Решение от 4 декабря 2020 г. по делу № А59-2455/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

693000, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 28

Факс 460-945, 460-952, адрес сайта-http://sakhalin.arbitr.ru/

Электронная почта-info@sakhalin.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А59-2455/2020
г. Южно-Сахалинск
4 декабря 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 27.11.2020, решение в полном объеме изготовлено 04.12.2020.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Веретенникова И.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

акционерного общества «Пассажирская компания «Сахалин» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 693020, Сахалинская область, <...>)

к Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 693020, <...>)

к администрации города Южно-Сахалинска (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 693000, <...>)

о признании права собственности на реконструированное здание,

при участии:

от истца: ФИО2 по доверенности от 21.05.2020, ФИО3 по доверенности от 06.10.2020, ФИО4 по доверенности от 13.01.2020 (до перерыва);

от ответчика администрации города Южно-Сахалинска: ФИО5 по доверенности от 16.07.2020;

от ответчика Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области: ФИО6 по доверенности № 15 от 14.01.2020 (после перерыва).

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Пассажирская компания «Сахалин» (далее – истец, АО «Сахалин») обратилось в суд с иском к Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области (далее – ответчик 1, Управление), к администрации города Южно-Сахалинска (далее – ответчик 2, администрация) о признании права собственности на реконструированное здание.

Исковые требования нормативно обоснованы положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы тем, что 10.06.2004 между территориальным управлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Сахалинской области (арендодатель) и ОАО «Российские железные дороги» (арендатор) был заключен договор № 9 аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности. Договор был заключен на период с 01.01.2004 по 31.12.2053.

Среди переданных в аренду земельных участков находился и земельный участок с кадастровым номером 65:01:0000000:0011, на котором находилось здание пункта экипировки вагонов, принадлежащее ОАО «Российские железные дороги» на праве собственности, что подтверждалось свидетельством о государственной регистрации от 09.03.2004 № 65-АА 057807 (пункты 1.1, 1.5 договора аренды).

Договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке.

Согласно пункта 1.2 заключенного 28.05.2010 дополнительного соглашения № 3 к названному договору № 9 в аренду передавался и земельный участок с кадастровым номером 65:01:0102004:44, образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 65:01:0000000:0011.

Дополнительным соглашением от 14.08.2014 № 4 к этому договору аренды № 9 от 10.06.2004 названный договор был изложен в новой редакции.

Государственная регистрация этого дополнительного соглашения была осуществлена 26.09.2014.

Согласно пункта 1.1 этого договора (в новой редакции) в аренду по нему предоставлялся и земельный участок с кадастровым номером 65:01:0102004:44, имеющий площадь 158186 кв.м.

Пунктом 2.1 договора аренды было установлено, что срок действия договора составляет 49 лет.

Пунктом 4.3.4 договора аренды было предусмотрено право арендатора осуществлять на переданных в аренду участках строительство и (или) реконструкцию зданий, строений, сооружений в целях обеспечения устойчивой, эффективной, бесперебойной и безопасной работы железнодорожного транспорта, повышения качества обслуживания пользователей услуг железнодорожного сообщения, а также оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погрузо-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов), сельскохозяйственного производства и иных целей при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными закона и в соответствии с разрешенным использованием земельных участков.

Таким образом, исходя из условий договора аренды, арендатор мог осуществлять реконструкцию зданий, расположенных на переданном в аренду земельном участке.

20.11.2015 между ОАО «Российские железные дороги» и АО «Пассажирская компания «Сахалин» был заключен договор купли-продажи ценных бумаг № 2000001686566/305-ПКС/15, по условиям которого АО «Пассажирская компания «Сахалин» продало ОАО «Российские железные дороги» свои акции, которые покупатель оплатил как денежными средствами, так и иным имуществом, в состав которого входило и здание «Пункт экипировки вагонов», имеющее площадь 1410,6 кв. м., расположенное по адресу: <...> Б.

Право собственности истца на это здание было зарегистрировано в установленном порядке 07.12.2015, что подтверждается прилагаемым свидетельством о государственной регистрации права от 07.12.2015. Также в названном свидетельстве указан кадастровый номер этого здания: 65:01:0703001:767.

Таким образом, на основании положений пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 271 ГК РФ с момента государственной регистрации за истцом права собственности на приобретенное им здание «Пункт экипировки вагонов», к нему перешло право на использование земельного участка с кадастровым номером 65:01:0102004:44, на котором расположено данное здание, на условиях договора аренды № 9 от 10.06.2004 г. (в редакции дополнительного соглашения № 4 от 14.08.2014 к этому договору), а сам данный договор стал договором с множественностью лиц на стороне арендатора.

В связи с тем, что здание пункта экипировки вагонов, принадлежащее истцу на праве собственности, находилось в аварийном состоянии, истцом был разработан проект на реконструкцию этого здания и осуществлена его реконструкция, по результатам которой площадь здания увеличилась с 1410,6 кв. м. до 2245,3 кв м.

Проект реконструкции получил положительное заключение экспертизы, проводимой на основании положений статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерцаии.

Также истцом было получено разрешение на строительство от 17.12.2019 № 65-67401000-07722-2019, свидетельствующее о том, что проектная документация и иные документы, представленные истцом для получения этого разрешения, соответствуют требованиям, предъявляемым к ним Градостроительным кодексом Российской Федерцаии.

Вместе с тем, поскольку при осуществлении реконструкции не осуществлялся государственный строительный надзор, необходимость осуществления которого предусмотрена положениями статьи 54 Градостроительного кодекса Российской Федерцаии, то истец не смог получить разрешение на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию, т.к. в выдаче такого разрешения ему было отказано письмом Департамента архитектуры и градостроительства г. Южно-Сахалинска от 10.03.2020 г. № 1473-026/07, содержащим ссылку на отсутствие среди представленных истцом документов заключения органа государственного строительного надзора (пункт 9 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерцаии).

Таким образом, истец принял меры, направленные на легализацию реконструированного здания в административном порядке.

Определением от 27.05.2020 исковое заявление принято к производству суда, возбуждено дело и назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании.

В судебном заседании представители истца на удовлетворении требований настаивала по доводам искового заявления.

Представители ответчиков, в судебном заседании против удовлетворения исковых требований не возражали.

Изучив материалы дела, выслушав участвующих в деле лиц и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, суд установил следующее.

Как установлено судом из материалов дела, истцу принадлежит на праве собственности здание «Пункт экипировки вагонов», с кадастровым номером 65:01:0703001:767, назначение: нежилое, площадь 1 410,6 кв.м., количество этажей: 2, адрес (местонахождение) объекта: <...> (том 1, л.д. 61).

Земельный участок под указанным заданием находится в пользовании истца на основании договора аренды № 9 от 01.10.2004 в редакции дополнительного соглашения № 4 от 14.08.2014 (том 1, л.д. 63-82), в соответствии с пунктом 2.1 которого, срок аренды устанавливается с 01.01.2004 по 31.12.2053.

17.12.2019 департаментом архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска АО «Сахалин» выдано разрешение на строительство № 65-64701000-07722-2019 на реконструкцию здания пункта экипировки вагонов АО «Пассажирская компания «Сахалин» сроком действия до 17.02.2021. (том 1, л.д. 39-40).

10.03.2020 департаментом архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска отказано АО «Сахалин» в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Отказ мотивирован отсутствием среди представленных истцом документов заключения органа государственного строительного надзора (пункт 9 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерцаии).

Ввиду изложенных обстоятельства, истец обратился в суд с заявлением о признании права собственности на самовольную постройку, ссылаясь на отсутствие допущенных при возведении объекта градостроительных и строительных норм и правил, а также на то, что постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Положениями статьи 222 ГК РФ закреплены признаки самовольной постройки, в частности возведение строения на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом; создание строения без получения на это необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с пунктом 1, 2 статьи 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает не нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Пунктом 3 приведенной статьи 222 Кодекса предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из разъяснений, изложенных в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются и на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Из содержания Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) следует, что в целях правильного разрешения споров, связанных с правом собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, предоставленном застройщику в аренду, судам необходимо учитывать следующее.

Одним из критериев самовольности постройки в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. При этом в соответствии с пунктом 3 названной статьи право собственности па самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункт. 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить - жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопо.жарных и иных правил, нормативов.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности па самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом части 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Как следует из уже приведенных выше условий пункта 4.3.4. договора № 9 аренды земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, от 10.06.2004 (в редакции дополнительного соглашения № 4 от 14.08.2014 к этому договору) на переданном в аренду земельном участке допускалось осуществление реконструкции существующих зданий, в том числе и в целях обеспечения устойчивой, эффективной и бесперебойной работы железнодорожного транспорта.

Согласно абзацу 4 пункта 3 статьи 222 ГК РФ необходимым условием для признания права собственности на самовольную постройку является её соответствие установленным требованиям.

Факт соответствия установленным требованиям проектной документации, подготовленной для осуществления реконструкции здания, подтверждается разрешением на строительство от 17.12.2019 № 65-67401000-07722-2019.

В силу пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых, лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В качестве соответствия возведенного истцом путем реконструкции здания иным установленным требованиям: строительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности; санитарно-эпидемиологическим требованиям истцом в материалы дела представлены заключения экспертиз:

- экспертное заключение ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Сахалинской области» от 22.10.2020 № ОИ/1-0618-20;

- экспертное заключение ООО «Трансстрой-тест» по результата обследования технического состояния несущих и ограждающих конструкций здания пункта экипировки вагонов, расположенного по адресу: <...>.

По ходатайству представителя истца судом проведена пожарно-техническая судебная экспертиза, заключение которой № 438/4-3 поступило в материалы дела 20.11.2020.

Оценив представленные в материалы дела экспертные заключения, суд признает их соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ и принимает в качестве надлежащих доказательств по делу (статья 64 АПК РФ).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания права собственности истца на указанный объект недвижимости, поскольку истец подтвердил допустимыми доказательствами наличие для этого необходимых оснований.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Как следует из пункта 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, административным ответчиком, например, исков о расторжении брака при наличии взаимного согласия на это супругов, имеющих общих несовершеннолетних детей (пункт 1 статьи 23 Семейного кодекса Российской Федерации).

Учитывая изложенное, у суда отсутствуют правовые основания для возложения на ответчиков обязанности по возмещению судебных издержек по уплате государственной пошлины, расходов на проведение экспертизы по иску о признании права собственности на самовольную постройку, поскольку обращение истца с настоящим иском не было вызвано незаконностью действий ответчиков, либо фактами нарушения прав истца.

При этом в силу статьи 222 ГК РФ право собственности на спорный объект могло быть признано только на основании решения суда.

Решение суда по настоящему делу также не может расцениваться как принятое против ответчиков, в связи с чем, расходы по иску относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования акционерного общества «Пассажирская компания «Сахалин» удовлетворить.

Признать за акционерным обществом «Пассажирская компания «Сахалин» право собственности на реконструированное здание «Пункт экипировки вагонов», с кадастровым номером 65:01:0703001:767, имеющее площадь 2245,3 кв.м.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента вынесения в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья И.Н. Веретенников