Решение от 10 июня 2025 г. по делу № А45-9401/2024

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-9401/2024
г. Новосибирск
11 июня 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 04 июня 2025 года.

Решение изготовлено в полном объеме 11 июня 2025 года.


Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Надежкиной О.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем Кондрик А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>)

к 1) Мэрии города Новосибирска (ИНН <***>), г. Новосибирск; 2) департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (ИНН <***>), г. Новосибирск

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, 1) общество с ограниченной ответственностью «Самшит» (ИНН <***>); 2) общество с ограниченной ответственностью «Изумруд-керамика» (ИНН: <***>),

о признании права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, площадью 178,7 кв.м.,

при участии представителей:

истца: ФИО2, доверенность от 17.10.2023, паспорт, диплом; ФИО3 доверенность от 20.05.2025, паспорт, диплом,

ответчиков: 1) не явился, извещен; 2) не явился, извещен;

третьих лиц: (1-2) не явились, извещены,

установил:

ФИО1, являясь индивидуальным предпринимателем  (далее по тексту – истец, ИП ФИО1),  обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Мэрии города Новосибирска и департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска о признании права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, площадью 178,7 кв.м.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Самшит» и общество с ограниченной ответственностью «Изумруд-керамика».

Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме.

Ответчики в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, мотивированный отзыв на исковое заявление в материалы дела не представили.

Третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, представили письменные отзывы.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков и третьих лиц.

Рассмотрев заявленные исковые требования, исследовав в совокупности представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о наличии правовых основания для удовлетворения заявленных исковых требований в части признания права собственности, при этом исходит из следующего.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, 13 марта 2023 года между Мэрией г (Арендодатель) и ООО «Самшит» (Арендатор) был заключен на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора № 134964м (далее - Договор), в соответствии с которым Арендодатель передал в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:35:062685:80 площадью 16 802 кв.м., расположенный по адресу: <...> А.

В п. 1.3. Договора Арендатор выразил свое согласие на вступление в Договор иных правообладателей частей здания (сооружения) либо долей в праве общей долевой собственности на здание (сооружение), расположенное на земельном участке. Соглашение о вступлении в Договор на сторону Арендатора нового лица подписывается арендодателем и Арендатором.

22 марта 2023 года между Мэрией г. Новосибирска (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор 2) было заключено Соглашение №1 (далее – соглашение) к вышеуказанному Договору, в соответствии с условиями которого ответчик вступил в Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:0 32685:80 площадью 16 802 кв.м. на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора № 134964м от 13.03.2023 г. Согласно п. 2 Соглашения ФИО4 в полном объеме принял на себя права и обязанности арендатора по Договору.

Пунктом 4.1.2. вышеуказанного Договора, истцу, как арендатору земельного участка, предоставлено право возводить здания, сооружения либо размещать иные объекты в соответствии с разрешенным использованием земельного участка.

Вид разрешенного использования земельного участка: занимаемый промплощадкой (пункт 1.5. договора).

Срок действия договора: с 13.03.2023 по 12.03.2072 г. (пункт 1.5. договора).

Истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 244, 4 кв.м с кадастровым номером 54:35:062685:170, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:062685:80 по адресу: <...>.

На указанном земельном участке истцом своими силами и за счет собственных средств была возведена пристройка к нежилому помещению с кадастровым номером 54:35:062685:170, которая в соответствии с проектной документацией является нежилым зданием вспомогательного назначения (гараж). Возведенное здание соответствует целевому назначению земельного участка.

Ссылаясь на то, что в административном порядке легализовать спорный объект не представляется возможным, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Исследовав материалы дела, арбитражный суд находит требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению, при этом исходит из следующего.

Статья 4 АПК РФ наделяет заинтересованных лиц правом на обращение в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

  Согласно части 1 статьи 222 ГК РФ  самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Между тем, строительство (реконструкция) спорного объекта осуществлено на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, с выполнением требований градостроительных и строительных норм и правил, но без получения разрешения на строительство (реконструкцию).

В качестве доказательств, подтверждающих соответствие спорного объекта градостроительным и строительным, пожарным и санитарно – эпидемиологическим нормам и правилам, истцом в материалы дела представлено:

- заключение о соответствии норм и правил пожарной безопасности;

- техническое заключение по результатам обследования несущих и ограждающих конструкций нежилого здания;

-экспертное заключение № 5-181-10-153 от 11.06.2024.

Кроме того, на основании определения суда от 21.03.2025 г. по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено АНО Независимая экспертиза, эксперту ФИО5.

Экспертное заключение от 05.05.2025 № 882/НЭ/2025, содержащее выводы о соответствии спорного объекта градостроительным, строительным, пожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, правилам землепользования и застройки, поступило в материалы дела. Эксперт АНО Независимая экспертиза констатировал, что все несущие и ограждающие конструкции здания находятся в исправном состоянии. Дефектов и повреждений, влияющих на состояние несущей способности и эксплуатационной пригодности здания, в смонтированных элементах не выявлено. Прочность и надежность основных конструктивных элементов обеспечена. Объект исследования соответствует действующим требованиям норм и правил пожарной безопасности, санитарным и эпидемиологическим нормам и правилам. Обследуемое одноэтажное нежилое здание вспомогательного назначения (гараж) находится в зоне П-2 «Зона коммунальных и складских объектов» и соответствует видам разрешенного использования зоны П-2, а также предельным параметрам разрешенного строительства, не нарушает минимальный отступ от границ земельного участка для объектов капитального строительства; не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни или здоровью.

В соответствии с частью 2 статьи 64 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.

Оценив заключение судебного эксперта, суд приходит к выводу о том, что экспертное заключение отвечает требованиям статей 82, 83 и 86 АПК РФ. В указанном заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные в части 2 статьи 86 АПК РФ; экспертное заключение основано на материалах дела, содержат выводы по вопросам, поставленным судом, является ясным, полным, аргументированным.

Таким образом, при возведении (реконструкции) самовольной постройки не были допущены нарушения градостроительных и строительных норм и правил, постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается вышеуказанными заключениями.

   Как следует из представленных истцом в материалы дела документов, спорный объект находится в пределах земельного участка, принадлежащего истцу на праве собственности.

Требования истца основаны на положениях статьи 222 ГК РФ.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 12 ГК РФ признание права является одним из способов судебной защиты гражданских прав.

Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ  право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Действующее законодательство Российской Федерации (гражданское, земельное и градостроительное) регламентирует, что условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 ГК РФ), то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта (статьи 29 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации); получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации); соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; а также государственная регистрация права на такой объект (статья 219 ГК РФ). Несоблюдение при создании объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечет за собой признание последнего самовольной постройкой, право собственности, на которую не возникает в силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ.

В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 ГК РФ.

 Истцом не оспаривается, что спорное строение возведено (реконструировано) без получения необходимого разрешения на строительство (реконструкцию), получение которого предусмотрено Федеральным законом "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" и Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее – ГрК РФ).

Следовательно, спорный объект соответствует признакам самовольной постройки.

Возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке предусмотрена пунктом 3 статьи 222 ГК РФ и является исключением.

Исходя из пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

  Учитывая вышеизложенное, суд констатирует, что иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало меры.

 Согласно статье 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Последствия самовольной постройки, возведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статей 222 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившем постройку, при условии, что она расположена на земельном участке, предоставленном этому лицу под возведенную постройку, и, если постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ» разъяснено, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу статьи 222 ГК РФ признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться лишь в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном законом.

Сам по себе факт самовольного возведения строения и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации  не могут быть приняты судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 названной статьи имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статей 8, 51 ГрК РФ застройщик имеет право осуществлять строительство только на основании разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом власти по установленной форме.

Выдача разрешений на строительство объектов недвижимости относится к полномочиям органов местного самоуправления.

Учитывая изложенное, суд констатирует, что единственным признаком спорной самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию); сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждает наличие совокупности условий, позволяющих признать за истцом право собственности на самовольно возведенный (реконструированный) объект недвижимости.

Руководствуясь статьями  110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Иск удовлетворить.

Признать за  индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***>) право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, площадью 178,7 кв.м..

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, город Тюмень, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                                                         О.Б. Надежкина