Постановление от 4 декабря 2024 г. по делу № А32-54628/2022

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-54628/2022
город Ростов-на-Дону
05 декабря 2024 года
15АП-16503/2024


Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 декабря 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Сороки Я.Л.,

судей Величко М.Г., Шапкина П.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кочиной Ю.Г.,

при участии:

ФИО1 – лично (паспорт);

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Марфутенко Александра Александровичана решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 10.09.2024 по делу № А32-54628/2022 по иску администрации Лабинского городского поселения Лабинского района (ОГРН <***> ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1(ОГРНИП <***> ИНН <***>)при участии третьих лиц: ФИО2, публично-правовой компании «Роскадастр», кадастрового инженера ФИО3, кадастрового инженера ФИО4, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, публичного акционерного общества «Ростелеком» в лице Макрорегионального филиала «Юг» о внесении изменений в договора аренды земельного участка в части установления нового срока аренды,

УСТАНОВИЛ:

администрация Лабинского городского поселения Лабинского района (далее - администрация) обратилась с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - ФИО1) со следующими требованиями (с учетом уточнений от 01.03.2023):

- признать открытый аукцион N 101221/0106400/01 от 17.01.2022 на заключение договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:46:0204023:837, общей площадью 200 кв. м, расположенного по адресу: <...> (в границах кадастрового квартала 23:46:0204023) - недействительным;

- применить последствия недействительности проведенного аукциона и признать договор аренды земельного участка N 4600013139 от 01.02.2022, заключенный между администрацией Лабинского городского поселения Лабинского района и ФИО1 - недействительным;

- прекратить право аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:46:0204023:837, общей площадью 200 кв. м, расположенного по адресу: <...> (в границах кадастрового квартала 23:46:0204023) на имя ФИО1;

- погасить запись N 23:46:0204023:837-23/251/2022-1 от 03.02.2022 в Едином государственном реестре недвижимости о зарегистрированном праве аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:46:0204023:837, общей площадью 200 кв. м, расположенный по адресу: <...> (в границах кадастрового квартала 23:46:0204023) на имя ФИО1;

- снять с государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 23:46:0204023:837, общей площадью 200 кв. м, расположенный по адресу: <...> (в границах кадастрового квартала 23:46:0204023).

Определением от 16.01.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены ФИО2, ППК «Роскадастр».

Определением от 12.09.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены кадастровый инженер ФИО3, кадастровый инженер ФИО4.

Определением от 09.10.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

ФИО1 в деле N А32-60404/2023 обратился с иском к администрации, в котором просил:

- изменить договор аренды земельного участка N 4600013139 от 01.02.2022, изложив пункт 7.2 договора в новой редакции: "7.2 Договор действует в течение 3 (трех) лет и 6 (шести) месяцев, с 1 февраля 2022 года по 1 сентября 2025 года".

Определением от 06.03.2024 дела N А32-54628/2022 и N А32-60404/2023 объединены в одно производство, объединенному делу присвоен номер А32-54628/2022.

Определением от 21.03.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено ПАО «Ростелеком» в лице Макрорегионального филиала «Юг».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.09.2024 суд признал недействительными торги в форме открытого аукциона N 101221/0106400/01 от 17.01.2022 на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:46:0204023:837, общей площадью 200 кв. м, расположенного по адресу: <...> (в границах кадастрового квартала 23:46:0204023).

Суд признал  недействительной сделкой договор аренды N 4600013139 от 01.02.2022 земельного участка с кадастровым номером 23:46:0204023:837, заключенный между администрацией Лабинского городского поселения Лабинского района  и индивидуальным предпринимателем ФИО1.

Суд применил последствия недействительности договора аренды N 4600013139 от 01.02.2022 земельного участка с кадастровым номером 23:46:0204023:837 в виде признания отсутствующим права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:46:0204023:837, общей площадью 200 кв. м, расположенного по адресу: <...> (в границах кадастрового квартала 23:46:0204023), зарегистрированного на основании указанного договора в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1.

В порядке применения последствий недействительности договора аренды N 4600013139 от 01.02.2022 земельного участка с кадастровым номером 23:46:0204023:837 подлежит аннулированию регистрационная запись N 23:46:0204023:837-23/251/2022-1 от 03.02.2022 в Едином государственном реестре недвижимости об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:46:0204023:837 арендой в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1.

В порядке применения последствий недействительности договора аренды N 4600013139 от 01.02.2022 земельного участка с кадастровым номером 23:46:0204023:837 суд обязал администрацию Лабинского городского поселения Лабинского района  в течение одного месяца с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 уплаченный по чек-ордеру от 29.12.2021 за участие в торгах в форме открытого аукциона N 101221/0106400/01 от 17.01.2022 задаток в размере 57 000 рублей, а также уплаченные арендные платежи за период с 01.02.2022 по 21.05.2024 в общей сумме 422 563,89 рублей.

В порядке применения последствий недействительности договора аренды N 4600013139 от 01.02.2022 земельного участка с кадастровым номером 23:46:0204023:837 суд обязал индивидуального предпринимателя ФИО1 в течение одного месяца с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу возвратить по акту приема-передачи администрации Лабинского городского поселения Лабинского района  земельный участок с кадастровым номером 23:46:0204023:837, общей площадью 200 кв. м, расположенный по адресу: <...> (в границах кадастрового квартала 23:46:0204023), в первоначальном состоянии. Решение суда является основанием для снятия с государственного кадастрового учета (исключения из государственного кадастра недвижимости) земельного участка с кадастровым номером 23:46:0204023:837, общей площадью 200 кв. м, расположенного по адресу: <...> (в границах кадастрового квартала 23:46:0204023).

В удовлетворении иска индивидуального предпринимателя ФИО1 к администрации Лабинского городского поселения Лабинского района об изменении договора аренды земельного участка N 4600013139 от 01.02.2022, изложив пункт 7.2 договора в новой редакции: "7.2 Договор действует в течение 3 (трех) лет и 6 (шести) месяцев, с 1 февраля 2022 года по 1 сентября 2025 года", - отказано. С индивидуального предпринимателя ФИО1  в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина по иску в размере 6 000 рублей.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что иск не подлежал удовлетворению, поскольку администрацией не доказан факт нарушения ее прав оспариваемой сделкой. Суд не учел, что смежным зданием занята только незначительная часть спорного земельного участка. Данное обстоятельство подтверждается заключением судебной экспертизы, проведенной по другому делу, пояснениями кадастрового инженера и не свидетельствует о ничтожности договора аренды в целом.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Поступившие (поданные нарочно в 11:27) после объявления резолютивной части постановления возражения на жалобу и ходатайство администрации Лабинского городского поселения Лабинского района судом не принимаются и не рассматриваются.

Новые доказательства представленные ответчиком с ходатайством от 27.11.2024 судом не принимаются по основаниям ч. 2 ст. 268 АПК РФ. При этом суд отмечает, что резолютивная часть решения объявлена 30.05.2024 и последующие регистрационные действия значения не имеют. Появление (изменение) в период с даты принятия решения до даты рассмотрения по существу апелляционной жалобы новых обстоятельств, касающихся взаимоотношений сторон, и новых доказательств, которые суду первой инстанции известны не были, поскольку не существовали на момент объявления резолютивной части судебного решения, к числу возможных оснований отмены судебного акта в порядке апелляционного производства главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не отнесено.

В судебном заседании ответчик поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора.

Истец и третьи лица явку представителя в судебное заседание не обеспечили, уведомлены о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке. Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.           

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 23:46:0204023:837, площадью 200 кв. м (далее - участок КН:837) был предоставлен администрацией в аренду ФИО1 по договору аренды от 01.02.2022 N 4600013139, с видом разрешенного использования «Общественное питание (4.6)», цель использования «Общественное питание».

Договор действует в течение 2 лет 5 месяцев, с 01.02.2022 до 01.07.2024.

Договор аренды заключен на основании протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 17.01.2022, проведенного администрацией в качестве организатора торгов в соответствии с извещением о проведении торгов N 101221/0106400/01 на право аренды земельного участка КН:837 и постановлением администрации от 09.12.2021 N 1252 «О проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков на территории Лабинского городского поселения».

Право аренды в пользу ФИО1 на земельный участок КН:837 площадью 200 кв. м, с видом разрешенного использования "общественное питание (4.6)", зарегистрировано в ЕГРН 03.02.2022, регистрационная запись N 23:46:0204023:837-23/251/2022-1, на срок с 03.02.2022 по 01.07.2024 на основании договора аренды N 4600013139 от 01.02.2022. Земельный участок КН:837 поставлена на кадастровый учет 26.01.2021 (выписка из ЕГРН от 24.10.2023 N КУВИ-001/2023-240901943).

В исковом заявлении администрация указывает на формирование земельного участка КН:837 с наложением на фактические границы смежного земельного участка КН 23:46:0204023:69, а также на расположение на земельном участке КН:837 части здания, принадлежащего арендатору смежного земельного участка КН 23:46:0204023:69.

Данные обстоятельства исключали проведение торгов на право аренды земельного участка КН:837.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2), сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 449 ГК РФ).

Судом установлено, что в границах данного земельного участка частично расположен объект недвижимости, принадлежащий третьему лицу - ФИО2, представляющий собой нежилое здание - кафе с кадастровым номером 23:46:0204023:286.

Так, в градостроительном плане земельного участка N RU 23519101-003 от 02.02.2023, выданном администрацией по заявлению ФИО1, указано на расположение в границах земельного участка КН:837 объекта капитального строительства - нежилого здания - кафе с кадастровым номером 23:46:0204023:286.

В письме от 24.04.2023 N 1994/01-21 администрация, отказывая в выдаче разрешения на строительство здания магазина кулинарии на спорном земельном участке, также указала, что в соответствии с градостроительным планом земельного участка от 02.02.2023 N RU 23519101-003 границы земельного участка КН:837 накладываются на существующее нежилое здание-кафе с кадастровым номером 23:46:0204023:286, принадлежащее иному лицу.

В соответствии с представлением Лабинской межрайонной прокуратуры от 27.11.2023 N 7-01-23/3962-23-20030035, при утверждении схемы расположения на кадастровом плане территории земельного участка, расположенного по адресу: <...> (в границах кадастрового квартала 23:46:0204023) на основании поступившего в администрацию в декабре 2020 года заявления кадастрового инженера ФИО3 администрацией в нарушение положений статей 11.9, 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации не осуществлен надлежащий контроль при образовании земельного участка КН:837 в части наложения его границ на существующее здание - кафе, расположенное на смежном земельном участке с кадастровым номером 23:46:0204023:69.

В отзыве от 13.03.2024 по настоящему делу привлеченный в качестве третьего лица ФИО2 пояснил, что принадлежащее ему на праве собственности задние кафе КН 23:46:0204023:286 пересекает границы смежных земельных участков, в том числе участка КН:837. При проведении кадастровых работ и формировании земельного участка КН:837 не было учтено фактическое расположение принадлежащего ФИО2 нежилого здания КН 23:46:0204023:286, которое было внесено в ЕГРН в качестве учтенного объекта. Факт пересечения здания с кадастровым номером 23:46:020402:286 границ земельного участка КН:837 подтвержден также заключением экспертов от 11010.2023 N 16/23 по делу N А32-51181/2022.

Частичное расположение принадлежащего ФИО2 объекта недвижимости - здания кафе КН 23:46:020402:286 на спорном земельном участке КН:837 подтвержден актом совместного обследования земельного участка КН:837 от 24.11.2023, выполненного администрацией во исполнение определения суда от 15.11.2023 по настоящему делу с участием в обследовании участка ответчика и его представителя, подписавших данный акт обследования без возражений (листы 8 - 9, 11 акта обследования)

Администрация по ходатайству от 20.05.2024 представила в материалы настоящего дела копию заключения судебной экспертизы N 16/23 от 11.10.2023 по делу N А32-51181/2022, подготовленного экспертами ООО «Госземкадастрсъемка – ВИСХАГИ» ФИО5 и ФИО6

В соответствии с данным экспертным заключением, которое судом принят в качестве одного из доказательств по настоящему делу, в результате сопоставления фактической границы объекта КН 23:46:0204023:286 - здание магазина, 2004 года постройки, с границами земельных участков установлено расположение указанного объекта в границах, в том числе, земельного участка КН 23:46:0204023:837 (площадь 6,2 кв. м).

Эксперт в данном заключении пришел к выводу о том, что объект с кадастровым номером 23:46:0204023:286 соответствует разрешению на строительство и проектной документации, за исключением внутренней планировки, высоты помещений и иному функциональному назначению.

Экспертом установлено, что в данном объекте выполнено изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (площади, объема), в том числе перестройка, расширение объекта капитального строительства, а именно демонтированы перегородки между помещениями N 1-2, N 1-3, N 1-4; заложены оконные проемы; изменена конфигурация фасадных ограждающих конструкций. Соответствующие изменения объекта приведена на фрагменте 8 и 11 заключения.

Из данных схем, приведенных экспертом на фрагментах 8 и 11 указанного заключения, следует, что соответствующие изменения объекта КН 23:46:0204023:286 затронули только его фасадную часть; та часть объекта КН 23:46:0204023:286, которая оказалась расположена на спорном земельном участке КН:837, каких-либо изменений не претерпевала (экспертом иного не установлено).

Из анализа приведенных обстоятельств настоящего дела в совокупности, суд пришел к выводу о том, что на момент формирования и постановки на кадастровый учет, проведения торгов на право аренды и заключения договора аренды на части земельного участка КН:837 располагалась часть здания кафе КН 23:46:0204023:286, принадлежащего другому лицу.

Доказательств признания здания КН 23:46:0204023:286 самовольной постройкой полностью или в какой-либо части по состоянию на дату настоящего судебного заседания в мае 2024 года не представлено, соответствующее решение суда по вопросу признания здания КН 23:46:0204023:286 или его части самовольной постройкой (самовольной реконструкцией) на дату вынесения решения суда отсутствовало.

Из представленного в материалы дела заключения судебной экспертизы N 16/23 от 11.10.2023 по делу N А32-51181/2022, подготовленного экспертами ООО «Госземкадастрсъемка – ВИСХАГИ» ФИО5 и ФИО6, не следует, чтобы та часть здания КН 23:46:0204023:286, которая, как установлено экспертами, расположена на земельном участке КН:837, подвергалась каким-либо изменениям (реконструкции), в том числе таким, которые бы повлекли увеличение площади застройки и занятие земель муниципального образования, впоследствии сформированных в земельный участок КН:837.

Вопрос о правомерности реконструкции здания КН 23:46:0204023:286 предметом настоящего спора не является, данный вопрос рассматривается в деле N А32-51181/2022, решение по которому по состоянию на дату судебного разбирательства по настоящему делу не принято.

Так, в деле N А32-51181/2022 в настоящее время рассматриваются исковые требования администрации к ИП ФИО2 о приведении здания кафе КН 23:46:0204023:286 в первоначальное состояние, предшествующее реконструкции, и исковое заявление ИП ФИО2 к администрации и ФИО1 о признании сведений о границах земельных участков, в том числе КН:837, реестровой ошибкой.

Как пояснил представитель администрации суду первой инстанции, экспертами установлены изменения конфигурации принадлежащего ИП ФИО2 здания КН 23:46:0204023:286 только в его фасадной части. В той его части, которая расположена на участке КН:837, какие-либо изменения не установлены.

Судом обосновано указано, что для разрешения настоящего спора по существу достаточно того обстоятельства, что земельный участок КН:837 был поставлен на кадастровый учет и выставлен на торги с последующим заключением договора его аренды с наложением на объект недвижимости КН 23:46:0204023:286, расположенный на смежном земельном участке.

Независимо от результатов рассмотрения судом в другом деле иска администрации о признании объекта КН 23:46:0204023:286 самовольно реконструированным в той или иной его части, а также иска собственника объекта КН 23:46:0204023:286 об установлении реестровых ошибок в местоположении границ принадлежащего ему участка КН 23:46:0204023:69 и границ смежных участков, в том числе КН:837, следует сделать вывод, что земельный участок КН:837 в данной его конфигурации не мог быть предметом аукциона, поскольку граница данного участка проходит через часть здания КН 23:46:0204023:286, принадлежащего другому лицу.

В этой связи, суд отклонил доводы дополнительного отзыва ФИО1 от 21.05.2024, которые направлены, по сути, на оспаривание правомерности реконструкции здания КН 23:46:0204023:286. Вопрос правомерности реконструкции здания КН 23:46:0204023:286 предметом настоящего спора не является. Для разрешения вопроса о правомерности торгов на право аренды земельного участка КН:837 и заключения договора его аренды достаточно того обстоятельства, что границы данного участка пересекали здание КН 23:46:0204023:286, которое не было признано самовольной постройкой (самовольно реконструированным) полностью или в части ни на момент проведения оспариваемых торгов, ни также и в настоящее время.

В судебном заседании суда первой инстанции 22 мая 2024 года представитель ответчика не оспаривал факт наложения части спорного земельного участка КН:837 на здание КН 23:46:0204023:286.

Таким образом, спорный земельный участок не мог быть предметом аукциона и предметом договора аренды, в связи с чем, исковые требования администрации о признании недействительными торгов в форме открытого аукциона N 101221/0106400/01 от 17.01.2022 на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:46:0204023:837, общей площадью 200 кв. м, расположенного по адресу: <...> (в границах кадастрового квартала 23:46:0204023), и признании недействительной сделкой договора аренды N 4600013139 от 01.02.2022 земельного участка с кадастровым номером 23:46:0204023:837, заключенного между администрацией и индивидуальным предпринимателем ФИО1 – судом правомерно удовлетвотрены.

Администрацией заявлены требования о прекращении права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:46:0204023:837, общей площадью 200 кв. м, расположенного по адресу: <...> (в границах кадастрового квартала 23:46:0204023) на имя ФИО1, и погашении записи N 23:46:0204023:837-23/251/2022-1 от 03.02.2022 в Едином государственном реестре недвижимости о зарегистрированном праве аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:46:0204023:837, общей площадью 200 кв. м, расположенный по адресу: <...> (в границах кадастрового квартала 23:46:0204023) на имя ФИО1

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).

Суд применил последствия недействительности договора аренды N 4600013139 от 01.02.2022 земельного участка с кадастровым номером 23:46:0204023:837 в виде признания отсутствующим права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:46:0204023:837, общей площадью 200 кв. м, расположенного по адресу: <...> (в границах кадастрового квартала 23:46:0204023), зарегистрированного на основании указанного договора в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1

Как видно из акта совместного обследования земельного участка КН:873 от 24.11.2023, проведенного администрацией совместно с ответчиком во исполнение определения суда от 15.11.2023, земельный участок КН:873 не застроен, свободен от зданий, строений, сооружений, имущество ответчика на участке отсутствует, на участке имеются насаждения в виде пяти деревьев (каштаны) и одного дерева из семейства пихтовых.

Таким образом, земельный участок не находится в исключительном фактическом владении ФИО1, администрация в восстановлении своего владения данным участком не нуждается.

Ограждение спорного участка КН:873 металлическим забором с калиткой не означает, что земельный участок выбыл из владения администрации как публичного собственника. Данный забор обозначает границы участка на местности, ограждает участок от проникновения посторонних лиц.

Как видно из фотоматериалов данного акта обследования, администрация в доступе на участок затруднений не испытывает, представитель администрации прибыл на спорный участок и произвел его осмотр, администрация от фактического владения спорным участком не отстранена.

Кроме того, администрация, предоставив участок КН:873 в аренду, сохраняет опосредованное владение им.

С учетом материалов обследования земельного участка, суд пришел к выводу, что администрация в восстановлении владения земельным участком не нуждается, вопрос об аннулировании записи об аренде земельного участка может быть разрешен без необходимости восстановления владения участком и без применения способов защиты, направленных на восстановление владения участком. Участок свободен от зданий, строений и сооружений, не застроен. На части участке произрастают многолетние зеленые насаждения. Признаки хозяйственного освоения земельного участка отсутствуют. Администрации нет необходимости восстанавливать владение незастроенным муниципальным земельным участком. У публично-правового образования отсутствует необходимость в защите (восстановлении) владения земельным участком в силу его специфики и в признании права муниципальной собственности на него. Признание отсутствующим зарегистрированного обременения земельного участка является способом защиты прав публичного муниципального собственника. Для полного восстановления прав публично-правового образования и неопределенного круга лиц необходимо признать отсутствующим зарегистрированное обременение земельного участка в виде аренды. Удовлетворение этого требования влечет исключение из Единого государственного реестра недвижимости соответствующей регистрационной записи.

В целях применения последствий недействительности ничтожной сделки, суд посчитал необходимым указать в резолютивной части решения на признание отсутствующим зарегистрированного за ответчиком в Едином государственном реестре недвижимости права аренды земельного участка КН:837.

Признание отсутствующим (пункт 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав") зарегистрированного на основании недействительной (ничтожной) сделки права аренды признается допустимой формой применения последствий недействительности ничтожной сделки (пункт 4 статьи 166 ГК РФ) в целях защиты публичных интересов.

В пункте 52 постановлении от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснена возможность оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество путем предъявления исков о признании права отсутствующим. По смыслу этого разъяснения регистрационная запись, совершенная на основании ничтожной сделки, подлежит прекращению на основании решения суда о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 14.12.2010 N 7781/10 сформулировал правовую позицию о том, что требование о признании недействительным обременения (об аннулировании соответствующей записи в реестре) по существу направлено на признание зарегистрированного обременения отсутствующим в качестве одного из последствий недействительности оспариваемого договора. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 14.12.2010 N 7781/10 указал, что требование о признании недействительным обременения (об аннулировании соответствующей записи в реестре) по существу направлено на признание зарегистрированного обременения отсутствующим в качестве одного из последствий недействительности оспариваемого договора.

Поскольку иск администрации направлен на прекращение права аренды и аннулирование регистрационной записи об аренде земельного участка, суд посчитал необходимым констатировать в резолютивной части решения на признание права аренды, зарегистрированного на основании недействительного (ничтожного) договора, отсутствующим, с аннулированием регистрационной записи об аренде земельного участка.

Таким образом, суд посчитал необходимым применить последствия недействительности договора аренды N 4600013139 от 01.02.2022 земельного участка с кадастровым номером 23:46:0204023:837 в виде признания отсутствующим права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:46:0204023:837, общей площадью 200 кв. м, расположенного по адресу: <...> (в границах кадастрового квартала 23:46:0204023), зарегистрированного на основании указанного договора в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1

В порядке применения последствий недействительности договора аренды N 4600013139 от 01.02.2022 земельного участка с кадастровым номером 23:46:0204023:837 суд считает необходимым аннулировать регистрационную запись N 23:46:0204023:837-23/251/2022-1 от 03.02.2022 в Едином государственном реестре недвижимости об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:46:0204023:837 арендой в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1

Суд посчитал необходимым в порядке применения последствий недействительности договора аренды N 4600013139 от 01.02.2022 земельного участка с кадастровым номером 23:46:0204023:837 обязать ИП ФИО1 в течение одного месяца с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу возвратить по акту приема-передачи администрации Лабинского городского поселения Лабинского района земельный участок с кадастровым номером 23:46:0204023:837, общей площадью 200 кв. м, расположенный по адресу: <...> (в границах кадастрового квартала 23:46:0204023), в первоначальном состоянии.

В первоначально заявленных исковых требованиях по настоящему делу администрация просила суд обязать администрацию возвратить ФИО1 задаток в размере 57 000 рублей, а также оплаченную сумму за 9 месяцев в размере 65 563 рубля 89 копеек.

Поскольку договор аренды земельного участка недействителен, арендное пользование земельным участком в соответствии с видом разрешенного использования, указанным в договоре аренды, не состоялось, в выдаче разрешения на строительство на данном участке администрацией было отказано, строительство на данном участке КН:837 было изначально невозможно в силу недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка, суд обязал администрацию возвратить ФИО1 задаток, внесенный для участия в торгах, а также арендную плату, фактически уплаченную ФИО1 по данному договору.

Судом установлено, что ФИО1 был уплачен по чек-ордеру от 29.12.2021 за участие в торгах в форме открытого аукциона N 101221/0106400/01 от 17.01.2022 задаток в размере 57 000 рублей.

В соответствии с представленным администрацией актом сверки по договору аренды N 4600013139 от 01.02.2022 за период с 01.02.2022 по 21.05.2024, по состоянию на 21.05.2024 ФИО1 фактически внесена арендная плата в общем размере 422 563,89 рублей (без учета ранее внесенного задатка).

В рассматриваемой ситуации оснований для сохранения задатка в размере 57 000 рублей и фактически внесенных арендных платежей в размере 422 563,89 рублей у администрации не имеется.

Администрация в исковых требованиях также просила снять с государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 23:46:0204023:837, общей площадью 200 кв. м, расположенный по адресу: <...> (в границах кадастрового квартала 23:46:0204023).

Поскольку, как следует из материалов дела, земельный участок КН:837 сформирован с существенным нарушением в виде нахождения на земельном участке части здания КН 23:46:0204023:286, граница земельного участка КН:837 проходит через здание КН 23:46:0204023:286, такой земельный участок не мог быть предметом гражданского оборота и объектом прав, формирование данного земельного участка в целях последующего его выставления на торги на право аренды под застройку было неправомерным.

Суд также учел, что в соответствии с генеральным планом Лабинского городского поселения Лабинского района в редакции от 17.11.2022 N 239/66, правилами землепользования и застройки Лабинского городского поселения в редакции от 25.05.2023 N 272/78, земельный участок КН:837 расположен в функциональной зоне "зона озелененных территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы)", в территориальной зоне "Р-О. Зоны озелененных пространств рекреационного назначения" (письмо управления архитектуры и службы заказчика по строительству администрации муниципального образования Лабинский район от 05.03.2024).

На момент проведения торгов 17.01.2022 и заключения договора аренды от 01.02.2022 земельный участок КН:837 по генеральному плану Лабинского городского поселения в редакции от 20.02.2018 и правилам землепользования и застройки в редакции от 20.05.2021 располагался в функциональной зоне "Территория общественно-деловой зоны" и в территориальной зоне "ОД-2. Зона делового, общественного и коммерческого назначения местного значения" (письмо управления архитектуры и службы заказчика по строительству администрации муниципального образования Лабинский район от 22.11.2021).

С учетом новой редакции генерального плана и правил землепользования и застройки Лабинского городского поселения Лабинского района, строительство на спорном земельном участке КН:837 не представляется возможным, его застройка исключена.

Более того, из акта совместного обследования земельного участка КН:837 от 24.11.2023, проведенного администрацией с участием ответчика по исполнение определения суда, можно сделать вывод, что данный участок изначально представлял собой фактически территорию общего пользования, впоследствии выделенную из общего пользования и сформированную в качестве земельного участка для предоставления в аренду под застройку.

Так, на участке произрастают многолетние древесные насаждения (пять каштанов и одно дерево семейства пихтовых), участок не застраивался, примыкает непосредственно к проезжей асфальтированной части улицы, расположен вдоль фронтальной стороны здания на смежном земельном участке КН 23:46:0204023:855, металлическим ограждением спорного земельного участка КН:837 фактически перекрывается доступ к указанным многолетним древесным насаждениям и к фронтальной стороне здания на смежном участке КН 23:46:0204023:855, металлическим ограждением спорного земельного участка КН:837 также перекрываются и окна первого этажа данного здания, расположенного на смежном участке КН 23:46:0204023:855 (листа 2 - 10 акта обследования от 24.11.2023).

Фактически спорный земельный участок представляет собой зону озеленения и территорию общего доступа, прилегающую к зданиям, расположенным на смежных земельных участках с кадастровыми номерами 23:46:0204023:69, 23:46:0204023:174 и 23:46:0204023:855, огороженную арендатором спорного земельного участка металлическим забором.

Как указано в письменных пояснениях администрации от 06.03.2024, исторически сложилось, что территория по ул. Халтурина (в границах которой сформирован спорный земельный участок), является зеленой зоной с произрастающими на ней многолетними высокорослыми деревьями (каштан, ель).

Земельный участок из состава земель общего пользования не может быть сформирован и предоставлен в аренду под застройку конкретному лицу.

Земельный участок КН:837 с видом разрешенного использования, предполагающим строительство капитального объекта, сформированный в целях его аренды под застройку, не соответствует правовому режиму территории общего пользования, что также указывает на необходимость прекращения существования такого земельного участка как объекта кадастрового учета и предмета арендных отношений.

На этом основании, суд посчитал необходимым указать, что решение суда по настоящему делу является основанием для снятия с государственного кадастрового учета (исключения из государственного кадастра недвижимости) земельного участка с кадастровым номером 23:46:0204023:837, общей площадью 200 кв. м, расположенного по адресу: <...> (в границах кадастрового квартала 23:46:0204023).

В удовлетворении иска ИП ФИО1 к администрации Лабинского городского поселения Лабинского района об изменении договора аренды земельного участка N 4600013139 от 01.02.2022, предусматривающем изложение пункт 7.2 договора в новой редакции: "7.2 Договор действует в течение 3 (трех) лет и 6 (шести) месяцев, с 1 февраля 2022 года по 1 сентября 2025 года", судом отказано.

Изменение (продление) срока договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, заключенного по результатам публичных торгов, - недопустимо, как по соглашению сторон, так и решением суда, поскольку срок аренды был существенным условием публичных торгов, указывался в информации о проведении публичных торгов и договор аренды заключался на торгах именно под условием данного срока, установленного в информационном сообщении о проведении публичных торгов.

Кроме того, с учетом вывода о недействительности (ничтожности) договора аренды, внесение в него каких-либо изменений, в том числе в части продления срока аренды, исключено, поскольку изменение условий сделки возможно только в отношении действительного договора.

Доводы заявителя являлись предметом оценки суда первой инстанции, судом подробно и мотивировано изложены основания для признания аукциона и договора недействительными, мотивы для пересмотра которых у апелляционного суда отсутствуют. Защищаемый интерес администрации состоит в исключении неправомерного предоставления земельного участка в аренду.

На основании вышеуказанного суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу, не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.09.2024 по делу № А32-54628/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты его изготовления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                           Я.Л. Сорока


Судьи                                                                                             М.Г. Величко

                                                                                                        П.В. Шапкин