Решение от 3 июля 2017 г. по делу № А40-210847/2016

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № 210847/16-37-1906
г. Москва
03 июля 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 13 июня 2017 года

Полный текст решения изготовлен 03 июля 2017 года

Арбитражный суд г.Москвы в составе:

Председательствующего судьи Скачковой Ю.А. единолично

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрел дело по иску Открытого акционерного общества «Елисеевский магазин» (ОГРН , ИНН <***> дата г.р. 25.07.2002)

к ответчику ГУП ГОРОДА МОСКВЫ "РЭМ" (ОГРН <***>, ИНН <***> дата г.р. 12.07.2004)

третье лицо: ДГИГМ

о признании недействительным уведомления об установлении ставки арендной платы

с участием:

от истца – ФИО2 по доверенности от 06.02.2017

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 22.12.2016 № 360, ФИО4 по доверенности от 09.06.2017 № 1

от третьего лица – ФИО5 по доверенности от 09.01.2017 № 33-Д-6/17

эксперты ФИО6, ФИО7

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество «Елисеевский магазин» обратилось с иском к ГУП «Московское имущество» (с учетом принятого судом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ в соответствии с заключением судебной экспертизы) о признании недействительным уведомления от 22.06.2016г. №12-12/5763/16 о ставке арендной платы на 2016г. по договору аренды от 30.11.2009г. №01-00255/09 и установлении ставки арендной платы на 2016г. по договору аренды от 30.11.2009г. №01-00255/09 в размере 24 817 рублей за 1 кв.м. в год без НДС.

Суд протокольным определением от 26.12.2016г. изменил наименования ответчика с ГУП «Московское имущество» на ГУП г. Москвы «РЭМ».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Департамент городского имущества г.Москвы.

Определением от 13.06.2017г. суд отказал Департаменту культурного наследия города Москвы во вступлении в дело качестве третьего лица без самостоятельных требований.

Ответчиком заявлено ходатайство об оставлении иска без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Суд определением от 31.01.2017г. отказал ответчику в удовлетворении ходатайства об оставлении иска без рассмотрения, поскольку в материалах дела имеется претензия истца от 10.10.2016г. с доказательством вручения ее ответчику 11.10.2016г. (том 1, л.д.42), а также письмо истца от 09.08.2016г. (том 2, л.д.69), которые суд в совокупности расценивает как доказательство соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что ставка арендной платы, определенная ответчиком в уведомлении от 22.06.2016г., не является рыночной, что не соответствует ст. 10 ГК РФ, ст. 7, 8, 12, Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ссылается на решение Арбитражного суда г.Москвы от 30.10.2015г. по делу №А40-36425/15-60-289, в соответствии с которым истцу установлена арендная ставка на 2015г. в размере 24 259 рублей за 1 кв. м без НДС на основании заключения судебной экспертизы, тогда как в следующем периоде ответчик увеличил ставку более чем в 1,5 раза (на 49%) при отсутствии экономических и иных условий, способствующих такому увеличению.

Представитель истца в заседании суда исковые требования поддержал.

Представитель ответчика исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве и пояснениях на иск. Полагает, что иск не подлежит удовлетворению, поскольку уведомление об изменении ставки арендной платы направлено в адрес истца на основании отчета об оценке рыночной ставки арендной платы, а предусмотренная договором процедура одностороннего изменения ставки арендной платы согласована сторонами.

Представитель третьего лица поддержал позицию ответчика, отзыв на иск не представил.

Суд, рассмотрев исковые требования, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, считает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 01.03.1997г. между Управлением государственного контроля охраны и использования памятников истории и культуры г.Москвы и ЗАО «Елисеевский магазин» был заключен охранно-арендный договор №561 жилого дома с торговым залом по адресу: <...>, общей площадью 2100,5 кв.м.

27.09.2010г. между Департаментом имущества города Москвы и ОАО «Елисеевский магазин» было заключено дополнительное соглашение к охранно-арендному договору, в соответствии с которым договору был присвоен учетный номер Департамента от 30.11.2009г. №01-00255/09.

15.05.2015г. истцом получено уведомление №12-12/3179/15 от 06.05.2015г. от ГУП «Московское имущество» о том, что Распоряжением Департамента городского имущества г.Москвы от 20.04.2015г. №5386 нежилые помещения, являющиеся предметом договора аренды, переданы в хозяйственное ведение ГУП «Московское имущество».

25.07.2016г. ОАО «Елисеевский магазин получено уведомление ГУП «Московское имущество» от 22.07.2016г. №12-12/5763/16 о ставке арендной платы на 2016г. по договору №01-00255/09. В соответствии с указанным уведомлением ставка арендной платы установлена из расчета 88 493 565,72 рублей в год, в том числе НДС - 13 499 018,52 рублей.

Поскольку из уведомления от 22.07.2016г. не усматривалось, на основании чего арендодателем изменена арендная ставка, арендатор направлен запрос об основаниях повышения арендной платы. Как усматривается из ответа ответчика от 12.09.2016г. №12-12/6994/16, перерасчет арендной ставки на 2016г. произведен на основании отчета независимого оценщика от 22.06.2016г. №Э-09-06. Отчет об определении рыночной ставки истцу не направлялся.

Ответчиком в материалы дела представлен отчет №Э-09-06 от 22.06.2016г., выполненный ООО «Единый Центр Оценки и Экспертизы», на основании которого арендодателем была установлена новая ставка арендной платы в 36 224 рублей за 1 кв.м. в год без НДС.

Истец с результатами оценки, проведенной ООО «Единый Центр Оценки и Экспертизы», не согласился, в связи с чем по ходатайству истца по делу назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спор или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005г. №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст.82 - 87 АПК РФ).

В соответствии со ст.82 АПК РФ, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. Лица, участвующие в деле, вправе ходатайствовать о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц или о проведении экспертизы в конкретном экспертном учреждении.

Проведение экспертизы поручено экспертам Центра независимой экспертизы собственности ФИО7 и/или ФИО8 и/или ФИО6, как предложившего наиболее квалифицированного эксперта. На разрешение экспертов был поставлен вопрос: какова рыночная стоимость права пользования на условиях договора аренды №01-00255/09 от 30.11.2009г. объектом недвижимого имущества общей площадью 2070,3 кв.м., расположенного по адресу: <...> по состоянию на 21.06.2016г.

Согласно заключения экспертов рыночная стоимость права пользования на условиях договора аренды №01-00255/09 от 30.11.2009г. объектом недвижимого имущества общей площадью 2070,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 21.06.2016г. составляет 24 817 рублей/кв.м. в год без учета НДС.

От ответчика и Департамента городского имущества города Москвы поступили возражения по содержанию и выводам экспертного заключения.

По вызову суда эксперты ФИО7 и ФИО6 23.05.2016 и 13.06.2016г. явились в судебное заседание, судом отобраны расписки о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения или показания эксперта по ст. 307 УК РФ.

Экспертами были представлены суду письменные пояснения на возражения ответчика по проведенной экспертизе, эксперты также ответили на вопросы суда и лиц, участвующих в деле.

Эксперты пояснили суду, что 02.03.2017г. ими осуществлялся осмотр объекта оценки, при проведении которого присутствовали представителя истца и ответчика. К заключению эксперта, представленному в суд, приложен акт, в котором отсутствует подпись представителя ответчика. При копировании и сканировании данного документа была допущена техническая опечатка – приложена не оригинальная версия акта осмотра помещений по причине допущенных сторонами при заполнении актов осмотра ошибок. В рамках судебного заседания суд приобщил к материалам дела оригинал акта осмотра с указанием на присутствие сторон на осмотре: от истца (ФИО9) и от ответчика (Ткачук Н.А).

Как пояснили эксперты и не оспорили представители сторон, осмотр объекта произведен в присутствии представителей истца, ответчика экспертами Марченковой С.В. и Климачевой Л.М. Эксперт Аносов А.М. выполнял роль эксперта-организатора.

Вывод о техническом состоянии объекта, о назначении помещений и текущем использовании объекта, состоянии отделки помещений, наличии отдельного входа, паркинга, классификации торговой недвижимости и затратах на содержание объекта культурного наследия сформирован группой экспертов в составе: ФИО6, ФИО8, ФИО7

Формирование вышеуказанных выводов для объекта с открытым доступом возможно по материалам фотофиксации, панорамным снимкам «Яндекс-карты», документов, предоставленных судом без визуального осмотра.

На основании статьи 22 Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ эксперты «совместно анализируют полученные результаты» и «придя к общему мнению, эксперты составляют и подписывают совместное заключение». При производстве комиссионной судебной экспертизы экспертами одной специальности, каждый из них проводит исследования в полном объеме, и они совместно анализируют полученные результаты.

Придя к общему мнению, эксперты составляют и подписывают совместное заключение или сообщение о невозможности дачи заключения. В случае возникновения разногласий между экспертами каждый из них или эксперт, который не согласен с другими, дает отдельное заключение.

Экспертами подготовлено и подписано единое заключение.

Все выбранные экспертами объекты-аналоги для расчета рыночной ставки аренды находятся в одной ценообразующей зоне, в пределах одного района.

Эксперты пояснили, что при определении ставки арендной платы принимались особенности заключенного истцом договора и его обязательств по проведению реконструктивных работ.

Для производства экспертизы судом были представлены документы, свидетельствующие о затратах истца на проведение работ, в том числе: задание на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, охранное обязательство пользователя объекта культурного наследия №16-23/005-1157/11 от 26.04.2012 г., акт технического состояния объекта №16-11/005-1157/11 от 26.04.2012 г., договор №15 от 29.04.2014г. на проведение комплекса работ по реставрации фасадов здания с дополнениями к нему, локальные сметы, разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия федерального значения, справки о состоянии выполненных работ и затрат, акты приемки выполненных работ, акт приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия народов РФ №ДКН-1752683-2015 от 30.10.2015 г., заключение эксперта по арбитражному делу №А40-36425/15, выполненное ООО «ЭКСПЕРТ» от 07.09.2015 г.

В ходе анализа предоставленной документации, экспертами было выявлено обременение. Дом № 14 по Тверской улице в Москве (известный как дом ФИО11 или дом ФИО12) — памятник истории и культуры Москвы XVIII века; в нём расположен знаменитый гастроном «Елисеевский», а также Мемориальный музей ФИО13 «Преодоление». Согласно охранно-арендному договору №561 от 01.031997г. на пользование недвижимым памятником истории и культуры – жилой дом с торговым залом, XVIII-XIX вв, Тверская ул., д. 14, стр. 1, подв. – V, 1-ый этаж – I, 3 этаж – II присутствует охранное обязательство, связанное с содержанием данного объекта недвижимости, что учтено при производстве экспертизы.

Судом проверено и установлено применение при проведении судебной экспертизы «Методических рекомендаций об оценке объектов недвижимости, отнесенных в установленном порядке к объектам культурного наследия» (одобрены Советом по оценочной деятельности от 23 июня 2015 г.).

Согласно п. 6.4 Методических рекомендаций: «оценка ОКН производится с учетом:

- обременений, которые возникают из содержания охранного договора, охранного обязательства, договора аренды ОКН или его части;

-преимуществ, которые выражаются в возможном вкладе нематериального актива, связанного с ОКН, его местоположении: близость к центрам деловой активности, роли в архитектурно-планировочной среде, характере строительных конструкций, форме и содержании фасада и интерьеров».

К обременениям, которые возникают из содержания охранного договора, охранного обязательства, договора аренды ОКН или его части, относятся затраты на содержание данного объекта недвижимости.

Согласно п. 9 Условий охранно-арендного договора №561: «арендатор обязан своевременно производить ремонтно-реставрационные, консервационные и реставрационные работы по арендуемому памятнику арендатор в сроки и в объемах, предусмотренных в предлагаемом акте технического состояния и по специальному решению госоргана на право производства таковых».

Согласно п. 10 Условий охранно-арендного договора №561: «обеспечение научно-технической проектной документацией ремонтно-реставрационных, консервационных, реставрационных и противоаварийных работ по арендуемому памятнику производится арендатором за свой счет».

Актом технического состояния (раздел 4) установлен подробный перечень видов работ со сроками их исполнения, в результате анализа акта установлено наличие дополнительных затраты на содержание объекта аренды.

Судом на экспертизу были представлены документы, свидетельствующие о затратах истца на проведение работ. В результате анализа данной документации экспертами было выявлено наличие затрат по реставрации фасада по Козицкому переулку (по состоянию на февраль 2014 г.) и по реставрации главного фасада и картуш.

Как установлено экспертами, общие затраты истца на проведение работ по реставрации фасадов составили по состоянию на 2014г. 36 500 000 руб. с учетом НДС. Без учета НДС данная сумма составляет 30 932 204 руб. Данные затраты распространяются на всех собственников здания, в котором расположены арендуемые помещения, в связи с чем была определена доля затрат, приходящихся на арендатора исследуемого имущества. Общая площадь здания, в котором расположены арендуемые помещения, составляет 8 435,9 кв.м. Доля помещений, приходящихся на объект аренды – 24,5%.

Так как цены на строительно-монтажные работы изменяются с течением времени, то эксперты сочли необходимым скорректировать данные затраты по состоянию на дату определения рыночной стоимости (21.06.2016г.) с использованием данных справочника «Ко-инвест. Индексы цен в строительстве» (выпуск №96). Таким образом определены расходы, связанные с содержанием объекта аренды, в размере 1 481 717 рублей в год без учета НДС.

В ходе исследования экспертами отдельно определена рыночная ставка арендной платы для торговых помещений первого этажа и подвала (1502,6 кв.м.), которая без учета корректировки составила 28 954 руб/.кв.м. без НДС и для административных помещений (567,7 кв.м.), которая составила 16 478 руб./кв.м. с НДС. С учетом произведенной корректировки итоговая величина годовой рыночной стоимости права пользования всем нежилым помещением общей площадью 2070,3 кв.м. на условиях договора аренды №01-00255/09 от 30.11.2009г. составила 24 817 руб./кв.м. в год без НДС.

По результатам дачи экспертами пояснений на вопросы суда и представителей лиц, участвующих в деле, суд установил, что вывод экспертов о величине рыночной стоимости объекта в рамках применяемых подходов сформирован на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ.

Суд согласен с выводами эксперта о проведенной корректировке итоговой величины арендной ставки в связи с расходами истца по проведению реставрации. При этом, суд принимает во внимание обстоятельства, установленные решением Арбитражного суда г.Москвы от 30.10.2015г. по делу №А40-36425/15-60-289 по иску ОАО «Елисеевский магазин» об установлении арендной ставки пользования спорными помещениями на 2015г. с учетом затрат истца на содержание объекта культурного наследия.

При рассмотрении вышеуказанного указанного дела суд пришел к выводу о необходимости корректировки арендной ставки с учетом затрат на содержание объекта.

Решение Арбитражного суда г.Москвы от 30.10.2015г. по делу №А40-36425/15-60-289 оставлено без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2016г. и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 22.06.2016г.

При рассмотрении настоящего дела суд принял во внимание, что в рамках рассмотрения дела №А40-36425/15 расходы истца на производство реконструкции фасадов в 2014г.-2015г. были капитализированы на основании Постановления Правительства Москвы от 31.06.2007г. №651-ПП из расчета на 5 лет и, соответственно, в 2015 году были учтены в размере 1/5 от общей стоимости произведенных работ, что отражено в решении Арбитражного суда г.Москвы от 30.10.2015г. по делу №А40-36425/15-60-289. В этой связи суд соглашается в выводами судебной экспертизы о том, что в 2015-2019 гг. рыночная ставка арендной платы подлежала корректировке с учетом ранее понесенных затрат истца на реставрацию, несмотря на то, что реставрация в 2016г. истцом не осуществлялись, что и было учтено экспертами при производстве экспертизы.

Ответчик заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Суд отказал в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, ввиду отсутствия оснований, предусмотренных ст.87 АПК РФ.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы, экспертное заключение, в том числе по результатам судебной экспертизы. подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований или возражений.

В материалах дела имеется два экспертных заключения по оценке рыночной стоимости арендной платы за спорное имущество: представленный ответчиком отчет №Э-09-06 от 22.06.2016г., выполненный ООО «Единый Центр Оценки и Экспертизы» и заключение Центра независимой экспертизы собственности по делу № А40-210847/16-37-1906 от 14.04.2017г. по результатам судебной экспертизы.

Оценив экспертное заключение ЦНЭС по результатам назначенной судом оценочной экспертизы, суд принимает его в качестве доказательства величины рыночной стоимости права пользования спорным объектом на праве аренды по состоянию на 21.06.2016г., как соответствующее требованиям ст.82,83, 86 АПК РФ, ст.11, 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, утвержденным Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007г. №254, 255, 256, и основанного на материалах дела. Оснований считать выполненное экспертное заключение не соответствующим требованиям закона судом при рассмотрении дела не установлено. Какие-либо сомнения в обоснованности заключения экспертов у суда отсутствуют.

Суд не принимает представленный ответчиком отчет №Э-09-06 от 22.06.2016г., выполненный ООО «Единый Центр Оценки и Экспертизы» в качестве доказательства величины рыночной стоимости объекта аренды в связи со следующим.

Объект аренды – нежилое помещение общей площадью 2070,30 кв.м. по адресу: <...> – является памятником архитектуры и включен в перечень объектов культурного наследия федерального значения.

Департаментом культурного наследия города Москвы 30.09.2015г. оформлен паспорт объекта культурного наследия «Здание магазина № 1 «Гастроном» (магазин ФИО12), конец XIX – начало XX вв.». Согласно п. 1.1 ст. 21 Федерального закона «Об объектах культурного наследия» в паспорт объекта культурного наследия внесено описание предмета охраны объекта культурного наследия.

Статья 47.6 Федерального закона «Об объектах культурного наследия» предусматривает, что в отношении объекта культурного наследия в обязательном порядке заключается охранное обязательство, в котором указываются требования в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, по сохранению объекта культурного наследия в соответствии со статьей 47.2 указанного закона, по содержанию и использованию объекта культурного наследия и иные требования.

Охранным обязательством устанавливаются обязанности лица (лиц), пользующегося объектом, по финансированию мероприятий, обеспечивающих выполнение требований в отношении объекта культурного наследия и по соблюдению требований к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия, включенного в реестр.

22.03.2011г. к договору было заключено охранное обязательство пользователя объекта культурного наследия, раздел 2 которого, в частности, предусматривает следующие обязанности арендатора: содержать в благоустроенном состоянии территорию Общества в пределах границ отведенного земельного участка, содержать Объект и все связанное с ним имущество в надлежащем санитарном, противопожарном и техническом состоянии и нести все расходы, связанные с этим, самостоятельно и за свой счет принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем Объекта: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и пр.

Таким образом, статус объекта оценки, являющегося памятником, свидетельствует о том, что собственник или иной законный владелец объекта культурного наследия, помимо расходов по приобретению прав на объект, несет и иные расходы, связанные с особенностями содержания объекта культурного наследия, его реставрацией.

Разделом XI Методических рекомендаций по оценке объектов недвижимости, отнесенных в установленном порядке к объектам культурного наследия, разработанных в развитие и дополнение федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611, установлено, что при расчете величины рыночной стоимости объекта культурного наследия необходимо обратить особое внимание на условия договора аренды, избыточные издержки и преимущества, которые дает владение и пользование объектом культурного наследия. При этом заданием на оценку должны быть оговорены условия аренды. Этому корреспондирует пункт 5.2.6. рекомендаций, предусматривающий, что «в случае, когда определению подлежит величина рыночной арендной платы, в задании на оценку должны быть указаны условия аренды: срок аренды, периодичность платежей, возможность индексации арендной ставки, величина и периодичность этой индексации, возможность и объем учета затрат на проведение ремонтно-реставрационных работ, срок освобождения от уплаты аренды (при наличии) и т.п.».

В отчете №Э-09-06 от 22.06.2016г. ООО «Единый Центр Оценки и Экспертизы», представленном ответчиком, имеются недостатки, влияющие на выводы эксперта о размере арендной платы по договору. Поскольку из отчета не следует, что эксперт при производстве экспертизы эксперт руководствовался названными рекомендациями: отсутствует анализ наличия, отсутствия, содержания избыточных издержек и преимуществ владельца и пользователя объекта культурного наследия, не учтены эксплуатационные и коммунальные расходы применительно к статусу объекта культурного наследия, не учтены расходы на поддержание памятника в надлежащем состоянии. Также из заключения не следует, что при производстве экспертизы эксперт учел сведения паспорта объекта культурного наследия и охранного обязательства, приложенных к заключению.

Кроме того, в отчете не нашли отражения условия договора аренды, отсутствует анализ условий данного договора, к отчету об оценке не приложен текст договора аренды, таким образом, не ясно, был ли ознакомлен оценщик с его условиями.

При этом оценщик указывает, что помещение может быть использовано только под торговые цели. Однако из договора следует, что разрешенным использованием помещений является как использование как под торговый зал, так и под административные помещения. Из планов БТИ, экспликации и фотографий самого оценщика следует, что под торговые используются только помещения 1 этажа, помещения третьего этажа используются под офисы, они не приспособлены для использования под торговые помещения.

Таким образом, расчет размера арендной платы произведен с учетом того, что все помещения общей площадью 2070,3 кв.м являются помещениями торгового назначения, использованы объекты-аналоги исключительно торгового назначения без учета, что помещения общей площадью 567,7 кв.м. (1/3 от всего объема) являются помещениями офисного назначения. Также при подборе аналогов не было учтено, что помещения общей площадью 517,2 кв.м. расположены в подвальном этаже и также не используются под торговлю.

С учетом того, что при подготовке отчета оценщиком не были учтены основополагающие обстоятельства, относящиеся к статусу объекта, его разрешенному использованию и его содержанию, судом для разрешения вопроса о рыночной ставке арендной платы назначена судебная экспертиза.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что ставка, установленная ответчиком в уведомлении ответчика от 22.06.2016г., не является рыночной.

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Вместе с тем, в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В силу ст. 16 АПК РФ, вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Суд расценивает действия ответчика при установлении ставки арендной платы для истца на 2016г. без учета выводов, изложенных в решении Арбитражного суда г.Москвы от 30.10.2015г. по делу №А40-36425/15-60-289, установившим обязательность учета затрат на содержание объекта недвижимости при установлении ставки арендной платы, чего не было ответчиком сделано, как злоупотребление правом.

На основании изложенного, учитывая, что ставка арендной платы, установленная в уведомлении ответчика от 22.06.2016г. №12-12/5763/16, не является рыночной, такое уведомление является недействительным.

В соответствии с п.8 дополнительного соглашения к договору аренды от 27.07.2011г., начиная с 2010г. арендатор вправе в одностороннем порядке, не чаще 1 раза в год, изменять ставку арендной платы. Указанное изменение ставки производится при принятии Правительством Москвы решения о централизованном изменении ставки арендной платы. Изменение ставки арендной платы оформляется уведомлением.

Тем же пунктом 8 дополнительного соглашения установлено, что арендодатель направляет в адрес арендатора уведомление с указанием нового установленного размера арендной платы с приложением расчета, ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке и считается согласованной сторонами через один месяц с момента отправления такого уведомления.

Статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, из пункта 8 дополнительного соглашения следует, что арендатору предоставляется один месяц для выражения своего несогласия с направленным уведомлением о новом размере арендной платы, а в случае отсутствия возражений, ставка считается согласованной.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что арендная ставка подлежит установлению исходя из рыночной ставки арендной платы, определенной по результатам судебной экспертизы, а именно, в размере 24 817 рублей за 1 кв.м. в год без учета НДС.

Суд отклоняет довод ответчика и третьего лица, что истец не вправе оспаривать изменение арендной ставки, поскольку условиями договора предусмотрена возможность ее одностороннего изменения. Обращаясь с настоящим иском, истец не оспаривает право ответчика в одностороннем порядке раз в год изменять ставку арендной платы, но оспаривает сам ее размер, полагая, что он не является рыночным и основан на данных недостоверного оценочного заключения. Иной подход допускал бы возможность произвольного установления размера арендной платы со стороны арендодателя, что не допустимо в силу действующего законодательства, поскольку законодатель определил, что арендная ставка может устанавливаться исключительно на основании отчета независимого оценщика исходя из ее рыночной стоимости.

Как усматривается из уведомления ответчика от 22.07.2016г. и его письма от 12.09.2016г. им изменена ставка арендной платы на основании вновь проведенной оценки недвижимого имущества.

Суд также считает не состоятельным довод ответчика о том, что изменения истцом иска по результатам судебной экспертизы является одновременным изменением предмета и основания иска.

Истец обратился с иском за установлением рыночной ставки с применением коэффициента – дефлятора к ранее установленной судом рыночной ставке в соответствии с п.3 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 №809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы».

Основанием иска послужило увеличение ответчиком арендной ставки более, чем в 1,5 раза (на 49%) по сравнению с тем, как это было установлено решением арбитражного суда г.Москвы от 30.10.2015г. по делу №А40-36425/15-60-289.

По результатам судебной оценочной экспертизы, назначенной ввиду наличия спора сторон о рыночной величине права арендного пользования, истец изменил исковые требования и просил установить рыночную ставку арендной платы на основании заключения эксперта. Суд установив, что при изменении предмета материально-правовые основания, на которых истец основывал свои требования, остались неизменными, принял уточнение иска как соответствующее ст.49 АПК РФ.

Из материалов дела следует, что судебная экспертиза была назначена по ходатайству истца, с внесением денежных средств на депозитный счет суда. Экспертные работы выполнены, заключение получено арбитражным судом, экспертным учреждением выставлен счет от 20.04.2017г. № А40-210847/16 на сумму 30 000 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, расходы на оплату услуг экспертизы, а также госпошлина по иску подлежат взысканию с ответчика в пользу истца на основании ст.ст. 86, 102, 110 АПК РФ.

С учетом изложенного, на основании ст.ст.10, 168 ГК РФ, ст.8 ФЗ «Об оценочной деятельности», руководствуясь ст.ст.4,8,9, 16, 49,65,71,75,82,102,110,131,167-171,176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительными уведомление ГУП города Москвы «РЭМ» от 22.07.2016г. № 12-12/5763/16 о ставке арендной платы на 2016 год по договору аренды от 30.11.2009г. № 01-00255/09.

Установить ставку арендной платы на 2016 год по договору аренды от 30.11.2009г. № 01-00255/09 в размере 24 817 (двадцать четыре тысячи восемьсот семнадцать) руб. за 1 кв.м. в год без НДС.

Взыскать с ГУП города Москвы «РЭМ» (ОГРН <***>, ИНН <***> дата г.р. 12.07.2004) в пользу Открытого акционерного общества «Елисеевский магазин» (ИНН <***> дата г.р. 25.07.2002) 6 000 (шесть тысяч) руб. 00 коп. государственную пошлину и 30 000 (тридцать тысяч) руб. 00 коп. расходов по экспертизе.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в месячный срок со дня его принятия и в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Ю.А. Скачкова