Постановление от 7 августа 2025 г. по делу № А45-42518/2024

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, https://7aas.arbitr.ru



П О С Т А Н О В Л Е Н И Е


город Томск                                                                                     Дело № А45-42518/2024


Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 августа 2025 года.


Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего                             Хайкиной С.Н.,

судей                                                             Иващенко А.П.,

                                                                       Павлюк Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Хохряковой Н.В. с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, дело № А45-42518/2024 (№ 07АП-3283/2025) по заявлению общества с ограниченной ответственностью торговая фирма «Марсавол» (ИНН <***>) к Департаменту строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска (ИНН <***>) о признании решения незаконным,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Веста» (ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Макс-трейд» (ИНН <***>).

В судебном заседании приняли участие:

от заявителя: ФИО1, доверенность от 13.12.2024, удостоверение адвоката,

от заинтересованного лица: ФИО2, доверенность от 05.12.2024, диплом, паспорт, (онлайн),

от третьих лиц: ООО «Капитал Инвест»: ФИО3, доверенность от 25.07.2025, удостоверение адвоката,

от иных третьих лиц: без участия (извещены).

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью торговая фирма «Марсавол» (далее - заявитель, общество, ООО ТФ «Марсавол») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к Департаменту строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска (далее - заинтересованное лицо, Департамент) о признании незаконным решения начальника главного управления архитектуры и градостроительства мэрии города Новосибирска от 15.11.2024 № 30/05.1/24305; об обязании принять решение о подготовке проекта межевания территории квартала 160.01.02.05 в границах проекта планировки территории, ограниченной береговой линии реки Оби, полосой отвода железной дороги, Советским шоссе, ул. Ватутина и дамбой Бугринского моста, в Кировском районе.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска, общество с ограниченной ответственностью «Веста», общество с ограниченной ответственностью «Макс-трейд».

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 04.04.2025 заявленные требования удовлетворены, признано незаконным решение Департамента от 15.11.2024 № 30/05.1/24305. На Департамент возложена обязанность в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу повторно рассмотреть заявление ООО ТФ «Марсавол» от 26.08.2024.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы её податель указывает, что судом не был привлечен к участию в деле собственник здания по ул. Комсомольская, д.2/1, которым на момент обращения в суд с исковым заявлением являлось ООО «КАПИТАЛИНВЕСТ». Границы земельных участков с кадастровым номером 54:35:053085:58 и с кадастровым номером 54:35:053085:80 установлены в 2005 году в соответствии с действующим на тот момент законодательством с учетом фактического землепользования и не имеют признаков вкрапливания. Поскольку ООО «КАПИТАЛИНВЕСТ» является пользователем земельного участка с кадастровым номером 54:35:053085:80, как собственник объекта недвижимости, то перераспределение этого участка возможно только при наличии письменного согласия ООО «КАПИТАЛИНВЕСТ». Департамент не наделен полномочиями по заключению соглашений по перераспределению земельных участков, данная функция в силу пункта 3.24 решения Совета депутатов г. Новосибирска от 09.10.2007 № 708 «О департаменте земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска» закреплена за Департаментом земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска. Градостроительные регламенты, установленные Правилами землепользования и застройки города Новосибирска, утвержденными решением Совета депутатов г. Новосибирска от 24.06.2009 № 1288, не подлежат применению к спорному объекту, поскольку строительство магазина произведено до установления данных параметров строительства.

ООО ТФ «Марсавол» представило отзыв, в котором указывает на отсутствие оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в судебном заседании объявлялся перерыв.

Во исполнение требования суда Департаментом представлены дополнительные пояснения с приложением дополнительных документов (договора купли-продажи Л-11 от 09.02.2025, договора аренды от 25.04.2025 с приложением).

От ООО ТФ «Марсавол» поступили дополнительные пояснения.

Определением от 09.07.2025 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела № А45-42518/2024 по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции; привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора общество с ограниченной ответственностью «КАПИТАЛИНВЕСТ» (далее – третье лицо, ООО «КАПИТАЛИНВЕСТ»).

На основании статьи 18 АПК РФ в составе суда произведена замена судей.

В порядке статьи 81 АПК РФ ООО «КАПИТАЛИНВЕСТ» представило объяснения, в которых указывает, что с учетом заключённого ООО «КАПИТАЛИНВЕСТ» договора аренды земельного участка  от 25.04.2025 с кадастровым номером 54:35:053085:80 и отсутствия согласия третьего лица на перераспределение земельного участка с кадастровым номером 54:35:053085:80, заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Также ООО «КАПИТАЛИНВЕСТ» заявлено ходатайство об отложении судебного заседания.

Определением от 30.07.2025 судебное заседание отложено, суд обязал Департамент представить письменные пояснения применительно к предмету заявленных требований.

Во исполнение требований суда Департамент представил дополнительные пояснения, в которых в том числе указывает, что требование ООО ТФ «Марсавол» о возложении обязанности повторно рассмотреть заявление является незаконным и неисполнимым, при этом отказ Департамента в конкретном заявлении, имеющим недостатки, препятствующие принятию решения о подготовке документации по планировке территории с учетом новых правил, не исключает права на повторное обращение ООО ТФ «Марсавол» с заявлением.

ООО «КАПИТАЛИНВЕСТ» представило отзыв на заявление, в котором просит в удовлетворении заявления отказать, указывая, что проект межевания квартала, представленный заявителем, не соответствует действующему законодательству, в связи с чем решение Департамента является законным и обоснованным.

В судебном заседании апелляционной инстанции, проводимом с использованием систем веб-конференции, представители лиц, участвующих в деле, поддержали свои позиции в полном объеме.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ рассмотреть дело при имеющейся явке.

Из материалов дела следует, что 27.08.2024 ООО ТФ «Марсавол» обратилось в Департамент с заявлением о подготовке проекта межевания территории квартала 160.01.02.05 в границах проекта планировки территории, ограниченной береговой линией реки Оби, полосой отвода железной дороги, Советским шоссе, ул. Ватутина и дамбой Бугринского моста, в Кировском районе в целях образования земельного участка площадью 3073 кв. м путем перераспределения с земельным участком с кадастровым номером 54:35:053085:58 по ул. Комсомольской, 2/2 в г. Новосибирске для целей эксплуатации здания магазина.

Руководствуясь, действующим на момент подачи  заявления Порядком подготовки документации по планировке территории, внесения в нее изменений и ее отмены и признании утратившими силу отдельных решений Совета депутатов города Новосибирска Решение Совета депутатов г. Новосибирска от 24.05.2017 № 411 (ред. от 27.10.2021), письмом от 15.11.2024 № 30/01.1/24305 в подготовке проекта межевания было отказано, при этом Департамент указал, что запрашиваемые земли расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:053085:80 (площадь 2855 кв.м, вид разрешенного использования: для эксплуатации административного здания), на котором расположено нежилое здание по ул. Комсомольская, 2/1, находящееся в частной собственности, собственник нежилого здания по ул. Комсомольская, 2/1 имеет исключительное право на приобретение в собственность или в аренду земельного участка, на котором расположено нежилое здание, вопрос по образованию земельного участка может быть рассмотрен при условии согласия собственника нежилого здания по ул. Комсомольская, 2/1.

Полагая, что данное решение Департамента является незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Рассмотрев исковые требования по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, апелляционная коллегия пришла к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, части 4 статьи 200, частям 2, 3 статьи 201 АПК РФ, пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для признания судом решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Отсутствие, а также недоказанность хотя бы одного из названных условий служит основанием для оставления заявления без удовлетворения.

При этом, в силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ орган, должностное лицо должны доказать соответствие их решения, действия (бездействия) закону; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу части 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Судом апелляционной инстанции установлено, что на момент обращения в суд с исковым заявлением собственником здания по адресу <...>, с кадастровым номером 54:35:053085:4472, площадью 1479,3 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:053085:80, являлся ООО «КАПИТАЛИНВЕСТ».

Так, ООО «КАПИТАЛИНВЕСТ» 16.12.2024 признан победителем аукциона по реализации имущества должника в виде помещения, назначение: нежилое, площадь: 1479,3 м.кв. Количество этажей: Этаж № подвал, 1, 2. Кадастр. № 54:35:053085:4472. Адрес (местоположение): город Новосибирск, Кировский район, улица Комсомольская, д.2/1. Договор купли-продажи заключен 09.02.2025.

Также собственником объектов недвижимости расположенных на земельном участке с кадастровым номером 54:35:053085:80 является ООО «Макс-Трейд».

25.04.2025 мэрией города Новосибирска заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 141881м с ООО «КАПИТАЛИНВЕСТ», ООО «Макс-Трейд» для эксплуатации нежилых зданий, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 54:35:053085:80. Договор аренды заключен на 49 (сорок девять) лет до 24.04.2074.

Следовательно, ООО «КАПИТАЛИНВЕСТ» и ООО «Макс-Трейд» как собственники указанного выше здания обладают исключительным правом на приобретение земельного участка с кадастровым номером 54:35:053085:80 в собственность или в аренду, а, следовательно, перераспределение земельного участка возможно только при наличии их письменного согласия.

В силу пункта 4 статьи 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

Между тем, подобного согласия ООО «КАПИТАЛИНВЕСТ» заявителем в материалы дела не представлено. Таже ООО ТФ «Марсавол» не обращалось за получением согласия к ООО «Веста», которое владело объектом недвижимости до ООО «КАПИТАЛИНВЕСТ».

В обоснование необходимости подготовки проекта межевания территории квартала 160.01.02.05 заявитель указывает на наличие вклинивания части задания (крыльца с входной группой) на территорию земельного участка с кадастровым номером 54:35:053085:80.

В соответствии с пунктом 6 статьи 11.9 ЗК РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Согласно приложению 2 распоряжения мэрии города Новосибирска от 14.04.2005 № 2780-р «Об утверждении проектов границ земельных участков в квартале Кировского района» (далее - распоряжение № 2780-р) определены земельные участки по ул. Комсомольская, 2/1, площадью 0, 2855 кв. м и по ул. Комсомольская, 2/2, площадью 0, 2409 кв. м.

На момент формирования земельных участков по ул. Комсомольская, 2/1, площадью 0, 2855 кв. м и по ул. Комсомольская, 2/2, площадью 0, 2409 кв. м. действовало Положение о порядке установления границ землепользовании в застройке городов и других поселений, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 02.02.1996 № 105, которое предусматривало, что в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной инженерно-транспортной инфраструктуры.

При формировании земельных участков в существующих границах его площадь была определена уполномоченным органом в соответствии с пунктом 7 статьи 36 ЗК РФ, то есть с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Согласно сведениям публичной кадастровой карты земельные участки с кадастровым номером 54:35:053085:58 (ул. Комсомольская, 2/2) и с кадастровым номером 54:35:053085:80 (ул. Комсомольская, 2/1) не имеют признаков вкрапливания, они расположены отдельно друг от друга, не имеют пересечения границ, имеют прямой доступ к землям общего пользования (улицам, проездам).

Кроме того, для подтверждения необходимости подготовки проекта межевания территории квартала заявителем представлен расчёт минимальной площади земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилого здания (магазина), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:35:053085:58, согласно которому предлагается изъятие из территории земельного участка с кадастровым 54:35:053085:80 площади земельного участка в размере 532 кв.м.

Согласно схеме, образуемого земельного участка, изъятию подлежит территория под входной группой здания заявителя площадью 45 кв.м. и вся территория автомобильной парковки площадью примерно 440 кв.м., которые являются частью земельного участка с кадастровым номером 54:35:053085:80 и предназначены для обслуживания объектов недвижимости, расположенных на земельном участке третьих лиц.

При этом, какого-либо обоснования необходимости изъятия из площади земельного участка третьих лиц территории парковки заявителем не приведено.

ООО ТФ «Марсавол» вместе с заявление были приложены расчеты минимальной площади земельного участка, подготовленные 000«Архитектурное бюро ФИО4».

Согласно указанным минимальным расчетам в соответствии с требованиями правил землепользования и застройки города Новосибирска, площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилого здания (магазина) должна составлять 3 073,3 кв.м, фактическая площадь земельного участка составляет 2 409,0 кв.м.

При этом земельный участок с кадастровым номером 54:35:053085:58 образован 14.04.2005, а год завершения строительства объекта капитального строительства по ул. Комсомольская, 2/2 - 1990.

Таким образом, градостроительные регламенты, установленные Правилами землепользования и застройки города Новосибирска, утвержденными решением Совета депутатов г. Новосибирска от 24.06.2009 № 1288, не подлежат применению к спорному объекту, поскольку его строительство произведено до установления данных параметров строительства.

Согласно части 9 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации при подготовке проекта межевания территории определение местоположения границ образуемых и (или) изменяемых земельных участков осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами и нормами отвода земельных участков для конкретных видов деятельности, иными требованиями к образуемым и (или) изменяемым земельным участкам, установленными федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, техническими регламентами, сводами правил.

Образование земельных участков регламентировано нормами земельного законодательства.

Исходя из положений пункта 6 статьи 11.4 ЗК РФ, пункта 3 статьи 11.2 ЗК РФ образуемые земельные участки имеют то же целевое назначение и разрешенное использование, что и исходные земельные участки, то есть из земельного участка, поставленного на государственный кадастровый учет с определенным видом разрешенного использования, может быть образован земельный участок только с тем же видом разрешенного использования.

Градостроительные регламенты устанавливаются в правилах землепользования и застройки и содержат перечень видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства соответствующей территориальной зоны (пункты 8, 9 статьи 1, статья 37 ГрК РФ).

Таким образом, образуемый земельный участок наследует категорию и вид разрешенного использования исходного земельного участка.

Между тем, земельный участок с кадастровым номером 54:35:053085:58 имеет вид разрешенного использования для эксплуатации здания магазина, а земельный участок с кадастровым номером 54:35:053085:80 имеет вид разрешенного использования для эксплуатации административного здания, соответственно, поскольку земельные участки имеют разные виды разрешенного использования, формирование (образование) путем перераспределения земельных участков, в настоящем случае, противоречит требованиям действующего законодательства.

Кроме того, требование ООО ТФ «Марсавол» о возложении на Департамент обязанности повторно рассмотреть заявление общества, является неисполнимым в силу следующего.

На момент рассмотрения обращения ООО ТФ «Марсавол» действовало Решение Совета депутатов г. Новосибирска от 24.05.2017 № 411 (ред. от 27.10.2021) «О Порядке подготовки документации по планировке территории, внесения в нее изменений и ее отмены и признании утратившими силу отдельных решений Совета депутатов города Новосибирска» (далее - Порядок).

Согласно Порядка 2.1. решение о подготовке документации по планировке территории применительно к территории города Новосибирска, за исключением случаев, указанных в частях 2 - 4.2 и 5.2 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации, принимается мэрией города Новосибирска (далее - мэрия) по собственной инициативе либо на основании предложений физических или юридических лиц (далее - заявители) о подготовке документации по планировке территории.

Пунктом 2.3. Порядка установлено, что предложение о подготовке документации по планировке территории направляется заявителем в департамент, который в течение сорока дней со дня регистрации поступившего предложения: при отсутствии оснований для отказа в принятии решения о подготовке документации по планировке территории, указанных в пункте 2.4 Порядка, обеспечивает издание правового акта мэрии о подготовке документации по планировке территории; при наличии оснований для отказа в принятии решения о подготовке документации по планировке территории, указанных в пункте 2.4 Порядка, направляет заявителю письменный отказ в принятии решения о подготовке документации по планировке территории с указанием оснований для отказа.

Согласно пункту 2.4 Порядка к основаниям для отказа в принятии решения о подготовке документации по планировке территории является несоответствие предложения заявителя требованиям нормативных правовых актов Российской Федерации, Новосибирской области и муниципальных правовых актов города Новосибирска.

Основаниями для отказа обществу в принятии решения о подготовке проекта межевания территории послужило несоответствие положениям ЗК РФ, в частности нормам 11.2, 39.20, 39.29, поскольку не представлено письменное согласие арендаторов земельного участка.

В свою очередь оспариваемое решение Департамента принято 15.11.2024 в период действия Постановления Правительства РФ от 02.02.2024 № 112 (вступившим в законную силу с 01.09.2024), утвердившим новые правила подготовки документации по планировке территории, подготовка которой осуществляется на основании решений уполномоченных федеральных органов исполнительной власти, исполнительных органов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, принятия решения об утверждении документации по планировке территории, внесения изменений в такую документацию, отмены такой документации или ее отдельных частей, признания отдельных частей такой документации не подлежащими применению, а также подготовки и утверждения проекта планировки территории в отношении территорий исторических поселений федерального и регионального значения.

Согласно данным Правилам в целях принятия решения о подготовке документации по планировке территории инициатор направляет в уполномоченный орган на бумажном носителе или в форме электронного документа заявление о подготовке документации по планировке территории (далее - заявление о подготовке документации) вместе с проектом задания на разработку документации по планировке территории и проектом задания на выполнение инженерных изысканий, необходимых для подготовки документации по планировке территории.

Поданное ООО ТФ «Марсавол» 28.08.2024 заявление не соответствовало требованиям установленным пунктом 6 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 02.02.2024 № 112, (не указаны основные характеристики планируемого к размещению объекта капитального строительства, источник финансирования работ по подготовке документации по планировке территории, планируемый срок выполнения работ по подготовке документации по планировке территории; а также не приложено задания на разработку документации по планировке территории).

Пунктом 9 закреплены основания принятия решение об отказе в подготовке документации по планировке территории, в том числе отсутствуют документы, необходимые для принятия решения о подготовке документации по планировке территории, заявление о подготовке документации и (или) проект задания на разработку документации по планировке территории, представленные инициатором, не соответствуют положениям, предусмотренным пунктами 6 и 7 настоящих Правил.

Таким образом, заявление ООО ТФ «Марсавол» от 28.08.2024 не соответствовало ни Порядку №411 ни Правилам № 112.

При этом отказ Департамента в конкретном заявлении, имеющем недостатки, препятствующие принятию решения о подготовке документации по планировке территории с учетом новых правил, не исключает права на повторное обращение ООО ТФ «Марсавол» с новым заявлением.

При указанных обстоятельствах, апелляционная коллегия, приходит к выводу, что заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Расходы по госпошлине подлежат распределению в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 258, 268, 271, пунктом 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 04.04.2025 Арбитражного суда Новосибирской области по делу №А45-42518/2024 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении заявленных требований общества с ограниченной ответственностью торговая фирма «Марсавол» (ИНН <***>) отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью торговая фирма «Марсавол» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета 30 000 рублей государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».


      Председательствующий                                                                                  С.Н. Хайкина


       судьи                                                                                                     А.П. Иващенко


                                                                                                                      Т.В. Павлюк