Постановление от 23 октября 2025 г. по делу № А56-44260/2023

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А http://13aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-44260/2023
24 октября 2025 года
г. Санкт-Петербург
Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 24 октября 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакир М.В., судей Бугорской Н.А., Целищевой Н.Е., при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бадминовым Б.П., при участии: от истца: представитель ФИО1, на основании доверенности от 23.12.2024, от ответчика: представитель ФИО2, по паспорту,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер13АП-12217/2024) Администрации Свердловского городского поселения Всеволожского муниципального района Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.02.2024 по делу № А56- 44260/2023 (судья Новикова Е.В.), принятое по первоначальному иску Администрации Свердловского городского поселения Всеволожского муниципального района Ленинградской области к обществу с ограниченной ответственностью «Стимул» об изъятии нежилого помещения, и по встречному иску о взыскании

установил:

Администрация МО «Свердловское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Стимул» (далее - ООО «Стимул», ответчик) с требованиями об изъятии для муниципальных нужд муниципального образования «Свердловское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области нежилое помещение общей площадью 170 кв. м., расположенное по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г.п. им. Свердлова, микрорайон 2, дом 23, кадастровый номер 47:07:0000000:49301 с установлением возмещения в соответствии с отчетом об оценке № ОЭ 47-07- № 12-12-2022/2 от 23.12.2022, выполненным ООО «Региональный Экспертный Центр «Догма», в размере 3600000 рублей; определении того, что вступившее в законную силу решение суда по делу является основанием для погашения ограничений (обременении) внесенных в ЕГРН в отношении изымаемого недвижимого имущества; определении того, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для

государственной регистрации прекращения права собственности ООО «Стимул» на нежилое помещение общей площадью 170 кв. м., расположенное по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г.п. им. Свердлова, микрорайон 2, дом 23 кадастровый номер 47:07:0000000:49301; определении того, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для государственной регистрации перехода и возникновения права собственности муниципального образования «Свердловское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области на нежилое помещение общей площадью 170 кв. м., расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г.п. им. Свердлова, микрорайон 2, дом 23. кадастровый номер 47:07:0000000:49301; установлении следующих условий возмещения: возмещение стоимости изымаемого имущества выплачивается Администрацией после вступления решения суда по настоящему делу в законную силу путем перечисления денежных средств на счет правообладателя; правообладатель обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты вступления настоящего решения в законную силу предоставить в Администрацию реквизиты расчетного счета для оплаты стоимости изъятого недвижимого имущества. Обязательства Администрации по оплате считаются исполненными с даты списания денежных средств со счета Администрации; Правообладатель обязан освободить нежилое помещение от собственного имущества и имущества иных лиц в течение 5 (пяти) рабочих дней после получения денежной компенсации.

В соответствии со ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса РФ принято к рассмотрению встречное исковое заявление ООО «Стимул» к Администрации о взыскании в качестве предварительного и равноценного возмещения рыночной стоимости изымаемого нежилого помещения общей площадью 170 кв.м., расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г.п. им. Свердлова, микрорайон 2, дом 23, кадастровый номер 47:07:0000000:49301, денежных средств в размере, который будет установлен судебной оценочной экспертизой, проводимой в рамках настоящего дела.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.02.2024 первоначальный и встречный иски удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, считая решение в указанной части незаконным, принятым при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела. По мнению Администрации, представленное экспертное заключение основано на недостоверной и неподтвержденной информации, содержит противоречия и методологические ошибки расчета, которые привели к искажению результата расчета стоимости объекта недвижимости, и, как следствие, искажению ответа на вопрос, поставленный судом; содержит нарушения норм оценочного законодательства и по смыслу процессуального законодательства не может рассматриваться в качестве документа доказательственного значения в судебном процессе.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2024 (дело рассматривается в составе председательствующего Балакир М.В., судей Целищевой Н.Е., Черемошкиной В.В.) по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «Аспект» ФИО3 с постановкой перед экспертом следующего вопроса: «Определить рыночную стоимость нежилого помещения площадью 170 кв. м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер: 47:07:0000000:49301, для

целей возмещения в соответствии со ст. 32 ЖК РФ», стоимость экспертизы определена в размере 38 000,00 руб., которые подлежат внесению на депозитный счет суда обществом с ограниченной ответственностью «Стимул» по указанным в определении суда реквизитам.

От ООО «Стимул» в материалы дела поступило ходатайство о возобновлении производства по настоящему делу и замене экспертной организации в связи с заявленным в указанном ходатайстве ООО «Стимул» отводом эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «Аспект».

Определением апелляционного суда от 27.01.2025 было назначено судебное заседание для рассмотрения указанного ходатайства.

Определением апелляционного суда от 04.04.2025 в удовлетворении заявления ООО «Стимул» об отводе эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки Аспект» было отказано.

В адрес Тринадцатого арбитражного апелляционного суда поступило заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Аспект» ФИО3 № 0072/25 от 23.04.2025, в связи с чем определением апелляционного суда от 12.05.2025 было назначено судебное заседание для рассмотрения вопроса о возобновлении производства по настоящему делу. Определением апелляционного суда от 02.06.2025 производство по делу было возобновлено.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель Общества просил в удовлетворении жалобы отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Также Общество ходатайствовало о назначении повторной экспертизы, ссылаясь на то, что экспертом ФИО3 допущено существенные нарушения при проведении экспертизы, которые привели к значительному изменению стоимости объекта исследования; доказательств, подтверждающих уведомление Общества о проведении осмотра, направленного по его юридическому адресу, в заключении не имеется; доводы эксперта ФИО3 о том, что представитель Общества был уведомлен о дате осмотра по телефону, несостоятельны, поскольку не основаны на ст. 165.1. ГК РФ.

Рассмотрев ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

В силу ч. 2 ст. 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции, принял экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства, поскольку доводов и сомнений в обоснованности заключения эксперта, доказательств наличия противоречий в выводах эксперта, неполноты заключения либо его недостаточной ясности, сторонами в материалы дела представлено не было.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом проведены подробные исследования, все сделанные выводы являются конкретными, ясными и

мотивированными. Экспертом были исследованы все представленные для исследования материалы и представлен исчерпывающий и однозначный ответ на поставленный судом вопрос.

Поставленный на разрешение эксперта вопрос не оспаривался Обществом, обоснованные возражения по экспертному учреждению не заявлялись.

Несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении дополнительной или повторной экспертизы, поскольку удовлетворение ходатайства о проведении повторной (дополнительной) экспертизы или ее назначение по собственной инициативе является правом, а не обязанностью суда.

Содержание представленного в дело экспертного исследования в совокупности с иными имеющимися в деле доказательствами позволило с достаточной достоверностью и полнотой установить обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения спора.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для назначения повторной экспертизы по ходатайству ООО «Стимул» по настоящему делу, считает возможным рассмотрение дела по существу предмета заявленных требований, исходя из обстоятельств, подлежащих выяснению по делу, с учетом доводов участвующих в деле лиц и представленных в дело доказательств.

При этом, отклоняя ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, апелляционный суд также принимает во внимание, что ответчик не воспользовался своим правом на представление вопросов эксперту, в то время как посредством указанных действий могли быть устранены возможные сомнения, которые могли возникнуть у стороны спора, а также разрешены предполагаемые ответчиком противоречия.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области вынесено решение № А56-115170/2021 от 16.04.2022 об обязании Администрации заключить с ООО «Стимул» соглашение о выкупе нежилого помещения общей площадью 170 кв. м., расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г.п. им. Свердлова, микрорайон 2, дом 23, кадастровый номер 47:07:0000000:49301 (далее - нежилое помещение), так как многоквартирный дом, в котором расположено нежилое помещение, признан аварийным и подлежащим сносу в соответствии с постановлением Администрации от 07.07.2017 № 303.

Отчетом об оценке № ОЭ 47-07- № 12-12-2022/2 от 23.12.2022, выполненным ООО «Региональный экспертный центр «Догма», определена рыночная стоимость недвижимого имущества в размере 3600000 руб.

Во исполнение указанного выше решения суда, истец направил в адрес ответчика письмо от 27.12.2022 № 4376/01-19 о заключении соглашения о выкупе нежилого помещения вместе с отчетом об оценке и тремя экземплярами соглашения для подписания и направления в адрес истца.

Поскольку от ответчика подписанные экземпляры соглашения о выкупе нежилого помещения не поступили, полагая, что бездействие Общества препятствует исполнению истцом судебного решения, последний обратился с настоящим иском в суд.

ООО «Стимул» обратилось со встречным требованием, с учетом произведенных уточнений, о взыскании в качестве предварительного и равноценного возмещения рыночной стоимости изымаемого нежилого помещения общей площадью 170 кв.м., расположенного по адресу: Ленинградская область,

Всеволожский район, г.п. им. Свердлова, микрорайон 2, дом 23, кадастровый номер 47:07:0000000:49301, денежных средств в размере 12365000 руб. и расходов на проведение судебной оценочной экспертизы в размере 20000 руб.

Оценив представленные в материалы дела документы, заслушав пояснения сторон, суд апелляционный инстанции при ходит к выводу о наличии оснований для изменения решения суда по следующим основаниям.

Согласно пункту 3 статьи 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 данной статьи, должно быть обоснованно, в частности решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Из пункта 6 статьи 279 ГК РФ следует, что сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Срок заключения проекта соглашения со стороны правообладателя в соответствии с ч. 10 ст. 56.10 ЗК РФ составляет девяносто дней, со дня получения правообладателем проекта соглашения об изъятии.

В соответствии с ч. 10 ст. 56.10 ЗК РФ в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем не представлено подписанное соглашение, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, имеет право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

В совокупности с п. 4 ст. 279 ГК РФ и п. 1 ст. 56.11 ЗК РФ вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для: перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности и досрочного прекращения сервитута, залога, установленных в отношении такого земельного участка, а также договоров, заключенных правообладателем в отношении такого земельного участка.

В соответствии с частью 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен

указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 -3.5-9 данной статьи.

Таким образом, условием применения части 10 статьи 32 ЖК РФ является признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Как указано в разъяснении, содержащемся в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», в том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 – 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ.

При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

В соответствии с Обзором судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, собственник жилого помещения в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном доме вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности.

По общему правилу жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

С учетом приведенных выше норм права, требования Администрации правомерно признаны судом первой инстанции обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В материалы дела истцом было представлено экспертное заключение (отчет об оценке) от 23.12.2022 № ОЭ 47-07- № 12-12-2022/2, согласно которому рыночная стоимость недвижимого имущества – встроенного помещения, расположенного по адресу: Ленинградская область, г. п. им. Свердлова, Всеволожский район, мкр-н 2, д. 23, на дату проведения исследования, округленно, составляет 3 600 000 руб.

Поскольку Общество выразило несогласие с ценой, установленной данным отчетом, полученным вне рамок настоящего дела, подвергнув тем самым данное

заключение сомнению, а вопрос об установлении размера возмещения являлся существенным при рассмотрении настоящего дела, судом первой инстанции было назначено проведение судебной экспертизы, по результатам которой на основании заключения эксперта № 150124 от 15.01.2024 стоимость возмещения определена в размере 12365000 руб.

Оценив указанное экспертное заключение, суд первой инстанции пришел к выводу о его соответствии требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем не усмотрел оснований для удовлетворения ходатайства Администрации о проведении повторной экспертизы.

Возражения Администрации относительно размера возмещения за изымаемое имущество, ссылки на рецензию № 154-06-00464-24 судом первой инстанции оценены как необоснованные ввиду того, что указанная рецензия экспертизой не является, при этом заключение эксперта № 150124 от 15.01.2024 стандартам оценки не противоречит.

При принятии решения суд первой инстанции пришел к выводу об изъятии для муниципальных нужд муниципального образования «Свердловское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области нежилого помещения с установлением возмещения в соответствии с отчетом об оценке № ОЭ 47-07- № 12-12-2022/2 от 23.12.2022, выполненным ООО «Региональный Экспертный Центр «Догма», в размере 3600000 руб., при этом, по встречному иску с Администрации в пользу ООО «Стимул» взыскано 12365000 руб. в качестве возмещения стоимости изымаемого имущества.

В данном случае, в резолютивной части обжалуемого судебного акта апелляционным судом усматривается противоречие, которое является недопустимым, а именно: суд первой инстанции, назначив по делу судебную экспертизу, применив стоимость для изъятия объекта в размере 3600000 руб., (указанная сумма была установлена отчетом от 23.12.2022 № ОЭ 47-07- № 12-12-2022/2), при этом, при взыскании с Администрации денежных средств, указал на сумму для взыскания 12365000 руб., установленную заключением эксперта № 150124 от 15.01.2024, полученном по результатам проведения судебной экспертизы.

Согласно представленной истцом в материалы дела рецензии № 154-06-00464-24 на заключение эксперта № 150124 «О проведении судебной экспертизы по делу № А56-44260/2023 по определению Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.10.2023», выполненное экспертом ООО «Аналитический Центр «КРОНОС» ФИО4, в экспертном заключении выявлены следующие нарушения, а именно: на стр. 22 заключения эксперт утверждает, что дата оценки - ноябрь 2022 года, данное утверждение не верно, так как на стр. 24 указана иная дата оценки - январь 2024. Таким образом, утверждение, приведенное на стр.22, вводит в заблуждение пользователей заключения. Согласно п. 22 в ФСО 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано.

Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В соответствии с ФСО № 7 (п. 23 б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом, для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. Далее каждый

объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам, и удельный показатель корректируется по выявленным различиям с тем, чтобы приблизить объект-аналог по своим характеристикам к объекту оценки.

На стр. 18, 24 заключения эксперт приводит 6 предложений о продаже объектов недвижимости из сегмента рынка объекта оценки в пос. им. Свердлова, и на основании этих предложений в дальнейшем проводит расчет стоимости объекта исследования.

Отсутствие информации о правилах отбора и доступном объёме объектов-аналогов приводит к невозможности подтверждения достоверности определённой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Объект исследования — это встроенное нежилое помещение, расположенное на 1 этаже 3-х этажного жилого дома 1953 года постройки по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г. п. им. Свердлова, мкр-н 2, д. 23, площадью 170 кв. м.

Подобранные экспертом объекты-аналоги расположены в 1-м микрорайоне г. п. им. Свердлова. Таким образом, объекты-аналоги и объект исследования расположены в одном населённом пункте, но в разных микрорайонах поселка.

Согласно информационно-аналитическим публикациям и справочным изданиям в сфере оценки недвижимости локальное местоположение объекта в черте населенного пункта влияет на рыночную стоимость объекта недвижимости (является ценообразующим фактором).

Объекты сравнения расположены в 1 -ом микрорайоне пос. им Свердлова, на территории которого расположены современные многоэтажные дома, большое количество инфраструктурных объектов в виде сетевых магазинов, кафе, школ, детских садов, рынка, клуба, отделений банков, поликлиник и т.д. Таким образом, данная совокупность факторов оказывает влияние на цены недвижимости. В то время как объект оценки расположен во 2-ом микрорайоне, который характеризуется меньшим количеством инфраструктурных объектов, жилая застройка представлена малоэтажными жилыми домами до 3-5 этажей.

Локальное местоположение всех объектов-аналогов, использованных экспертом в расчете, с точки зрения экономической привлекательности более выгодно, чем локальное местоположение объекта оценки. Таким образом, экспертом проигнорирован данный факт (наличия различий в локальном местоположении объектов-аналогов и объекта оценки), корректировка на локальное местоположение объектов экспертом ошибочно не проводится.

Игнорирование указанного выше различия в локальном местоположении приводит к искажению (завышению) результатов определения рыночной стоимости объекта исследования.

На ст. 26 заключения в табл. 6. Экспертом приводится утверждение, что все объекты находятся на расстоянии около 10 км от КАД, что не соответствует действительности. Объект оценки расположен на большем расстоянии от КАД, ~ 15 км, что превышает значение показателя удаленности от КАД для объектов-аналогов. В связи с некорректным указанием характеристик, отсутствие корректировки на расстояние до КАД не обосновано, что приводит к искажению (завышению) результатов определения рыночной стоимости объекта исследования.

Расположение объектов в более густонаселённых локациях (а объекты-аналоги расположены в многоэтажных домах) влияет на интенсивность (трафик) пешеходных потоков, что является одним из важных критериев ценообразования коммерческой недвижимости, в том числе торгового назначения. Стоимость объектов, расположенных в оживленных зонах, как правило, выше, чем стоимость объектов, расположенных в зонах со средней или низкой проходимостью.

Соответствующая корректировка экспертом не применена, что приводит к искажению (завышению) результатов определения рыночной стоимости объекта исследования.

Объект-аналог № 6 - отдельно стоящее здание. В представленных на стр. 26 Заключения принт-скринах отсутствует подробная информация об объекте, в том числе о местоположении объекта. Представленная ссылка не активна на момент написания настоящей Рецензии. Рецензент, исследовав открытые источники сети Интернет, сопоставив данные о заявленном экспертом адресе, площади и данных фото-фрагметов, выявил объявление о продаже данного объекта недвижимости на другом информационном ресурсе (https://theproperty.ru/13040408/). На момент рецензирования объект снят с продажи, однако объявление отражает подробную информацию об объекте.

Как следует из информации по объекту, к продаже было представлено здание магазина+земельный участок под ним + смежный участок под торговлю. То есть указанный объект-аналог представляет собой здание, а не встроенное помещение, и кроме того имеет избыточную площадь земельного участка. Примененное в расчетах значение корректирующего коэффициента на тип объекта по Справочнику ФИО5 определяет отношение удельной цены встроенного помещения к удельной цене такого же отдельно стоящего объекта с земельным участком по площади застройки (см. ниже), но корректировка на избыточную площадь земельного участка экспертом не проводилась.

Выбранный экспертом объект сравнения № 6 не может выступать в качестве объекта-аналога, поскольку объект сравнения не относится к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и не сопоставим с ним по ценообразующим факторам. Таким образом, подбор заведомо не относящихся к одному с объектом оценки сегменту рынка недвижимости объектов-аналогов приводит к искажению (завышению) результатов определения рыночной стоимости объекта исследования.

Экспертом не верно определены характеристики объектов-аналогов. Так, объекты-аналоги №№ 2,3,4,5 расположены в подвальных помещениях, а не в цокольных, как указывает эксперт. Данный факт подтверждается имеющимися планами в объявлениях о продаже объектов и информацией из открытых источников: к примеру, объект-аналог № 2. К тому же, из открытых источников (https://dom.minokh.ru/leningradskaya-oblast/imeni-sverdlova/1 125505) понятно, что здание, в котором расположены объекты-аналоги №№ 2,3,4 имеет один подземный этаж - подвал. К примеру, объект-аналог № 5 (https://realtv.va.ru/offer/4036803199425740220/), как очевидно по фото, расположен в подвальном помещении.

При введении поправочного коэффициента экспертом используются данные «Справочника оценщика недвижимости - 2023. Торговая недвижимость, под. Ред. ФИО5». Так, экспертом проведена повышающая корректировка на различие этажа расположения в размере 40,8%.

Учитывая тот факт, что оцениваемый объект рассматривается в качестве помещения свободного назначения - помещения под различные цели, без какой-либо специализации, то корректировка в размере 40,8% сомнительна и, по мнению Рецензента, несоразмерно велика. При этом авторами справочника под ред. Лейфера отмечается, что выбор конкретных значений параметров проводится оценщиком на основании собственного анализа рынка и факторов, определяющих стоимость оцениваемого объекта в каждом конкретном случае. Дополнительными факторами, влияющими на выбор конкретного значения корректировки на этаж являются: местоположение объекта, степень заглубленности помещений, наличие окон, этажность здания.

Так, например, отношение удельных рыночных цен помещений коммерческого назначения (торгового), расположенных в подвальных этажах, к ценам аналогичных помещений, расположенных на 1 этаже по данным Ассоциации «СтатРиелт» (https://statrielt.ru/statistika-rvnka/statistika-na-01-10-2023g/korrektirovki-kommercheskoi-nedvizhimosti/3263-na-etazh-raspolozheniva-pomeshcheniya-popravki-korrektirovki-na-01 -10-2023-»oda) составляет в среднем 0,74 (или 35,1%).

На стр. 27 в таб. 7 Экспертом приводится таблица ( № 194), по которой эксперт принимал поправочный коэффициент. Для подвалов/цоколей =1,41. При этом, при подстановке данного поправочного коэффициента в расчет, корректировка составит 41%, а не 40,8%. Величина корректировки = (К объекта-аналога) - 1) * 100%=(1.41-1)*100%=+41%. Анализируя данные справочника, очевидно, что Эксперт руководствовался значениями корректирующих коэффициентов другой таблицы из сборника, а именно таблицей № 178. Величина корректировки = ((К объекта оценки / К объекта - аналога) - 1) * 100% = ((1,00/0,71) - 1) * 100% = +40,8%. При подстановке коэффициентов из таблицы 178, которую использовал эксперт, поправочный коэффициент для объекта-аналога составит: =0,6*1+0,4*0,95 = 0,98, следовательно, величина корректировки = ((К объекта оценки / К объекта - аналога) -1) * 100% = ((1,00/0,98) - 1) * 100% =+2%.

Использование недостоверной и неподтвержденной информации по объектам-аналогам приводит к искажению (завышению) результатов определения рыночной стоимости объекта исследования.

Кроме того, экспертом допущены ошибки в определении состояния объектов-аналогов. Так, по информации из открытых источников(https://realtv.ya.ru/offer/4036803199446713055/,https://realty.va.ru/offer/4036 803199446713079/) в объектах-аналогах № 2 и № 3 чистовая отделка выполнена, а Эксперт в расчетной таблице указывает состояние данных объектов как «без отделки». Таким образом, по данному ценообразующему фактору необходимо проведение корректировки цен аналогов. К примеру, объект-аналог № 3.

Использование недостоверной и неподтвержденной информации по объектам-аналогам приводит к искажению (завышению) результатов определения рыночной стоимости Объекта исследования.

Экспертом необоснованно не применена корректировка на состояние здания. Объект оценки расположен в кирпичном доме 1953 года постройки. Экспертом были подобраны объекты-аналоги, неравнозначные исследуемому помещению по данному ценообразующему фактору. Так, объекты-аналоги - нежилые помещения, расположенные в новых зданиях (2005, 2017, 2020, 2021 г. п.), имеющие незначительный процент износа по сравнению со зданием в котором расположен объект исследования.

Рецензентом в ходе изучения предоставленных к исследованию материалов, путем сравнения технической документации с фотоматериалами, представленными в заключении эксперта и предоставленными заказчиком, а также с открытыми данными Яндекс-карт (функция «Панорамы»), установлено, что в оцениваемом помещении проведена перепланировка/переустройство, а именно: установлены санитарно-технические приспособления; установлены кирпичные перегородки; заложены оконные проемы со стороны двора; оборудованы оконные проемы и вход с фасадной части здания.

Исходя из данных фотоматериалов и открытых данных Яндекс-карт (функция «Панорамы»), оконные проемы оборудованы в период проектирования и строительства дома, поскольку визуально соответствуют объемно-планировочным решениям в части оконных проемов правой части здания, имеют соответствующие

признаки износа и устаревания. Возможно применение допущения, что в техническом паспорте, а именно на плане, допущена ошибка.

В заключении эксперта № 150124 экспертом не исследован данный факт. Наличие перепланировки/переустройства может повлиять на рыночную стоимость объекта недвижимости (торг, затраты на согласование или узаконивание, затраты на приведение помещения в прежнее состояние и т.д).

Также расчеты проведены экспертом не в полном объеме, на основании недостоверной и/или неподтвержденной информации, вопрос исследован не всесторонне, не в полном объеме, не проанализирован полученный результат расчетов на предмет соответствия «обычным условиям гражданского оборота» и рыночным данным. Согласно п. 3 ст. 71 АПК РФ, Заключение не может быть признано достоверным, поскольку в результате его проверки и исследования выяснилось, что содержащиеся в нем выводы не соответствуют действительности.

Учитывая вышеизложенное, представленное экспертное заключение основано на недостоверной и неподтвержденной информации, содержит противоречия и методологические ошибки расчета, которые привели к искажению результата расчета стоимости объекта недвижимости, и, как следствие, искажению ответа на вопрос, поставленный судом; содержит нарушения норм оценочного законодательства и по смыслу процессуального законодательства не может рассматриваться в качестве документа доказательственного значения в судебном процессе.

Учитывая указанные обстоятельства, апелляционный суд пришел к выводу о необходимости проведения судебной экспертизы, производство которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «Аспект» ФИО3 с постановкой перед экспертом следующего вопроса: «Определить рыночную стоимость нежилого помещения площадью 170 кв. м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер: 47:07:0000000:49301, для целей возмещения в соответствии со ст. 32 ЖК РФ».

Согласно поступившему заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Аспект» ФИО3 № 0072/25 от 23.04.2025, рыночная стоимость нежилого помещения, для целей возмещения в соответствии со статьей 32 ЖК РФ составляет 6 660 000 руб.

Проведенная судебная экспертиза отвечает требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ. В заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ. Экспертное заключение основано на материалах дела, является полным и обоснованным. Выводы эксперта носят последовательный, непротиворечивый характер, экспертиза проведена с предупреждением эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в силу чего заключение эксперта признается обоснованным, относимым и допустимым доказательством по делу.

Несогласие заявителя жалобы с выводами эксперта не может быть принято судом во внимание.

Способами устранения недостатков первоначально выполненного экспертного заключения являются дополнительная и повторная экспертизы, проведение которых предусмотрено статьей 87 АПК РФ.

При недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела суд может назначить дополнительную экспертизу, проведение которой поручается тому же или другому эксперту (часть 1 статьи 87 АПК РФ). В случае же возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в

выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам судом может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 статьи 87 АПК РФ).

В суде апелляционной инстанции ответчик заявил ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы.

В соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу процессуального законодательства повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

При наличии сомнений у суда и неопределенности в ответах, проведением повторной экспертизы могут быть устранены выявленные противоречия, в ином же случае, при получении противоположного вывода повторной экспертизы у суда отсутствуют процессуальные основания для исключения первой, либо повторной экспертизы из числа доказательств.

Доводы заявителя ходатайства по его обоснованию фактически сводятся к несогласию с выводами экспертизы, что не влечет за собой наличия процессуальных оснований в силу статьи 87 АПК РФ для назначения по делу повторной судебной экспертизы.

Кроме того, ответчик не представил суду убедительных доводов, свидетельствующих о необоснованности судебного экспертного заключения либо о наличии противоречий в выводах эксперта.

Также Общество ссылалось на то, что доказательств подтверждающих уведомление Общества о проведении осмотра, направленного по его юридическому адресу, в заключении не имеется; ссылки эксперта ФИО3 об уведомлении Общества о дате осмотра по телефону несостоятельны, поскольку не основаны на ст. 165.1. ГК РФ.

Судом апелляционной инстанции указанные доводы отклоняются.

В ходе рассмотрения дела, апелляционным судом был направлен запрос о представлении экспертом сведений о том, на какой стадии находится производство экспертизы.

В Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 05.09.2025 от экспертного учреждения поступило заявление, содержащее результаты видеофиксации по куаркоду. В судебном заседании 08.09.2025 судом произведен осмотр видео.

Из заявления эксперта ФИО3 следует, что представитель ООО «Стимул» на осмотр нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, не явился.

В судебном заседании 08.09.2025 представитель ООО «Стимул» ссылался на то, что эксперт не проводил осмотр нежилого помещения по вышеуказанному адресу, а кем сделано видео в судебном заседании установить невозможно.

Между тем, как усматривается из экспертного заключения, после получения дополнительных материалов экспертом было предложено сторонам провести осмотр объекта оценки на 17-18 апреля 2025 года. Согласование даты и времени проведения осмотра со сторонами осуществлялось экспертом по указанным в

материалах дела контактным телефонам. Впоследствии, по просьбе стороны ответчика осмотр со сторонами дела был согласован экспертом на 22.04.2025. Однако, представитель ответчика к указанному времени на осмотр не прибыл, доступ к объекту оценки не обеспечил. По телефону представитель ответчика сообщил, что собственник объекта оценки о дате и времени оповещен, на дальнейшие звонки эксперта представитель ответчика отвечать перестал. Экспертом проведен наружный осмотр объекта и проведена фотофиксация объекта в присутствии стороны истца.

Апелляционным судом в связи с этим проводилось судебное заседание в целях определения даты проведения совместного осмотра объекта оценки, на осмотр помещения в конкретную дату и время, определенные апелляционным судом, ответчик также не явился. С учетом изложенного, риск несовершения процессуальных действий возлагается на ООО «Стимул». При таких обстоятельствах, апелляционный суд отклоняет доводы Общества.

Оценив в соответствии с требованиями главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, признав требование Администрации об изъятии принадлежащего обществу нежилого помещения для муниципальных нужд обоснованным, апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований о признании стоимости возмещения спорного объекта недвижимости соответствующей размеру, определенному заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «Аспект» ФИО3 № 150124 от 15.01.2024 в сумме 6 660 000 руб. Принимая во внимание процессуальное поведение ООО «Стимул» при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, соотнеся размер возмещения, определенный судебным заключением общества с ограниченной ответственностью «Аспект» с размером возмещения по отчету об оценке № ОЭ 47-07- № 12-12-2022/2 от 23.12.2022, выполненным ООО «Региональный Экспертный Центр «Догма», апелляционный суд полагает обоснованным возложение судебных расходов, в том числе на оплату эксперта, понесенных ООО «Стимул, на Общество.

При таких обстоятельствах решение подлежит изменению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.02.2024 по делу № А56-44260/2023 изменить, изложив его резолютивную часть в следующей редакции:

По первоначальному иску: изъять для муниципальных нужд муниципального образования «Свердловское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области нежилое помещение общей площадью 170 кв. м., расположенное по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г.п. им. Свердлова, микрорайон 2, дом 23 кадастровый номер 47:07:0000000:49301 с установлением возмещения в соответствии с заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью «Аспект» ФИО3 № 0072/25 от 23.04.2025 в размере 6 660 000 руб.

Определить, что вступившее в законную силу решение суда делу является основанием для погашения ограничений (обременении), внесенных в ЕГРН в отношении изымаемого недвижимого имущества.

Определить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности общества с ограниченной ответственностью «Стимул» на нежилое помещение общей площадью 170 кв. м., расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г.п. им. Свердлова, микрорайон 2, дом 23 кадастровый номер 47:07:0000000:49301.

Определить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для государственной регистрации перехода и возникновения права собственности муниципального образования «Свердловское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области на нежилое помещение общей площадью 170 кв. м., расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г.п. им. Свердлова, микрорайон 2, дом 23. кадастровый номер 47:07:0000000:49301;

Установить следующие условия возмещения: возмещение стоимости изымаемого имущества выплачивается администрацией муниципального образования «Свердловское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области после вступления решения суда по настоящему делу в законную силу путем перечисления денежных средств на счет правообладателя; правообладатель обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты вступления настоящего решения в законную силу предоставить в администрацию муниципального образования «Свердловское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области реквизиты расчетного счета для оплаты стоимости изъятого недвижимого имущества. Обязательства администрации муниципального образования «Свердловское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области по оплате считаются исполненными с даты списания денежных средств со счета администрации; Правообладатель обязан освободить нежилое помещение от собственного имущества и имущества иных лиц в течение 5 (пяти) рабочих дней после получения денежной компенсации.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стимул» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000 руб.

Взыскать по встречному иску с Администрации МО «Свердловское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Стимул» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) 6 660 000 руб. в качестве возмещения стоимости изымаемого имущества.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий М.В. Балакир Судьи Н.А. Бугорская

Н.Е. Целищева