Решение от 26 января 2026 г. АС города Москвы

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-27058/25-6-208
27 января 2026 года
город Москва


Резолютивная часть решения объявлена 12 января 2026 года

Решение в полном объеме изготовлено 27 января 2026 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Коршиковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Муртазалиевым Р.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании

дело по иску ООО «Корчагина» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к ответчику

ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 58,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>,

при участии:

от истца – ФИО1 по дов. 05.08.2025 (дип. 05.07.2016)

от ответчика – ФИО2 по дов. от 01.12.2025г. (дип. от 10.07.2019г.)

от ООО «Корчагина» - ФИО1 по дов. 01.12.2025 (дип. 05.07.2016)

УСТАНОВИЛ:

ООО «Корчагина» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, об урегулировании разногласий путем принятия абзаца 2 пункта 1.6, абз. 5-7 п. 1.8, пунктов 1.7, 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4, 2.1.5, 2.1.6, 2.1.7, 2.1.9, 2.3, 3.1, 3.3, 3.4, абзацев 12-14 пункта 3.6, 3.7, 3.8, 4.1, 4.2, абзац второй п. 4.3, 4.6, 4.7-4.7.2.2, 4.8, 4.9, 5.1-5.5, 6.1, 6.2 6,3, 6.4, 6.5, 6.7, 6.8, 6.9, 6.10, 6.11, 7.3, 8.4, 8.5, 8.7-8.11, 9.3, 9.6 договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 58,7 кв. м, расположенного по адресу: <...>, в редакции истца и установления цены, определенной по результатам проведенной экспертизы.

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ» имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления с учетом уточнений.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал, письменный отзыв на иск не представил.

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, расположенного по адресу: <...> общей площадью 58,7 кв.м, на основании договора аренды №00-00278/21 от 03.09.2021г.

Истец отнесен к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ. Помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, задолженность по арендным платежам отсутствует.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ 15.10.2024г. истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

Департамент городского имущества города Москвы, рассмотрев обращение ООО «Корчагина», 23.12.2024г. направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого помещения, стоимость выкупаемого помещения площадью 58,7 кв.м. установлена в размере 10 234 000 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 29 ноября 2024г. № М927-3325-П/2024, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 03 декабря 2024г. № 1020/298-24, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию. В соответствии с подготовленным ООО Консалтинг групп «Праймаудит» заключением об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений, цена объекта площадью 58,7 кв.м, расположенного по адресу: <...>, составила 3 646 000 руб. без НДС.

Истец подписал предложенный ответчиком проект договора купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий, касающимся абзаца 2 пункта 1.6, абз. 5-7 п. 1.8, пунктов 1.7, 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4, 2.1.5, 2.1.6, 2.1.7, 2.1.9, 2.3, 3.1, 3.3, 3.4, абзацев 12-14 пункта 3.6, 3.7, 3.8, 4.1, 4.2, абзац второй п. 4.3, 4.6, 4.7-4.7.2.2, 4.8, 4.9, 5.1-5.5, 6.1, 6.2 6,3, 6.4, 6.5, 6.7, 6.8, 6.9, 6.10, 6.11, 7.3, 8.4, 8.5, 8.7-8.11, 9.3, 9.6 договора и предложением заключить договор купли-продажи на иных условиях и направил его в Департамент.

Департамент городского имущества города Москвы отказал в подписании договора купли-продажи недвижимости в редакции, предложенной истцом, в связи с несогласием с условиями договора в части цены выкупаемого объекта и исключения спорных пунктов.

Истец утверждает, что по указанным выше основаниям имеет право на выкуп арендуемых помещений в соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи арендуемых помещений на условиях в редакции протокола разногласий истца.

Ответчик указывает, что именно собственник спорного помещения устанавливает его стоимость в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, что и было сделано ответчиком.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, действовавшей на момент обращения истца к ответчику) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 № 134, в соответствии с Законом N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

В пункте 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", содержится разъяснение согласно которому при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь, в том числе пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134, суд пришел к выводу, что ООО "Корчагина" соответствует всем критериям, указанным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Аналогичная позиция изложена Президиумом ВАС РФ в постановлении от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010.

Согласно ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, в результате проведения которой ООО "Лаборатория судебных экспертиз" выполнено экспертное заключение № 191-ОЭ от 26.08.2025, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 58,7 кв.м. по адресу: <...> пом. 11Ц по состоянию на 15.10.2024г. составила 7 889 867 руб., без учета НДС.

Оснований считать выполненное экспертное заключение несоответствующим требованиям закона судом при рассмотрении дела не установлено.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа в части согласования разногласий по пункту 3.1 договора купли-продажи.

В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта) и п. 3.2 (право оплаты выкупаемого имущества в рассрочку), и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора подлежит изложению в редакции истца с указанием суммы ежемесячного платежа в размере не менее 93 926 руб. 98 коп.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах", при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Истец настаивает на изложении в новой редакции пункта 3.3 «На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которой, предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, равные одной трети ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату вынесения Распоряжения о приватизации Объекта».

Суд соглашается с предложенной обществом редакцией пункта 3.3 договора, связанной с исключением из него ссылки на дату опубликования объявления о продаже, поскольку такого объявления не публиковалось, заключение договора купли-продажи производится на основании распоряжения Правительства о выкупе его обществом.

Пункт 4.1 договора подлежит изложению в редакции истца, поскольку п. 5 ст. 5 Федерального закона 159-ФЗ, установлено, что арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Таким образом залог устанавливается только на цену объекта купли-продажи.

Права на получение причитающихся залогодателю доходов от использования заложенной вещи третьими лицами считаются находящимися в залоге у залогодержателя (п. 3 ст. 336, абз. 4 п. 2 ст. 334 ГК РФ). Договором может быть предусмотрено, что залог не распространяется на доходы от использования заложенной вещи третьими лицами (п. 5. Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2023 г. N 23 г. "О применении судами правил о залоге вещей").

Предложенная ответчиком редакция пункта 6.3 договора не учитывает обоюдную ответственность сторон за уклонение от регистрации перехода права собственности на объект для соблюдения баланса интересов сторон, в связи с чем, указанный пункт подлежит изложению в редакции истца.

Раздел 8 договора подлежит дополнению пунктом следующего содержания: «По вопросам изменения или расторжения договора, не урегулированных настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации», поскольку указанный пункт не противоречит нормам действующего законодательства и не нарушает права и законные интересы ответчика.

Пункты 1.7 отсылает для урегулирования вопроса по земельному участку к п. 2.3 договора, которым установлено, что правоотношения по использованию земельного участка, на котором расположен объект недвижимости должны регламентироваться п.п. 3, 4 ст. 28 ФЗ от 21.12.2001г. № 178-Ф3 "О приватизации государственного и муниципального имущества" и ст. 39.20 ЗК РФ.

Однако, вышеуказанный пункт противоречит п. 1 ст. 28 ФЗ от 21.12.2001г. № 178-Ф3 "О приватизации государственного и муниципального имущества».

Пункты 3 и 4 ст. 28 ФЗ № 178 не применимы к правоотношениям сторон, поскольку данные пункты регулируют правоотношения по ранее возведенным объектам недвижимости на неразграниченных земельных участках.

В соответствии с п. 1 ст. 28 ФЗ № 178, приватизация зданий, строений и сооружений, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Реализуемый объект недвижимости расположен в многоквартирном доме, где собственникам помещений в многоквартирном доме, в соответствии с ч. 4 ст. 36 ЖК РФ, принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество МКД, в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Поскольку договор купли-продажи не содержит сведений, что земельный участок под многоквартирным домом сформирован и поставлен на кадастровый учет (в этом случае право общей собственности возникает одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в доме без дополнительных заявлений) или если участок не сформирован, то земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования (при этом собственники помещений в доме вправе владеть и пользоваться этим участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации дома и объектов, входящих в состав общего имущества), следовательно п. 1.7 договора должен регулироваться в соответствии с действующим законодательством в области использования земельных участков.

Регулирование вопроса использования земельного участка происходит и в том числе по ст. 552 ГК РФ, согласно которой, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ, отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

Аналогичное требование установлено п. 7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной».

Таким образом, спорные условия п. 1.7 договора подлежат изложению в следующей редакции: «правоотношения по использованию земельного участка, на котором располагается Объект (пункт 1.1 Договора), подлежат оформлению в соответствии с законодательством РФ».

Пункт 7.3 договора подлежит изложению в редакции истца, поскольку в предложенной истцом редакции не противоречит нормам действующего законодательства, не нарушает права и законные интересы ответчика.

Также суд считает подлежащим изложению в редакции истца пункт 9.3 договора, поскольку покупателем является юридическое лицо, которое не может быть под опекой или патронажем, факт составления протокола разногласий свидетельствует о несогласии покупателя с условиями договора, осознание последствий нарушения условий договора не относятся к предмету спора о заключении договора купли-продажи. Валидность электронной подписи зависит от сроков ее действия и не может прогнозироваться при условии длительности заключения договора и его последующей регистрации.

Абзац 2 пункта 1.6, пункты 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4, 2.1.5, 2.1.6, 2.1.7, 2.1.9, 2.3, абзацы 12-14 пункта 3.6, 3.7, 3.8, 4.2, абзац второй п. 4.3, 4.6, 4.7-4.7.2.2, 4.8, 4.9, 5.1-5.5, 6.1, 6.2, 6.4, 6.5, 6.7, 6.8, 6.9, 6.10, 6.11, 8.4, 8.5, 8.7, 8.8, 8.9, 8.10, 8.11, 9.6 подлежат исключению исходя из следующего.

Абзац 2 пункта 1.6 договора, п. 2.1.6, 2.1.7 указывающие на необходимость установления постоянного публичного сервитута на выкупаемый объект противоречат положениям ст. 460 ГК РФ, устанавливающим обязанность собственника передать покупателю объект либо свободным от прав третьих лиц либо с оформленным надлежащим образом обременением, в связи с чем, подлежат исключению.

В соответствии с п. 1 ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», договор страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке, должен быть заключен в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя), если иное не оговорено в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной.

Учитывая диспозитивность как указанных положений, так и положений ст. 30 указанного закона, отсутствуют основания включения условий п. 5.1-5.5 в договор.

Требование о письменном уведомлении продавца о принятых решениях, о реорганизации, ликвидации, уменьшении уставного капитала, возбуждении процедуры банкротства и (или) о введении процедуры банкротства также не могут быть условием продажи объекта, а неисполнение указанных условий не может повлечь за собой возложение обязанности по досрочному исполнению договора, поскольку указанные условия не предусмотрены ГК РФ, Законом 159-ФЗ, в связи с чем, п. п. 2.1.4, 8.9 подлежит исключению.

Правоотношения при отчуждении имущества, находящегося в залоге урегулированы специальными нормами Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которыми не предусмотрено заключение соглашения о передаче договора в соответствии с положениями ст. 392.3 ГК РФ, выдачи поручительства или иного обеспечения исполнения обязательств нового залогодателя, в частности, предоставления банковской гарантии. Действующее законодательство не наделяет продавца контролирующими функциями в отношении покупателя и имущества, находящегося в залоге, поскольку данный вопрос урегулирован ГК РФ, в связи с чем, пункты 4.8, 4.9, 4.2, абз. 2 п. 4.3, 4.6, 4.7-4.7.2.2, подлежат исключению.

Пункт 3.7 договора в редакции, предлагаемой ответчиком, противоречит возможности распоряжения истцом принадлежащими ему денежными средствами по своему усмотрению, в связи с чем, подлежит исключению.

Предлагаемые ответчиком условия п. 3.8 договора не соответствуют ч. 3 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в связи с чем, п. 3.8 договора подлежит исключению.

Предложенная ответчиком редакция п. 6.9 договора противоречит положениям ст. 313 ГК РФ, в связи с чем, подлежит исключению.

Случаи, в которых у залогодержателя возникает право требования досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество, с учетом иных условий договора и предмета залога – объекта недвижимого имущества, изложены в пп. 1, 2 п. 1 и пп. 1, 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ, в связи с чем, п. 6.4, 8.7 договора подлежит изложению в редакции истца – исключению полностью.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ, неустойка является одним из способов обеспечения обязательства.

Согласно ст. 331 ГК РФ, соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Законом 159-ФЗ не предусмотрено обязательное включение в договор условий об установление договорной неустойки, и покрытие убытков сверх неустойки. Согласно положениям ст. 421 ГК РФ, обязательство, по которому не достигнуто соглашение и его внесение в договор не предусмотрено законом, не подлежит включению в договор, в связи с чем п. 6.1, 6.2, 6.5, 6.10 договора подлежат изложению в редакции истца.

Размещение информации о ненадлежащем исполнении истцом обязанности по оплате в соответствии с условиями договора не предусмотрено положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в связи с чем, п. 6.8 договора подлежит исключению.

Пункты 2.1.3 и 2.1.5, 6.7 договора подлежат исключению из договора, поскольку возлагают на покупателя обязанность по оборудованию помещения средствами пожарной безопасности и обеспечению соответствия выкупаемого помещения требованиям эффективности и требованиям оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов, ответственность за необорудование объекта средствами пожарной безопасности.

Обязанность по оснащению помещения средствами пожарной безопасности предусмотрена ст. 34 Федерального закона от 21.12.1994 №69-ФЗ «О пожарной безопасности» и Федеральным законом от 22 июля 2008 года №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

В соответствии со ст. 38 ФЗ «О пожарной безопасности» ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут: собственники имущества; руководители федеральных органов исполнительной власти; руководители органов местного самоуправления. Таким образом, за пожарную безопасность отвечают лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Следовательно, бремя содержания переданного по договору купли-продажи имущества и обязанность по соблюдению норм Федерального закона «О пожарной безопасности», Правил пожарной безопасности и ответственность за соблюдением указанных выше требований возлагается на собственника.

Из анализа вышеперечисленных норм следует, что к моменту заключения договора купли-продажи и подписания акта приема-передачи, передаваемый объект недвижимости уже должен быть оборудован средствами пожарной безопасности со стороны продавца.

Установленное п. 2.1.9 договора в редакции Департамента ограничение прав истца, как собственника для размещения апартаментов своего имущества является вмешательством во внутрихозяйственную деятельность истца.

С учетом изложенного, п. 2.1.9 подлежит исключению.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором, а п. 2 ст. 450 Кодекса предусматривает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Кроме того, ст. 310 и 450.1 Кодекса допускают отказ от договора (отказ от исполнения договора) в одностороннем внесудебном порядке в случаях, предусмотренных законом или договором.

Принимая во внимание возможность расторжения договора по соглашению сторон и в судебном порядке и то обстоятельство, что случаи отказа от договора (отказа от исполнения договора) должны быть согласованы сторонами, а истец возражает против внесудебного порядка расторжения договора, п. 8.4, 8.5 подлежат исключению.

Пункт 8.11 договора, учитывая положения ст.ст. 269, 287, 291.14 АПК РФ, подлежит исключению.

Пункт 9.6 договора подлежит исключению из текста договора, поскольку не относится к существенным условиям договора купли-продажи. Согласие сторон по данному пункту не достигнуто. Императивность нормы отсутствует.

Пункт 8.10 договора противоречат общему правилу равноценного возмещения при изъятии объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд и подлежат исключению.

Предложенная ответчиком редакция п. 8.8 договора противоречит положениям ст. 421 ГК РФ и принципу установления рыночной стоимости, в связи с чем, указанный пункт подлежит изложению в редакции истца.

Согласно п. 1 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Таким образом, ни положениями ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ ни положениями ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» выдача закладной, том числе электронной, не является обязательным условием ипотеки в силу закона, в связи с чем, условия п. 2.1.2 подлежат изложению в редакции истца.

Абзацы 12-14 п. 3.6 договора подлежат исключению, поскольку реквизиты платежа являются существенным условием договора и их смена в одностороннем порядке, без уведомления должника может привести к начислению неустоек и возникновению задолженности. Как и любое условие договора настоящее положение требует письменного информирования стороны о таких изменениях. Согласно ст. 421 ГК РФ любые изменения и дополнения к договору вступают в силу только при условии оформления в письменном виде.

В соответствии со статьей 173 АПК РФ по спору, возникшему из заключения договора в резолютивной части решения указываются вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу о необходимости урегулирования разногласий сторон, возникших при заключении договора купли-продажи, путем принятия пунктов абзаца 2 пункта 1.6, пунктов 1.7, 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4, 2.1.5, 2.1.6, 2.1.7, 2.1.9, 2.3, 3.1, 3.3, 3.4, абзацев 12-14 пункта 3.6, 3.7, 3.8, 4.1, 4.2, абзац второй п. 4.3, 4.6, 4.7-4.7.2.2, 4.8, 4.9, 5.1-5.5, 6.1, 6.2 6,3, 6.4, 6.5, 6.7, 6.8, 6.9, 6.10, 6.11, 7.3, 8.4, 8.5, 8.7-8.11, 9.3, 9.6 в редакции предложенной истцом.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ госпошлина по иску в размере 50 000 руб., судебные расходы на оплату экспертизы в размере 40 000 руб. 00 коп. относятся на ответчика.

На основании изложенного, ст.ст. 8, 12, 190, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО «Корчагина» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) и Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 58,7 кв. м, расположенного по адресу: <...> изложив пункты договора в следующей редакции:

Пункт 1.7 «Правоотношения по использованию земельного участка, на котором располагается Объект (пункт 1.1 Договора), подлежат оформлению в соответствии с законодательством РФ».

Пункт 3.1 Цена Объекта составляет 7 889 867 (семь миллионов восемьсот восемьдесят девять тысяч восемьсот шестьдесят семь) рублей 00 коп. в соответствии с заключением эксперта от 26.08.2025 № 191-ОЭ, выполненным ООО «Лаборатория судебных экспертиз», является окончательной, согласованной сторонами договора, и изменению не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Пункт 3.3 На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которой, предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, равные одной трети ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату вынесения Распоряжения о приватизации Объекта».

Пункт 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.9 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.9 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 93 926 (девяносто три тысячи девятьсот двадцать шесть) рублей 98 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.9 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со ст. 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга».

Пункт 4.1 «В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с действующим законодательством».

Пункт 6.3 «В случае уклонения Покупателя или Продавца от государственной регистрации перехода права собственности, залога уклонившаяся сторона обязана уплатить другой стороне штраф в размере 1% от цены Объекта».

Пункт 7.3 «Стороны договорились, что переписка, в том числе направление претензий, уведомлений, требований и иных юридически значимых сообщений, в целях исполнения Договора Сторонами осуществляется путем направления писем почтовым отправлением по адресам регистрации (нахождения), указанным в разделе 10 Договора.

Дополнить раздел 8 пунктом: По вопросам изменения или расторжения договора, не урегулированных настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации

Пункт 9.3 «Лица, подписавшие Договор, заверяют друг друга (ст. 431.2 ГК РФ), что являются надлежащими уполномоченными представителями Сторон, что Договор не является сделкой с заинтересованностью, а лицо, подписавшее Договор со стороны Покупателя, заверяет Продавца, что Договор не является для Покупателя крупной сделкой, либо, что порядок согласования крупной сделки соответствующими органами управления Покупателя для Договора соблюден».

Абзац 2 пункта 1.6, пункты 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4, 2.1.5, 2.1.6, 2.1.7, 2.1.9, 2.3, абзацы 12-14 пункта 3.6, 3.7, 3.8, 4.2, абзац второй п. 4.3, 4.6, 4.7-4.7.2.2, 4.8, 4.9, 5.1-5.5, 6.1, 6.2 6.4, 6.5, 6.7, 6.8, 6.9, 6.10, 6.11, 8.4, 8.5, 8.7-8.11, 9.6 – исключить.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу ООО «Корчагина» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) судебные расходы на оплату экспертизы в размере 40 000 руб., а также расходы на оплату госпошлины в размере 50 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Е.В. Коршикова