Постановление от 8 октября 2025 г. по делу № А56-117407/2024

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А http://13aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-117407/2024
09 октября 2025 года
г. Санкт-Петербург
Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 09 октября 2025 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Балакир М.В. судей Изотовой С.В., Целищевой Н.Е.

при ведении протокола судебного заседания ФИО1 при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 20.11.2024 от ответчиков: 1. представитель ФИО3 по доверенности от 27.12.2024;

2. представитель ФИО4 по доверенности от 09.01.2025

рассмотрев апелляционные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» на

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.07.2025 по делу № А56-117407/2024 (судья Титова М.И.), принятое по иску

общества с ограниченной ответственностью «История стеклянного городка» к 1)

Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга; 2) акционерному обществу «Фонд имущества Санкт-Петербурга»

о признании недействительными торгов при проведении открытого аукциона в электронной форме,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «История стеклянного городка» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик, Комитет), Акционерному обществу «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее – ответчик, Фонд) о признании недействительными торгов при проведении открытого аукциона в электронной форме лот 2 на право заключения договора аренды объекта нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, <...> А, помещение ЗН, этаж 2, общей площадью 310,5 кв. м., кадастровый номер 78:37:1711102:1095, находящегося в государственной собственности Санкт- Петербурга (извещение Nº 21000019360000000330), проведенные 05.06.2024; о признании недействительным договор аренды Nº 06-064861 от 24.06.2024 форме заключенный по результатам подведения итогов открытого аукциона в электронной

форме от 05.06.2024 г. (извещение Nº 21000019360000000330), о взыскании неосновательного обогащения в размере 111 053 руб. 30 коп., о взыскании судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 25 000 руб.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.07.2025 заявленные требования удовлетворены частично.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчики обратились с апелляционными жалобами, полагая принятое решение суда незаконным и подлежащем отмене.

В настоящее судебное заседание явились представители сторон, которые дали пояснения по делу.

Ответчики поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах. Истец против удовлетворения апелляционных жалоб возражал.

Как видно из материалов дела, Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга было принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды объекта нежилого фонда, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга от 24.04.2024 № 05-25-17870/24-0-0 (далее - Решение от 24.04.2024). Согласно указанному Решению от 24.04.2024 на торги передавалось право аренды в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...>, литера А, помещение 3-Н, общей площадью 310,5 кв.м., кадастровый номер 78:37:1711102:1095 (далее - Объект).

На основании распоряжения Комитета от 15.11.2021 № 90-р «О проведении конкурсного отбора юридических лиц для осуществления функций по организации и проведению от имени Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга аукционов на право заключения договоров аренды объектов нежилого фонда, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга» Фонд был выбран в качестве специализированной организации для осуществления функции подготовки, организации и проведения от имени Комитета аукционов на право заключения договоров аренды объектов нежилого фонда, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга.

Таким образом, Акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга», на основании договора от 10.01.2022 Nº Фао-1/2022, заключенного Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга, осуществляет от имени Комитета функции по организации и проведению аукционов на право заключения договоров аренды объектов нежилого фонда, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга.

Согласно п. 3 Решения от 24.04.2024 торги проводились в форме электронного аукциона (далее – аукцион). Информация об аукционе (извещение № 21000019360000000330) содержалась в Документации об аукционе (лот № 2), размещенной на Официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении аукциона www.torgi.gov.ru/new, а также на сайте АО «СбербанкACT» - utp.sberbank-ast.ru и сайте Фонда - фондимущества.рф.

ООО «МИТФОРД» (нынешнее наименование ООО «История стеклянного городка») была подана Заявка на участие в аукционе от 31.05.2024 года и перечислена сумма задатка, что подтверждается платежным поручением № 2 от 31.05.2024 года.

В соответствии с Протоколом подведения итогов открытого аукциона в электронной форме от 05.06.2024 года победителем аукциона было признано общество с ограниченной ответственностью «МИТФОРД», предложившее наибольший размер годовой арендной платы в сумме 2 397 204 руб. 77 коп. (без учета НДС 20%).

24 июня 2024 г. между городом федерального значения Санкт-Петербург, представленного Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга, и ООО «Митфорд» (в настоящее время ООО «История стеклянного городка») заключен договор аренды Nº 06-А064861 от 24 июня 2024 г., в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда - нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург, <...> А пом. ЗН, кадастровый номер 78:37:1711102:1095.

Как указал истец в обоснование иска, в аукционной документации содержалась недостоверная информация, которая существенно повлияла на принятие им решения об участии в торгах; допущенное ответчиками нарушение, по мнению заявителя, повлекло отсутствие возможности у Общества использовать нежилое помещение в соответствии с целями, указанными в п. 1.1. договора аренды Nº 06-А064861 от 24.06.2024 г. Также истец указал, что ООО «Митфорд» обратилось в Комитет с заявлением о расторжении спорного договора. По результату обращения, сторонами достигнуто и подписано соглашение о расторжении договора от 10 июля 2024 г.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.07.2025 заявленные требования удовлетворены частично: торги при проведении открытого аукциона в электронной форме и договор аренды № 06- А064861 от 24 июня 2024 г. признаны недействительными, с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу заявителя взысканы денежные средства в размере 111 053 руб. 30 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 60 553 рублей.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Пунктом 2 статьи 448 ГК РФ предусмотрено, что извещение о проведении торгов должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Извещение о проведении торгов должно содержать достоверную информацию об их предмете и о самих торгах. Указание в извещении недостоверной информации является нарушением правил проведения торгов и в зависимости от обстоятельств дела может являться основанием для признания их недействительными.

Судом первой инстанции было установлено, что аукцион в электронной форме 31.05.2024 года состоялся, Общество было признано победителем торгов.

Судом также установлено и сторонами не оспаривается, что из содержания извещения и документации об аукционе (лот 2, стр. 7-8), размещенной на официальных сайтах, следует, что объектом торгов является объект нежилого

фонда, в частности: «нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург. <...>, литера А, помещение 3-Н.

Проведение аукциона на право заключения договора аренды объекта осуществляется в соответствии с решением Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 24.04.2024 Nº 05-25-17870/24-0-0. Район Санкт-Петербурга: Колпинский. ОКТМО 40342000. Кадастровый номер: 78:37:1711102:1095. Этаж: 2. Общая площадь: 310,5 кв.м. Входы: 4 общих с улицы. Элементы благоустройства: электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация. Целевое назначение: нежилое. Обязанность арендатора по присоединению Объекта к электросетям. Самовольное переустройство. Договор аренды заключается сроком на 10 лет.».

Из размещенных извещения и документов относительного спорного нежилого помещения, в том числе, из схемы расположения входов, следует, что указанное помещение должно иметь 4 входа, из которых согласно ведомости координат центров входов, 2 входа - Nº 1 и Nº2 расположены в характерной точке А, и 2 входа - Nº4 и Nº5 - в характерной точке С.

Информация о наличии 4-х входов в нежилое помещение содержится также и на плане расположения помещения отраженного в Выписке из ЕГРН NºКУВИ-001/2023- 189205409 от 18.08.2023 г., а также в техническом плане помещения, входящих в состав документации, размещенной на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении аукциона www.torgi.gov.ru/new, на сайте АО «Сбербанк -АСТ» - https://utp.sberbank-ast.ru, и сайте - фондимущества.рф.

Между тем, как указало Общество в обоснование иска в ходе приема-передачи помещения ООО «Митфорд» было выявлено фактическое отсутствие входов Nº4 и Nº5 в характерной точке С. При этом, место расположения входов в характерной точке С фактически занято собственником помещения 1-го этажа.

Как следует из материалов фотофиксации, снаружи здание действительно имеет 4 входа, однако фактически в помещение, являющееся Объектом спорных торгов, имеется доступ через 2 входа.

Истец указывал, что допущенное ответчиками нарушение повлекло отсутствие возможности у Общества использовать нежилое помещение в соответствии с целями, указанными в п. 1.1. договора аренды Nº 06-А064861 от 24.06.2024 г., что суд первой инстанции посчитал существенным нарушением.

Полагая, что опубликованная организатором торгов аукционная документация содержала недостоверные сведения о предмете торгов, суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что ответчиками допущено существенное нарушение права Общества как участника торгов на получение достоверной информации о предмете аукциона, в связи с чем удовлетворил требования истца о признании проведенных торгов и договора аренды № 06- А064861 от 24 июня 2024 г., недействительными.

Как видно из материалов дела, Общество является победителем аукциона на право аренды в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...>, литера А, помещение 3-Н, общей площадью 310,5 кв.м., кадастровый номер 78:37:1711102:1095 (далее - Объект), относящегося к собственности Санкт-Петербурга.

Согласно пп. 2 п. 88 Порядка проведения конкурсов или аукционов, утвержденного Приказом ФАС России от 21.03.2023 № 174/23 сформированное с использованием официального сайта извещение о проведении аукциона должно содержать следующие сведения: место расположения, описание и технические характеристики государственного или муниципального имущества (в том числе цветные фотографии в количестве не менее 3 штук), права на которое передаются

по договору, включая площадь помещения, здания, строения или сооружения в случае передачи прав на соответствующее недвижимое имущество.

Указанная информация была размещена в составе аукционной документации.

Объект располагается на втором этаже здания и согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости 17.04.2024 № КУВИ- 001/2024-108940917 (далее - выписка ЕГРН), имеет входы № 1, № 2 и № 3, № 4, расположенные по углам здания. Координаты входа № 1 (128452.46, 73705.65), координаты входа № 2 (128450.76; 73705.48), координаты входа № 3 (128424.07; 73702.70), координаты входа № 4 (128425.66; 73702.86).

Согласно документам технического учета Объекта входы № 1, № 2, с одной стороны, и № 3, № 4, с другой стороны - это два угловых входа в здание с улицы и два угловых входа в помещение с каждого лестничного марша на втором этаже, где располагается Объект.

Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции указал, что имеется ошибочное указание количества входов в Объект (указано 4 входа вместо фактических существующих 2-х входов), что является существенным ,однако при этом судом не установлено, каким образом данное обстоятельство повлияло на результаты торгов, какие права Общества при этом были нарушены и каким образом признание недействительным аукциона сможет восстановить нарушенные права Общества.

Также в решении суда не установлена причинно- следственная связь между данным обстоятельством (фактическое наличие 2-х входов их 4-х согласно выписки ЕГРН) и возможностью использовать Объект в соответствии с условиями Договора и назначением Объекта.

В обоснование своих требований истец ссылается на отсутствие у Общества возможности использовать нежилое помещение в соответствии с целями, указанным в п. 1.1 договора аренды Nº 06-А064861 от 24.06.2024 г. (Согласно п. 1.1 договора аренды помещение предоставлялось для использования под нежилые цели.) Однако конкретных доказательств невозможности использования помещения для нежилых целей истец в материалы дела не представил.

Ссылка заявителя на заключение о строительно-техническом исследовании ООО «Ленинградское Экспертное Общество» № 4384/2 от 28.04.2025 (далее- заключение специалиста) не является таковым доказательством, поскольку в нем лишь фиксируется отсутствие двух входов из четырех, но не констатируется невозможность использования нежилого помещения по прямому назначению под нежилые цели. При этом вопрос существенности или несущественности данного обстоятельства является процессуальным вопросом оценки доказательств (ст. 71 АПК РФ) и не может входить в компетенцию специалиста, а является исключительной прерогативой суда.

Кроме того, необходимо отметить, что к моменту оформления указанного заключения специалиста (28.04.2025) утратили свое действие следующие сертификаты соответствия: Сертификат соответствия № РОСС.RU.KAJI0.0434 от 13.04.2022 на ФИО5 по экспертной специальности «34.1. Судебная оценочная экспертиза» (стр. 14 заключения) и Сертификат соответствия № РОСС. RU.KAJI0.0431 от 13.04.2022 на ФИО5 по экспертной специальности «16.4. Исследование проектной документации, строительных объектов в целях установления их соответствия требованиям специальных правил. Определение технического состояния, причин, условий, обстоятельств и механизма разрушения строительных объектов, частичной или полной утраты ими своих функциональных, эксплуатационных, эстетических и других свойств» (стр. 17 заключения), которые

действовали только до 12.04.2025, в связи с чем данное заключение эксперта не может являться надлежащим доказательством по настоящему делу.

Суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что само по себе ошибочное количество входов не является существенным нарушением, поскольку нежилое помещение имеет основные полноценные входы, позволяющие использовать его по назначению, предусмотренному договором аренды № 06-А064861 от 24.06.2024.

Как указано в абз. 3 п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Согласно правовой позиции, сформулированной в п. 5 Информационного письма президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

Соответственно, для признания торгов недействительными необходимо одновременное наличие:

-существенности нарушения, - негативных последствия, которые повлияли на результаты торгов,

- причинно-следственной связь между нарушениями и их влиянием на результат торгов.

Вместе с тем, вся необходимая информация об Объекте, включая фотографии Объекта была размещена в составе документации об аукционе.

Претендентам на участие в аукционе была предоставлена возможность лично осмотреть Объект, при этом по информации, указанной Фондом, представитель Общества до подачи заявки на участие в торгах осмотрел Объект.

С учетом того, что доступ в Объект имеется и обеспечивается как минимум двумя другими входами, фактическое отсутствие иных входов, обозначенных в выписке из ЕГРН не может рассматриваться как нарушение прав Общества, поскольку подав заявку на участие в торгах в отношении Объекта, Общество подтвердило, что существующее фактическое состояние Объекта не влияет на возможность для него заключить договор аренды и использовать Объект по его назначению.

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, указанной в определении от 27.112017 по делу № 306-ЭС17-10491, подача каждой заявки является волеизъявлением участника торгов, офертой, от которой можно отказаться до определения организатором торгов их победителя, а действия по подаче заявок выражают волю субъекта оборота и направлены на возникновение у него гражданских прав.

Подав заявку на участие в аукционе, Общество согласилось со всеми условиями проведения торгов, в том числе с приобретением в аренду в качестве победителя торгов того имущества и в том состоянии, которое является предметом торгов и указано в информационном сообщении.

Исходя из содержания ст. 488 ГК РФ размещение информации о проведении торгов на официальном сайте www.torgi.gov.ru является публичной офертой, предусмотренной статьей 437 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 437 ГК РФ содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется, признается офертой (публичная оферта).

В соответствии с п. 1 ст. 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

Согласно раздела 6 документации об аукционе «Заявитель, принимая решение об участии в аукционе на право заключения договора аренды объекта нежилого фонда, сведения о котором опубликованы в настоящем Извещении о проведении аукциона, согласен с тем, что подача Заявки и перечисление задатка является подтверждением того, что с состоянием продаваемого объекта и документацией к нему Заявитель ознакомлен».

Также в заявке Общества на участие в аукционе указано, что «Заявитель подтверждает, что на дату подписания настоящей заявки он ознакомлен с характеристиками предмета аукциона, указанными в извещении о проведении аукциона, что Заявителю была представлена возможность ознакомиться с состоянием объекта недвижимости, в результате осмотра Заявитель претензий по качеству, состоянию имущества, а также к документам и информации о предмете аукциона не имеет».

Общество по итогам аукциона, победителем которого оно стало, заключило Договор и приняло Объект во владение и пользование нежилым помещением по акту приема-передачи от 24.06.2024 без каких-либо замечаний, что также является доказательством проявлением намерения Общества вступить в соответствующие арендные правоотношения, владеть и пользоваться Объектом.

В дальнейшем, расторгая договор по соглашению сторон, Общество подтвердило, что признает действительность Договора аренды и добровольно исполняет обязанность арендатора по возврату арендодателю нежилого помещения, вытекающие из положений ст. 622 ГК РФ.

Оспариваемый Договор был исполнен, правовой результат, на который направлена воля сторон при заключении и последующем расторжении Договора, достигнут, в связи с чем суд апелляционной инстанции полагает, что основания для применения к Договору и проведенным торгам положений ст. 449 и ст. 167 ГК РФ отсутствуют.

Кроме того, в нарушение абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ Обществом не указано какие права организации были нарушены проведенными торгами и заключенным Обществом по их итогам Договором, а также то, каким образом признание недействительным электронного аукциона и уже расторгнутого по соглашения сторон Договора может восстановить права Общества.

Учитывая, что Объект находился во владении Общества, а требование о взыскании денежных средств в сумме 111 053,30 руб. по договору аренды от 24.06.2024 № 06-А064861 были зачтены Комитетом в счет погашения задолженности по арендной плате за период 24.06.2024- 10.07.2024 в соответствии с представленным в материалы дела обращением Общества от 05.09.2024 № 04-15-41292/24-0-1, данные денежные средства являются частью арендной платы по Договору за период действия Договора и не подлежат возврату Обществу.

При указанных обстоятельствах, апелляционный суд полагает оспариваемое решение подлежащим отмене и отказывает в удовлетворении требований ООО «История стеклянного городка».

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.07.2025 по делу № А56-117407/2024 отменить.

В иске отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий М.В. Балакир

Судьи Н.Е. Целищева С.В. Изотова