Постановление от 18 июля 2023 г. по делу № А32-62278/2022

46/2023-71472(1)



ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 21860-27 E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/
ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-62278/2022
город Ростов-на-Дону
18 июля 2023 года
15АП-9440/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 июля 2023 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Абраменко Р.А., судей Сулименко О.А., Яицкой С.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, при участии:

от заявителя: представитель ФИО2 по доверенности от 20.11.2022;

от заинтересованного лица: представитель ФИО3 по доверенности от 09.01.2023;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.04.2023 по делу № А32-62278/2022

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Рыболовецкий колхоз Синюхинский» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

при участии третьего лица: администрации муниципального образования Курганинский район,

о признании незаконным решения об отказе в предоставлении земельного участка сельскохозяйственного назначения в аренду на новый срок без проведения торгов,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Рыболовецкий колхоз Синюхинский» (далее – общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) о признании незаконным решения, выразившегося в письме от 08.11.2022 № 52-32-15-46604/22, об отказе в предоставлении государственной услуги по заключению нового договора аренды; об обязании департамента принять решение о предоставлении в аренду сроком на


49 лет обществу земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:16:0301008:4 общей площадью 7 293 281 кв.м, в месячный срок с момента вступления в законную силу судебного акта направить заявителю проект договора аренды земельного участка с предложением о его заключении.

Определением суда от 14.12.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечена администрация муниципального образования Курганинский район.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.04.2023 признано незаконным, не соответствующим Земельному кодексу Российской Федерации, решение департамента имущественных отношений Краснодарского края, выраженное в письме от 08.11.2022 № 52-32-15-46604/22, об отказе в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Рыболовецкий колхоз Синюхинский» в аренду на новый срок без проведения торгов земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:16:0301008:4. Суд обязал департамент имущественных отношений Краснодарского края в течение одного месяца с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу подготовить и направить без проведения торгов в адрес общества с ограниченной ответственностью «Рыболовецкий колхоз Синюхинский» подписанный департаментом имущественных отношений Краснодарского края и содержащий все существенные условия проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:16:0301008:4, из земель сельскохозяйственного назначения, с установлением срока аренды - 49 лет. С департамента имущественных отношений Краснодарского края в пользу общества с ограниченной ответственностью «Рыболовецкий колхоз Синюхинский» взысканы расходы по уплате государственной пошлины по заявлению в размере 3 000 руб.

Департамент обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение суда отменить. В обоснование апелляционной жалобы департамент ссылается на то, что ввиду не соблюдения норм законодательства, действовавших на момент заключения, договор, дополнительные соглашения к нему, а также все последующие соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору являются ничтожными. Суд, применяя пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывает, что по договору и дополнительным соглашениям к нему арендодателем выступает департамент, что, в свою очередь, не соответствует фактическим обстоятельствам дела, поскольку согласно преамбуле договора и дополнительных соглашений к нему арендодателем выступает администрация муниципального образования Курганинский район. Выводы суда о действительности договора по причине его исполнения сторонами и отсутствия действий по его оспариванию в судебном порядке подлежат отклонению, поскольку договор заключался не непосредственно департаментом, а администрацией муниципального образования Курагнинский район, внесение платы за фактически используемый для ведения экономической деятельности и извлечения прибыли земельный участок является обязанностью землепользователя, ее внесение фактическим пользователем и принятие представителем собственника земельного участка сами по себе о наличии воли на сохранение арендных отношений из какого-либо договора не свидетельствуют. В соответствии с законодательством, действовавшим на момент заключения договора, сельскохозяйственный производственный кооператив рыболовецкий


колхоз «Синюхинский» не относился к категории землепользователей, которым земельные участки предоставлялись в аренду без торгов и предварительной публикации. Информация о соблюдении норм статьи 34 ЗК РФ (публикация информации в средствах массовой информации о наличии свободного земельного участка) при заключении договора в департаменте отсутствует. Несоблюдение процедуры предоставления в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения, императивно установленной земельным законодательством, влечет нарушение публичных интересов и, соответственно, недействительность (ничтожность) сделки. Договор аренды от 14.10.2003 № 1604001070, заключенный без соблюдения обязательной публичной процедуры, предусмотренной статьей 34 ЗК РФ и статьей 10 Федерального закона № 101-ФЗ, является недействительным (ничтожным) с момента его заключения, и не повлек у заявителя возникновения права на заключение нового договора аренды по основаниям подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, без проведения торгов. Кроме того, согласно информации, изложенной в письме администрации муниципального образования Курганинский район от 07.10.2022 № 7024/01-25, в соответствии со сведениями информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования Курганинский район, в соответствии со Схемой территориального планирования муниципального образования Курганинский район, утвержденной решением Совета муниципального образования Курганинский район от 27.10.2010 № 65, и схемой развития транспортной инфраструктуры генерального плана Петропавловского сельского поселения Курганинского района земельный участок с кадастровым номером 23:1660301008:4 расположен в зоне возможного прохождения проектируемой автомобильной дороги местного значения от п. Первомайский до п. Северный Октябрьского сельского поселения. Следовательно, в границах указанного земельного участка планируется размещение автомобильной дороги местного значения, которой будет пользоваться неограниченный круг лиц.

Представитель департамента в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, которую просил удовлетворить.

Представитель общества в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, считая решение суда законным и обоснованным.

Третье лицо явку представителей в судебное заседание не обеспечило; от администрации поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором она просила решение суда оставить без изменения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность судебного акта проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, общество основывает свои требования о заключении нового договора аренды земельного участка на сделках передачи прав и обязанностей арендатора земельного участка от 20.12.2013 и от 03.08.2015.

По договору от 20.12.2013 о переуступке прав и обязанностей арендатора сельскохозяйственный производственный кооператив рыболовецкий колхоз


«Синюхинский» передал главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4 права и обязанности арендатора по договору аренды от 14.10.2003 № 8816000153 (предыдущий номер договора 0000000803) в редакции дополнительного соглашения от 10.11.2009 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:16:0301008:4, площадью 7 293 281 кв. м.

По договору от 03.08.2015 о переуступке прав и обязанностей арендатора глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4 передала обществу с ограниченной ответственностью «Рыболовецкий колхоз Синюхинский» права и обязанности арендатора по договору аренды от 14.10.2003 № 8816000153 (предыдущий номер договора 0000000803) в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:16:0301008:4, площадью 7 293 281 кв. м.

Договоры о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка зарегистрированы Управлением Росреестра по Краснодарскому краю с уведомлением управления имущественных отношений администрации муниципального образования Курганинский район.

Отказывая в заключении договора аренды земельного участка на новый срок, департамент в оспариваемом решении от 08.11.2022 № 52-32-15-46604/22 сослался на недействительность (ничтожность) договора аренды от 14.10.2003 № 1604001070 земельного участка с кадастровым номером 23:16:0301008:4 и двух последующих сделок передачи прав арендатора, как заключённого без соблюдения публичной процедуры предоставления в аренду находящихся в государственной собственности земель сельскохозяйственного назначения, установленной пунктами 1, 2 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», выражавшейся в предварительной публикации в средствах массовой информации о наличии свободного земельного участка с целью выявления возможных претендентов на заключение договора аренды, при условии, если в течение месяца после такой публикации иные заявления о предоставлении земельного участка не поступили.

Не согласившись с данными отказом, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

При принятии решения суда первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В силу норм ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200 АПК РФ, п. 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что отказ департамент не соответствует Земельному кодексу Российской Федерации и нарушает права и законные интересы заявителя.

Проверяя доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что они не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.


Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:16:03 01 008:0004, общей площадью 729,3 га, в том числе пашня 715,1 га, категории земель сельскохозяйственного назначения, был заключен сроком на 9 лет и 1 месяц администрацией Курганинского района и СПК рыболовецкий колхоз «Синюхинский» 14.10.2003 № 1604001070 на основании постановления главы Курганинского района от 03.10.2003 № 1795, которым срок аренды был продлен на 9 лет 1 месяц, до 01.10.2012.

Как верно указал суд первой инстанции, ссылаясь на отсутствие предварительной публикации в 2003 году сообщения о наличии свободного земельного участка и обосновывая данным нарушением недействительность (ничтожность) арендной сделки, департамент не учитывает, что дополнительным соглашением от 18.01.2005 к данному договору аренды администрация передала департаменту имущественных отношений Краснодарского края, участвовавшему в указанном соглашении в лице первого заместителя руководителя департамента имущественных отношений Краснодарского края, права и обязанности арендодателя по договору аренды от 14.10.2003 № 1604001070 ( № 0000000803), в договоре аренды в качестве арендодателя был указан департамент имущественных отношений Краснодарского края. Договор аренды названным дополнительным соглашением изложен в новой редакции, в соответствии с пунктом 7.2 договора действие договора установлено на 6 лет, до 03.10.2009.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, с учетом дополнительного соглашения от 18.01.2005 с января 2005 года департамент выступал арендодателем по данному договору от 14.10.2003 № 1604001070 ( № 0000000803), при этом вплоть до обращения общества с заявлением о заключении нового договора аренды департамент о недействительности договора не заявлял, в судебном порядке договор не оспаривал, от исполнения договора не отказывался.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Это правило, известное также как договорный эстоппель (применительно к данной ситуации - запрет одной стороне договора аренды отрицать титул другой стороны того же договора аренды), было введено в гражданское законодательство в результате изложения статьи 166 ГК РФ в новой редакции Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации».

Как верно указал суд первой инстанции, данный принцип, принцип запрета отрицания титула другой стороны договора аренды, носит универсальный, всеобъемлющий характер и не может быть распространен только на те сделки, которые были заключены после вступления в силу названного Федерального закона. Противоречит сущности договора аренды земельного участка, когда после девятнадцати лет его фактического исполнения арендодатель в качестве возражения против заявления арендатора о реализации предоставленного последнему законом права на заключение договора аренды на новый срок объявляет о недействительности (ничтожности) данного договора, причем по мотиву несоблюдения публичной процедуры предоставления участка в аренду,


которая всецело находилась в ведении соответствующего публичного органа, легально осуществлявшего на тот момент времени полномочия публичного собственника земельного участка.

Иными словами, если бы не данное обращение арендатора с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка, то департамент как арендодатель и впредь продолжал бы получение арендных платежей, то есть департамент не считал для себя недопустимым извлечение на протяжении девятнадцати лет финансовой выгоды в виде арендных платежей от сделки, которую департамент в действительности рассматривал как незаконную, совершенную с нарушением публичной процедуры, без предварительной публикации о земельном участке и выявления в 2003 году иных потенциальных претендентов на аренду данных земельных участков. Однако, как правомерно указал суд первой инстанции, на протяжении всего периода времени с 2003 по 2022 год, то есть на протяжении девятнадцати лет, органами государственной власти Краснодарского края не предпринимались какие бы то ни было действия, направленные на прекращение договора аренды либо его оспаривание в судебном порядке, с целью последующей реализации публичной процедуры предоставления земельных участков в аренду с предварительным информированием населения и выявлением иных лиц, заинтересованных в аренде данных участков.

При таких обстоятельствах, судом на основании прямо выраженного в пункте 5 статьи 166 ГК РФ принципа договорного эстоппеля, запрещающего, применительно к данной ситуации, стороне договора аренды оспаривать предоставленный ею же другой стороне этого договора титул арендатора, обоснованно отклонены доводы департамента о недействительности (ничтожности) договора аренды от 14.10.2003 № 1604001070 ( № 0000000803) спорного земельного участка, в силу чего соответствующие доводы апелляционной жалобы также подлежат отклонению.

Непрерывное нахождение земельного участка площадью 7 293 281 кв.м с кадастровым номером 23:16:0301008:4 в аренде общества и его правопредшественников с 2003 года, то есть в течение девятнадцати лет на момент обращения в департамент с заявлением о заключении нового договора, в отсутствие выраженных в указанном периоде возражений со стороны департамента относительно продолжающихся арендных отношений, делает ссылку департамента на недействительность (ничтожность) договора аренды от 14.10.2003 по мотиву несоблюдения публичным собственником процедуры информирования о возможном предоставлении участка в аренду в 2003 году несостоятельной и представляющей собой, по сути, недобросовестное заявление арендодателя о недействительности сделки, сделанное при реализации арендатором предоставленного последнему законом права на заключение договора на новый срок, тогда как в отсутствие такого заявления арендатора правовая квалификация арендной сделки на предмет её действительности с точки зрения соблюдения публичной процедуры заключения в 2003 году - оставалась безразличной публичному арендодателю земельного участка и не вызывала с его стороны каких-либо возражений.

Соответствующий правовой подход к оценке заявлений департамента о недействительности договора аренды как заключенного с нарушением публичной процедуры был применён арбитражным судом, в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 30.06.2021 по делу № А32-15703/2020, оставленном без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от


09.09.2021, оставленных без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.02.2022.

При таком подходе, исключающем заявление департамента о недействительности договора аренды от 14.10.2003, две последующие сделки передачи прав и обязанностей арендатора земельного участка, заключенные в 2013 и 2015 годах, не могут считаться недействительными.

При этом, как правомерно указал суд первой инстанции, если исходить из недействительности дополнительного соглашения от 10.11.2009, которым срок договора от 14.10.2003 был продлен до 2024 года, как заключённого без соблюдения публичной процедуры информирования населения, то в таком случае следует признать, что договор аренды от 14.10.2003 с истечением в 2009 году его срока был возобновлён на неопределённый срок в порядке статьи 621 ГК РФ в отсутствие возражений арендодателя относительного такого возобновления.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 данного 7 Кодекса). Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 приведенного Кодекса). В Земельном кодексе и Законе N 101-ФЗ, в редакции до 01.03.2015, отсутствовал запрет возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов. В пункте 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, разъяснено, что, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком, предоставленным в установленном порядке без торгов для ведения сельскохозяйственного производства до 01.03.2015, после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса. В этом случае арендатор имеет право на обращение с заявлением о заключении нового договора аренды. Аналогичные разъяснения даны в пункте 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020. В соответствии с пунктом 4 статьи 10 Закона N 101 -ФЗ гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при


использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены названным Кодексом (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.11.2022 по делу № А63 -15243/2021).

Положениями Гражданского кодекса Российской Федерации арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности, по истечении срока договора предоставлено при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621). В связи с вступлением в силу Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (01.03.2015; далее - Закон N 171- ФЗ) установленный Земельным кодексом Российской Федерации порядок заключения договоров аренды находящихся в публичной собственности земельных участков сельскохозяйственного назначения претерпел изменения. Пункт 3 статьи 22 и статья 34 утратили силу. Упразднено преимущественное право арендатора такого участка на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов (пункт 15 статьи 39.8). Предоставление в аренду находящегося в публичной собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения стало возможными только на торгах (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса). Без проведения торгов такой участок может быть предоставлен арендующему его лицу при условиях отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства и подачи этим лицом соответствующего заявления до дня истечения срока договора аренды (подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункты 1, 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения; далее - Закон N 101 -ФЗ). Вместе с тем, частью 5 статьи 34 Закона N 171-ФЗ предусматривалось, что земельный участок сельскохозяйственного назначения до 01.01.2018 мог быть предоставлен в аренду в соответствии с пунктом 2 статьи 10 Закона N 101 -ФЗ в прежней редакции, которой не устанавливалось обязательное проведение торгов для заключения соответствующего договора аренды. Возможность заключения договора аренды на новый срок распространяется не только на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, но и на все земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства независимо от категории земель в соответствии с установленными видами разрешенного использования. Такое право предоставлено арендаторам, надлежаще использующим земельные участки для ведения сельскохозяйственного производства (пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019). В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснена возможность возобновления на неопределенный срок договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного до вступления в силу закона, требующего обязательного


проведения торгов для заключения такого договора. Действовавшими до 01.03.2015 нормами земельного законодательства не исключалась возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды находящихся в публичной собственности земельных участков сельскохозяйственного назначения. Положениями Земельного кодекса в действующей с 01.03.2015 редакции также прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса к договору аренды такого участка, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование находящимся в публичной собственности земельным участком сельскохозяйственного назначения, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор также следует считать возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Для продления такого договора проведение торгов не требуется. Данный правовой подход сформулирован в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.05.2020 N 310-ЭС19-25907. Договор аренды, правомерно заключенный до 01.01.2018 без проведения торгов в соответствии с частью 5 статьи 34 Закона N 171-ФЗ и пунктом 2 статьи 10 Закона N 101-ФЗ в применимой редакции, в условиях продолжения использования земельного участка арендатором и отсутствия возражений на этот счет со стороны арендодателя был возобновлен на неопределенный срок. Арендатор, не допустивший выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушений земельного законодательства, надлежащим образом использовавший земельный участок в целях сельскохозяйственного производства, подавший заявление в период действия договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, вправе требовать заключения дополнительного соглашения к договору аренды об увеличении его срока на три года на основании частей 6, 7 статьи 19 Закона N 98- ФЗ или заключения договора аренды земельного участка на новый срок в соответствии с подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.10.2021 по делу № А32- 53057/2020).

Относительно второго основания для оспариваемого отказа, выражающегося в информации администрации муниципального образования Курганинский район о возможном размещении проектируемой автомобильной дороги местного значения, суд первой инстанции обоснованно руководствовался подходом и разъяснениями, выраженными в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.04.2021 № 308-ЭС20-22095 по делу № А32-39267/2019.

Так, в деле № А32-39267/2019 АО «Рассвет» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края с требованиями: признать незаконным решение департамента имущественных отношений, изложенное в письме от 22.05.2019 N 52-20245/19-32- 12 об отказе в предоставлении земельных участков сельскохозяйственного назначения в аренду на новый срок 20 лет с кадастровыми номерами: 23:07:0202000:888, 23:07:0202000:890, 23:07:0202000:899, 23:07:0202000:902, 23:07:0202000:904, 23:07:0202000:907, 23:07:0000000:2855, обязании департамент имущественных отношений Краснодарского края направить проекты договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения в аренду на срок до


принятия решения уполномоченным органом о строительстве на земельном участке в соответствии с генеральным планом и правилами землепользования и застройки Новотитаровского сельского поселения Динского района, но не более 20 лет.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.04.2020 по делу № А32-39267/2019 в удовлетворении указанных требований было отказано. Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2020 указанное решение арбитражного суда от 13.04.2020 оставлено без изменения.

Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.04.2021 № 308-ЭС20-22095 по делу № А3239267/2019 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.04.2020 по делу № А32-39267/2019, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2020 и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.10.2020 по тому же делу отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

В данном Определении Верховного Суда Российской Федерации указано следующее: «Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи. В соответствии с подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка. Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020 (далее - Обзор от 23.12.2020), названными положениями Земельного кодекса определены условия, при которых допускается заключение договора аренды без торгов в отношении земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства независимо от категории земель в соответствии с установленными видами разрешенного использования (пункт 2). При этом изменение правового режима земельного участка, а именно: категории и вида разрешенного использования, не предусматривающее дальнейшее использование участка в целях сельскохозяйственного производства, является препятствием для заключения нового договора аренды земельного участка в названных целях. При определении правового режима спорных участков необходимо учитывать следующее. Согласно статье 8 Земельного кодекса, а также части 1 статьи 8 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» перевод земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или


изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном Земельным кодексом и законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности. Среди основных принципов законодательства о градостроительной деятельности названы обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного 11 зонирования и планировки территории, а также осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории (статья 2 Градостроительного кодекса). Установление или изменение границ населенных пунктов осуществляется путем утверждения или изменения в установленном законодательством порядке генерального плана поселения, городского округа - документов территориального планирования муниципальных образований (статьи 9, 18, 23, 24, 25 Градостроительного кодекса). Вместе с тем утверждение в документах территориального планирования границ функциональных зон не влечет за собой изменение правового режима земель, находящихся в границах указанных зон (часть 12 статьи 9 Градостроительного кодекса). Согласно части 1 статьи 26 Градостроительного кодекса реализация документов территориального планирования осуществляется путем: 1) подготовки и утверждения документации по планировке территории в соответствии с документами территориального планирования; 2) принятия в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, решений о резервировании земель, об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую; 3) создания объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения на основании документации по планировке территории. Частью 5 статьи 26 Градостроительного кодекса установлено, что реализация генерального плана поселения, генерального плана городского округа осуществляется путем выполнения мероприятий, которые предусмотрены программами, утвержденными местной администрацией поселения, местной администрацией городского округа и реализуемыми за счет средств местного бюджета, или нормативными правовыми актами местной администрации поселения, местной администрации городского округа, или в установленном местной администрацией поселения, местной администрацией городского округа порядке решениями главных распорядителей средств местного бюджета, программами комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселений, городских округов, программами комплексного развития транспортной инфраструктуры поселений, городских округов, программами комплексного развития социальной инфраструктуры поселений, городских округов и (при наличии) инвестиционными программами организаций коммунального комплекса. Признавая оспариваемый отказ уполномоченного органа законным, суды сослались на положения пункта 17 статьи 39.16 Земельного кодекса, указав на то, что в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и документацией по планировке территории часть земельных участков расположена на территории общего пользования, а другая часть предназначена для размещения объектов местного значения. Согласно указанной норме уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок в соответствии 12 с утвержденными документами территориального планирования и


(или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов. Вместе с тем в материалах дела отсутствуют доказательства (уполномоченным органом не представлены доказательства), подтверждающие реализацию документов территориального планирования (генерального плана) в части строительства (размещения) объектов местного значения. Напротив, из материалах дела усматривается, что органы власти в ответе заявителю сообщают о том, что строительство объектов на спорных участках не запланировано. Письмами Министерства транспорта и дорожного хозяйства Краснодарского края от 02.08.2019 (т. 1 л.д. 18) и 25.11.2019 (т. 2 л.д. 21) истец проинформирован о том, что выполнение работ по строительству или реконструкции автомобильных дорог, расположенных в непосредственной близости к спорным земельным участкам, не предусмотрено. Администрацией Новотитаровского сельского поселения истцу направлены сообщения от 22.10.2019 о том, что объекты строительства на спорных земельных участках не запроектированы (т. 2 л.д. 19 - 20). Поскольку само по себе утверждение (изменение) генерального плана поселения, городского округа не влечет изменение правового режима земельных участков, при отсутствии доказательств реализации документов территориального планирования, ссылка на пункт 17 статьи 39.16 Земельного кодекса не может служить единственным основанием для отказа в предоставлении участка в аренду для сельскохозяйственного производства. Согласно пункту 8 статьи 1 Градостроительного кодекса правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений. Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создания условий для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Правила землепользования и застройки включают в себя, в частности градостроительные регламенты (статья 30 Градостроительного кодекса).

Согласно части 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. Между тем, из судебных актов не усматривается, что доводы департамента об изменении правового режима в части установления новых видов разрешенного использования всех спорных участков подтверждены материалами дела. В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 08.12.2020 № 305-ЭС20-12105 указано на возможность заключения договора аренды земельного участка до начала установленной статьями 279 - 282 Гражданского


кодекса, положениями главы VII.1 Земельного кодекса процедуры изъятия объектов недвижимости. При этом исходя из совокупного толкования пункта 2 статьи 22, пункта 4 статьи 27, пункта 1 статьи 39.20, подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6, подпункта 3 пункта 1 статьи 56.11 Земельного кодекса, подпункта 3 пункта 2 статьи 279 Гражданского кодекса коллегия пришла к выводу, что сами по себе положения пункта 17 статьи 39.16 Земельного кодекса не лишают права собственника объектов недвижимости на заключение договоров аренды земельного участка, занятого объектами недвижимости и необходимого для их использования, в аренду без торгов. Также коллегия отметила необоснованное применение судами при разрешении спора положений пункта 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2017, поскольку приведенная в нем позиция ограничена толкованием пункта 17 статьи 39.16 Земельного кодекса в случае обращения с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, а не в аренду. Данная правовая позиция применима и в настоящем деле, поскольку спорные земельные участки не являются изъятыми из оборота, ограниченными в обороте и в отношении этих участков не принималось решение о резервировании для государственных или муниципальных нужд. Планирование размещения в долгосрочной перспективе объектов местного значения в границах спорных земельных участков не может служить причиной отказа в их предоставлении в аренду. В случае резервирования земельных участков они могут быть предоставлены в аренду на срок, не превышающий срока резервирования земель. Позиция, избранная департаментом, не позволяет достичь цели рационального и эффективного использования земель, которые возможно использовать под сельскохозяйственное производство до принятия органом местного самоуправления решения о дальнейшей судьбе земельных участков. При этом, рассматривая ссылку общества на положения пункта 8 статьи 85 Земельного кодекса, части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса, следует отметить, что положения земельного и градостроительного законодательства о сохранении прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков по прежнему фактическому разрешенному использованию должны применяться в системной связи с иными положениями законодательства и учитывать фактические обстоятельства дела. Так, при принятии решения о заключении нового договора аренды по окончании срока ранее заключенного договора аренды не могут не учитываться изменения градостроительной документации, предусматривающие иное зонирование территории, а также положения земельного законодательства о предоставлении публичных земельных участков. Вместе с тем из судебных актов и материалов дела не усматривается, что имеются надлежащие доказательства, подтверждающие, что в отношении всех 14 спорных участков изменился правовой режим, не допускающий их дальнейшее использование в целях сельскохозяйственного производства».

При новом рассмотрении дела № А32-39267/2019 решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.09.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2021, оставленными без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.03.2022, заявленные обществом требования удовлетворены. Признан незаконным отказ департамента имущественных отношений Краснодарского края, изложенный в письме от 22.05.2019 N 52- 20245/19-32-12 об отказе в предоставлении земельных участков


сельскохозяйственного назначения в аренду на новый срок с кадастровыми номерами 23:07:0202000:888, 23:07:0202000:890, 23:07:0202000:899, 23:07:0202000:902, 23:07:0202000:904, 23:07:0202000:907, 23:07:0000000:2855 как не соответствующий Земельному кодексу Российской Федерации. Департамент имущественных отношений Краснодарского края обязан в течение месяца с момента вступления в законную силу решения суда подготовить и направить в адрес АО «Рассвет» (ИНН <***>) подписанные проекты договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:07:0202000:888, 23:07:0202000:890, 23:07:0202000:899, 23:07:0202000:902, 23:07:0202000:904,

23:07:0202000:907, 23:07:0000000:2855 на срок до принятия решения уполномоченным органом о дальнейшей судьбе указанных земельных участков.

В постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа указано следующее. Изменение правового режима земельного участка (категории земель и вида разрешенного использования), не предусматривающее дальнейшее использование земельного участка в целях сельскохозяйственного производства, препятствует заключению нового договора аренды этого участка в названных целях. В отсутствие доказательств реализации документов территориального планирования утверждение (изменение) генерального плана поселения, городского округа само по себе не влечет изменение правового режима земельных участков и не может служить единственным основанием для отказа в предоставлении участка в аренду для сельскохозяйственного производства. В таком случае срок аренды может быть ограничен началом предусмотренного документами территориального планирования строительства объектов федерального, регионального или местного значения. Испрашиваемые обществом земельные участки не изъяты из оборота. В их границах отсутствуют объекты, препятствующие осуществлению сельскохозяйственного производства. В отношении земельных участков не принималось решение о резервировании для государственных или муниципальных нужд. Запланированное в долгосрочной перспективе размещение на земельных участках объектов местного значения не начато (доказательства обратного департамент не представил). Соответствующие планы не могли служить единственной причиной отказа в предоставлении земельных участков обществу в аренду в целях осуществления сельскохозяйственного производства. В договоры аренды могут быт включены условия о запрете их распашки и воспрепятствования в использовании иными лицами. В случае резервирования земельных участков в целях реализации документов территориального планирования срок аренды должен быть ограничен сроком резервирования. Договорами аренды также мог быть согласован односторонний порядок их расторжения по инициативе арендодателя в случае начала реализации документов территориального планирования, строительства (возведения) объектов местного значения. Избранная департаментом позиция препятствует достижению цели рационального и эффективного использования земельных участков для сельскохозяйственного производства.

В целях единообразия судебной практики суд первой инстанции при рассмотрении и разрешении настоящего дела обоснованно руководствовался правовой позицией, выраженной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.04.2021 № 308-ЭС20-22095 по делу № А32-39267/2019, поддержанной также во вступивших в законную силу решениях от 15.09.2022 по делу № А32-39263/2019 и от 23.09.2022 по делу № А32-40301/2019.


Как следует из пояснений администрации Курганинского района в отзыве от 02.03.2023 по настоящему делу, расположение земельного участка с кадастровым номером 23:16:0301008:4 в зоне возможного прохождения проектируемой автомобильной дороги местного значения не является препятствием для предоставления данного участка в аренду обществу. Точное местоположение проектируемой автодороги может быть определено только при разработке проектной документации после проведения тщательного анализа территории по материалам соответствующих изысканий. На сегодняшний день не представляется возможным определить, будет ли проходить проектируемая автодорога конкретно по спорному участку. Схема территориального планирования Курганинского района определяет развитие муниципального района на условный период 20 - 30 лет, а также резервное освоение на дальнейшую перспективу (свыше 30 лет). В генеральном плане Петропавловского сельского поселения также не содержится информация о сроках строительства проектируемой автомобильной дороги. В схеме территориального планирования района и в генеральном плане сельского поселения указано лишь условное местоположение проектируемой автодороги. Уточнение местоположения планируемых к размещению объектов осуществляется на этапах реализации документов территориального планирования посредством подготовки градостроительной и землеустроительной документации.

Администрация в отзыве также обратила внимание, что департаментом было неточно истолковано письмо администрации от 07.10.2022 № 7024/01-25, в котором администрация указала только на расположение участка в зоне возможного прохождения проектируемой автомобильной дороги местного значения, при этом администрацией также было указано, что решение о строительстве автодороги до настоящего времени не принималось, проектная документация не разрабатывалась.

При таких обстоятельствах, с учётом отсутствия резервирования спорного участка для муниципальных нужд, подготовленной градостроительной, землеустроительной и технической документации относительно строительства автодороги местного значения, а также конкретной информации о прохождении возможной автодороги через спорный участок, суд первой инстанции обоснованно указал на неправомерность оспариваемого решения департамента в части указания на расположение участка в зоне прохождения проектируемой автомобильной дороги.

С учетом изложенного, оценив представленные в материалы дела доказательства и доводы участвующих в деле лиц в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание правовую позицию, выраженную в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.04.2021 № 308-ЭС20-22095 по делу № А32-39267/2019, поддержанную во вступивших в законную силу решениях от 15.09.2022 по делу № А32-39263/2019 и от 23.09.2022 по делу № А32-40301/2019, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о незаконности оспариваемого отказа и удовлетворении требований заявителя.

Суд, признавая отказ департамента незаконным, вправе указать в решении также на срок договора, подлежащий установлению департаментом в проекте договора, с учётом положений Земельного кодекса, которым допускается


заключение договора аренды сельскохозяйственных земель на срок до 49 лет (подпункт 11 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса).

При отмеченных обстоятельствах, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и для отмены решения суда не имеется.

Фактически доводы апелляционной жалобы выражают несогласие с выводами суда первой инстанции, что не является основанием для отмены оспариваемого судебного акта. Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений примененных судом первой инстанции норм материального права, а также иная оценка обстоятельств дела и имеющихся в нем доказательств, не свидетельствуют о неправильном применении судом норм права и не являются основанием к отмене законного и обоснованного судебного акта.

С учетом изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется. Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.04.2023 по делу № А32-62278/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Р.А. Абраменко

Судьи О.А. Сулименко

С.И. Яицкая