Постановление от 4 октября 2018 г. по делу № А41-45508/2018

423/2018-93818(1)

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-45508/18
05 октября 2018 года
г. Москва


Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2018 года Постановление изготовлено в полном объеме 05 октября 2018 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Боровиковой С.В. судей: Коновалова С.А., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1, при участии в заседании:

от истца Администрации городского округа Балашиха (ОГРН <***>; ИНН <***>) – ФИО2 представитель по доверенности от 04.04.18 г.;

от ответчика ООО «АкадемСтрой» (ОГРН <***>; ИНН <***>) – ФИО3 представитель по доверенности от 21.09.18 г.;,

от Министерства имущественных отношений МО - представитель не явился, надлежащим образом извещен

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «АкадемСтрой» на решение Арбитражного суда Московской области от 13 августа 2018 года по делу № А41-45508/18, принятое судьей А.Б. Семёновой, по иску Администрации городского округа Балашиха к Обществу с ограниченной ответственностью «АкадемСтрой» о взыскании денежных средств, третье лицо – Министерство имущественных отношений Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Балашиха (далее – Администрация) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «АкадемСтрой» (далее – ООО «АкадемСтрой») с требованиями - взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по договору аренды от 27.12.2010 № 119-П за 1 квартал 2017 в размере 1 650 643 руб. 80 коп., пени в размере 280 608 руб. 16 коп. за период с 16.03.2017 по 115.02.2018; - расторгнуть договор аренды от 27.12.2010 № 119-П (л.д. 2-4).

Решением Арбитражного суда Московской области от 13 августа 2018 года по делу № А41-45508/18 исковые требования удовлетворены частично. С общества с ограниченной ответственностью «АкадемСтрой» в пользу Администрации городского округа Балашиха взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 27.12.2010 № 119-П за 1 квартал 2017 в размере 1 650 643 руб. 80 коп., пени за период с 16.03.2017 по 15.02.2018 в размере 280 608 руб. 16 коп. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано. (л.д. 75-78).

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО «АкадемСтрой» обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а так же неправильно применены нормы процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены Арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, сославшись на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Выслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела на основании Постановления Администрации городского округа Балашиха от 24.06.2010г. № 479/5-ПА «Об отнесении земельного участка площадью 2,3000 га, расположенного по адресу: <...> к категории земель «земли населенных пунктов», и предоставлении его в аренду ООО «АкадемСтрой»» ООО «Академстрой» предоставлен в аренду земельный участок площадью 2,3000 га с кадастровым номером 50:15:040101:471, расположенный по адресу: <...> входящий в состав земель населенных пунктов с разрешенным видом использования – «для строительства и размещения торгово-складского комплекса» срок на 49 лет.

Между Администрацией городского округа Балашиха (арендодатель) и ООО «АкадемСтрой» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 27.12.2010г. № 119-П, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, общей площадью 2,3000 га, категория земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:15:040101:471, расположенный по адресу: <...> для строительства и размещения торгово-складского комплекса.

В соответствии с п. 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 27.12.2010г. по 26.12.2059г. Договор аренды прошел государственную регистрацию, что подтверждается представленными истцом выписками из ЕГРН.

Согласно п. 4.2.2 договора арендодатель обязан передать арендатору участок по передаточному акту либо при его отсутствии – по договору.

. В п. 2.2 договора установлено, что участок считается переданным арендодателем в аренду арендатору с 24.06.2010г.

Согласно пункту 4.4.4 договора арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и в сроки, установленные Договором. Арендная плата вносится арендатором в

полном объеме для юридических лиц ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно, если иное не установлено законодательством.

В соответствии с пунктом 3.5 договора размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно- территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор.

Абзацем 2 указанного пункта предусмотрено, что исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании письменного уведомления, направленного арендодателем по адресу арендатора, указанному в договоре.

В соответствии с пунктом 4.2.4 договора арендодатель обязан своевременно производить перерасчет арендной платы и своевременно информировать об этом арендатора в случаях, указанных в пунктах 3.2, 3.5 договора

Как указал истец, ответчик своевременно не вносил арендную плату, в результате чего образовалась задолженность за 1 квартал 2017 в размере 1 650 643 руб

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском, поскольку претензия направленная ответчику оставлена последним без удовлетворения.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. При этом указал, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что ответчиком не исполнено обязательство по уплате арендной платы за предыдущий период, а в расчете истца указано на произведенную ответчиком 06.04.2017 частичную оплату, и отказал в удовлетворении требования о расторжении договора аренды.

Оспаривая решение суда первой инстанции по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, ответчик указывает, что суд первой инстанции не принял во внимание, что истцом не доказано обстоятельство надлежащего уведомления ответчика об увеличении арендной платы. .

Апелляционный суд не может согласиться с доводами апелляционной жалобы в силу следующего.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Поскольку погашения ответчиком задолженности в полном объеме не представлено, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени в соответствии с п. 5.2 договора из расчета 0,05 % от суммы задолженности за каждый день просрочки,

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан

направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Исходя из буквального толкования п. 3 ст. 619 ГК РФ, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Между тем, в настоящем споре требования о расторжении договора заявлены в связи с неисполнением обязательств по оплате задолженности за один период – 1 квартал 2017 года.

С учетом того, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что ответчиком не исполнено обязательство по уплате арендной платы за предыдущий период, а в расчете истца указано на произведенную ответчиком 06.04.2017 частичную оплату, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требования о расторжении договора аренды.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отклоняются по следующим основаниям.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды,

заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее – регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.

Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Таким образом, арендная плата по договору аренды является регулируемой в силу пункта 3.5 договора. Истцом представлен расчет размера арендной платы за 1 квартал 2017 года. Расчет судом проверен. Ответчик контррасчет не представил.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований или возражений.

Учитывая то, что арендная плата по договору является регулируемой, несоблюдение арендодателем условий пункта 4.2.4 договора не является основанием для освобождения арендатора от ее уплаты,

Кроме того, решением Арбитражного суда города Москвы от 10.11.2017 по делу № А40-69823/17, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2018 с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 9 954 506,60 руб. по договору аренды за период 2 квартал 2015 года по 4 квартал 2016 года.

Таким образом, арбитражный суд приходит к выводу о том, что ответчик знал о том, что арендная плата по договору является регулируемой.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 13 августа 2018 года по делу № А41-45508/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий С.В. Боровикова

Судьи С.А. Коновалов В.Н. Семушкина