Решение от 4 декабря 2017 г. по делу № А04-6189/2017

Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А04-6189/2017
г. Благовещенск
04 декабря 2017 года


Резолютивная часть решения объявлена 27 ноября 2017 года. Полный текст решения изготовлен 04 декабря 2017 года.

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Е.А.Варламова,

при ведении протоколирования с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1 (до перерыва), помощником судьи Д.И. Лавровым (после перерыва),

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление закрытого акционерного общества «Завод железобетонных изделий №13» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании недействительным отчета об оценке и уведомления об увеличении арендной платы;

третье лицо общество с ограниченной ответственностью «Городская коллегия оценщиков» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

протокольным определением в судебном заседании 20.11.2017 суд объявил перерыв до 27.11.2017 до 13 час. 15 мин.

при участии в заседании:

Заявитель – ФИО2, доверенность от 14.07.2016 г., паспорт, (до перерыва),

Ответчик - ФИО3, доверенность от 05.09.2017 № 140, паспорт, (до перерыва),

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратилось закрытое акционерное общество «Завод железобетонных изделий №13» (далее – истец) с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области (далее – ответчик) о признании недействительным отчета от 29.07.2016 № 196-16/130-ОЦ «По определению рыночной стоимости земельного участка», признать недействительным уведомления от 10.01.2017 № 03/6897 об увеличении арендной платы с 01.11.2016 по договору аренды №175 в размере 2 745 490,00 рублей.

На основании отчета от 29.07.2016 № 196-16/130-ОЦ по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № 28:04:030308:1, который является предметом договора аренды № 175 от 25.08.2005 (рыночная стоимость составила 24 959 000,00 рублей) и на основании отчета от 29.07.2016 № 196-16/130-ОЦ ответчиком рассчитана арендная плата, указанная в уведомлении № 03/6897 от 10.01.2017.

Заявленные требования обоснованы тем, что рыночная стоимость земельного участка в предоставленный ответчиком отчете от 29.07.2016 № 196-16/130-ОЦ многократно завышена, а сам отчет изготовлен с нарушениями действующего законодательства РФ и соответственно размер арендной платы по договору № 175 от 25.08.2005 рассчитан неверно.

В судебном заседании 07.09.2017 представитель истца на требованиях, а также на ранее заявленном ходатайстве о назначении по делу судебной экспертизы настаивал.

Определением от 07.09.2017 суд назначил дело к судебному разбирательству на 03.10.2017, назначил по делу судебную экспертизу, поручил проведение экспертизы эксперту ООО «Альфард» (ИНН <***> , ОГРН <***>) ФИО4. Судом установлен срок проведения экспертизы – до 29.09.2017.

28.09.2017 от эксперта поступило ходатайство о продлении срока проведения экспертизы на 7 дней.

Определением от 03.10.2017 суд отложил судебное разбирательство на 12.10.2017, продлив срок проведения судебной экспертизы и представления экспертного заключения суду до 11.10.2017.

11.10.2017 от ООО «Альфард» поступило в суд заключение эксперта № АЛ319/17-1 от 25.09.2017, согласно которому отчет от 29.07.2016 № 196-16/130-ОЦ выполнен с нарушением требований закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 и Федеральный стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2), «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3), «Оценка недвижимости» (ФСО №7). Выявленные недостатки указывают на недостоверность величины рыночной стоимости объекта оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 28:04:030308:1, расположенного в Амурской области, пгт. Прогресс, ул. Набережная, д. 1, по состоянию на 25.05.2016, составляет 12 700 000,00 рублей.

В судебном заседании 12.10.2017 в порядке ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв до 18.10.2017 до 14 часов 00 минут, о чем вынесено протокольное определение.

В судебном заседании стороны поддерживали ранее изложенные позиции.

Определением от 18.10.2017 суд отложил судебное разбирательство до 20.11.2017 и на основании ст.51 АПК РФ привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Городская коллегия оценщиков».

В настоящем судебном заседании представитель истца указал, что на заявленных требованиях к ответчику настаивает в полном объеме.

Представитель ответчика поддержал ранее изложенную позицию.

В судебном заседании 20.11.2017 протокольным определением суд объявил перерыв до 27.11.2017 до 13 час. 15 мин.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о месте и времени судебного заседания извещено, что подтверждается имеющимся в материалах дела почтовым уведомлением № 67502316902740

После перерыва лица участвующие в деле не явились, извещены.

Исследовав представленные по делу доказательства, суд установил следующие обстоятельства:

25.08.2005 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области и ОАО «Энергостройтранс» был заключен договор аренды №175-2-07Ю/301 земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 28:04:030308:0001, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Амурская область, г.Райчихинск, <...> (далее -Участок), под производственной базой, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) ' Участка, прилагаемой к настоящему Договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 148710,00 кв.м.

Срок аренды Участка устанавливается с 14 июля 2005г. по 13 июля 2054г. (п. 3.1 договора).

Согласно п.5.3 Договора Размер арендной платы пересматривается:

-при изменении ставок земельного налога в соответствии с законодательством Российской Федерации (в случае определения арендной платы исходя из ставок земельного налога установленного за такие земельные участки в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах).

-при переводе земельного участка из одной категории земель в другую или разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства РФ. Согласно п. 7.1 Договору аренды №175-21-07ю/301 от 25.08.2005г изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями Сторон, за исключением случаев, предусмотренных п.5.3 Договора.

Договор №175-2-07Ю/301 от 25.08.2005 зарегистрирован в ЕГРП 24.12.2005.

01.06.2009 между ОАО «Энергостройтранс» (Сторона 1) и ЗАО «ЗЖБИ №13» (Сторона 2) заключен договор уступки прав аренды земельного участка о предметом которого является: п.1.1 Сторона 1 уступает, а сторона 2 принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации №175 от 25.08.2005г, заключенному между Территориальным Управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Амурской области и ОАО «Энергостройтранс» на срок с 14.07.2005г по 13.07.2054., на земельный участок расположенный по адресу: рабочий поселок (п.г.т.) Прогресс, ул. Набережная 1, площадью- 148 710 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов под производственной базой, кадастровый № 28:04:030308:1. Срок действия договора 49 лет по 13.07.2054г.

Государственная регистрация договора уступки прав аренды земельного участка с кадастровым номером 28:04:030308:1 от 01.06.2009 произведена 17.02.2010.

Размер арендной платы по договору определен согласно решению городского Совета народных депутатов №370/33 от 21.11.2003 в приложении №1 к договору, которое является неотъемлемой частью. Ежегодно, с 2010 года по ноябрь 2016 года ответчиком направлялись уведомление о перерасчете арендной платы, расчет арендной платы производился на основании п.8 Правил определения арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582, Приказа министерства экономического развития РФ.

10 января 2017 года ответчиком в адрес истца было направлено уведомление № 03/6897 об изменении размера арендной платы по договору в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:04:030308:1 с приложением расчета арендной платы, который определен в соответствии с рыночной стоимостью земельного участка, а также расчет арендной платы с 01 ноября 2016 года который увеличился в 3,5 раза, при этом дополнительное соглашение между сторонами подписано не было в связи с несогласием истца на изменение арендной платы.

При этом как следует из материалов дела ответчиком в соответствии с пунктом 6 Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", на основании статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) на 2016 год проведена рыночная оценка земельного участка, которая составила 24 959 000,00 рублей (отчет ООО «Городская коллегия оценщиков» № 196-16/130-ОЦ от 13.07.2016 «по определению рыночной стоимости недвижимого имущества» (земельный участок с кадастровым номером 28:04:030308:1, расположенный по адресу: Амурская область, рабочий поселок (п.г.т.) Прогресс, ул. Набережная 1)).

Истец, посчитав завышенной рыночную стоимость земельного участка, установленную в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка № 196-16/130-ОЦ от 13.07.2016, обратился в суд с требованиями о признании недействительным отчета от 29.07.2016 № 196-16/130-ОЦ «По определению рыночной стоимости земельного участка», признании недействительным уведомления от 10.01.2017 № 03/6897 об увеличении арендной платы с 01.11.2016 по договору аренды №175 в размере 2 745 490,00 рублей.

Оценив изложенные обстоятельства, суд считает, что требования заявителя подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Как предусмотрено статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются соглашением сторон. В силу части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические и физические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей. Они по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (часть 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Как следует из статей 154, 155 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделки могут быть двух - или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Из представленных в материалы дела доказательств и указанных норм права следует, что направленное ответчиком истцу письмо от 10.01.2017 № 03/6897 об изменении (увеличении) размера арендной платы на основании отчета оценщика (отчет ООО «Городская коллегия оценщиков» № 196-16/130-ОЦ от 13.07.2016), является односторонней сделкой, направленной на изменение размера арендной платы по договору аренды.

Согласно п.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пункт 1 статьи 168 ГК РФ устанавливает, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Договор от 25.08.2005 № 175-21-07ю/301 является договором аренды, и правоотношения сторон по нему регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Постановление N 582, Правила).

Поскольку переданный истцу по рассматриваемому договору аренды земельный участок относится к федеральной собственности, размер арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы в отношении данного земельного участка устанавливаются в соответствии с нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации.

Согласно материалам дела, при расчете размера арендной платы Территориальным управлением применены положения подпункта "г" пункта 2 и пункт 6 Правил.

В соответствии с подпунктом "г" пункта 2 Правил размер годовой арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, может определяться на основании рыночной стоимости земельных участков, устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В таких случаях в силу пункта 6 Правил, арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

В обоснование такого изменения в уведомлении об увеличении ставки арендной платы ответчик сослался на определение размера арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как следует из материалов дела, в соответствии с государственным контрактом № 1-О от 01.04.2016, обществом с ограниченной ответственностью «Городская коллегия оценщиков» произведена оценка рыночной стоимости недвижимого имущества в составе: Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственной базой, общей площадью 148710 кв.м., Кадастровый № 28:04:030308:1. Адрес: Амурская область. Пгт. Прогресс, ул. Набережная, д. 1. и составлен в письменной форме настоящий Отчет об оценке Объекта оценки. Оценка была проведена с применением сравнительного подхода.

Согласно указанному рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 28:04:030308:1, расположенного по адресу Амурская область. Пгт. Прогресс, ул. Набережная, д. 1, составляет 24 959 000,00 рублей; на основании указанного отчета об оценке ответчик принял оспариваемой решение об увеличении размера арендной платы в одностороннем порядке с ноября 2016 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу положений пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшими на момент подготовки оспариваемого расчета арендной платы, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" устанавливает, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации в целях их передачи в аренду. Данная норма Закона подтверждает обязательность проведения оценки рыночной величины арендной платы для таких договоров с целью изменения и установления в договоре цены, соответствующей рыночному размеру.

Поскольку переданный истцу по рассматриваемому договору аренды земельный участок относится к федеральной собственности, размер арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы в отношении данного земельного участка устанавливаются в соответствии с нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации.

В настоящем случае истец не оспаривает наличия в заключенном между сторонами договоре условия о возможности изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы и наличия у ответчика права воспользоваться данным условием, что не противоречит положениям части 1 статьи 450 и части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации; однако истец не согласен с величиной установленной ответчиком арендной платы, ссылаясь на несоответствие отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка № 196-16/130-ОЦ от 13.07.2016, составленным ООО «Городская коллегия оценщиков» Федеральному закону "Об оценочной деятельности". Федеральным стандартам оценки.


Статьей 6 Федерального закона от 29.07.1998 N 155-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Российской Федерации, субъектам Российской Федерации предоставлено право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных указанным Федеральным законом.

Статьей 12 указанного Федерального закона установлено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 указанного Федерального закона, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В случае, если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В пункте 2 поименованного Информационного письма указано, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В целях исследования доводов лиц, участвующих в деле, арбитражный суд определением от 07.09.2017 назначил оценочную экспертизу в целях определения соответствия отчета № 196-16/130-ОЦ от 13.07.2016 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 28:04:030308:1, расположенного в Амурской области, пгт. Прогресс, ул Набережная, д. 1, по состоянию на 25.05.2016, подготовленный ООО «Городская коллегия оценщиков» требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки и подтверждает ли данный отчет указанную в нем рыночную стоимость земельного участка, определенную оценщиком.

Проведение экспертизы было поручено эксперту-оценщику ООО «Альфард» ФИО4

На разрешение экспертизы были поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли отчет оценщика от 29.07.2016 № 196-16/130-ОЦ требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности? Препятствуют ли недостатки отчета оценщика (в случае их выявления) определению достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки?

2. Какова действительная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 28:04:030308:1, расположенного в Амурской области, пгт. Прогресс, ул Набережная, д. 1, по состоянию на 25.05.2016?

Из содержания экспертного заключения следует, что отчет от 29.07.2016 № 196-16/130-ОЦ выполнен с нарушением требований закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 и Федеральный стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2), «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3), «Оценка недвижимости» (ФСО №7). Выявленные недостатки указывают на недостоверность величины рыночной стоимости объекта оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 28:04:030308:1, расположенного в Амурской области, пгт. Прогресс, ул. Набережная, д. 1, по состоянию на 25.05.2016, составляет 12 700 000,00 рублей.

В экспертном заключении изложена информация, необходимая согласно требованиям статьи 86 АПК РФ. Результатом исследования в представленном экспертном заключении является ответ на вопрос, поставленный перед экспертом согласно определению от 07.09.2017.

Статья статьи 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и приказа Минэкономразвитие РФ от 04.07.2011 N 328 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)» не регулируют порядок проведения судебной экспертизы, которая назначается по правилам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебная экспертиза назначается судом с учетом требований процессуального законодательства. В силу статьи 55 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к экспертизе могут привлекаться лица, обладающие специальными знаниями.

Представленными от эксперта документами подтверждается наличие у эксперта ФИО4 специальных знаний по касающимся рассматриваемого дела вопросам, в том числе необходимого образования, стажа работы. Положения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не обязывают суд и заинтересованных лиц (участников арбитражного процесса) в проведении экспертизы только саморегулируемой организации оценщиков, в которой состоит оценщик, составивший отчет.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что изменение размера арендной платы оспариваемым письмом произведено ответчиком на основании отчета, составленного с нарушениями законодательства об оценочной деятельности, который не может подтверждать рыночный размер арендной платы земельного участка, являющийся основанием для расчета арендной платы в оспариваемом уведомлении.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что одностороннее изменение величины арендной платы, оформленное письмом от 10.01.2017 № 03/6897, в силу ст.166, 168 ГК РФ является недействительной сделкой.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ).

В силу требований пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты, при этом статьей 2 ГК РФ установлено, что правоотношения участников гражданского оборота основано на равенстве автономии воли и имущественной самостоятельности. Предпринимательская деятельность участников осуществляется на свой страх и риск, направлена на получение прибыли от пользования имущества.

В настоящем случае необоснованно завышенная величина рыночной стоимости земельного участка нарушает права и законные интересы арендатора, влечет неблагоприятные для него последствия, поскольку (с учетом изложенного выше) возлагает на него необоснованное бремя по уплате завышенной арендной платы, уменьшает прибыть общества.

Суд учитывает, что оспариваемым письмом размер арендной платы увеличен с ноября 2016 года более чем в три раза при неизменных условиях использования ответчиком земельного участка, вида деятельности на участке, характеристик земельного участка, его разрешенного использования. При этом указанное изменение арендной платы произведено на основании отчета об оценке не соответствующего законодательству, в размере не соответствующей рыночной стоимости земельного участка.

На основании изложенного, оценив представленные в дело доказательства в совокупности согласно правил статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что требования истца о признании недействительным одностороннее изменение величины арендной платы по договору аренды земельного участка от 25.08.2005 № 175 с 01.11.2016 в размере 2 745 490,00 рублей, оформленное уведомлением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) от 10.01.2017 № 03/6897 подлежит удовлетворению.


Требование о признании недействительным отчета от 29.07.2016 № 196-16/130-ОЦ «По определению рыночной стоимости земельного участка» не может быть удовлетворено, поскольку, как уже было указано выше, в силу п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» достоверность величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, может быть предметом самостоятельного иска лишь до совершения сделки, в целях определения условий которой проводилась такая оценка. В рассматриваемом деле указанная сделка (увеличение размера арендной платы в одностороннем порядке ответчиком) на момент обращения истца с иском в суд уже состоялась, в связи с чем заявленные требования удовлетворены быть не могут.


Государственная пошлина по делу, в силу части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации составляет 12 000,00 рублей.

Заявитель при обращении в суд уплатил государственную пошлину по платежному поручению № 1169 от 04.07.2017 в размере 6 000 рублей.

На основании ст. 110 АПК РФ в связи с тем, что в удовлетворении требования о признании недействительным отчета от 29.07.2016 № 196-16/130-ОЦ «По определению рыночной стоимости земельного участка» отказано, судебные расходы по уплате государственной пошлины по платежному поручению № 1169 от 04.07.2017 относятся на истца.

Поскольку ответчик в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ от уплаты государственной пошлины освобожден, на основании части 3 статьи 110 АПК РФ, с учетом пункта 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", а также того, что государственная пошлина при подаче искового заявления была уплачена только за одно неимущественное требование то, по результатам рассмотрения искового заявления и его частичного удовлетворения государственная пошлина с ответчика взысканию не подлежит.

ЗАО «ЗЖБИ №13» для оплаты экспертизы на депозитный счет суда перечислены денежные средства в размере 30 000 рублей по платежному поручению № 1262 от 28.07.2017.

Расходы по оплате проведения судебной экспертизы, по правилам статьи 110 АПК РФ, относятся на ответчика, так как заключение эксперта является доказательством, которым подтверждена обоснованность носящего характер неимущественного требование истца о признании недействительным одностороннего изменения величины арендной платы по договору аренды земельного участка от 25.08.2005 № 175, удовлетворенное судом по результатам рассмотрения дела.

Также следует выплатить с депозитного счета Арбитражного суда Амурской области в пользу экспертной организации ООО «Альфард» за проведенную экспертизу денежные средства в размере 30 000,00 рублей (счет на оплату № 110 от 10.10.2017).

Руководствуясь статьями 110, 167-180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

признать недействительным одностороннее изменение величины арендной платы по договору аренды земельного участка от 25.08.2005 № 175 с 01.11.2016 в размере 2 745 490,00 рублей, оформленное уведомлением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) от 10.01.2017 № 03/6897.

В удовлетворении требований о признании недействительным отчета от 29.07.2016 № 196-16/130-ОЦ «По определению рыночной стоимости земельного участка» отказать.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу закрытого акционерного общества «Завод железобетонных изделий №13» (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 30 000,00 рублей.

Выплатить с депозитного счета Арбитражного суда Амурской области в пользу экспертной организации ООО «Альфард» за проведенную экспертизу денежные средства в размере 30 000,00 рублей (счет на оплату № 110 от 10.10.2017).

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г.Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.


Судья Е.А.Варламов