Решение от 31 июля 2024 г. по делу № А72-1593/2024

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А72-1593/2024
г.Ульяновск
31 июля 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 23 июля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 31 июля 2024 года


Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи Юдин П.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Денисенко М.Г.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), г.Ульяновск

к Управлению муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Ульяновск

об урегулировании разногласий

третьи лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- Общество с ограниченной ответственностью «Гудвилл Плюс» (ОРГН: 1057325044886, ИНН: <***>)

- Общество с ограниченной ответственностью «Активия-Про» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)


при участии в заседании:

от истца – ФИО2 доверенность от 29.01.2024 , диплом, паспорт;

от ответчика – ФИО3 доверенность от 02.02.2024 , диплом, паспорт.

от третьих лиц – не явились, уведомлены,



УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества площадью 1156 кв.м, назначение: нежилое помещение, этаж № 1, 2, кадастровый номер 73:24:030101:8372, расположенного по адресу: <...>, этаж №1, пом. №№ 1-40, этаж №2, пом. 4-39, в котором просил изложить п.2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции: «п. 2.1. «Стоимость имущества составляет 15 467 000 (пятнадцать миллионов четыреста девяносто семь тысяч) рублей 00 копеек (НДС не предусмотрен)».

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 16.02.2024 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание. Указанным определением ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы об определении рыночной стоимости нежилых помещений принято к производству.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 27.03.2024 предварительное судебное заседание завершено, дело назначено к судебному разбирательству. Указанным определением, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Общество с ограниченной ответственностью «Гудвилл Плюс», Общество с ограниченной ответственностью «Активия-Про», направлены запросы в адрес экспертных организаций о возможности проведения экспертизы, судебное разбирательство отложено.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 25.04.2024 ходатайство о проведении судебной экспертизы удовлетворено, по делу №А72-1593/2024 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр оценки консалтинга и финансовой экспертизы «Финэкс» ФИО4.

Указанным определением на разрешение эксперта поставлен вопрос:

- Определить рыночную стоимость, по состоянию на 18.10.2023, нежилых помещений площадью 1156 кв.м., назначение: нежилое помещение, этаж № 1,2 кадастровый номер 73:24:030101:8372, расположенных по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, Засвияжский район, ул. Азовская, д. 66, этаж № 1, пом. №№ 1-40, этаж № 2,пом. 1, 4-39.

Указанным определением установлен срок для проведения экспертизы и представления заключения в арбитражный суд до 26.05.2024, производство по делу №А72-1593/2024 приостановлено до получения результатов из экспертного учреждения.

24.05.2024 через web-сервис «Мой Арбитр» от Общества ограниченной ответственностью «Центр оценки консалтинга и финансовой экспертизы «Финэкс» поступило экспертное заключение №1031/05-2024.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 31.05.2024 производство по делу №А72-1593/2024 возобновлено, судебное заседание отложено.

В судебном заседании 23.07.2024 представитель истца заявил ходатайство об уточнении исковых требований, в котором заявитель просит суд принять п. 2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции:

«Стоимость имущества составляет 14 867 344 руб. 00 коп. (НДС не предусмотрен).».

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований.

Рассмотрев ходатайство представителя истца об уточнении исковых требований, суд считает, что в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации его следует удовлетворить.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

При этом суд руководствовался следующим.

06 декабря 2021г. между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Арендатор) и Управлением муниципальной собственностью администрации города Ульяновска (Арендодатель) заключен договор № 10631-т, в соответствии с которым Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение (Объект), расположенное по адресу: г.Ульяновск, Засвияжский район, ул. Азовская, д. 66, для использования под оказание услуг населению (кроме оказания ритуальных услуг, услуг бань, саун, общественного питания, торговли). Общая площадь объекта составляет 1 156 кв.м. (1-й этаж, помещения №№ 1-40, 2-й этаж, помещения №№ 1, 4-39), кадастровый номер 73:24:030101:837 (п.1.1 договора).

10.09.2021 указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ульяновской области.

29 декабря 2023 года Управлением муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества, согласно п.2.1 которого стоимость имущества, указанная в договоре, составляет 23 265 664 руб. 22 коп.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 направил в адрес ответчика протокол разногласий к проекту договора, в котором просил изложить п.2.1 договора в следующей редакции: «п. 2.1. «Стоимость имущества составляет 15 467 000 (пятнадцать миллионов четыреста девяносто семь тысяч) рублей 00 копеек (НДС не предусмотрен)».

Письмом от 05.02.2024г. № 1462-04 Управление муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска отказало Индивидуальному предпринимателю ФИО1 в заключении договора купли-продажи на условиях предложенных истцом, в связи с чем Индивидуальный предприниматель обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с настоящим исковым заявлением об урегулировании разногласий по договору купли-продажи недвижимого имущества, приобретаемого Индивидуальным предпринимателем в ходе реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Истец, с учетом ходатайства об уточнении исковых требований, просит принять п. 2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции истца:

«Стоимость имущества составляет 14 867 344 руб. 00 коп. (НДС не предусмотрен).».

В силу части 1 статьи 11 ГК РФ судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные гражданские права.

Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с п. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Ответчик не отрицает того факта, что истец соответствует всем условиям, указанным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, и необходимым для реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых нежилых помещений.

В силу пункта 2 части 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

При этом доводы, касающиеся недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, могут быть заявлены субъектом малого и среднего предпринимательства, в том числе, и в качестве основания иска об урегулировании разногласий по соответствующему договорному условию, предъявляемого в суд в соответствии со статьями 445 - 446 ГК РФ.

Из отчета № 09-10/23 от 26.08.2021г., подготовленного ООО «Гудвилл Плюс» по заказу ответчика, стоимость спорного имущества по состоянию на 18.10.2023 составляет 23 265 664 руб. 22 коп.

Согласно представленному Индивидуальным предпринимателем ФИО1 заключению №001/204 от 18.01.2024г., подготовленному ООО «Актавиа-Про», рыночная стоимость арендуемых помещений составляет 15 497 000 руб. 00 коп.

В связи с возникшими разногласиями по вопросу стоимости рыночной стоимости арендуемого ИП ФИО1 имущества, определением Арбитражного суда Ульяновской области от 25.04.2024 по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки консалтинга и финансовой экспертизы «Финэкс» ФИО4.

В соответствии с экспертным заключением №1031/05-2024 от 24.05.2024 рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 1 156 кв.м., кадастровый номер 73:24:030101:8372, расположенных по адресу: <...> этаж 1, пом. №№ 1-40, этаж № 2 пом. 1, 4-39 составляет: 14 867 344 руб. 00 коп.

Как разъяснено в п.12 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 №23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Представленное заключение эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки консалтинга и финансовой экспертизы «Финэкс» соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статьям 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в заключение эксперта отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, выводы эксперта не содержат неясностей и противоречий, в связи с чем, указанное заключение эксперта признано судом надлежащим доказательством по делу.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ предусмотрена обязанность каждого лица, участвующего в деле, доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Ответчиком экспертное заключение не оспорено, ходатайство о проведении повторной или дополнительной экспертизы не заявлено.

Принимая во внимание представленные в материалы дела доказательства и, учитывая выводы экспертного заключения Общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки консалтинга и финансовой экспертизы «Финэкс», суд приходит к выводу, что исковые требования следует удовлетворить и изложить п.2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции: «Стоимость имущества составляет 14 867 344 (четырнадцать миллионов восемьсот шестьдесят семь тысяч триста сорок четыре) рубля (НДС не предусмотрен).»

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Учитывая, что исковые требования судом удовлетворены, расходы истца по оплате госпошлины и по оплате судебной экспертизы возлагаются на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176-177, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л :

Ходатайство представителя истца об уточнении исковых требований удовлетворить.

Исковые требования удовлетворить.

Изложить п.2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества площадью 1156 кв.м., назначение: нежилое помещение, этаж № 1,2 кадастровый номер 73:24:030101:8372, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, Засвияжский район, ул. Азовская, д. 66, этаж № 1, пом. №№ 1-40, этаж № 2,пом. 1, 4-39 в следующей редакции:

«Стоимость имущества составляет 14 867 344 (четырнадцать миллионов восемьсот шестьдесят семь тысяч триста сорок четыре) рубля (НДС не предусмотрен).».

Взыскать с Управления муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. 00 коп., расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 28 000 руб. 00 коп.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока с момента его принятия и может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.


Судья П.Г. Юдин