд в срок до 31.12.2020г.

Между истцом и ответчиком заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда от 10.02.2020г., согласно которому ФИО2 передано во временное владение и пользование жилое помещение, по адресу: <...>, ком. 27.

При этом, из пояснений представителя ответчика и материалов дела не следует, что ответчиком был изменен адрес регистрации.

Как пояснил представитель ответчика в судебном заседании ФИО2 никогда не была зарегистрирована, не проживала по адресу: <...> и не сообщала истцу указанной адрес как адрес для переписки с ней.

Учитывая изложенное, направление истцом письма ФИО2 по адресу <...> не может расцениваться как надлежащее уведомление арендатора об отказе от договора аренды и освобождении земельного участка.

Таким образом, суд считает, что истец, доказательства, подтверждающие принятие допустимых и надлежащих мер для прекращения арендных отношений и для гарантированного получения ответчиком уведомления об отказе от договора не представил, тогда как из смысла статей 610, 622 ГК РФ следует, что бремя надлежащего извещения контрагента и, следовательно, представление данных доказательств возлагается на сторону, выразившую намерение отказаться от договора.

Согласно пункту 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом.

Поскольку истец не представил надлежащих доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, который предусмотрен федеральным законом, суд считает, что договор аренды земельного участка от 20.01.2015 г. № 2169 Н не может считаться расторгнутым.

Учитывая изложенное, исковые требования в части расторжения договора подлежат оставлению без рассмотрения

Истцом также заявлено требование об освобождении земельного участка.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендуемое имущество в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку, договор аренды земельного участка № 2169 Н от 20.01.2015 г. не прекращен, то законных оснований для удовлетворения требований истца об освобождении земельного участка, в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется.

При подаче настоящего искового заявления истец не оплачивал государственную пошлину, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобожден.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 148, статьями 167-170, 176, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Требования Администрации муниципального образования «Закрытое административно-территориальное образование Знаменск Астраханской области» (ОГРН <***>; ИНН <***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 319302500037897; ИНН <***>) о расторжении договора аренды земельного участка № 2169 Н от 20.01.2015 г. оставить без рассмотрения.

В удовлетворении требований об освобождении земельного участка отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru

Судья

С.В. Богатыренко