Решение от 30 января 2024 г. по делу № А81-6428/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

г. Салехард, ул. Республики, д.102, тел. (34922) 5-31-00,

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А81-6428/2023
г. Салехард
30 января 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 16 января 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 30 января 2024 года.


Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Соколова С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном онлайн-заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Югория-Дент" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе-Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительным отчета об оценке имущества и определении его рыночной стоимости,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, представитель по доверенности от 26.06.2023 № 1;

от ответчика – ФИО3, представитель по доверенности от 30.06.2023 № 72-01/9118,



установил:

общество с ограниченной ответственностью "Югория-Дент" (далее – ООО "Югория-Дент"; Истец) обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе-Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (далее – далее - МТУ Росимущества; Ответчик) о признании недостоверным (недействительным) Отчет об оценке Имущества № 3-ТНО/2022 от 18 октября 2022, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО4, об оценке рыночной стоимости нежилых помещений № 1-57, 67, I, II, общей площадью 912,0 кв.м., кадастровый номер: 89:13:010103:1595, РНФИ П13720003504; нежилые помещения № 68-77, 101-103, VI, VII, общей площадью 121,6 кв.м., кадастровый номер: 89:13:010103:1602, РНФИ П13720003511, расположенных по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>. Истец просит определить достоверную величину рыночной стоимости указанного недвижимого имущества, обязательную для ответчика при совершении сделки – договора купли-продажи вышеуказанного имущества с истцом и обязать ответчика в течение 30 календарных дней направить истцу подписанный со своей стороны договор купли-продажи данного имущества, по цене соответствующей указанной стоимости, со всеми необходимыми приложениями.

В исковом заявлении Истцом заявлено ходатайство о назначении по делу независимой судебной оценочной экспертизы.

Ответчик представил отзыв на иск, и дополнение к отзыву, в которых просит в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Определением от 13 сентября 2023 года Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа по делу была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости недвижимого имущества, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "ЭКО-Н сервис", производство по настоящему делу приостановлено до получения заключения по результатам проведенной экспертизы.

На рассмотрение эксперта-оценщика был поставлен следующий вопрос:

1) определение достоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества без учета неотделимых улучшений, произведённых истцом за свой счет: нежилых помещений № 1-57, 67, I, II, общей площадью 912,0 кв.м., кадастровый номер: 89:13:010103:1595, РНФИ П13720003504; нежилые помещения № 68-77, 101-103, VI, VII, общей площадью 121,6 кв.м., кадастровый номер: 89:13:010103:1602, РНФИ П13720003511, расположенных по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>, обязательной для ответчика при совершении сделки - договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества с истцом, по состоянию на 29 июля 2022 года и в настоящее время.

07.12.2023 из экспертного учреждения в арбитражный суд поступило Заключение эксперта № 81/2023 от 24.11.2023.

Определением от 13.12.2023 производство по делу возобновлено.

Ответчиком представлены дополнения к отзыву на исковое заявление с учетом заключения эксперта.

От Истца поступили возражение на дополнения ответчика.

Представленные документа приобщены к материалам дела.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы и возражения, изложенные в исковом заявлении и отзыве на иск.

Рассмотрев заявление, оценив доводы сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд считает, что исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 17.10.2018г. между ответчиком (арендодателем) и истцом (арендатором) заключен договор аренды федерального недвижимого имущества составляющего государственную казну Российской Федерации № 11-89/2018, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду недвижимое имущество - часть нежилого здания - 1 этаж здания, находящегося в казне Российской Федерации, общей площадью 1 033,7 кв.м., расположенного по адресу: ЯНАО, <...>, мкр. 3, с реестровым номером федерального имущества П12870001452, с кадастровым (условным) номером 89:13:010103:273, а также право пользования земельным участком, который занят имуществом и необходим для его использования.

Факт принятия в аренду подтверждается актом приема-передачи имущества федеральной собственности, передаваемого в аренду.

В соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" истец 25 июля 2022г. обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение вышеуказанного имущества.

Перечисленное имущество состоит из нежилых помещений № 1-57, 67, I, II, общей площадью 912,0 кв.м., кадастровый номер: 89:13:010103:1595, РНФИ П13720003504; нежилые помещения № 68-77, 101-103, VI, VII, общей площадью 121,6 кв.м., кадастровый номер: 89:13:010103:1602, РНФИ П13720003511, расположенных по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации арендуемого по вышеуказанному договору аренды.

Заявление истца поступило ответчику 29 июля 2022г.

20.03.2023г. в адрес истца от ответчика поступили: сопроводительное письмо ответчика от 20.03.2023г. № 72-05/3495 и проект договора купли-продажи № 01/03/23 от 20.03.2023г., нежилых помещений общей площадью 1033,7 кв.м., расположенных в здании по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>, при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого истцом имущества с рассрочкой платежа, для рассмотрения и подписания.

В предлагаемом для заключения проекте договора купли-продажи:

- Обозначено имущество, которое предложено для приобретения в собственность истцу: нежилые помещения № 1-57, 67, I, II, общей площадью 912,0 кв.м., кадастровый номер: 89:13:010103:1595, РНФИ П13720003504; нежилые помещения № 68-77, 101-103, VI, VII, общей площадью 121,6 кв.м., кадастровый номер: 89:13:010103:1602, РНФИ П13720003511,расположенные по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации (пункт 1.1. Договора)

- Обозначена выкупная (продажная, рыночная) стоимость обозначенного имущества 27 256 470 (Двадцать семь миллионов двести пятьдесят шесть тысяч четыреста семьдесят) рублей 00 копеек, без учета НДС (пункт 3.1. Договора).

В договоре (п. 3.1.) обозначено, что рыночная стоимость объектов определена в соответствии с:

- отчетом об оценке Имущества № 3-ТНО/2022 рыночной стоимости нежилых помещений выполненного частнопрактикующим оценщиком ФИО4, дата оценки 23.09.2022 года, дата составления отчета 18.10.2022;

- экспертным заключением №20804 от 03.11.2022, выданным некоммерческим партнерством СРО «Деловой союз оценщиков»;

- протоколом Продавца «заседания Комиссии по определению условий приватизации федерального имущества, подлежащего продаже в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации государственного и муниципального имущества» от 25.01.2023 № 72-85.

С указанной суммой истец не согласился, так как считает ее завышенной по следующим основаниям.

Ранее в период арендных отношений - в обозначенных объектах были осуществлены мероприятия по производству неотделимых улучшений, которые произведены не за счет федерального бюджета /арендодателя/.

Стоимость работ (услуг, неотделимых улучшений) составила 13 419 793,62 руб.

Сделок дарения результата работ (услуг) в связи с производством неотделимых улучшений не осуществлялось.

Истец, не согласившись с выкупной ценой обратился в ООО Консалтинговая фирма «Эксперт» с соответствующим заявлением (обращением).

В соответствии с информацией (заключением) ООО Консалтинговая фирма «Эксперт» № 023 от 29.03.2023г. - рыночная стоимость указанных объектов по состоянию на 23 сентября 2022 года составляет 15 095 000 рублей 00 копеек без учета неотделимых улучшений, произведенных ООО «Югория-Дент» и ООО «Гармония» за период с 2018 по 2022гг.

04 апреля 2023 года в адрес ответчика истец направил претензию, в которой предложил ответчику:

- Внести соответствующие изменения в распорядительные и иные документы, а также в проект договора купли-продажи и в прилагаемые к нему документы – в части определения рыночной (продажной) стоимости объектов в размере 15 095 000 рублей 00 копеек;

- Представить в адрес истца в срок не позднее 30 календарных дней измененный проект договора купли-продажи с приложениями;

- Заключить с истцом договор купли-продажи вышеуказанных объектов на условиях предложенных МТУ Росимущества, но при определении продажной (рыночной) стоимости объектов - 15 095 000 рублей 00 копеек.

При этом истец в претензии сообщал, что в случае неполучения измененного проекта договора купли-продажи в установленный срок - оставляет за собой право обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением.

15.05.2023 г. ответчик своим письмом № 72-05/6461 отказал истцу в удовлетворении его претензии.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

На основании частей 1,2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, а также оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно статьям 9, 65 АПК РФ суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредставления доказательств.

Ответчик в отзыве на иск указал, что МТУ Росимущества осуществляет от имени РФ юридические действия по защите имущественных и иных прав и законных интересов РФ при управлении федеральным имуществом и его приватизации по вопросам, относящимся к компетенции территориального органа.

В реестре федерального имущества (РФИ) значатся объекты недвижимости с кадастровыми номерами 89:13:0101103:1595, 89:13:0101103:1602. На указанные объекты зарегистрировано ограничение (обременение) в пользу ООО «Югория-Дент» на основании договора аренды от 17.10.2018 № 11-89/2018, дата регистрации ограничения (обременения) 11.12.2018, дата прекращения - 10.12.2023.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством РФ не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Между МТУ Росимущества и ООО «Фармация» был заключен договор аренды недвижимого имущества от 20.07.2015 № 1-14/37, расположенного по адресу: ЯНАО, <...>.

Часть помещений, площадью 222,9 кв.м., была передана в субаренду ООО «Гармония» с целью их использования для медицинской деятельности на период с 02.08.2018 по 01.07.2020; другая часть, площадью 94,4 кв.м. передана в субаренду ООО «Югория-Дент» на период с 02.03.2018 по 01.07.2020 для осуществления медицинской деятельности.

29.05.2018 (исх. № 19) ООО «Фармация» обратилось в Межрегиональное территориальное управление с письмом разрешить перепланировку нежилого помещения, занимаемого на основании договоров субаренды между ООО «Фармация», ООО «Гармония» и ООО «Югория-Дент».

31.05.2018 за исх. № 5341/89 МТУ Росимущества разрешило перепланировку нежилого помещения, расположенного по адресу: ЯНАО, <...> согласно представленному проекту перепланировки, при условии соблюдения положений договора аренды, согласования перепланировки в МЧС, Роспотребнадзоре, и других структурах, согласование в которых необходимо в соответствии с действующим законодательством.

17.09.2018 между МТУ Росимущества и ООО «Югория-Дент» заключен договор аренды федерального недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель представляет, а арендатор принимает в аренду недвижимое имущество, расположенное по адресу: ЯНАО, <...> Договор заключается сроком на 5 лет. Разделом 4 (Права и обязанности Арендодателя и Арендатора) предусмотрено, что арендатор обязан своевременно производить за свой счет текущий ремонт имущества (п.4.2.9), не производить переустройства и (или) перепланировки имущества, а также их неотделимые улучшения без предварительного письменного разрешения арендодателя (п. 4.2.12).

06.06.2022 (исх. № 75) ООО «Югория-Дент» направило в адрес Межрегионального территориального управления заявление о своем намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества (нежилые помещения с кадастровыми номерами 89:13:0101103:1595, 89:13:0101103:1602), оговорив в заявлении предпочтительный порядок оплаты недвижимого имущества в форме предоставления рассрочки на 5 лет.

30.06.2022 за исх. № 72-ПС-05/8303 Межрегиональное территориальное управление направило в Центральный аппарат Росимущества (далее - ЦАР, Росимущество) письмо о согласовании приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>, с кадастровым № 89:13:010103:3897 и № 89:13:010103:1602, общей площадью 1033,7 кв.м., путем реализации преимущественного права выкупа обществом с ограниченной ответственностью «Югория-Дент».

Со стороны Росимущества в адрес МТУ Росимущества было направлено поручение от 15.07.2022 № ОМ-03/32606, согласно которому Росимущество поручает МТУ Росимущества при наличии оснований принять решение по вопросу реализации преимущественного права на приобретение Обществом арендуемого Объекта в соответствии с законодательством РФ.

23.09.2022 за исх. № 72-АМ-05/12056 МТУ Росимущества направляет индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее - ФИО4) задание на оценку имущества.

13.10.2022 (исх. № 1/3, вх. МТУ от 17.10.2022 № 72-07/13190) частнопрактикующий оценщик ФИО4 направила в адрес МТУ Росимущества запрос о даче разъяснения относительно неотделимых улучшений.

На указанный запрос МТУ Росимущество ответило (исх. от 17.10.2022 № 72-07/13190), что разрешение на проведение перепланировки было выдано ООО «Фармация» на основании обращения от 29.05.2018 № 19 о согласовании плана перепланировки.

Протоколом заседания Комиссии МТУ Росимущества по определению условий приватизации федерального имущества от 25.01.2023 № 72-85, принято решение приватизировать находящееся в федеральной собственности имущество путем реализации преимущественного права покупки ООО «Югория-Дент»; предоставить рассрочку платежа за выкупаемое имущество на 5 лет с оплатой посредством ежеквартальных выплат в равных долях и начислением процентов на сумму денежных средств по уплате которой предоставляется рассрочка; установить цену имущества - 27 256 470 руб. без учета НДС.

Распоряжением МТУ Росимущества «Об условиях приватизации находящегося в федеральной собственности имущества» от 03.02.2023 № 72-52-р, имущество федеральной формы собственности с кадастровыми номерами 89:13:010103:1595, 89:13:010103:1602 приватизировано путем реализации преимущественного права выкупа Обществом; предоставлена рассрочка платежа на выкупаемое имущество сроком на 5 лет; цена объекта установлена Комиссией в соответствии с отчетом рыночной стоимости нежилых помещений № 3-ТНО/2022, выполненного - частнопрактикующим оценщиком ФИО4 (дата оценки 23.09.2022 года, дата составления отчета 18.10.2022) в размере 27 256 470 руб.

20.03.2023 за исх. № 72-05/3495 МТУ Росимущества направило в адрес ООО «Югория-Дент» для рассмотрения и подписания проект договора купли-продажи №01/03/23 от 20.03.2023 нежилых помещений с рассрочкой платежа.

В ответ на указанный исходящий, ООО «Югория-Дент» направило в адрес МТУ Росимущества претензию, в которой выразило несогласие с суммой рыночной стоимости обозначенного имущества (27 256 470 руб.), считая ее завышенной.

Подписанный со стороны ООО «Югория-Дент» договор купли-продажи от 20.03.2023 г. №01/03/23 с протоколом разногласий в МТУ Росимущества не поступал. Учитывая, что при заключении Договора МТУ Росимущества уполномочено руководствоваться исключительно полученным в рамках заключенного государственного контракта отчетом об оценке №3-ТНО/2022 от 18.10.2022 (с положительным экспертным заключением №20804 от 03.11.2022), удовлетворить требования ООО «Югория-Дент» о внесении изменений в проект договора купли-продажи в части изменения рыночной стоимости объектов, не представляется возможным.

Как следует из иска и представленных истцом документов, в период арендных отношений им произведены ремонтно-строительные работы в спорном помещении по согласованию с балансодержателем.

В силу п. 4.2.12 договора аренды от 17.10.2018 № 11-89/2018 арендатор обязуется не производить переустройства и (или перепланировок) имущества, а также их неотделимые улучшения без предварительного письменного разрешения арендодателя.

Вместе с тем, истцом не представлены сведения о том, какие именно неотделимые улучшения произведены (документальное подтверждение), в каком объеме арендатор представлял в Территориальное управление информацию о планируемых улучшениях (строительное обследование объекта, техническое задание, проектно-сметная документация на проведение ремонтно-строительных работ, расчет стоимости работ, перечень работ и т.д.), соответствуют ли произведенные улучшения направленному в 2018 году проекту планировки.

Разрешая дело по существу, суд исходит из следующего.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 ГК РФ).

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ).

Цель Закона № 159-ФЗ состоит в оказании адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них временной преференции в связи с их участием в приватизации (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24.02.2011 N 214-О-О, от 29.09.2011 N 1042-О-О).

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Закона № 159-ФЗ.

Согласно статье 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным в статье 3 Закона № 159-ФЗ требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона № 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 названного Закона).

По пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

На основании статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 135-ФЗ).

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В обоснование требования о зачете в счет оплаты объекта стоимости неотделимых улучшений истец сослался на пункт 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ.

Согласно статье 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчиком не отрицается тот факт, что арендатор обращался к ответчику с просьбой разрешить ремонтно-строительные работы (перепланировку) нежилых помещений и МТУ Росимущества разрешило перепланировку нежилого помещения, расположенного по адресу: ЯНАО, <...>, мкр. 3, согласно представленному проекту перепланировки.

Довод Ответчика о пропуске Истцом срока на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий суд считает основанным на неправильном толковании норм материального права, поскольку Истец не является стороной, которая направила оферту, и заключение договора для которой обязательно, в рассматриваемом случае к спорным отношениям подлежит применению пункт 2 статьи 445 ГК РФ.

Введенный Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ в статью 446 Гражданского кодекса пункт 2, согласно которому возникшие при заключении договора разногласия, не переданные на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке, к рассматриваемым отношениям не применяется, поскольку Истцом изначально оспаривалась выкупная цена спорного имущества.

Истцом указывается, что на цели неотделимых улучшений им было затрачено собственных средств в размере 13 419 793 рублей 62 копеек. Все работы были произведены истцом в период с 2018 года по 2022 год, о проведении строительных работ и капитального ремонта нежилого помещения имеются документы подтверждающие факт выполнение данных работ, а именно: договоры, сметы, платежные поручения, расчеты, акты выполненных работ по форме КС-2 и КС-3, (л.д. 61 – 148 1 том, л.д. 1 – 72 2 том).

Из представленных в материалы дела документов усматривается, что Истцом были выполнены работы по замене труб и батарей, по утеплению швов, ремонтные и общестроительные работы, по установке евро-окон.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Закона №159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Правовая позиция по применению указанной нормы определена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 № 9785/12 по делу № А46-764/2011.

В отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона № 159-ФЗ такой возможности не предусматривает. При применении данной нормы следует учитывать, что если арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, то при установлении выкупной цены данного имущества его рыночная стоимость, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического износа, степени повреждения и т.д.

Статьей 3 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона № 135-ФЗ).

Из анализа положений Закона № 159-ФЗ, информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо № 92) следует, что установленная в акте органа местного самоуправления выкупная цена недвижимого имущества должна быть признана судом достоверной либо недостоверной.

Определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Закон № 159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества и предоставляет ему право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (часть 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

В случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 ГК РФ).

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, по ходатайству истца на основании статьи 82 АПК РФ назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "ЭКО-Н сервис" в составе эксперта ФИО6 - инженер-строитель, оценщик, сметчик, директор ООО «ЭКО-Н сервис», по ее результатам в материалы дела представлено заключение № 81/23 о том, что рыночная стоимость недвижимого имущества по состоянию на 29.07.2022г. составляет 16 300 000 рублей, по состоянию на 24.11.2023г. составляет 18 000 000 рублей.

Как следует из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 18.10.2012 № 7240/12 - оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. В случае, если рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в этом отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

В данном случае Заключение ООО "ЭКО-Н сервис" № 81/23 от 24.11.2023г. определило рыночную стоимость на 29 июля 2022г. (дата получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления).

Вопросом поставленным судом и отраженным в экспертизе ООО "ЭКО-Н сервис" № 81/23 от 24.11.2023г. явился следующий вопрос: «Определение достоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества без учета неотделимых улучшений, произведённых истцом за свой счет: нежилых помещений № 1-57. 67, I, II, общей площадью 912,0 кв.м., кадастровый номер: 89:13:010103:1595. РНФИ П13720003504; нежилые помещения № 68-77, 101-103, VI, VII, общей площадью 121,6 кв.м., кадастровый номер: 89:13:010103:1602, РНФИ П13720003511, расположенных по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>, обязательной для ответчика при совершении сделки - договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества с истцом, по состоянию на 29 июля 2022 года и в настоящее время».

То есть 16 300 000 руб. является реальной выкупной стоимостью.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности и взаимосвязи, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, заключение № 81/23 (судебная экспертиза) наряду с иными доказательствами, суд приходит к выводу о том, что для урегулирования разногласий между сторонами по договору купли-продажи следует установить стоимость выкупаемого объекта недвижимости по результатам проведения судебной экспертизы.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 ГК РФ суд в порядке статьи 82 АПК РФ назначил судебную оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости имущества, согласно результатам которой определена таковая.

Оценив заключение № 81/23 с учетом доводов и возражений сторон, суд считает его соответствующим требованиям статьи 86 АПК РФ, а также являющимся достоверным и объективно отражающим рыночную стоимость спорного объекта.

Несогласие с результатами судебной экспертизы в отсутствие относимых, допустимых и достоверных доказательств, не может ставить под сомнение выводы эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности.

Заключение эксперта № 81/23 от 24.11.2023г. никем не оспорено, не признано недействительным, вследствие чего, суд определяет величину рыночной стоимости указанного недвижимого имущества обязательную для совершения сделки - договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества в размере 16 300 000 рублей, установленной настоящим заключением.

Порядок распределения судебных расходов между лицами, участвующими в деле, определен статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 110 названного Кодекса судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

1.1. Признать недостоверным Отчет об оценке № 3-ТНО/2022 рыночной стоимости нежилых помещений № 1-57, 67, I, II, общей площадью 912,0 кв.м., кадастровый номер: 89:13.010103:1595, РНФИ П13720003504; нежилые помещения № 68-77, 101-103, VI, VII, общей площадью 121,6 кв.м., кадастровый номер: 89:13:010103:1602, РНФИ П13720003511, расположенных по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО4, дата оценки 23.09.2022 года, дата составления отчета 18.10.2022.

1.2. Определить величину рыночной стоимости указанного недвижимого имущества: нежилых помещений № 1-57, 67, I, II, общей площадью 912,0 кв.м., кадастровый номер: 89:13.010103:1595, РНФИ П13720003504; нежилые помещения № 68-77, 101-103, VI, VII, общей площадью 121,6 кв.м., кадастровый номер: 89:13:010103:1602, РНФИ П13720003511, расположенных по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> обязательную для совершении сделки - договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества в размере 16 300 000 рублей.

1.3. Обязать Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе-Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (ИНН <***>, ОГРН <***>) в течение 30 календарных дней направить обществу с ограниченной ответственностью "Югория-Дент" (ИНН <***>, ОГРН <***>) подписанный со своей стороны договор купли-продажи нежилых помещений № 1-57, 67, I, II, общей площадью 912,0 кв.м., кадастровый номер: 89:13.010103:1595, РНФИ П13720003504; нежилые помещения № 68-77, 101-103, VI, VII, общей площадью 121,6 кв.м., кадастровый номер: 89:13:010103:1602, РНФИ П13720003511, расположенных по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> по цене, соответствующей указанной стоимости, со всеми необходимыми приложениями.

2. Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе-Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 20.07.2009, адрес: 625003, Тюменская обл., г. Тюмень, ул. Володарского, д. 10, офис 210) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Югория-Дент" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 25.09.2013; адрес: 629602, Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>) 6 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

3. Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Судья

С.В. Соколов