Решение от 22 апреля 2024 г. по делу № А40-252072/2023

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А40-252072/23-149-2036
г. Москва
23 апреля 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 15 апреля 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 23 апреля 2024 года


Арбитражный суд в составе судьи Кузина М.М.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кичайкиной М.М.

рассмотрев в закрытом судебном заседании дело по заявлению ООО «РЕЛИТ» (109004, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Таганский, Станиславского ул., д. 3/9, этаж 1, пом./ком./офис 1/1/2, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 05.11.2002, ИНН: <***>, КПП: 770901001)

к Департаменту городского имущества г. Москвы

третье лицо: Департамент культурного наследия города Москвы

о признании незаконным отказа,

при участии:

от заявителя: ФИО1 (паспорт, решение от 29.06.2021 №1/2021)

от ответчика: ФИО2 (паспорт, диплом, доверенность от 05.12.2023 №ДШ-Д-1545/23)

эксперт ФИО3 (личность удостоверена по паспорту)

от третьего лица: не явилось, извещено

УСТАНОВИЛ:

ООО «РЕЛИТ» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным отказа Департамента городского имущества города Москвы (далее – ответчик, Департамент) от 16.10.2023 №33-5-139144/23-(0)-2 в реализации преимущественного права ООО «РЕЛИТ» на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения, общей площадью 251,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>; об обязании заключить с ООО «РЕЛИТ» договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 251,7 кв.м., расположенного по адресу: <...> (4 этаж, пом. IV, комн. №1, 2, 2а, 3-13, 13а, 14) на условиях Заявителя (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Заявитель поддержал требования в полном объеме по доводам, изложенным в заявлении и дополнениях.

Ответчик против удовлетворения требований возражал по доводам, изложенным в пояснениях.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, в материалах дела имеются документы, подтверждающие его надлежащее извещение о времени и месте судебного разбирательства. Суд счел возможным рассмотреть дело без участия третьего лица в порядке, предусмотренном ст.156 АПК РФ.

Информация о принятии заявления к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Арбитражного суда г. Москвы в информационно -телекоммуникационной сети "Интернет", в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд установил, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.4 ст.198 АПК РФ заявление об оспаривании ненормативного правового акта может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Суд установил, что срок установлены для оспаривания ненормативного правового акта, установленный ч.4 ст.198 АПК заявителем не пропущен.

В соответствии со ст.198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со ст.13 Гражданского кодекса РФ, п.6 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.

Согласно ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из заявления, 26.06.2002 между ООО «РЕЛИТ» и Департаментом городского имущества города Москвы был заключен договор аренды №01-00740/02 нежилого помещения, площадью 251,7 кв.м., расположенного по адресу: <...> (4 этаж, пом. IV, комн. №1, 2, 2а, 3-13, 13а, 14) (далее – договор).

07.07.2010 было заключено дополнительное соглашение к договору, согласно которого, срок действия указанного договора был продлен до 30.06.2015.

27.06.2022 было заключено дополнительное соглашение к договору, согласно которого, срок действия указанного договора был продлен до 29.06.2025.

Заявитель является субъектом малого и среднего предпринимательства, что подтверждается соответствующими сведениями из Реестра.

Согласно ст. 3 Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»  субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества.

В целях реализации своего права на приобретение арендуемого помещения, предусмотренного ст. 3 Федерального Закона РФ от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», 22.09.2023 Заявитель обратился к Департаменту с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества.

16.10.2023 Департамент письмом №33-5-139144/23-(0)-2 принял решение об отказе в оказании государственной услуги по заявлению ООО «РЕЛИТ», руководствуясь пунктом 2.10.1.4 Административного регламента, а именно: «Согласно сведениям, содержащимся в информационных ресурсах, имеющимся в распоряжении Департамента, на дату подачи заявления о реализации преимущественного права выкупа у заявителя (ООО «РЕЛИТ») имеется задолженность заявителя имеется задолженность по оплате арендной платы в размере 1 034 041,02 руб., по оплате последних пяти месяцев действия договора в размере 1 796 764,65 руб.».

Не согласившись с указанным отказом, Заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя требования ООО «РЕЛИТ», суд исходит из следующего.

Отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон о приватизации).

В силу пункта 5 статьи 3 Закона о приватизации особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ) установлены особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (часть 1 статьи 1).

Статьей 3 Закона №159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 №144-ФЗ;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Закона №159-ФЗ.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Закона №159-ФЗ, которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Согласно п. 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.11.2009 №134 определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

Судом установлено, что ООО «РЕЛИТ» является субъектом малого предпринимательства, арендуемое имущество на день подачи заявления находилось в его временном владении и (или) временном пользовании, непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором аренды такого имущества.

В то же время, отказывая в оказании испрашиваемой услуги, Департамент сослался на наличие у ООО «РЕЛИТ» задолженности по арендной плате.

Так, как утверждает Департамент, у ООО «РЕЛИТ» на дату подачи заявления о реализации преимущественного права (22.09.2023) имелась задолженность по оплате арендной платы в размере 1034041,02 руб., а также задолженность по оплате последних пяти месяцев действия договора в размере 1796764,65 руб.

Таким образом, по мнению Департамента, именно наличие указанной задолженности явилось основанием для отказа в предоставлении государственной услуги.

Признавая указанное основание необоснованным, суд исходит из следующего.

Как утверждает Департамент, у ООО «РЕЛИТ» на дату подачи заявления о реализации преимущественного права (22.09.2023) имелась задолженность по оплате последних пяти месяцев действия договора в размере 1 796 764,65 руб., исходя из рыночной ставки арендной платы в размере в 17 132,44 руб. за 1 кв. м. в год без учета НДС установленной п. 2 заключенного между ООО «РЕЛИТ» и Департаментом 27.06.2022 Дополнительного соглашения к договору.

Вместе с тем, согласно п. 5 Дополнительного соглашения срок оплаты суммы, равной пяти двенадцатым (5/12) частям годовой арендной платы в счет арендной платы последних пяти месяцев действия Договора устанавливается до 31.12.2022.

В соответствии с п.п. 5.5.3. п. 4 Дополнительного соглашения ООО «РЕЛИТ» обязалось носить арендную плату за Объект аренды в порядке и в сроки, установленные Договором.

Согласно п.п. 6.1. п. 4 Дополнительного соглашения величина годовой арендной платы, включая НДС, за Объект аренды устанавливается в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и нормативно-правовыми актами города Москвы по определению ставки арендной платы.

В соответствии с п.1, п.1.1 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 №800-ПП «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы» (далее – Постановление Правительства Москвы №800-ПП) субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью до 300 кв. м, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по договорам аренды, заключенным без проведения торгов, срок которых не истек с 1 января 2020 г. устанавливается ставка арендной платы в размере 4750 рублей за 1 кв.м в год; с 1 января 2022 г. 5000 рублей за 1 кв.м. в год; с 1 января 2023 г. 5500 рублей за 1 кв.м. в год.

При этом, подпункт 1.1 пункта 1 Постановления Правительства Москвы №800-ПП не содержит обязанности обращения в Межведомственную комиссию по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства, что соответствует правовой позиции, изложенной в Определениях Верховного суда Российской Федерации от 01.10.2020 (дела №А40-36273/2019 и №А40-46725/2019).

С 01.01.2017 имущественная поддержка в виде предоставления льготной ставки арендной платы является императивной нормой, не требует наличия какого-либо заявления со стороны арендатора субъекта малого предпринимательства в адрес Департамента и должна была быть предоставлена ООО «РЕЛИТ» Департаментом в 2021 – 2023 гг. автоматически ввиду наличия у ООО «РЕЛИТ» статуса субъекта малого предпринимательства и того факта, что площадь арендуемого ООО «РЕЛИТ»  у города Москвы Нежилого помещения  меньше 300 кв. м.

Однако Департаментом указанная имущественная поддержка оказана не была, в связи с чем 16.09.2022 ООО «РЕЛИТ» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением (с учетом принятого судом уточнения предмета исковых требований в порядке ст.49 АПК РФ) о признании за ним права на предоставление имущественной поддержки в виде установления льготной ставки арендной платы по договору аренды нежилого объекта (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, от 26.06.2002 №01-00740/02 на 2021 год в размере 4.750 рублей 00 копеек за 1 кв.м в год и на 2022 в размере 5.000 рублей 00 копеек за 1 кв.м в год и обязании Департамента городского имущества города Москвы произвести перерасчет.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26.04.2023 по делу №А40-200563/22-176-1606 (с учетом Определения об исправлении опечаток от 26.04.2023) за ООО «РЕЛИТ» признано право на имущественную поддержку субъекта малого предпринимательства в виде предоставления льготной ставки арендной платы по договору на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, от 26.06.2002 №01-00740/02 на 2021 год в размере 4.750 рублей 00 копеек за 1 кв.м в год и на 2022 в размере 5.000 рублей 00 копеек за 1 кв.м в год. На Департамент городского имущества Москвы возложена обязанность произвести перерасчет арендной платы по договору на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, от 26.06.2002 №01-00740/02 исходя из ставки арендной платы на 2021 год в размере 4.750 рублей 00 копеек за 1 кв.м в год и на 2022 в размере 5.000 рублей 00 копеек за 1 кв.м в год.

В результате исполнения решения Арбитражного суда города Москвы от 26.04.2023 по делу №А40-200563/22-176-1606 Департаментом был произведен перерасчет арендной платы по Договору и по состоянию на 01.01.2022 переплата по основному долгу составляла 2 619 343,75 руб., а переплата по пени составила 77 610,51 руб.

По состоянию на 31.12.2022 переплата по основному долгу составляла 2 361 843,75 руб., а переплата по пени составила 90 610,51 руб., что подтверждается представленной выпиской о состоянии финансово-лицевого счета от 20.03.2024 из личного кабинета ООО «РЕЛИТ» с официального сайта www.mos.ru.

Таким образом, исходя из положений п.п. 6.1. п. 4 Дополнительного соглашения, п. 1, п. 1.1. Постановления Правительства Москвы №800-ПП и в соответствии с вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда города Москвы от 26.04.2023 по делу №А40-200563/22-176-1606 (5/12) частей годовой арендной платы в счет арендной платы последних пяти месяцев действия Договора должны были быть внесены ООО «РЕЛИТ» до 31.12.2022 исходя из льготной арендной платы в размере 5000 рублей за 1 кв.м. в год, а не из рыночной ставки арендной платы в размере в 17 132,44 руб., установленной Дополнительным соглашением.

В соответствии с п.п. 6.9. п. 4 Дополнительного соглашения в случае возникновения по Договору переплаты по арендной плате при наличии неисполненных, в том числе не наступивших, будущих обязательств Арендатора по оплате арендной платы до конца действия Договора образующаяся переплата Арендатору Арендодателем не возвращается, а подлежит зачислению в счет оплаты арендной платы по Договору за будущие периоды.

Поскольку у ООО «РЕЛИТ» имелась значительная переплата по арендным платежам за 2022 г., ввиду наличия права на применение предоставление имущественной поддержки в виде установления льготной ставки арендной платы, а Департамент в нарушение положений п.п. 6.9. п. 4 Дополнительного соглашения не произвел зачета переплаты в счет не наступивших, будущих обязательств Арендатора по оплате арендной платы за последние 5 месяцев действия Договора, которая с учетом заключения Дополнительного соглашения в 2022 г. составляла 524 375 руб. (104 875,00 * 5), ООО «РЕЛИТ» 27.12.2022 направило в адрес Департамента уведомление об одностороннем зачете части переплаты по арендной плате за 2022 г. в сумме 524 375,00 руб. в счет оплаты арендной платы за последние 5 месяцев действия Договора в размере 524 375,00 руб., которое было получено Департаментом 29.12.2022, однако данный зачет не был отражен в финансовомлицевом счете ООО «РЕЛИТ».

В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Согласно п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 №6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» в соответствии со ст. 410 ГК РФ для зачета необходимо и достаточно заявления одной стороны, при этом для прекращения обязательств заявление о зачете должно быть доставлено соответствующей стороне или считаться доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ.

Согласно п.п. 9.4. п. 4 Дополнительного соглашения неисполнение Арендатором условия о перечислении на счет Арендодателя суммы равной пяти двенадцатым (5/12) частям годовой арендной платы в счет арендной платы последних пяти месяцев действия Договора, в установленный срок в силу ст.450.1 ГК РФ является основанием для одностороннего отказа Департамента от Договора без обращения в суд.

Между тем Договор аренды по указанному основанию Департаментом не расторгнут, что подтверждает принятие им исполнения по оплате 5 последних месяцев аренды путем зачета, произведенного ООО «РЕЛИТ» 29.12.2023.

Кроме того, в соответствии с п.п. 9.10. п. 4 Дополнительного соглашения в случае, если при досрочном расторжении Договора аренды по соглашению Сторон иное не предусмотрено в соглашении о расторжении, платежи в счет арендной платы последних 5 месяцев действия договора аренды возврату не подлежат, что свидетельствует о том, что платежи в счет арендной платы последних 5 месяцев действия договора аренды, подлежащие внесению до 31.12.2022 и установленные Дополнительным соглашением, по своей правой природе арендной платой не являются, а выступают в качестве гарантийного удержания, штрафной санкции или депозита, поскольку при досрочном расторжении не учитываются Департаментом в качестве платежей за последние месяцы аренды и не подлежат возврату ООО «РЕЛИТ»

Таким образом, обязательство по оплате последних 5 месяцев аренды по Договору была исполнено ООО «РЕЛИТ» в полном объеме еще 29.12.2022 и по состоянию на дату подачи заявления о реализации преимущественного права выкупа (22.09.2023) данная задолженность отсутствовала.

В отношении доводов Департамента о наличии у ООО «РЕЛИТ»  задолженности по оплате арендных платежей за 2023 г. в размере 1 034 041,02 руб. исходя из рыночной ставки арендной платы, установленной уведомлением, суд указывает следующее.

Несмотря на то, что по состоянию на 01.01.2023 переплата ООО «РЕЛИТ» по основному долгу с учетом произведенного 29.12.2022 зачета составляла 1 837 468,75 руб. а переплата по пени составила 90 610,51 руб., и наличие у ООО «РЕЛИТ» статуса субъекта малого предпринимательства, а также того факта, что площадь арендуемого ООО «РЕЛИТ» у города Москвы спорного нежилого помещения меньше 300 кв. м., Департамент направил ООО «РЕЛИТ» через личный кабинет на портале www.mos.ru уведомление об установлении рыночной ставки арендной платы за спорное помещение в 2023 г. в размере 17 989.06 руб. за 1 кв. м. в год.

В связи с изложенным 18.08.2023 ООО «РЕЛИТ» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о признании за ООО «РЕЛИТ» (ОГРН <***>) права на применение минимальной (льготной) ставки арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 26.06.2002 №01-00740/02 в 2023 году в размере 5 500 руб. за 1 кв.м. в год и обязании Департамент городского имущества города Москвы произвести перерасчет по договору аренды.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.12.2023 по делу №А40-186484/23-180-1493 оставленным без изменения Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.02.2024, за ООО «РЕЛИТ» (ОГРН <***>) признано право на применение минимальной (льготной) ставки арендной платы по договору аренды (115 362,50 руб. в месяц за все спорное помещение) и на Департамент городского имущества Москвы возложена обязанность произвести перерасчет по договору аренды.

Указанная обязанность Департаментом не исполнена.

Между тем, с учетом применения льготной арендной ставки в 2023 г., установленной вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 12.12.2023 по делу №А40-186484/23-180-1493, на момент подачи ООО «РЕЛИТ» заявления о реализации преимущественного права на выкуп (22.09.2023) задолженность по арендным платежам объективно отсутствовала, а имелась переплата по арендным платежам в размере 799 206,25 руб. (1 837 468,75 руб. – 1 038 262,50 руб.) где:

1 837 468,75 руб. переплата ООО «РЕЛИТ» по основному долгу с учетом произведенного 29.12.2022 зачета по состоянию на 01.01.2023;

1 038 262,50 руб. ((5 500 * 251,7)/12 * 9) арендные платежи подлежавшие внесению по состоянию на 22.09.2023 с учетом необходимости применения льготной арендной ставки в 5 500,00 руб. за 1 кв.м. в год и сроком оплаты до 5 числа текущего месяца.

Таким образом, вопреки утверждениям Департамента, за ООО «РЕЛИТ» отсутствовала какая-либо задолженность по оплате арендной платы.

Следовательно, отказ в предоставлении услуги, мотивированный указанными обстоятельствами, нельзя признать правомерным.

В обоснование заявленной позиции по спору, Департамент указывает, что здание, расположенное по адресу: <...>, является выявленным объектом культурного наследия «Доходный дом Московского Басманного товарищества, 1915 г., архитектор ФИО4». В рамках предоставления государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства из государственной собственности города Москвы» Департаментом в адрес Департамента культурного наследия города Москвы был направлен запрос о предоставлении акта технического состояния на нежилое помещение площадью 251,7 кв.м, расположенное по указанному адресу. Данный акт в Департамент не представлен, что препятствует в выкупе спорного помещения, как находящегося в здании, являющимся выявленным объектом культурного наследия.

Вместе с тем, в отношении спорного нежилого помещения акт технического состояния имеется у ООО «РЕЛИТ» и у Департамента, поскольку являлся приложением к Дополнительному соглашению к договору аренды от 26.02.2002 №01-00740/02.

Помимо изложенного, Департамент указывает, что арендуемое ООО «РЕЛИТ» нежилое помещение не сформировано в качестве обособленного объекта недвижимости и входит в состав объекта недвижимости площадью 784,7 кв.м, на который зарегистрировано право собственности города Москвы (запись в ЕГРН от 13.05.2010 №77-77-11/139/2010-130) и в настоящее время кадастровые работы по разделу объекта недвижимости общей площадью 784,7 кв.м с целью внесения соответствующих изменений в сведения ЕГРН согласно Федеральному закону от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не проведены, что по мнению Департамента препятствует в выкупе спорного помещения.

Вместе с тем, согласно п. 8 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» по смыслу Закона №159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Таким образом, исходя из правовой позиции, сформированной в пункте 8 указанного Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 №134, Закон №159-ФЗ не устанавливает каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости, а ключевым моментом является только обстоятельство может ли быть выкупаемое нежилое помещение сформировано как обособленный объект.

Технический план спорного помещения свидетельствует об обособленности и изолированности этого объекта, в виду чего препятствия для приватизации этого имущества по правилам Закона №159-ФЗ – отсутствуют.

Помимо приведенных доводов, Департамент указывает, что согласно сведениям, содержащимся в информационных ресурсах, имеющимся в распоряжении Департамента, в арендуемом ООО «РЕЛИТ» помещении площадью 251,7 кв.м выявлены несанкционированные перепланировки/переустройства и указанные нарушения являются препятствием для проведения кадастровые работ.

Между тем, каких либо доказательств осуществления ООО «РЕЛИТ» несанкционированной перепланировки/переустройства спорного помещения Департаментом в материалы дела не представлены.

По смыслу статей 3, 4 Закона №159-ФЗ уполномоченный орган не вправе отказать субъекту малого предпринимательства в заключении договора купли-продажи объектов недвижимости при соблюдении всех условий, предусмотренных данным законом, следовательно для ответчика заключение такого договора является обязательным.

Исходя из изложенного, на момент обращения ООО «РЕЛИТ» с заявлением к Департаменту в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями ст. 3 Закона №159-ФЗ условия были соблюдены.

При этом Департаментом не представлено доказательства отсутствия у ООО «РЕЛИТ» оснований для предоставления преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, суд приходит к выводу, что Департамент неправомерно отказал ООО «РЕЛИТ» в реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения, общей площадью 251,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Следовательно, в данном случае имеются основания, предусмотренные статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, которые одновременно необходимы для признания ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а решения или действия незаконными.

Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с п. 3 ч.4 ст. 201 АПК РФ суд  возлагает на заинтересованное лицо обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленном законом порядке и сроки.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с ч.4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

ООО «РЕЛИТ» в качестве способа восстановления нарушенного права заявлено о возложении на Департамент обязанности заключить договор купли-продажи нежилого помещения в представленной Заявителем редакции.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, Департамент указал на несогласие с установленной Заявителем ценой выкупаемого объекта.

В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества определенной Обществом и Департаментом, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, в результате проведения которой ООО «ЭКСПЕРТ»  выполнено Заключению эксперта от 28.02.2024, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения составила 28 971 000 руб.

Проведенное экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является надлежащим доказательством по делу.

Таким образом, в материалы дела представлено заключение, исключающее разногласия относительно рыночной стоимости нежилого помещения.

В связи с изложенным, в соответствии с п. 3 ч.4 ст. 201 АПК РФ, суд  возлагает на Департамент обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем заключения с ООО «РЕЛИТ» договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 251,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>, в редакции Заявителя.

Судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании вышеизложенного и руководствуясь, ст.ст. 29, 65, 75, 102, 110, 167-170, 198, 201 АПК 



РЕШИЛ:

Признать незаконным отказ Департамента городского имущества города Москвы от 16.10.2023 №33-5-139144/23-(0)-2 в реализации преимущественного права ООО «РЕЛИТ» на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения, общей площадью 251,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Обязать Департамент городского имущества города Москвы устранить допущенное нарушение прав ООО «РЕЛИТ» путем заключения договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 251,7 кв.м., расположенного по адресу: <...> (4 этаж, пом. IV, комн. №1, 2, 2а, 3-13, 13а, 14), на следующих условиях:

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

№_______________

г. Москва                                                                                               _________________г.

Департамент городского имущества города Москвы, именуемый в дальнейшем «Продавец», в лице _________________________________________________________, действующего на основании__________________________________________________, с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью «Релит», именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице Генерального директора Д.М. ФИО1, действующего на основании Устава, с другой стороны, именуемые вместе «Стороны», а по отдельности «Сторона», руководствуясь федеральными законами от 16.06.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Законом города Москвы от 17.12.2008 №66 «О приватизации государственного имущества города Москвы», от 25 июня 2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», заключили настоящий договор (далее - Договор) о нижеследующем:


1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1.      Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее - Объект), расположенный по адресу: <...>, общей площадью 251,7 кв.м. (этаж 4, пом. IV, комн. №1, 2, 2а, 3-13,13а, 14), а Покупатель принять и оплатить это имущество.

Стороны признают указанные характеристики достаточными для описания Объекта. Объект является частью объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>/4, с кадастровым номером 77:01:0003008:3184, общей площадью 784,7 кв.м.

1.2.      Объект находится в собственности города Москвы (запись в Едином государственном реестре недвижимости №77-77-11/139/2010-130 от 13.05.2010 года).

1.3.      Продавец гарантирует, что на дату заключения Договора Объект в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога.

1.4.      Продажа Объекта осуществляется в соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ. Покупателем в установленном законом порядке представлено Продавцу заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

1.5.      В соответствии с п. 2 ст. 224 Гражданского Кодекса Российской Федерации Объект находится в пользовании Покупателя, что исключает необходимость фактической передачи Объекта по акту приема-передачи.

1.6.      Объект подлежит формированию в качестве обособленного объекта недвижимости.

1.7.      Переход права собственности на Объект состоится после проведения мероприятий по формированию обособленного Объекта в соответствии с п. 1.6 Договора.

1.8.      Право собственности на Объект возникает у Покупателя с даты государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре недвижимости.

1.9.      Договор вступает в законную силу с момента его подписания Сторонами. В случае, если подписание Договора Сторонами осуществлено в разные даты, датой Договора признается дата подписания Договора последней Стороной. При этом в случае обращения Покупателя в суд с заявлением о принятии решения об обязании заключить Договор на иных условиях или об урегулировании разногласий, возникших при заключении Договора, Договор считается заключенным на условиях, указанных судом в резолютивной части решения, с момента вступления в законную силу решения суда (п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).


2.ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Покупатель обязан:

2.1.1.   Полностью уплатить цену Объекта (п. 3.1 Договора) в порядке и на условиях, предусмотренных п. 3.4 Договора.

2.1.2.   Не позднее одного рабочего дня с даты получения от Продавца электронной закладной на Объект, удостоверяющей права Продавца по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, подписать электронную закладную усиленной квалифицированной электронной подписью и направить Продавцу.

2.1.3.   Оборудовать Объект средствами пожарной безопасности.

2.1.4.   Письменно уведомлять Продавца о:

-           принятых решениях о реорганизации, ликвидации, уменьшении уставного капитала - в трехдневный срок;

-           возбуждении процедуры банкротства и (или) о введении процедуры банкротства.

2.1.5.   Оборудовать Объект средствами пожарной безопасности.

2.1.6.   В соответствии со ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» застраховать в течение 10 дней с даты заключения Договора Объект от рисков гибели и повреждения, выступая страхователем Объекта:

2.1.6.1. Выгодоприобретателем по договору страхования выступает город Москва.

2.1.6.2. Страховой полис Объекта хранится у Покупателя и ежегодно им переоформляется на новый срок, не допуская непокрытых страхованием периодов, в течение всего периода рассрочки по Договору. Копия страхового полиса Объекта направляется Покупателем Продавцу в течение 10 дней с момента оформления.

2.1.6.3. При наступлении страхового события Покупатель обязан:

- незамедлительно известить страховщика и Продавца о наступлении страхового события, направив письменное уведомление в срок не позднее трех рабочих дней с даты происшествия;

- принять разумные и доступные в сложившихся обстоятельствах меры для обеспечения сохранности поврежденного Объекта до его осмотра представителями страховщика, обеспечив страховщику, Продавцу, инженерным службам возможность проведения осмотра поврежденного Объекта.

2.1.6.4. Если страховое событие произошло по вине Покупателя и страховщиком оформлен отказ от выплат страхового возмещения, Покупатель обязан произвести восстановление Объекта за счет собственных средств в сроки, согласованные с Продавцом, либо последующим залогодержателем в случае передачи прав по закладной, но в любом случае не превышающие один год.

2.1.7.   Обеспечивать соответствие Объекта установленным требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов (за исключением требований, обеспечение выполнения которых в соответствии с Федеральным законом от 23.11.2009 №261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» возложено на других лиц) в течение всего срока службы путем организации надлежащей эксплуатации своевременного устранения выявленных несоответствий, если иное не предусмотрено федеральным законодательством.

2.1.8.   С даты заключения Договора и до государственной регистрации перехода права собственности на Объект от Продавца к Покупателю содержать Объект в удовлетворительном техническом и санитарном состоянии.

2.1.9.   По письменному требованию Продавца в недельный срок составить закладную на Объект, удостоверяющую права Продавца по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, представив ее в орган регистрации прав в соответствии с нормами действующего законодательства.

2.2.      В случае заключения соглашения об уточнении предмета Договора или наличия судебного решения об обязании государственных органов на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - орган регистрации прав) поставить на государственный кадастровый учет обособленный Объект, Покупатель вправе подать заявление и необходимые документы на государственную регистрацию перехода права собственности, залога, на Объект в орган регистрации прав.

2.3.      Если договор аренды был зарегистрирован, любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении в ЕГРН записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРН записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился, что установлено пунктами 5 и 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

2.4.      Покупатель вправе без согласия, но с письменного уведомления Продавца продать или иным способом произвести отчуждение Объекта (объектов недвижимости, возникших в результате раздела или иного преобразования Объекта), передав приобретателю комплекс прав и обязанностей по Договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга (ст. 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации), при этом Покупатель и новый покупатель (новые покупатели), а также все последующие покупатели до полного исполнения обязательств по оплате по Договору несут солидарную ответственность перед Продавцом за надлежащее выполнение новым покупателем обязательств по Договору до их полного исполнения (ст. 323 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также при исполнении обязательств, предусмотренных п. 7.9 Договора, в соответствии с толкованием, данным пп. 29 и 30 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 №54 «О некоторых вопросах применения положений гл. 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки».

Одновременно с Объектом (объектами недвижимости, возникшими в результате раздела или иного преобразования Объекта) Покупатель передает Договор новому покупателю. При этом стороной по Договору становится новый покупатель (новые покупатели) (в данном случае внесение изменений в указанной части в Договор не требуется).

В этом случае ипотека на Объект (объекты недвижимости, возникшие в результате раздела или иного преобразования Объекта) сохраняется до момента полного исполнения обязательств Покупателя и (или) нового покупателя (новых покупателей) по Договору.

Покупатель и (или) новый покупатель (новые покупатели) обязаны проинформировать Продавца о завершении мероприятий по государственной регистрации перехода права собственности к новому покупателю (новым покупателям) на Объект (объекты недвижимости, возникшие в результате раздела или иного преобразования Объекта), направив Продавцу копию(и) выписки(ок) из Единого государственного реестра недвижимости, содержащую(ие) сведения о новом правообладателе.

2.5.      Продавец, а равно и последующий залогодержатель в случае передачи прав по закладной вправе проводить в установленном порядке осмотр Объекта.

2.6.      Правоотношения по использованию земельного участка, на котором располагается Объект (п. 1.1 Договора), регламентируются пп. 3, 4 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 года №178-ФЗ и ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

2.7.      В целях государственной регистрации перехода права собственности на Объект в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 года№218-ФЗ Продавцом будет обеспечено направление документов в орган регистрации прав.

2.8.      В целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия, создания благоприятных условий для его функционального использования, а также до получения охранного обязательства, оформленного согласно пункту 9 статьи 47.6 Федерального закона от 25 июня 2002 г. №73-ФЗ, провести комплекс необходимых работ, определяемых Актом технического состояния объекта культурного наследия №ДКН-16-44-331/22 от 02.03.2022 года (приложение к настоящему Договору).

После получения охранного обязательства, оформленного согласно пункту 9 статьи 47.6 Федерального закона от 25 июня 2002 года №73-ФЗ, обеспечить внесение в договоры, предусматривающие передачу третьим лицам права владения и (или) пользования объектом культурного наследия, изменений, предусматривающих в качестве существенного условия обязательство лица, во владении и (или) в пользовании которого находится указанный объект культурного наследия, по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, а также порядок и условия их выполнения.


3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1.      Цена Объекта составляет 28 971 000 (двадцать восемь миллионов девятьсот семьдесят одна тысяча рублей) 00 коп., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 20.10.2023 года №09054/ОЦ-23, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Спецфинконсалтинг».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

3.2.      Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение семи лет со дня его заключения и изменению не подлежит.

3.3.      На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставки).

3.4.      Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до _________ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 344 892 (триста сорок четыре тысячи восемьсот девяносто два) руб. 86 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты основного долга, в оставшейся части - в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку.

3.5.      Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя.

3.6.      Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам:

Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы л/с <***>) ИНН-<***> КПП-770301001

Банк получателя - ГУ Банка России по ЦФО//УФК по г. Москве г. Москва

БИК получателя 004525988

Счет банка получателя - 40102810545370000003

Счет получателя - 03100643000000017300

КБК - 07111402023028000410 «Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу».

В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес Объекта и наименование Покупателя.

Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах Продавца.

При этом такая публикация является надлежащим уведомлением Покупателя и внесение изменений в настоящий пункт Договора не требуется.

Факт оплаты Объекта подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в Договоре.

3.7.      Стороны пришли к соглашению о том, что в случае возникновения по Договору переплаты при наличии неисполненных, в том числе не наступивших будущих обязательств Покупателя по оплате до конца действия Договора либо неисполненных, в том числе не наступивших обязательств по иным договорам, заключенным между Сторонами, образующаяся переплата не возвращается, а подлежит зачислению в счет оплаты по Договору за будущие периоды или по иным заключенным между Сторонами договорам (при наличии).

3.8.      При утрате Покупателем статуса субъекта малого и среднего предпринимательства или продажи Объекта лицу, не являющемуся субъектом малого и среднего предпринимательства, на сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта (пункт 3.1 Договора), по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставке).


4. ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА

4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с частью 5 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ устанавливается залог недвижимого -имущества, приобретаемого Покупателем по Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

4.2.      В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом регистрации прав.

4.3.      Предметом залога является имущество, указанное в пункте 1.1 Договора. Последующий залог допускается только с согласия Продавца.

4.4.      Оценка имущества произведена в установленном порядке и указана в пункте 3.1 Договора.

4.5.      В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4 Договора, на имущество, находящееся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание в установленном законом порядке.

При этом период просрочки должен составлять не менее трех месяцев.

4.6.      При заключении Покупателем последующего договора об ипотеке на Объект кредитные (заемные) средства по обеспечиваемому последующим залогом обязательству по кредитному договору (договору займа) Покупатель обязан направлять, в том числе, на своевременную оплату цены Объекта (пункт 3.1 Договора) в порядке и на условиях, предусмотренных пунктом 3.4 Договора, не допуская образования задолженности.

Условие о направлении необходимой части кредитных средств на цели, предусмотренные настоящим пунктом Договора, должно содержаться непосредственно в соответствующем кредитном договоре (договоре займа). При этом старшинство залогов не подлежит изменению.

4.7.      Покупатель на время нахождения Объекта в залоге у Продавца вправе передавать Объект:

4.7.1.   В доверительное управление третьим лицам исключительно при условии включения в договор доверительного управления обязанностей доверительного управляющего по внесению платежей на счет Департамента в соответствии с порядком, установленным пунктом 3.4 Договора;

4.7.2.   В аренду без согласия Продавца, во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условии, что срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства, согласно ст. 40 Федерального закона от 16.07.1998 года№102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В иных случаях передача Объекта в аренду возможна только с согласия Продавца.


5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1.      За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4 Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 1/365 (одной трехсот шестидесяти пятой) ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

5.2.      Пени, указанные в пункте 5.1 Договора, уплачиваются сверх процентов, указанных в пункте 3.3 Договора.

5.3.      В случае уклонения Покупателя от государственной регистрации перехода права собственности на Объект Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере суммы, рассчитанной по ставке арендной платы на дату заключения Договора, за период со дня, следующего за последним днем, установленным для осуществления (устранения причин приостановления) государственной регистрации перехода права собственности на Объект (пункт 2.1.2 Договора), по день фактического осуществления государственной регистрации перехода права собственности на Объект.

5.4.      В случае неисполнения обязанности, предусмотренной пунктом 2.1.3 Договора, Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 1 % от цены Объекта.

5.5.      Продавец, как залогодержатель, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства Покупателя по оплате приобретаемого имущества (пункт 4.1 Договора) или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случаях, установленных в пункте 2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации.

5.6.      Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по Договору, обязан возместить Продавцу убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек.

5.7.      Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

5.8.      Покупатель с даты заключения Договора несет ответственность за необорудование Объекта средствами пожарной безопасности, а также несоблюдение иных требований в сфере пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации.

5.9.      Стороны признают, что сведения о размере неуплаченной Покупателем в срок задолженности по Договору не являются коммерческой тайной и в случае просрочки двух и более периодов оплаты в соответствии с пунктом 3.4 Договора могут быть размещены Продавцом на странице Департамента на официальном сайте Мэра Москвы в сети Интернет.

5.10.    За нарушение обязанности, предусмотренной пунктом 2.1.9 Договора, Покупатель обязан уплатить Продавцу неустойку в размере 1% от цены Объекта за каждый полный месяц просрочки.


6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

6.1.      Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним.

6.2.      Споры, не урегулированные Сторонами, передаются на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы в соответствии с положениями действующего законодательства Российской Федерации (применимое право).

6.3. Стороны договорились, что переписка, в том числе направление претензий, уведомлений, требований и иных юридически значимых сообщений, в целях исполнения Договора Сторонами осуществляется путем направления писем одним из следующих способов:

- почтовым отправлением по адресам регистрации (нахождения), указанным в разделе 9 Договора;

- электронным отправлением по адресам электронной почты, указанным в разделе 9 Договора.

Стороны признают, что направление писем, в том числе претензий, уведомлений, требований и иных юридически значимых сообщений, одним из указанных способов является надлежащим и достаточным. Доказательства направления почтовых отправлений писем хранит Сторона, направившая корреспонденцию.


7. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1.      Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.

7.2.      Все изменения и дополнения к Договору оформляются на бумажном носителе, подписанном собственноручной подписью, за исключением случаев, когда федеральным законом или принятым в соответствии с ним нормативно-правовым актом допускается их оформление электронными документами, подписанными квалифицированной электронной подписью (в этом случае аккредитованный удостоверяющий центр определяется Продавцом).

7.3.      Продавцу неизвестно о каких-либо обстоятельствах, предусмотренных пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ и (или) статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации, иными нормами законодательства Российской Федерации и (или) города Москвы, а равно и о правах третьих лиц, препятствующих приватизации Объекта.

7.4.      В случае непоступления в течение 30 дней с даты истечения срока оплаты на расчетный счет средств, указанных в пункте 3.4 Договора (непредставления подтверждающих оплату документов), если переход права собственности на Объект от Продавца к Покупателю не зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве, что является существенным нарушением условий Договора, Продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть Договор путем направления уведомления, при этом Договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с даты направления уведомления, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от Покупателя, превышает половину цены Объекта.

При этом Покупатель обязан совершить регистрационные действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Продавцу.

7.5.      Если право собственности Покупателя на Объект прекращается вследствие его изъятия для государственных или муниципальных нужд и Покупателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо Продавец приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося Покупателю возмещения.

7.6.      Продавец, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными пунктом 7.7 Договора, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное Покупателю взамен изъятого.

7.7.      Наличие просроченной задолженности (как по основному долгу, так и по процентам, а также неустоек (штрафов и пеней)) на момент принятия решения о ликвидации, реорганизации Покупателя и (или) уменьшения его уставного капитала, является основанием для предъявления Продавцом требования о досрочном исполнении обязательств при наступлении соответствующих обстоятельств.

7.8.      В случае если на момент включения Объекта в жилом доме в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве, утвержденную постановлением Правительства Москвы от 01.08.2017 №497-ПП «О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве» (иными правовыми актами города Москвы), переход права собственности к Покупателю не зарегистрирован (вне зависимости от причин) Продавец вправе в одностороннем порядке расторгнуть Договор. При этом Покупателю предоставляются гарантии, предусмотренные Законом РФ от 15.04.1993 №4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации».

7.9.      В случае отмены судебного акта, на основании которого заключен Договор или урегулированы отдельные разногласия, Договор считается расторгнутым с даты принятия соответствующего судебного акта вышестоящей инстанцией. При этом осуществления поворота исполнения (статья 325 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) не требуется.


8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1.      Настоящим Договором Стороны подтверждают выполнение условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, в том числе отсутствие задолженности по арендной плате на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

8.2.      Покупатель ознакомлен и согласен с фактическим состоянием Объекта, а в случае выявления перепланировок (переустройства) Покупатель принимает на себя обязательства за свой счет и своими силами либо с привлечением третьих лиц произвести фактические и (или) юридические действия, необходимые для приведения Объекта в соответствие со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости. При этом изменение площади Объекта в результате указанных фактических и (или) юридических действий не является основанием для удовлетворения требований Продавца или Покупателя об изменении цены по Договору, указанной в пункте 3.1, а также прекращению обязательств по Договору.

8.3.      Лица, подписавшие Договор, заверяют друг друга (ст. 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации), что:

8.3.1.   Являются надлежащими уполномоченными представителями Сторон, что Договор не является сделкой с заинтересованностью, а лицо, подписавшее Договор со стороны Покупателя, дополнительно заверяет Продавца, что Договор не является для Покупателя крупной сделкой либо, что порядок согласования крупной сделки соответствующими органами управления Покупателя для Договора соблюден.

Покупатель подтверждает, что:

- он не лишен и не ограничен в дееспособности, под опекой, попечительством и патронажем не состоит, по состоянию здоровья может самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, не страдает заболеваниями, препятствующими осознать суть Договора и обстоятельств его заключения;

- отсутствуют обстоятельства, вынуждающие его совершить настоящую сделку на крайне невыгодных для себя условиях (кабальная сделка);

- он осознает последствия нарушения условий Договора.

Представитель Продавца заверяет, что обладает необходимыми полномочиями на подписание Договора. Доверенность, указанная в тексте Договора, не прекратила свое действие, в том числе не отменена.

8.3.2.   Сертификаты ключей электронных подписей Сторон являются валидными (целостными и не отозванными) на дату подписания Договора, а также будут являться таковыми на день государственной регистрации перехода права собственности на приобретаемое имущество.

В случае недостоверности заверения со стороны Покупателя о валидности электронной подписи на дату государственной регистрации перехода права собственности на приобретаемое имущество, государственная регистрация обеспечивается силами Покупателя (п. 2.2 Договора), а обязанность Продавца, предусмотренная п. 2.7 Договора, считается исполненной.

8.3.3.   Содержание сделки, ее правовые последствия, ответственность, права и обязанности Сторон, а также содержание ст. 131 (регистрация недвижимости), 161 (простая письменная форма сделки), 209 (содержание права собственности), 223 (момент возникновения права собственности), 460 (обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц), 549 (договор продажи недвижимости), 550 (форма договора продажи недвижимости),551 (государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость), 556 (передача недвижимости) Гражданского кодекса РФ, ст. 34 (совместная собственность супругов), 35 (владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов), 36 (собственность каждого из супругов) Семейного кодекса РФ Сторонам известно.

8.4.      При переходе от Продавца к Покупателю права собственности на Объект одновременно к Покупателю переходит и доля в праве общей долевой собственности на общее имущество здания в силу закона вне зависимости от ее регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

8.5.      В случае нахождения Объекта в жилом доме, включенном в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве, утвержденную постановлением Правительства Москвы от 01.08.2017 №497-ПП (иными правовыми актами города Москвы), и подлежащего изъятию для государственных нужд города Москвы, покупателю гарантируется предварительное и равноценное возмещение в соответствии с федеральным законодательством.

8.6.      Стороны признают и подтверждают, что каждая из них проводит политику полной нетерпимости к взяточничеству и коррупции, предполагающую полный запрет коррупционных действий и совершения выплат за содействие, выплат, целью которых является упрощение формальностей в связи с хозяйственной деятельностью, обеспечение более быстрого решения тех или иных вопросов. Стороны руководствуются в своей деятельности применимым законодательством и разработанными на его основе политиками и процедурами, направленными на борьбу со взяточничеством и коммерческим подкупом. Стороны гарантируют, что ни они, ни их работники не будут предлагать, предоставлять, давать или давать согласие на предоставление каких-либо коррупционных выплат (денежных средств или ценных подарков, услуг) любым лицам (включая, помимо прочего, частных лиц, коммерческие организации и государственных должностных лиц), а также не будут добиваться получения, принимать или соглашаться принять от какого-либо лица прямо или косвенно какие-либо коррупционные выплаты (денежные средства или ценные подарки, услуги).

8.7.      Договор оформляется в письменной форме на бумажном носителе в 3 (трех) подлинных экземплярах, имеющих равную юридическую силу, а также может быть оформлен в форме электронного документа и подписывается Сторонами усиленной квалифицированной электронной подписью.

Приложение: Акт технического состояния объекта культурного наследия №ДКН-16-44-331/22 от 02.03.2022 года.


9. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Продавец:

Департамент городского имущества города Москвы

Адрес: 123112, <...>

ИНН <***>, КПП 770301001

ОГРН<***>


Покупатель:

Общество с ограниченной ответственностью «Релит»

Адрес: 109004, <...> д 3/9, этаж 1, пом. 1, /ком. 1, офис 2 Адрес электронной почты: ldm.tuvmazv(g)gmail.com ИНН <***>, КПП 770901001 ОГРН<***>


10. ПОДПИСИ СТОРОН

От Продавца:                                                                       От Покупателя:


______________________                                                   ______________________


Взыскать с Департамента городского имущества г. Москвы в пользу ООО «РЕЛИТ» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. (шесть тысяч рублей ноль копеек), а также расходы за проведение судебной экспертизы в размере 25 000 руб. (двадцать пять тысяч рублей).

Решение может быть обжаловано в течение месяца с даты принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:                                                                                                             М.М. Кузин