Решение от 11 мая 2025 г. по делу № А79-11019/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, <...> http://www.chuvashia.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-11019/2024
г. Чебоксары
12 мая 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 29.04.2025.

Полный текст решения изготовлен 12.05.2025.


Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Юрусовой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филипповой С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр электронных торгов и услуг", ОГРН: <***>, ИНН: <***>, 428003, <...>. ком. 3

к  Администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ОГРН: <***>, ИНН: <***>, 428032, <...>

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством,


третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: индивидуальный предприниматель ФИО1, ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, 429170, Чувашская Республика, с. Шемурша,


при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 18.11.2024,

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 27.12.2024 № 29/01-12576,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Региональный центр электронных торгов и услуг" обратилось в суд с иском к Администрации города Чебоксары Чувашской Республики, содержащим следующее требование:

- обязать заключить договор купли-продажи нежилого помещения №2, общей площадью 43,2 кв.м, расположенного в подвале, находящегося по адресу: <...>, обремененного залоговым обязательством,

изложив пункт 1.3. Договора № Н-__купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством от "_"_____ 2024 года в следующей редакции:

"1.3. Выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 1000762 (один миллион семьсот шестьдесят два) рубля 56 копеек, без учета НДС. ";

изложив пункт 2.1. Договора № Н-__купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством от "_"_____ 2024 года в следующей редакции:

"2.1. Оплата выкупной стоимости (продажной цены) Нежилого помещения, указанной в пункте 1.3. настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 59 (пятидесяти девяти) месяцев по 16 679 (шестнадцать тысяч шестьсот семьдесят девять) рублей ежемесячно;

- в течение 60 (шестидесятого) месяца 16 701 (шестнадцать тысяч семьсот один) рубль 56 копеек;

путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения.".

исключив пункт 2.12, абзац 11 п. 3.3, пункт 4.3, пункт 4.4 из текста Договора №Н-__купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством от "_"__2024 года.

Определением суда от 25.12.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО1.

Определением суда от 13.03.2025 по ходатайству истца по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Институт оценки и консалтинга" ФИО4. Производство по делу приостановлено на период проведения экспертизы до получения судом экспертного заключения.

            07.04.2025 в суд поступило заключение эксперта № СЭ/25-005 от 03.04.2025.

Определением суда от 08.04.2025 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, уточнив размер выкупной стоимости (продажной цены) нежилого помещения, подлежащий указанию в договоре купли-продажи, в размере 1704000 руб. без учета НДС.

Представитель ответчика возражения по существу иска не представил.

Третье лицо, надлежаще извещенное о времени и месте судебного заседания, явку в суд не обеспечило.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 28.04.2025 до 29.04.2025.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  дело рассмотрено в отсутствие третьего лица.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель) (ныне – Администрация города Чебоксары Чувашской Республики), обществом с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис-1" (управляющая организация) и обществом с ограниченной ответственностью "Региональный центр электронных торгов и услуг" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности от 27.06.2022 №2793, по условиям которого арендодатель при участии управляющей организации сдает, а арендатор принимает в аренду (временное пользование) нежилую комнату №3 нежилого помещения №1 с тамбуром, расположенного в подвале жилого четырехэтажного кирпичного дома общей площадью 43,2 кв.м. расположенного по адресу: <...> (т.1 л.д.10-15).

Согласно пункту 5 приложения №1 к договору срок действия договора устанавливается с 27.06.2022 по 26.05.2027.

Объект аренды передан арендатору по акту передачи 27.06.2022.

12.07.2024 ООО "Региональный центр электронных торгов и услуг" обратилось в Администрацию города  Чебоксары Чувашской Республики с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества.

21.10.2024 Администрацией города Чебоксары Чувашской Республики принято постановление №3265 об условиях приватизации объекта недвижимости со стоимостью (цены продажи) в размере 2360000 руб. (без учета НДС) (т.1 л.д.17).

Письмом от 28.10.2024 №29/4008-10572 Администрация города Чебоксары Чувашской Республики направила истцу постановление Администрации города Чебоксары Чувашской Республики от 21.10.2024 №3265 "Об условиях приватизации объекта недвижимости", а также проект договора купли-продажи нежилого помещения (т.1 л.д.18).

Истец подписал договор купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, с протоколом разногласий, указав выкупную стоимость (продажную цену) нежилого помещения в размере 1000762 руб. 56 коп. без учета НДС, определенную ФИО5 в справке от 27.11.2024 №25, а также предложив исключить пункт 2.12, абзац 11 пункта 3.3, пункты 4.3, 4.4 (т.1 л.д.20-2023).

Ответчик путем направления истцу протокола урегулирования разногласий фактически отклонил предложенный протокол разногласий (т.1 л.д.24).

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Согласно статье 217 Гражданского Кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 159-ФЗ) предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Вместе с тем в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона N 135-ФЗ).

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, истец обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого нежилого помещения №2 общей площадью 43,2 кв.м, расположенного в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, в связи с чем заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным.

Разногласия сторон сводятся к возражениям общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр электронных торгов и услуг" относительно стоимости выкупаемого помещения, и содержания пунктов 2.12, абзаца 11 пункта 3.3, пунктов 4.3, 4.4  договора купли-продажи.

В рассматриваемом случае стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Как следует из постановления Администрация города Чебоксары Чувашской Республики от 21.10.2024 №3265 об условиях приватизации объекта недвижимости, стоимость (цена продажи) объекта недвижимости была определена в размере 2360000 руб. (без учета НДС) на основании отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 03.10.2024 №9.679494/2024, составленного оценщиком ФИО1 (т.1 л.д.95-141).

Согласно справке ФИО5 от 27.11.2024 №25 рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату оценки составляет 100762 руб. 56 коп. без учета НДС (т.1 л.д.25).

Поскольку при рассмотрении дела в суде представлены противоречивые сведения относительно стоимости нежилого помещения, по ходатайству истца определением суда от 13.03.2025 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Институт оценки и консалтинга" ФИО4.

Согласно заключению эксперта от 03.04.2025 №СЭ/25-005 отчет об определении рыночной стоимости нежилого помещения от 03.10.2024 №9.679494/2024, выполненный оценщиком ФИО1, в целом отвечает формальным требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, утвержденным Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14.04.2022 N 200, но имеет нарушения методологического характера, которые повлияли на итоговую рыночную стоимость спорного имущества. Рыночная стоимость объекта экспертизы - нежилого помещения №2, кадастровый номер 21:01:020104:815, общей площадью 43,2 кв.м, расположенного в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, по состоянию на 12 июля 2024 года составляет 1704000 руб. без НДС (т.2 л.д.49-99).

В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.

Проведенная судебная экспертиза отвечает требованиям статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные в части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; при назначении экспертизы вопросы сформулированы с учетом требований обеих сторон спора; экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным.

При этом заключение эксперта исследовалось и оценивалось судом наряду с другими доказательствами.

Доказательства, свидетельствующие о наличии оснований для возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта, в материалы дела не представлены.

Ответчиком не названы обстоятельства, указывающие на то, что заключение судебной экспертизы является недопустимым доказательством.

Доказательства недостоверности заключения судебной экспертизы от 03.04.2025 №СЭ/25-005 ответчиком не представлены.

Кроме того, у сторон возникли разногласия относительно содержания следующих пунктов договора:

- пункт 2.12 "Оплата стоимости Нежилого помещения по настоящему договору третьими лицами не допускается";

- абзац 11 пункта 3.3 "Покупатель обязан не передавать Нежилое помещение третьим лицам в какой бы то ни было форме (в том числе в аренду, в безвозмездное пользование, в залог, а также любыми другими способами) без письменного согласия Продавца";

- пункт 4.3 "Существенным нарушением условий настоящего договора является невыполнение Покупателем пунктов 2.10, 2.11 настоящего договора.

При невыполнении Покупателем пунктов 2.10, 2.11 Продавец вправе расторгнуть настоящий договор в судебном порядке";

- пункт 4.4 "В случае расторжения договора купли-продажи по вине Покупателя выплаченная по настоящему договору сумма не возвращается".

Рассмотрев разногласия сторон по указанным условиям договора, суд пришел к следующим выводам.

Согласно пунктам 1 - 6 статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.

Если должник не возлагал исполнение обязательства на третье лицо, кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника таким третьим лицом, в следующих случаях:

1) должником допущена просрочка исполнения денежного обязательства;

2) такое третье лицо подвергается опасности утратить свое право на имущество должника вследствие обращения взыскания на это имущество.

Кредитор не обязан принимать исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично.

В случаях, если в соответствии с настоящей статьей допускается исполнение обязательства третьим лицом, оно вправе исполнить обязательство также посредством внесения долга в депозит нотариуса или произвести зачет с соблюдением правил, установленных настоящим Кодексом для должника.

К третьему лицу, исполнившему обязательство должника, переходят права кредитора по обязательству в соответствии со статьей 387 настоящего Кодекса. Если права кредитора по обязательству перешли к третьему лицу в части, они не могут быть использованы им в ущерб кредитору, в частности такие права не имеют преимуществ при их удовлетворении за счет обеспечивающего обязательства или при недостаточности у должника средств для удовлетворения требования в полном объеме.

Если третье лицо исполнило обязанность должника, не являющуюся денежной, оно несет перед кредитором установленную для данного обязательства ответственность за недостатки исполнения вместо должника.

Учитывая то, что обязанность истца по оплате выкупной стоимости нежилого помещения не относится к обязательству, которое истец обязан исполнить лично, суд считает обоснованным и правомерным требование истца об исключении пункта 2.12 договора.

В соответствии с абзацем 11 пункта 3.3 проекта договора "Покупатель обязан не передавать Нежилое помещение третьим лицам в какой бы то ни было форме (в том числе в аренду, в безвозмездное пользование, в залог, а также любыми другими способами) без письменного согласия Продавца".

Согласно пункту 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Пунктом 5 статьи 5 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до его полной оплаты.

Таким образом, указанные правоотношения регламентируются положениями параграфа 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Нормы права, регламентирующие права и обязанности, в отношении которых у сторон возникли разногласия, имеют диспозитивный характер, представляющий субъектам права возможность самим решить вопрос об объеме и характере своих прав и обязанностей. Однако, поскольку сторонами соглашения не достигнуто, в отсутствие такой договоренности вступает в действие предписание, содержащееся в положениях параграфа 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Учитывая, что в названных Законах спорные положения детально регламентированы, суд считает возможным исключить из текста договора купли-продажи абзац 11 пункта 3.3 договора.

Предусмотренное пунктом 4.3 договора условие, определяющее невыполнение покупателем пунктов 2.10, 2.11 договора (уплата арендной платы и пени по договору аренды) как существенное нарушение его условий, в законе отсутствует, в связи с чем его включение в договор возможно лишь по соглашению сторон. Принимая во внимание отсутствие согласия истца на включение данного положения договора, суд признает обоснованным требование об исключении пункта 4.3 договора.

Суд считает правомерными возражения истца относительно пункта 4.4 договора, которым установлено, что в случае расторжения договора купли-продажи нежилого помещения покупателю не возвращается выплаченная им по договору денежная сумма, ввиду следующего.

Согласно пункту 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны расторгнутого договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что при отсутствии соглашения сторон об ином положение пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению лишь в случаях, когда встречные имущественные предоставления по расторгнутому впоследствии договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом либо при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны (например, размер уплаченных авансовых платежей соответствует предусмотренной в договоре стоимости оказанных услуг или поставленных товаров, такие услуги и товары сохраняют интерес для получателя сами по себе и т.п.), а потому интересы сторон договора не нарушены.

Исходя из приведенного разъяснения, поскольку расторжение договора купли-продажи предполагает возврат продавцу нежилого помещения и, следовательно, отсутствие какого-либо встречного предоставления на сумму, уплаченную покупателем к моменту расторжения, у продавца отсутствуют основания для удержания полученной до расторжения договора суммы оплаты. Включение в договор условия об удержании продавцом полученной до момента расторжения суммы (пункт 4.4 договора) является неправомерным.

Расходы истца на оплату государственной пошлины в сумме 50000 руб., подтвержденные платежным поручением от 19.12.2024 №45, и расходы истца на оплату судебной экспертизы в сумме 25000 руб., подтвержденные платежным поручением от 30.01.2025 №2 (т.1 л.д.54), суд относит на ответчика в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

урегулировать разногласия возникшие между Администрацией города Чебоксары Чувашской Республики и обществом с ограниченной ответственностью "Региональный центр электронных торгов и услуг" при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 21:01:020104:815, общей площадью 43,2 кв.м, расположенного в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Кооперативная, д.4 помещение №2, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

пункт 1.3: "Выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 1704000 (Один миллион семьсот четыре тысячи) рублей без учета налога на добавленную стоимость";

пункт 2.1: "Оплата выкупной стоимости Нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора по 28400 (Двадцать восемь тысяч четыреста)  рублей 00 копеек ежемесячно путем внесения Покупателем денежных средств на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения";

пункт 2.12, абзац 11 пункта 3.3, пункты 4.3, 4.4 исключить.

Взыскать с Администрации города Чебоксары Чувашской Республики в пользу общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр электронных торгов и услуг" 50000 (Пятьдесят тысяч)  руб. расходов по государственной пошлине, 25000 (Двадцать пять тысяч) руб. расходов по судебной экспертизе.   

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики-Чувашии в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья

Н.В. Юрусова