Решение от 12 августа 2024 г. по делу № А79-9487/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/







Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-9487/2023
г. Чебоксары
12 августа 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 06 августа 2024 года.


Арбитражный суд в составе: судьи Васильева Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Михайловой А.В. (до перерыва в судебном заседании), секретарем судебного заседания Павловой Е.В. (после перерыва в судебном заседании),

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРНИП <***>, ИНН <***>, 429020, Чувашская Республика, Порецкий район,

к администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ОГРН <***>, ИНН <***>, 428032, <...>,

об урегулировании разногласий,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью "Альфа Эксперт",

при участии:

от истца - ФИО2 по доверенности от 13.09.2023,

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 19.01.2024,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец) обратился в суд с иском к администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших в связи с заключением договора купли-продажи объекта недвижимости, обремененного залоговым обязательством (нежилого помещения № 4, общей площадью 72,2 кв.м., расположенного по адресу: <...>), изложив пункт 1.3 указанного договора в редакции истца, а именно: выкупная стоимость (продажная цена) объекта недвижимости составляет 2985000 руб.

Определением от 19.02.2024 производство по делу приостановлено в связи с назначением экспертизы, проведение которой поручено эксперту ФИО4.

08.04.2024 в суд поступило заключение эксперта № 4045 от 04.04.2024.

Определением от 11.04.2024 суд возобновил производство по делу.

Определениями суда от 26.12.2023, от 22.05.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Альфа Эксперт"; Министерство культуры, по делам национальностей и архивного дела Чувашской Республики; бюджетное учреждение Чувашской Республики «Государственный центр по охране культурного наследия» Министерства культуры, по делам национальностей архивного дела Чувашской Республики.

Определением суда от 22.05.2024 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято к рассмотрению заявленное истцом уточнение иска в редакции заявления от 21.05.2024, в соответствии с которым истец просил урегулировать разногласия, возникшие в связи с заключением договора купли-продажи объекта недвижимости, нежилого помещения № 4 площадью 72,2 кв.м., расположенного по адресу: <...>, обремененного залоговым обязательством, изложив п.1.3 и п.2.1 указанного договора в следующей редакции:

п. 1.3: Выкупная стоимость (продажная цена) Объекта недвижимости составляет 3 483 000 (Три миллиона четыреста восемьдесят три тысячи) рублей (без учета НДС).

п. 1.2: оплата выкупной стоимости Объекта недвижимости, указанной в п. 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 60-ти месяцев по 58 050 (Пятьдесят восемь тысяч пятьдесят) руб. ежемесячно, путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца,

Покупатель вправе досрочно оплатить (продажную цену) Объекта недвижимости с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 30.07.2024 до 06.08.2024.

По окончании перерыва в судебном заседании представитель истца уточнила исковые требования в редакции заявления от 05.08.2024, в соответствии с которыми истец просит урегулировать разногласия, возникшие в связи с заключением договора №Н____ купли-продажи объекта недвижимости, нежилого помещения №4 площадью 72,2 кв.м.. расположенною по адресу: <...> обремененного залоговым обязательством (без даты), изложив п. 1.3 и п. 2.1. указанного договора в следующей редакции:

«п. 1.3» Выкупная стоимость (продажная цена) Объекта недвижимости составляет 3 706 000 (три миллиона семьсот шесть) рублей (без учета НДС).

«п.2.1» оплата выкупной стоимости Объекта недвижимости, указанной в п. 1.3. настоящего договора, производиться Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 60-ти месяцев по 61 766 рублей 67 копеек ежемесячно, путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Объекта недвижимости с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения."

Представитель ответчика иск не признала, не поддержав ранее завяленное ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Остальные участники процесса, извещенные надлежащим образом, своих представителей в суд не направили.

От эксперта ФИО4 в суд поступили письменные мотивированные пояснения № 39 от 05.06.2024 на возражения ответчика относительно экспертного заключения.

От третьего лица БУ «Госцентр по охране культурного наследия» Минкультуры Чувашии в суд поступили письменные пояснения от 06.06.2024, согласно которым третье лицо оставило разрешение спора на усмотрение суда, просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя

Суд, руководствуясь статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел дело в отсутствие остальных участников процесса.

Выслушав участников процесса и изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

20.11.2020 между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом города Чебоксары (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г.Чебоксары по ул. Карла Маркса, д.31 №2735,

В соответствии с Договором аренды арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду (во временное пользование) нежилое помещение (строение), которое в дальнейшем именуется "помещение" и характеризуется данными, приведенными в приложении "Описание объекта аренды, размер арендной платы и другие переменные условия договора" к договору, являющемся неотъемлемой частью договора.

Согласно приложению №1 к договору объектом аренды по договору являются нежилое помещение № 4, общей площадью 72,2 кв. м., расположенного на первом этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома находящегося по адресу: <...>.

09.10.2023 истец направил в адрес Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары заявление о реализации преимущественного права на приобретение в собственность вышеуказанного нежилого помещения.

01.11.2023 администрации города Чебоксары приняла Постановление №4006 об условиях приватизации объекта недвижимости со стоимостью (ценой продажи) в размере 4 881 300 руб. (без учета НДС), определив рыночную стоимость помещения на основании отчета об оценке № 0138.6620.01 от 19.10.2023, подготовленного ООО "Альфа Эксперт".

Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары направил в адрес истца указанное постановление Администрации города Чебоксары от 01.11.2023 №4006, а также проект договора купли-продажи нежилого помещения.

ИП ФИО1 обратился в оценочную организацию ООО "Агентство права и оценки "Новинка", согласно отчету которого от 19.10.2023 №1966/23, ориентировочная стоимость спорного нежилого помещения составляет 2 985 000 руб.

Письмом от 24.11.2023 истец направил ответчику протокол разногласий от 24.11.2023, договор и копию отчета.

Ответчик путем направления истцу письмом от 28.11.2023 своего протокола урегулирования разногласий, фактически отклонил протокол разногласий истца.

Таким образом, у сторон возникли разногласия относительно пунктов 1.3, 2.1 договора, которые переданы истцом на рассмотрение суда в рамках настоящего дела.

Исследовав и оценив представленные доказательства и доводы сторон, суд полагает иск подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, истец обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого нежилого помещения №4 площадью 72,2 кв.м., расположенною по адресу: <...>, в связи с чем заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным.

Истец возражает относительно стоимости выкупаемого помещения, и возражает относительно содержания пунктов 1.3, 2.1 договора купли-продажи.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил иск с учетом результатов судебной экспертизы.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 217 Гражданского Кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ) предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

По смыслу статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона № 135-ФЗ).

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" определено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Постановлением Администрации города Чебоксары от 01.11.2023 №4006 об условиях приватизации объекта недвижимости, стоимость (цена продажи) объекта недвижимости была определена в размере 4 881 300 руб. (без учета НДС) на основании отчета об оценке №8042/22 от 02.11.2022, подготовленного "Аналитик Центр".

Согласно отчету ООО "Агентство права и оценки "Новинка" от 19.10.2023 №1966/23 ориентировочная рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 09.10.2023 составляет 2 985 000 руб. без учета НДС.

Для определения соответствия отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 19.10.2023 №0138.6620.01, подготовленного ООО "Альфа Эксперт", установленным требованиям по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО4.

Согласно выводам заключения эксперта ФИО4 от 04.04.2024 № 4045 (с учетом дополнительного расчета от 29.07.2024 №45) в отчете об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 19.10.2023 №0138.6620.01, подготовленного ООО "Альфа Эксперт", выявлены несоответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки, которые повлияли на достоверность отчета. Рыночная стоимость нежилого помещения №4 площадью 72,2 кв.м., расположенного по адресу: <...>, составляет 3706000 руб. без учета НДС.

В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.

Проведенная судебная экспертиза отвечает требованиям статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные в части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; при назначении экспертизы вопросы сформулированы с учетом требований обеих сторон спора; экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным.

При этом заключение эксперта исследовалось и оценивалось судом наряду с другими доказательствами.

Доказательства, свидетельствующие о наличии оснований для возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта, в материалы дела не представлены, обе стороны с выводами эксперта согласились.

По изложенным основаниям суд приходит к выводу о необходимости изложения пунктов 1.3 и 2.1 договора путем указания цены, определенной по результатам указанного выше заключения судебной экспертизы.

Согласно пункту 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Расходы истца на уплату государственной пошлины и расходы по предварительной оплате судебной экспертизы суд относит на ответчика в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд вправе отнести все судебные расходы по делу на лицо, злоупотребляющее своими процессуальными правами или не выполняющее своих процессуальных обязанностей, если это привело к срыву судебного заседания, затягиванию судебного процесса, воспрепятствованию рассмотрения дела и принятию законного и обоснованного судебного акта.

В пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разъяснено, что в случае изменения размера исковых требований после возбуждения производства по делу при пропорциональном распределении судебных издержек следует исходить из размера требований, поддерживаемых истцом на момент принятия решения по делу.

Вместе с тем уменьшение истцом размера исковых требований в результате получения при рассмотрении дела доказательств явной необоснованности этого размера может быть признано судом злоупотреблением процессуальными правами и повлечь отказ в признании понесенных истцом судебных издержек необходимыми полностью или в части (часть 1 статьи 35 ГПК РФ, части 6, 7 статьи 45 КАС РФ) либо возложение на истца понесенных ответчиком судебных издержек (статья 111 АПК РФ).

Исходя из обстоятельств дела, учитывая проведение по делу экспертизы, суд приходит к выводу об отсутствии оснований полагать о предъявлении истцом явно необоснованного иска.

Кроме того, согласно пункту 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

урегулировать разногласия, возникшие между администрацией города Чебоксары Чувашской Республики (Продавец) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Покупатель) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения № 4, общей площадью 72,2 кв.м., расположенного по адресу: <...>, обремененного залоговым обязательством, изложив спорные условия в следующей редакции:

- пункт 1.3 «Выкупная стоимость (продажная цена) Объекта недвижимости составляет 3 706 000 (Три миллиона семьсот шесть тысяч) рублей (без учета НДС)»;

- пункт 2.1 «Оплата выкупной стоимости Объекта недвижимости, указанной в пункте 1.3. настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

-в течение 59-ти месяцев по 61766 руб. 67 коп. ежемесячно,

-в течение 60-го месяца 61766 руб. 47 коп.,

путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Объекта недвижимости, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения».

Взыскать с администрации города Чебоксары Чувашской Республики в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 25000 (Двадцать пять тысяч) руб. расходов на оплату судебной экспертизы, 6000 (Шесть тысяч) руб. расходов на оплату государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья Е.В. Васильев